Mallorca.com
fastigheter

Moms vid semesteruthyrning i Spanien: När tas IVA ut?

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

Många bostadsägare som hyr ut sin semesterbostad på Mallorca via Airbnb eller Booking utgår från att momsen (på spanska: IVA) inte berör dem – det handlar ju "bara" om en semesterbostad, inte ett hotell. Det är ett missförstånd som kan få dyra följder. Om IVA ska tas ut vid semesteruthyrning i Spanien beror inte på bostadens storlek, utan på vilka tjänster du erbjuder dina gäster under vistelsen – och i vilken del av Spanien din bostad ligger. I den här guiden får du veta när momsskyldigheten gäller på Balearerna, varför Kanarieöarna har ett eget system, vilka tidsfrister som gäller för deklarationen och vilka reformer som redan är på gång men (2026) ännu inte har trätt i kraft.

Moms vid semesteruthyrning i Spanien: När IVA ska betalas

Är du osäker på om din semesteruthyrning är momspliktig?

Grundregeln: När IVA tas ut vid semesteruthyrning

Det avgörande är inte vilken uthyrningsplattform du använder, utan vilken typ av tjänst du erbjuder. Ren uthyrning av bostad – du lämnar över nycklarna, gästen bor i bostaden och du byter sängkläder samt städar mellan bokningarna – behandlas skattemässigt ungefär som långtidsuthyrning och är i regel momsbefriad. Men så snart du erbjuder ytterligare tjänster under vistelsen som är typiska för hotellbranschen, blir uthyrningen en momspliktig tjänst.

Sådana "kringtjänster inom hotellbranschen" omfattar bland annat:

  • Reception eller mottagningsservice
  • Städning av bostaden under pågående vistelse (inte bara vid byte av gäster)
  • Tvättservice under vistelsen
  • Servering, till exempel frukostservice

Observera: Om dessa tilläggstjänster helt saknas är semesteruthyrningen fortfarande momsbefriad – oavsett om du hyr ut via Airbnb, Booking.com eller direkt.

Kännetecken Momsbefriad Momspliktig (IVA)
Städning endast mellan 2 bokningar även under vistelsen
Reception/mottagning nej ja
Tvättservice nej under vistelsen
Matservering nej t.ex. frukost
Jämförbart med Långtidsuthyrning Hotell-/boendeverksamhet

Reglerna på Balearerna i detalj

På Mallorca och övriga Balearerna gäller följande: Privat turistuthyrning kräver tillstånd (ETV-licens) och blir momspliktig så snart du erbjuder kringtjänster från hotellsektorn. Utan sådana tilläggstjänster är uthyrningen momsbefriad, trots kravet på licens. Om IVA ska betalas gäller för närvarande (2026) en skattesats på 10 % för den turistiska boendetjänsten.

Typ av uthyrning Krav på tillstånd Mervärdesskatt (IVA)
Permanent långtidsuthyrning (bostad) nej momsbefriad
Turistuthyrning utan tilläggstjänster ETV-licens krävs momsbefriad
Turistuthyrning med tilläggstjänster inom hotellsektorn ETV-licens krävs 10 % IVA
Köp + återlämning till hotelloperatören (långsiktig kommersiell användning, ofta cirka 20 år) regleras i avtal IVA-pliktig
Hostal-verksamhet / turismo rural egen licensform vanligtvis IVA-pliktig

Om du är osäker på om din licens ens går att överlåta eller är giltig hittar du mer information i guiden om att överlåta ETV-licens.

Särskilt fall: Kanarieöarna – IGIC i stället för IVA

Viktigt för dig som hyr ut fastigheter på Teneriffa, Gran Canaria eller Fuerteventura utöver Mallorca: Där gäller inte den spanska IVA, utan den kanariska IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) med en generell skattesats på 7 %. Sedan den 1 januari 2024 gäller dessutom en skärpt särregel: Turistuthyrning av fastigheter som ägs av personer som inte är skatteresidenta omfattas sedan dess alltid av IGIC – reglerna för småföretag gäller inte längre där. Det innebär att 7 € IGIC tillkommer på varje hyresintäkt på 100 € och ska betalas till den kanariska skattemyndigheten varje kvartal. I gengäld går det att göra avdrag för ingående skatt på utgifter (t. ex. Booking-fakturor).

Region Skattetyp Ordinarie skattesats Särskilt att tänka på
Balearerna IVA 10 % för tilläggstjänster, i övrigt undantaget den vanliga regeln för hotelltilläggstjänster
Spaniens fastland IVA 10 % för tilläggstjänster, i övrigt undantaget samma grundregel som på Balearerna
Kanarieöarna IGIC 7 % generellt sedan 1.1.2024 inget undantag för småföretagare som inte är bosatta i landet

Skillnaden mellan semesteruthyrning och kommersiell uthyrning (butikslokal, kommersiell lokal)

Du bör inte förväxla semesteruthyrning med kommersiell uthyrning av affärslokaler – här gäller andra skattesatser och anmälningsskyldigheter. Om du till exempel hyr ut en butikslokal på Mallorca till ett spanskt företag måste du sedan 1 januari 2023, som hyresvärd registrerad som icke-resident, själv redovisa och betala 21 % IVA. Fram till slutet av 2022 gällde i stället omvänd skattskyldighet för hyresgästen.

Observera: Vid kommersiell uthyrning till ett spanskt företag ska du, utöver den kvartalsvisa momsdeklarationen, lämna en årsdeklaration i januari samt – om hyresintäkterna överstiger 3.006 € per år – sammandragsdeklarationen Modelo 347 i januari/februari året därpå.

Varför det (ännu) inte finns några regler för småföretagare

EU-direktivet (EU) 2020/285 föreskrev att mikroföretagare med en årsomsättning under 85.000 € från och med den 1 januari 2025 skulle kunna befrias från momsplikt inom hela EU – i likhet med den tyska modellen för småföretagare. Spanien har fortfarande inte införlivat direktivet och har därmed missat EU:s tidsfrist. Europeiska kommissionen har därför formellt stämt Spanien inför Europeiska unionens domstol.

För dig som hyresvärd innebär det konkret att du, oavsett hur små dina hyresintäkter är, fortfarande måste debitera moms och redovisa den kvartalsvis via Modelo 303 så snart IVA-plikt föreligger (t.ex. på grund av tilläggstjänster). Det finns för närvarande ingen beloppsgräns i Spanien.

Milstolpe Innehåll Status (2026)
1.1.2025 EU-omfattande befrielse för småföretagare upp till 85.000 € i årsomsättning inte införlivat av Spanien
pågår EU-kommissionens talan mot Spanien inför EU-domstolen pågående
tidigast 2027 möjligt ikraftträdande efter politiska påtryckningar inte säkert
realistiskt 2028 träder i kraft vid ytterligare försening i parlamentet sannolik tidpunkt

Planerad reform: Höjs IVA till 21 %?

I slutet av juni 2026 aviserade den spanska regeringen ett Real Decreto-ley som bland annat innebar att IVA för semesterbostäder skulle höjas från 10 % till 21 %, kopplat till nya regler som skyddar hyresgäster vid säsongsavtal. Ministerrådet strök dock dekretet från dagordningen eftersom det saknades politisk majoritet (Podemos avvisade den bakomliggande reformen av marklagstiftningen och Junts krävde förbättringar av incitamenten för hyresvärdar). Det sades att frågan skulle tas upp igen vid ministerrådets första möte i september.

Observera: Fram till 2026 har ingen text om denna höjning publicerats i BOE. Även efter ett godkännande måste kongressen bekräfta ett sådant Decreto-ley inom 30 dagar – något som ett tidigare försök (RD-ley 8/2026) redan misslyckades med i april.

Oavsett detta finns ett annat reformförslag längre fram i tiden: Enligt nuvarande planer ska Spanien från och med 1 juli 2028 ta ut IVA på all korttidsuthyrning för upp till 30 nätter, oavsett om tilläggstjänster erbjuds. Inte heller detta är gällande lag, utan ett aviserat förslag.

Tidpunkt Planerad ändring Status
aviserat för Juli 2026 höjning av IVA för semesterbostäder från 10 % till 21 % inte i BOE, uppskjutet
1 juli 2028 (planerat) IVA på all korttidsuthyrning för upp till 30 nätter ännu inte lag
2027/2028 (planering) Undantag för småföretagare upp till 85.000 € beroende på EU-frist

Modelo 303: registrering och tidsfrister

Om du är skyldig att betala IVA måste du registrera dig för moms i Spanien som icke-resident skattskyldig och lämna in Modelo 303 varje kvartal.

  1. Ansök om skatteregistrering i Spanien (NIE/NIF krävs)
  2. Utfärda fakturor till gäster eller förmedlingsplattformar med specificerad IVA
  3. Lämna in kvartalsvis deklaration via Modelo 303
  4. Lämna dessutom in en årsdeklaration i januari
  5. Vid hyresintäkter över 3.006 € per år: Modelo 347 i januari/februari året därpå
Period Sista inlämningsdag för Modelo 303
1:a kvartalet (jan–mars) 20 april
2. kvartalet (apr–jun) 20 juli
3. kvartalet (jul–sep) 20 oktober
4. kvartalet (okt–dec) + årsdeklaration 31 januari

IVA och inkomstskatt (IRPF/IRNR): blanda inte ihop dem

Ett vanligt missförstånd är att IVA och inkomstskatt på hyresintäkter är 2 separata skatter med olika blanketter. Mervärdesskatten gäller själva tjänsten (Modelo 303), medan inkomstskatten på den intäkt du får redovisas via Modelo 210 (IRNR för personer som inte är bosatta i Spanien). Genom Orden HAC/623/2026 (publicerad i BOE den 23 juni 2026) har blanketterna Modelo 210, 211 och 213 ändrats: Avdragsgilla kostnader ska framöver specificeras separat för varje bostad, och för hyresintäkter gäller en ny betalningsfrist från 1 till 20 april året därpå – redan för inkomster från 2026.

Mer information om inkomstskatt på hyresintäkter för dig som inte är bosatt i Spanien hittar du i guiden Mieteinnahmen versteuern Nichtresident.

Böter och risker med att inte följa reglerna

Utöver frågan om IVA riskerar du kännbara sanktioner om den turistiska uthyrningen inte anmäls eller anmäls felaktigt. Utan giltig licens för turistisk uthyrning kan böter på upp till 30.000 € utdömas. Balearernas regering har dessutom inrättat en så kallad Mesa del Intrusismo: dagsböter på 500 till 5.000 € så länge ett olagligt erbjudande ligger kvar efter myndighetens uppmaning, och ärendet lämnas över till åklagarmyndigheten efter 2 ignorerade uppmaningar. Den som ställer om sitt erbjudande till prisvärd uthyrning kan få böterna nedsatta med upp till 80 %.

Överträdelse Sanktion
Turistisk uthyrning utan licens Böter på upp till 30.000 €
Olagligt erbjudande är fortfarande aktivt efter uppmaning (Balearerna) Vite på 500–5.000 €/dag
2 ignorerade uppmaningar Ärendet överlämnas till åklagarmyndigheten
Omvandling till prisvärd uthyrning upp till 80 % nedsättning möjlig

Sedan den 2 januari 2026 gäller även förordningen VAU/1560/2025, som ålägger uthyrare av korttidsboenden att i informationssyfte anmäla bokningsuppgifter till fastighetsregistret. Läs mer om de formella kraven i guiden om andrahandsuthyrning i Spanien.

Vanligaste misstagen

  • Semesteruthyrning betraktas generellt som momsbefriad, trots att städning under vistelsen eller frukost erbjuds
  • Reglerna på Balearerna förväxlas med IGIC-reglerna på Kanarieöarna
  • Det antas att det redan finns en gräns för småföretagare på 85.000 € som i Tyskland
  • Avsiktsförklaringar om reformen på 21 % behandlas som om de redan vore gällande lag
  • IVA (Modelo 303) och inkomstskatt (Modelo 210) blandas ihop
  • Avsaknad av ETV-licens underskattas, trots att böter på upp till 30.000 € kan utdömas

Checklista för uthyrare

  1. Kontrollera om tjänster inom hotellsektorn tillhandahålls under gästernas vistelse
  2. Klargör den regionala tillhörigheten: Balearerna/fastlandet (IVA) eller Kanarieöarna (IGIC)
  3. Om IVA ska betalas: ordna skatteregistrering i Spanien
  4. Lägg in tidsfristerna för Modelo 303 i kalendern (20.4/20.7/20.10/31.1)
  5. Kontrollera tidsfristerna för Modelo 210 för inkomstskatt separat
  6. Kontrollera ETV-licensen och anmälningsskyldigheterna (VAU/1560/2025)
  7. Följ utvecklingen kring 21-%-reformen och reglerna för småföretagare

För att löpande hantera dessa skyldigheter kan det ofta vara värt att anlita en fastighetsförvaltning för semesterbostäder.

Vad händer sedan?

Skattereglerna för semesteruthyrare i Spanien är fortfarande i förändring 2026: EU-domstolens mål mot Spanien kan tidigast 2027, men mer realistiskt 2028, leda till ett undantag för småföretagare. Samtidigt diskuteras den politiskt omstridda höjningen av IVA för semesterbostäder från 10 % till 21 %, liksom en möjlig generell IVA-skyldighet för alla korttidsuthyrningar på upp till 30 nätter från juli 2028. Du som hyr ut nu bör hålla koll på båda utvecklingarna, utan att redan i dag agera enligt regler som ännu inte har trätt i kraft. Guiden om Ley Vivienda Balearen ger en överblick över fler regelverk.

Slutsats

Om din semesteruthyrning i Spanien är momspliktig avgörs av vilken typ av tjänst du tillhandahåller, inte av hur stor din verksamhet är. På Balearerna är ren uthyrning av bostad fortsatt momsfri, medan hotelliknande tilläggstjänster utlöser 10 % IVA. På Kanarieöarna gäller sedan 2024 en strängare, generell IGIC-skyldighet på 7 %. Trots EU-kravet finns det fortfarande ingen gräns för småföretagare i Spanien – och den aviserade höjningen till 21 % har ännu inte blivit lag. Genom att tydligt skilja mellan IVA (Modelo 303) och inkomstskatt (Modelo 210), hålla tidsfristerna och ha koll på din licens undviker du de dyraste misstagen.

Officiella källor

Måste jag som småföretagare betala IVA vid semesteruthyrning i Spanien?
Ja. Spanien har ännu inte infört EU:s småföretagarordning (omsättningsgräns 85.000 € enligt direktiv 2020/285), och EU-kommissionen har därför väckt talan vid EU-domstolen. Fram till dess att den införs gäller ingen undantagsgräns.
När blir IVA aktuellt vid semesteruthyrning på Mallorca?
Så snart tjänster som normalt hör till hotellverksamhet erbjuds under vistelsen, till exempel reception, städning under vistelsen, tvättservice eller måltider. Utan sådana tjänster är uthyrningen fortsatt momsbefriad.
Gäller andra regler på Kanarieöarna än på Mallorca?
Ja. Sedan den 1 januari 2024 omfattas turistuthyrning som bedrivs av personer som inte är skatteresidenta på Kanarieöarna generellt av IGIC på 7 %, oavsett tilläggstjänster och utan undantag för småföretagare.
Kommer IVA på semesterbostäder att höjas från 10 % till 21 %?
En sådan höjning aviserades för ett Real Decreto-ley i juli 2026, men den är ännu inte publicerad i BOE enligt läget 2026 och har skjutits upp av ministerrådet.
Vilket formulär ska jag lämna in för moms?
Om du är IVA-skyldig ska Modelo 303 lämnas in varje kvartal (frister 20.4, 20.7, 20.10, 31.1). Dessutom krävs en årsdeklaration i januari och, om hyresintäkterna överstiger 3.006 € per år, Modelo 347.
Vad riskerar jag utan en giltig licens för turistuthyrning?
Böter på upp till 30.000 €. På Balearerna tillkommer dessutom viten på 500 till 5.000 € per dag så länge ett olagligt erbjudande fortfarande är aktivt efter myndighetens uppmaning.
Är IVA samma sak som inkomstskatt på hyresintäkter?
Nej. IVA (Modelo 303) beskattar tjänsten, medan inkomstskatten för icke-residenta (IRNR, Modelo 210) avser den intäkt du har fått. Sedan Orden HAC/623/2026 gäller nya frister och krav på formulär.
Måste jag som icke-resident registrera mig för moms i Spanien?
Ja, så snart du i grunden är IVA-skyldig, till exempel genom hotelliknande tilläggstjänster eller näringsmässig uthyrning till ett spanskt företag, måste du registrera dig skattemässigt i Spanien.