Moms (IVA) vid semesteruthyrning i Spanien: när ska du betala?
Många som hyr ut sin semesterbostad på Mallorca via Airbnb eller Booking tror att moms (på spanska IVA) inte berör dem. Det är ju "nur" en semesterbostad, inget hotell. Men det antagandet kan bli dyrt. Om du ska betala IVA vid uthyrning av en semesterbostad i Spanien beror inte på bostadens storlek, utan på vilka tjänster du erbjuder gästerna under vistelsen – och var i Spanien bostaden ligger. Här får du veta när du blir skyldig att betala moms på Balearerna, vilka tidsfrister som gäller för redovisningen och vilka reformer som planeras men ännu inte har trätt i kraft (läget 2026).
Grundregeln: När ska du betala IVA vid uthyrning av semesterbostäder?
Det avgörande är inte vilken plattform du hyr ut via, utan vilka tjänster du erbjuder. Om du bara upplåter bostaden – lämnar över nycklarna, låter gästen bo där och byter sängkläder och städar mellan bokningarna – behandlas uthyrningen skattemässigt ungefär som långtidsuthyrning och är som huvudregel momsfri. Men om du erbjuder tjänster som är typiska för hotell under gästens vistelse blir uthyrningen en momspliktig tjänst.
Sådana "tilläggstjänster från hotellbranschen" omfattar bland annat:
- Reception eller annan mottagningsservice
- Städning av bostaden under gästens vistelse (inte bara mellan gäster)
- Tvättservice under vistelsen
- Mat och dryck, till exempel frukostservering
Observera: Om du inte erbjuder någon av dessa tilläggstjänster är uthyrningen momsfri – oavsett om du hyr ut via Airbnb, Booking.com eller direkt till gästen.
| Egenskap | Momsfritt | Momspliktigt (IVA) |
|---|---|---|
| Städning | endast mellan 2 bokningar | även under vistelsen |
| Reception | nej | ja |
| Tvättservice | nej | under vistelsen |
| Måltider | nej | t.ex. frukost |
| Jämförbart med | Långtidsuthyrning | Hotell- och logiverksamhet |
Reglerna på Balearerna i detalj
På Mallorca och de övriga Balearerna krävs tillstånd för privat turistuthyrning (ETV-licens). Uthyrningen blir momspliktig om du erbjuder tilläggstjänster av hotellkaraktär. Utan sådana tjänster är uthyrningen momsfri, även om du behöver en licens. När IVA ska betalas är skattesatsen för turistboende för närvarande 10 % (2026).
| Typ av uthyrning | Krav på tillstånd | Moms (IVA) |
|---|---|---|
| Varaktig långtidsuthyrning av bostad | Nej | Momsfri |
| Turistuthyrning utan tilläggstjänster | ETV-licens krävs | Momsfri |
| Turistuthyrning med tilläggstjänster av hotellkaraktär | ETV-licens krävs | 10 % IVA |
| Köp + återlämning till hotelloperatören (långsiktig användning i näringsverksamhet, ofta ca 20 år) | regleras i avtal | omfattas av IVA |
| Drift av Hostal / turismo rural | egen licenstyp | omfattas vanligtvis av IVA |
Om du är osäker på om din licens över huvud taget är giltig eller kan överlåtas kan du läsa mer i guiden om att överlåta en ETV-licens.
Skillnaden: På Kanarischen Inseln gäller en egen indirekt skatt (IGIC) med egna regler i stället för IVA. Den berör inte semesterbostäder på Mallorca; här gäller enbart IVA.
| Region | Skattetyp | Ordinarie skattesats | Särskilt att tänka på |
|---|---|---|---|
| Balearen | IVA | 10 % för tilläggstjänster, i övrigt momsfritt | den vanliga regeln för tilläggstjänster på hotell |
| Spanska fastlandet | IVA | 10 % för tilläggstjänster, i övrigt momsfritt | samma grundregel som på Balearen |
Skillnaden mot uthyrning av kommersiella lokaler (butikslokaler och andra verksamhetslokaler)
Blanda inte ihop semesteruthyrning med uthyrning av kommersiella lokaler. Där gäller andra skattesatser och rapporteringskrav. Om du till exempel hyr ut en butikslokal på Mallorca till ett spanskt företag måste du som registrerad hyresvärd utan hemvist i Spanien sedan 1 januari 2023 själv ta ut och betala in 21 % IVA. Till och med slutet av 2022 var det i stället hyresgästen som skulle redovisa momsen enligt reglerna om omvänd skattskyldighet.
Observera: Om du hyr ut en kommersiell lokal till ett spanskt företag ska du, utöver att redovisa moms varje kvartal, lämna en årsdeklaration i januari. Om hyresintäkterna överstiger 3 006 € per år ska du också lämna den samlade skattedeklarationen Modelo 347 i januari eller februari året därpå.
Varför det (ännu) inte finns någon momsbefrielse för småföretag
Enligt EU-direktivet (EU) 2020/285 ska det från 1 januari 2025 vara möjligt att befria företag med en årsomsättning under 85 000 € från moms inom hela EU, enligt en modell som liknar den tyska för småföretag. Spanien har fortfarande inte infört reglerna och har därmed missat EU:s tidsfrist. Europeiska kommissionen har därför formellt väckt talan mot Spanien vid EU-domstolen.
För dig som hyr ut innebär det här att du fortfarande måste ta ut moms och redovisa den varje kvartal med Modelo 303 om din uthyrning är momspliktig, till exempel på grund av tilläggstjänster. Det gäller oavsett hur små dina hyresintäkter är. I Spanien finns för närvarande ingen nedre gräns för momsplikten.
| Milstolpe | Innehåll | Status (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Momsbefrielse för småföretag i hela EU vid en årsomsättning på upp till 85.000 € | har inte införts i Spanien |
| pågår | EU-kommissionens talan mot Spanien vid EU-domstolen | ännu inte avgjord |
| tidigast 2027 | kan träda i kraft efter politiska påtryckningar | inte säkert |
| 2028 är realistiskt | träder i kraft om processen försenas ytterligare i parlamentet | trolig tidpunkt |
Planerad reform: Höjs IVA till 21 %?
I slutet av juni 2026 aviserade Spaniens regering ett Real Decreto-ley som bland annat skulle höja IVA på semesterbostäder från 10 % till 21 %. Höjningen var kopplad till nya regler om hyresgästskydd vid säsongshyresavtal. Ministerrådet strök dock dekretet från dagordningen eftersom det saknade tillräckligt politiskt stöd (Podemos motsatte sig den bakomliggande reformen av marklagstiftningen, medan Junts krävde ändringar i incitamenten för hyresvärdar). Det uppgavs att förslaget skulle kunna tas upp igen vid ministerrådets första sammanträde i september.
Observera: År 2026 har ingen text om höjningen publicerats i BOE. Även om ett sådant Decreto-ley antas måste kongressen godkänna det inom 30 dagar. Ett tidigare försök (RD-ley 8/2026) föll på det steget i april.
Oberoende av detta finns ytterligare ett reformförslag som ligger längre fram i tiden. Enligt nuvarande planer ska Spanien från 1 juli 2028 ta ut IVA på all korttidsuthyrning till turister på upp till 30 nätter, oavsett om tilläggstjänster tillhandahålls. Inte heller detta är gällande rätt ännu, utan ett aviserat förslag.
| Tidpunkt | Planerad ändring | Status |
|---|---|---|
| aviserad för juli 2026 | Höjd IVA på semesterbostäder från 10 % till 21 % | inte publicerad i BOE, uppskjuten |
| 1 juli 2028 (planerat) | IVA på all korttidsuthyrning på upp till 30 nätter | ännu inte lag |
| 2027/2028 (planerat) | Momsbefrielse för småföretagare upp till 85.000 € | beroende av EU:s tidsfrist |
Modelo 303: registrering och tidsfrister
Om du är skyldig att betala IVA måste du som skattskyldig person utan hemvist i Spanien momsregistrera dig där och lämna in Modelo 303 varje kvartal.
- Ansök om skatteregistrering i Spanien (NIE/NIF krävs)
- Utfärda fakturor till gäster eller förmedlingsplattformar med IVA angiven separat
- Lämna in en kvartalsvis deklaration med Modelo 303
- Lämna också in en årsdeklaration i januari
- Om hyresintäkterna överstiger 3.006 € per år: lämna in Modelo 347 i januari/februari året därpå
| Period | Sista inlämningsdag för Modelo 303 |
|---|---|
| Kvartal 1 (jan–mar) | 20 april |
| Kvartal 2 (apr–jun) | 20 juli |
| Kvartal 3 (jul–sep) | 20 oktober |
| Kvartal 4 (okt–dec) + årsdeklaration | 31 januari |
IVA och inkomstskatt (IRPF/IRNR): blanda inte ihop dem
Ett vanligt missförstånd är att IVA och inkomstskatten på hyresintäkter är samma skatt. Det är 2 olika skatter som deklareras på olika blanketter. IVA gäller själva tjänsten och redovisas på Modelo 303. Inkomstskatten gäller intäkterna från uthyrningen och deklareras på Modelo 210 (IRNR för personer som inte är bosatta i Spanien). Genom Orden HAC/623/2026 (publicerad i BOE den 23 juni 2026) har blanketterna Modelo 210, 211 och 213 ändrats. Avdragsgilla kostnader måste framöver redovisas separat för varje fastighet. För hyresintäkter gäller också en ny betalningsperiod, från 1 till 20 april året därpå. Den gäller redan för intäkter från 2026.
Du kan läsa mer om inkomstskatt på hyresintäkter för dig som inte är bosatt i Spanien i guiden Skatt på hyresintäkter för dig som inte är bosatt i Spanien.
Böter och risker om reglerna inte följs
Utöver frågan om IVA kan den som inte registrerar turistuthyrning, eller lämnar felaktiga uppgifter, få kännbara böter. Uthyrning utan giltig licens för turistuthyrning kan, beroende på hur allvarlig överträdelsen är, ge böter på upp till 5.000 €, från 5.001 till 50.000 € eller från 50.001 till 500.000 €. Balearernas regering har dessutom inrättat en så kallad Mesa del Intrusismo. Om en olaglig uthyrningsannons ligger kvar efter en uppmaning från myndigheterna kan vite på 500 till 5.000 € tas ut per dag. Om 2 uppmaningar ignoreras lämnas ärendet över till åklagarmyndigheten. Den som i stället börjar hyra ut till en överkomlig hyra kan få böterna sänkta med upp till 80 %.
| Överträdelse | Påföljd |
|---|---|
| Turistuthyrning utan licens | Böter beroende på överträdelsens allvar: upp till 5.000 €, 5.001–50.000 € eller 50.001–500.000 € |
| En olaglig uthyrningsannons ligger kvar efter uppmaning från myndigheterna (Balearerna) | Vite på 500–5.000 €/dag |
| 2 uppmaningar ignoreras | Ärendet lämnas över till åklagarmyndigheten |
| Övergång till uthyrning med överkomlig hyra | Böterna kan sänkas med upp till 80 % |
Sedan 2 januari 2026 gäller dessutom förordningen VAU/1560/2025. Den innebär att den som hyr ut för kortare perioder måste lämna uppgifter om bokningar till fastighetsregistret i informationssyfte. Du kan läsa mer om de formella kraven i guiden om andrahandsuthyrning i Spanien.
Vanligaste misstagen
- Man utgår från att uthyrning av semesterbostäder alltid är momsfri, även när gästerna erbjuds städning under vistelsen eller frukost
- Man tror att det redan finns en gräns på 85 000 € för småföretagare, som i Tyskland
- Man behandlar besked om reformen med 21 % moms som om reglerna redan gällde
- Man blandar ihop IVA (Modelo 303) med inkomstskatt (Modelo 210)
- Man underskattar följderna av att sakna ETV-licens, trots att böterna kan uppgå till 500 000 €
Checklista för dig som hyr ut
- Kontrollera om du erbjuder hotelliknande tilläggstjänster under gästernas vistelse
- Kontrollera om du erbjuder tjänster under vistelsen som medför skyldighet att betala IVA
- Om du är skyldig att betala IVA: se till att registrera dig hos skattemyndigheten i Spanien
- Lägg in tidsfristerna för Modelo 303 i kalendern (20/4, 20/7, 20/10, 31/1)
- Kontrollera tidsfristerna för inkomstskattedeklarationen Modelo 210 separat
- Kontrollera ETV-licensen och anmälningsskyldigheterna (VAU/1560/2025)
- Håll koll på reformen med 21 % moms och reglerna för småföretagare
För att löpande sköta de här skyldigheterna kan det ofta vara värt att anlita en fastighetsförvaltare för semesterbostäder.
Vad händer härnäst?
Skattereglerna för den som hyr ut semesterbostäder i Spanien kan komma att förändras under 2026. EU-domstolens mål mot Spanien skulle kunna leda till ett undantag från momsplikt för småföretag tidigast 2027, men mer sannolikt 2028. Samtidigt diskuteras en politiskt omstridd höjning av momsen (IVA) på semesterbostäder från 10 % till 21 %. Det kan också bli aktuellt med generell momsplikt för alla korttidsuthyrningar på upp till 30 nätter från juli 2028. Om du hyr ut nu bör du följa båda frågorna, men inte börja tillämpa regler som ännu inte har trätt i kraft. I guiden om Ley Vivienda Balearen får du en överblick över fler regler som påverkar uthyrningen.
Sammanfattning
Om du behöver ta ut moms när du hyr ut en semesterbostad i Spanien beror på vilka tjänster du erbjuder, inte på hur stor din verksamhet är. På Balearerna är uthyrning av enbart bostad momsfri, medan hotelliknande tilläggstjänster medför 10 % IVA. Trots EU:s krav har Spanien ännu ingen gräns för momsbefrielse för småföretag, som den som finns i Tyskland. Den aviserade höjningen till 21 % har inte heller blivit lag. Du undviker de dyraste misstagen genom att hålla isär moms (IVA, Modelo 303) och inkomstskatt (Modelo 210), passa tidsfristerna och hålla koll på din licens.
Officiella källor
- Rådets direktiv (EU) 2020/285 om regler för småföretag – läget för Spaniens införande och EU-domstolens mål: steuerberatermallorca.com
- Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, publicerad i BOE den 23 juni 2026) samt aktuella regeländringar: propertyhost.es/de/actualidad
- Förordning VAU/1560/2025 om anmälningsskyldighet vid korttidsuthyrning (gäller från 2 januari 2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – uthyrning av semesterbostäder i Spanien, moms (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – skattskyldighet för fastighetsägare i Spanien 2026: steuerberaterspanien.com
- Mallorca Tourism Tax & skatter för personer som inte är bosatta i Spanien: mallorca.com
- Uthyrning av semesterbostäder i Spanien – momsplikt: willipedia.plattes.net
Den här guiden ger en allmän översikt över rättsläget och ersätter inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning i det enskilda fallet. Lagar och tidsfrister kan ändras; de länkade officiella källorna gäller.