IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna: avdraget enligt Ley de Vivienda

Den som på Mallorca eller någon av de andra Balearerna hyr ut en lägenhet på lång sikt kan i sin inkomstdeklaration (IRPF) göra en betydande del av nettohyresintäkterna skattefri. Det låter enkelt – men så är det inte, eftersom Ley de Vivienda (lag 12/2023) har genomgripande förändrat systemet från och med den 27 maj 2023. I stället för den tidigare enhetliga avdragsnivån på 60 % finns det nu en stegvis skala med fyra olika satser mellan 50 % och 90 %, som beror på avtalets innehåll, hyresnivån, hyresgästens ålder och kommunens stadsplaneringsstatus. Denna guide förklarar steg för steg vilken avdragssats som gäller för just ditt hyresavtal, vad du måste ange i din IRPF-deklaration (Modelo 100), vilka kostnader du kan dra av i förväg – och vilka misstag som erfarenhetsmässigt blir dyraste. Alla uppgifter avser beskattningsåret 2025, med inlämning mellan april och den 30 juni 2026.

Hyr du ut på Mallorca och vill veta vilken rabatt du faktiskt har rätt till?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Förmedling av skatterådgivare, konkret bedömning av ditt ärende
• Allt om långtidsuthyrning på Mallorca

Vad innebär egentligen IRPF-avdraget för hyresvärdar?

Om du som skattemässigt bosatt i Spanien hyr ut en fastighet för bostadsändamål ska nettohyresintäkterna redovisas i din IRPF-deklaration (Modelo 100) och beskattas enligt din allmänna progressiva skattesats – mellan 19 % och 47 %, beroende på inkomstnivå. Utan någon särskild regel skulle du betala skatt på hela överskottet efter avdrag för driftskostnader.

Avdraget enligt artikel 23.2 i inkomstskattelagen (lag 35/2006, LIRPF) innebär att endast en bråkdel av denna nettohyresvinst överhuvudtaget är skattepliktig. Instrumentet har funnits länge – men Ley 12/2023 de Vivienda har helt omarbetat beloppet och villkoren med verkan från och med den 27 maj 2023.

Viktigt: Rabatten gäller endast uthyrning för bostadsändamål (arrendamiento de vivienda). Semesteruthyrning, kommersiell användning eller säsongsuthyrning utan varaktig karaktär omfattas i princip inte av detta.

Vem kan utnyttja rabatten?

• Personer som är skattemässigt bosatta i Spanien (vistelse på mer än 183 dagar per kalenderår eller ekonomiskt centrum i Spanien)
• Hyresvärdar som erhåller sina inkomster som ”rendimientos del capital inmobiliario” (inkomster från fastighetskapital) – det vill säga inte genom näringsverksamhet (inga heltidsanställda för uthyrningen)
• Avtalspart i hyresavtalet: endast den hyresvärd som anges med namn, inte ett mellanliggande bolag (för SL-strukturer gäller andra regler)

Icke-bosatta ägare (icke-residenter) deklarerar sina hyresintäkter via Modelo 210 till en schablonskattesats och kan inte utnyttja denna avdragsmöjlighet.

Det gamla systemet: 60 % för avtal som löper till och med den 26 maj 2023

För alla hyresavtal som ingåtts fram till och med den 26 maj 2023 gäller fortfarande den gamla regeln: Nettouthyresintäkten (positiv rendimiento neto) minskas med ett schablonbelopp på 60 %. Endast de återstående 40 % ingår i beskattningsunderlaget.

Denna regel gäller så länge det ursprungliga avtalet löper utan ändringar. Så snart du dock tecknar ett nytt avtal – även med samma hyresgäst – omfattas du av det nya systemet.

Det nya systemet: fyra nedtrappningsnivåer från och med den 27 maj 2023

För alla hyresavtal som ingås från och med den 27 maj 2023 gäller det stegvisa systemet enligt Ley de Vivienda. Kraven för respektive nivå måste vara uppfyllda vid tidpunkten för avtalets ingående – och upprätthållas på lång sikt.

Översikt över de fyra stegen

Information om områden med hög efterfrågan på bostäder: På Balearerna är det regionregeringens uppgift att utse ”zonas de mercado residencial tensionado ”. Vilka kommuner på Mallorca som formellt har förklarats som sådana, och om några alls har förklarats, förändras kontinuerligt. Kontrollera den aktuella statusen innan du tecknar avtalet – klassificeringen avgör om du har rätt till 50 %, 70 % eller 90 %.

Vad gäller om flera nivåer är uppfyllda?

Nivåerna utesluter varandra och är hierarkiskt ordnade. Det är alltid den högsta tillämpliga nivån som gäller. Granskningen sker i följande ordning: 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.

Beräkningsgrund: Vad är ”nettohyresvinst”?

Avdraget tillämpas inte på bruttohyran, utan på den positiva nettohyresavkastningen (rendimiento neto positivo). Denna beräknas genom att bruttohyresintäkterna minskas med de skattemässigt avdragsgilla driftskostnaderna.

Avdragsgilla kostnader i samband med yrkesutövning (urval)

Observera: Om nettouthyrningsvinsten efter avdrag för yrkesutgifter blir negativ (förlust) sker ingen avdrag – förlusten kan dock kvittas mot andra kapitalinkomster från fastigheter under samma år.

Steg för steg: Så här anger du avdraget i IRPF-deklarationen

1. Redovisa bruttohyresintäkter – alla hyresbetalningar som erhållits under skatteåret (hyra exklusive uppvärmning; depositioner räknas först när de behålls).
2. Sammanställa avdragsgilla kostnader – kvitton för IBI, bolåneräntor, bostadsrättsavgifter, försäkring, reparationer och avskrivningar.
3. Beräkna nettouthyrningsvinst – bruttohyresintäkter minus kostnader för verksamheten.
4. Fastställa nivå – ingicks avtalet före eller efter den 27 maj 2023? Spänningszon? Hyresgästens ålder? Renovering?
5. Tillämpa avdraget – dra av motsvarande procentandel (50 %, 60 %, 70 % eller 90 %) från den positiva nettohyresvinsten.
6. Beräkna det skattepliktiga beloppet – den återstående andelen (10 %–50 %) räknas in i beskattningsunderlaget som ”rendimiento neto reducido ”.
7. Fyll i Modelo 100 – ange uppgifterna i avsnittet ”Rendimientos del capital inmobiliario”; AEAT:s programvara (Renta WEB) guidar dig genom kontrollen av villkoren för avdrag.
8. Lämna in deklarationen i tid – Sista inlämningsdag för beskattningsåret 2025: 30 juni 2026; vid betalning via autogiro gäller sista betalningsdag den 25 juni 2026.

Räkneexempel (förenklat)

Utan avdraget skulle kostnaden uppgå till cirka 3 060 € på 10 200 €. Besparingen uppgår här till cirka 1 530 € per år – och det är dessutom den ogynnsammaste nya satsen (50 %).

Balearerna-aspekten: regional skattesats och lokala särdrag

IRPF består av en statlig och en regional del. Balearerna tar ut en egen regional skattetilläggsavgift, som redan ingår i de totala skattesatserna på 19 % till 47 %. Avdraget enligt artikel 23.2 i LIRPF gäller båda delarna samtidigt – skattefördelen är alltså lika stor på Balearerna som på andra håll i Spanien.

För kapitalinkomster (ränta, utdelning, realisationsvinster) gäller särskilda skattesatser – dessa påverkas inte av hyresreduktionen.

Information för personer som inte är bosatta i EU: Om du har din skattemässiga hemvist (mer än 183 dagar) på Balearerna är du obegränsat skattskyldig och deklarerar din globala inkomst via Modelo 100. Den avdragsmöjlighet som beskrivs här gäller då för dig på samma sätt som för spanska medborgare.

Semesteruthyrning kontra långtidsuthyrning: den avgörande skillnaden

IRPF-avdraget enligt artikel 23.2 i LIRPF gäller uteslutande för uthyrning för permanenta bostadsändamål. Den som hyr ut en fastighet som semesterbostad (ETV) uppnår inte några avkastningar på fastighetskapital (rendimientos del capital inmobiliario ) i den mening som avses i skattelagstiftningen, utan inkomster från turistuthyrning, vilka i regel är fullt skattepliktiga utan denna avdragsmöjlighet.

På Mallorca är situationen när det gäller semesterlicenser redan ansträngd. I många kommuner gäller betydande begränsningar för nya ETV-licenser. Den som överväger en ändring av fastighetens användningsändamål eller vill använda en fastighet uteslutande för långtidsuthyrning gör det alltså inte bara på grund av skattereduktionen (IRPF), utan även av licensrättsliga skäl.

Läs mer: ETV-licensen på Mallorca – senaste läget

De vanligaste misstagen – och hur du undviker dem

1. Välja fel reduktionssteg

Många hyresvärdar utgår automatiskt från 60 % – antingen för att det var den gamla regeln eller för att de inte känner till villkoren för de högre nivåerna. Å andra sidan kräver vissa 90 % utan att det formellt har fastställts att det rör sig om ett spänningsområde. Båda dessa fel kan leda till efterkrav med ränta.

2. Avdragsgilla kostnader som är för höga eller felaktigt angivna

Renoveringskostnader som varaktigt höjer fastighetens värde räknas inte som omedelbara avdragsgilla kostnader, utan måste aktiveras och skrivas av via avskrivningar. Den som drar av dem i sin helhet under det år då betalningen sker riskerar en efterprövning.

3. Reduktion tillämpad på negativ nettouthyrningsvinst

Om nettouthyrningsvinsten är negativ sker helt enkelt ingen avdrag. Resultatet behandlas som en förlust.

4. Förbisedda avtalsändringar

Ett tillägg till hyresavtalet, en överenskommelse om hyreshöjning eller ett byte av hyresgäst kan leda till att avtalet ur skatterättslig synvinkel betraktas som ett nytt avtal – och därmed att det nya systemet träder i kraft, även om det ursprungliga avtalet är äldre.

5. Ingen dokumentation av saneringsåtgärderna

Den som utnyttjar 60-procentsnivån på grund av en renovering måste styrka att renoveringen uppfyller den skattemässiga definitionen av ”rehabilitación” (artikel 41.1 i IRPF-förordningen). Utan bygglov, godkännandeprotokoll och fakturor är detta knappast möjligt.

6. Att missa tidsfrister

IRPF-deklarationer för 2025 kan lämnas in online från och med den 2 april 2026, per telefon från och med den 6 maj 2026 och personligen från och med den 2 juni 2026. Autogirobetalningar måste ha genomförts senast den 25 juni 2026, och inlämningsfristen löper ut den 30 juni 2026.

Vad händer därefter? Ytterligare skattemässiga skyldigheter för hyresvärdar

Skatteavdraget för inkomstskatt (IRPF) är inte den enda skattemässiga aspekten av långtidsuthyrning på Balearerna. Dessutom gäller följande skyldigheter:

Mer information om IBI-skatten på Mallorca och förmögenhetsskatten hittar du i våra guider.

Checklista: Så ansöker du korrekt om IRPF-avdrag

• Kontrollerat om avtalet ingicks före eller efter den 27 maj 2023
• Användningsform som permanent bostad (inget semesteravtal) bekräftad
• Kommunens status avseende spänningszoner vid tidpunkten för avtalets ingående har granskats
• Hyresgästens ålder (18–35 år?) och om det är första gången som bostaden hyrs ut har kontrollerats (för 70-procentsnivån)
• Saneringsåtgärder som styrks av dokumentation (för 60-procentsnivån)
• Hyresminskningen jämfört med det senaste preliminära avtalet är dokumenterad (för 90-procentsnivån)
• Alla avdragsgilla kostnader har samlats in med kvitton (IBI, räntor, avskrivningar, Comunidad, försäkring, reparationer)
• Nettohyresvinst korrekt beräknad (positiv eller negativ?)
• Rätt reduktionsnivå har valts och angetts i Renta WEB
• Deklarationen ska lämnas in senast den 30 juni 2026; vid autogiro senast den 25 juni 2026

Sammanfattning

IRPF-reduktion för hyresvärdar är en av de mest effektiva skatteförmånerna i den spanska inkomstskattelagstiftningen – och Ley de Vivienda har gjort den mer nyanserad, men också mer komplex. Standardavdraget på 50 % är redan attraktivt; den som hyr ut i ett officiellt utsett bostadsbristområde, har unga hyresgäster eller har renoverat sin bostad kan göra 70 % eller till och med 90 % av nettohyresintäkterna skattefria.

Nyckeln ligger i noggrann dokumentation: avtalsingående, hyresbelopp, hyresgästens ålder, intyg om renovering och kvitton på avdragsgilla kostnader måste finnas tillgängliga utan undantag. På Balearerna tillkommer den specifika frågan om din kommun är klassad som ett område med hög efterfrågan – en uppgift som kan ändras och som du bör kontrollera noggrant innan varje nytt avtal ingås.

Låt en skatterådgivare eller en Gestoría med lokalkännedom hjälpa dig med den första redovisningen. Insatsen lönar sig redan under det första året.

📩 Begär skatterådgivning nu | Avkastning och investeringar på Mallorca | Skatter och juridik i korthet

Officiella källor

• Agencia Tributaria (AEAT) – Avdrag för uthyrning av bostäder (art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Avdrag för uthyrning av bostäder
• Lag 35/2006 av den 28 november om inkomstskatt för fysiska personer (LIRPF): boe.es
• Lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad (Ley de Vivienda): boe.es
• Förordning om IRPF (Kungligt dekret 439/2007) – Art. 41.1 Omprövning: boe.es
• Skattemyndigheten på Balearerna (ATIB): atib.es
• Balearernas regionala regering – Bostäder: ideib.caib.es