Överföring av ETV-licens till Mallorca: Övergång, stopp vid Plaza och värde vid köpet

Den som köper en fastighet på Mallorca i syfte att hyra ut den till semesterfirare på kort sikt stöter snabbt på tre bokstäver: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Sedan februari 2022 gäller ett moratorium på Balearerna som i stort sett fryser utfärdandet av nya licenser för semesteruthyrning. Detta gör överlåtelsen av ETV-licensen på Mallorca till en central fråga vid varje avkastningsinriktat fastighetsköp. I den här guiden får du veta hur överföringen av en befintlig ETV-licens fungerar juridiskt vid ägarbyte, vad Decreto 4/2025 och det nya lottningsförfarandet från mars 2026 innebär, vilka licenser som överhuvudtaget är överlåtbara, hur du säkerställer licensen i köpeavtalet och varför licensierade fastigheter numera uppnår ett märkbart prispåslag.

Har du ett specifikt objekt med ETV-licens i sikte – eller letar du fortfarande?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi kontrollerar licensstatus, överlåtbarhet och köprisker åt dig
• Allt om semesteruthyrning på Mallorca

Vad en ETV-licens är – och varför den har blivit så svår att få tag på

ETV (Estancia Turística en Vivienda) är det officiella tillståndet för korttidsuthyrning av bostäder för turiständamål på Balearerna. Det tillåter uthyrning under kortare perioder än 30 dagar och ger rätt att annonsera på plattformar som Airbnb eller Booking.com. En ETV som en gång beviljats är giltig på obestämd tid – den har inget utgångsdatum och behöver inte förnyas regelbundet.

Licensen är knuten till ett visst antal turistplatser (plazas turísticas) som har godkänts för fastigheten. Varje plats motsvarar en sängplats som lagligen får hyras ut. Summan av alla godkända plazas på ön utgör den kvot som förvaltas av Consell de Mallorca.

Sedan den 11 februari 2022 har Balearernas regering inte tilldelat några nya ”plazas” – och därmed i praktiken inte heller några nya ETV:er. Moratoriet skulle ursprungligen gälla fram till dess att nya zonindelningskrav lades fram. Denna översyn har dragit ut på tiden, vilket har lett till att moratoriet i sin grundform förblev i kraft fram till 2026. I mars 2026 tilldelades för första gången återigen ett begränsat antal platser genom ett lottningsförfarande – mer om detta i ett separat avsnitt.

Följden är att den som idag vill ge sig in i turistuthyrning i regel endast kan göra det genom att köpa en fastighet som redan har ett giltigt ETV-nummer.

Dekretet från april 2025: Vad som har förändrats strukturellt

I april 2025 antog Marga Prohens (PP) regering, med stöd av Vox, det så kallade dekretet om åtgärder för att begränsa turismen. Det innebar flera viktiga strukturella beslut:

Observera: Dekretet innebär inte att befintliga licenser upphör att gälla. Den som köper en lägenhet i ett flerfamiljshus med befintlig ETV övertar en licens som fortsätter att gälla enligt lag. Det är endast nya platser i denna byggnadskategori som inte längre kan beviljas.

Palma – ett specialfall: Permanent licensförbud

Även om moratoriet på ön i princip fortfarande kan bli föremål för en politisk översyn, är situationen i Palma de Mallorca tydligt reglerad: För huvudstaden gäller ett permanent förbud mot nya ETV-licenser. Detta gäller oavsett vad som beslutas på ö- eller regionalnivå.

För köpare innebär detta att en fastighet i Palma utan befintlig ETV med så gott som fullständig säkerhet aldrig kommer att beviljas tillstånd för korttidsuthyrning till turister. Befintliga ETV-tillstånd i Palma är därmed ännu mer sällsynta och värdefulla än på andra håll på ön.

Lottningen 2026: 1 069 nya platser

I mars 2026 inledde Consell de Mallorca ett nytt förfarande för tilldelning av licenser för semesteruthyrning – det första sedan moratoriet 2022. I samband med detta offentliggjordes följande nyckeltal:

Observera: Överlåtelseförbudet på fem år för nyutfärdade licenser har betydelse enligt köprätten. Den som erhåller en ny licens i lottningsförfarandet 2026 kan sälja fastigheten med licensen tidigast 2031 med fullt överlåtbar ETV. För köpare är detta en viktig punkt i due diligence-processen.

Hur överföringen av en ETV-licens går till vid köp

I Spanien är ETV-licensen i princip knuten till fastigheten, inte till ägaren som person. Det låter till en början bekvämt, men det är detaljerna som avgör: Moratoriet har också tillfälligt begränsat överlåtelsen av befintliga licenser.

Den rättsliga grundstrukturen

Under normala förhållanden – det vill säga utanför moratorier och spärrar – sker överföringen av en ETV på följande sätt:

1. Säljaren överlämnar licensdokumentationen med alla lägenheter samt registreringsnumret från Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. En notarie intygar ägarbytet av fastigheten. Licensen anges uttryckligen i köpeavtalet som en del av försäljningsobjektet.
3. Köparen anmäler ägarbytet till den behöriga turistmyndigheten (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) och uppdaterar registreringen i NRUA.
4. Nytt registreringsnummer eller uppdatering av det befintliga – alla annonser på plattformarna måste från och med nu innehålla detta nummer.

Vad moratoriet innebär för pågående övergångar

Undersökningen visar att moratoriet sedan 2022 tillfälligt har begränsat både utfärdandet av nya licenser och överlåtelsen av befintliga licenser. För redan pågående eller framtida köp gäller följande: Låt absolut en specialiserad advokat granska den konkreta licensstatusen och den aktuella överlåtbarheten innan du betalar en handpenning. Den rättsliga situationen utvecklas fortlöpande och varierar beroende på licenstyp och fastighetens byggår.

Steg för steg: Se till att du får en ETV-licens vid köpet

Just eftersom värdet på en licensierad fastighet i hög grad beror på att överlåtelsen sker smidigt krävs det en strukturerad process:

1. Begära ett utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple) – Kontrollera om fastigheten är fri från belastningar och om det finns några villkor angivna. → Kontrollera det spanska fastighetsregistret
2. Kontrollera licensstatus – Be att få se ETV:s originaldokument: licensnummer, datum för första utfärdandet, antal platser, NRUA-registreringsnummer.
3. Kontrollera överföringsspärren – Licenser från lottningsförfarandet 2026 är spärrade i fem år. Detta gäller även äldre licenser: Har en överföring ansökts om nyligen som eventuellt fortfarande är under behandling?
4. Licensen ska uttryckligen anges i förhandskontraktet (arras) – Reservationsavtalet eller arras-avtalet måste innehålla ETV som ett väsentligt villkor: Köpet faller igenom om licensen inte överförs på ett giltigt sätt. → Reservationsavtal Spanien
5. Samordning mellan advokat och notarie – Notarien måste dokumentera överlåtelsen av licensen i den officiella handlingen (Escritura).
6. Omregistrering hos Conselleria de Turisme efter ägarbyte – klargöra tidsfrist och förfarande enligt gällande förvaltningspraxis.
7. Uppdatera NRUA-registreringen – Alla bokningsplattformar kräver ett korrekt och aktuellt registreringsnummer.

Vilka typer av licenser som finns – och vad som är överlåtbart

Observera: ETV60-licensen är principiellt knuten till ägarens huvudsakliga bostad. Vid ett ägarbyte till en person som inte använder fastigheten som sin huvudsakliga bostad upphör uthyrningstillståndet i denna kategori att gälla. Köp inte en fastighet med ETV60 som kapitalplacering utan att först ha låtit en advokat granska saken.

Hur en ETV-licens höjer fastighetens värde

Bristen på överlåtbara licenser har gjort den licensierade fastigheten till en egen tillgångskategori. Konkreta marknadsdata i form av systematiska prisjämförelser framgår inte av den föreliggande undersökningen – men marknadsläget är tydligt: Flera mäklarbyråer och advokater bekräftar att fastigheter med giltig ETV är betydligt mer efterfrågade än jämförbara objekt utan licens.

Varför påslaget är strukturellt motiverat:

• Den som köper utan giltig licens kan NIE i Palma, och på andra platser på ön endast genom ett lotteriförfarande med osäkert utfall, komma in på marknaden för turistuthyrning.
• Kostnaderna för utfärdande av nya licenser (upp till 3 500 € per plats) och lotteririsk ingår i priset.
• En licensierad villa eller finca genererar omedelbart lagliga hyresintäkter från och med dagen för nyckelöverlämningen.
• Plattformar som Airbnb kräver att man anger NRUA-registreringsnumret – utan det går det inte att lägga upp en annons.

Nackdelen: Den som betalar för mycket för licensen måste kunna motivera hyresintäkterna under flera år framöver. Låt göra en avkastningsberäkning innan du går med på prispåslaget.

Skatter och anmälningsskyldigheter vid drift av en övertagen ETV

Att en ETV har övertagits innebär inte att man befrias från de löpande skatteförpliktelserna. Sammanfattningsvis:

→ Mer om de skattemässiga aspekterna för icke-bosatta: Att deklarera hyresintäkter som icke-bosatt

De vanligaste felen vid ETV-överföringen

1. Licensen är inte fastställd i föravtalet Utan en uttrycklig klausul i arras- eller köpeavtalet finns det ingen rättsligt verkställbar rätt till överlåtelse av licensen. Säljaren kan teoretiskt sett hävda att licensen inte ingår i köpeföremålet.

2. ETV60 förväxlas med klassisk ETV En ETV60 tillåter endast 60 uthyrningsdagar per år och är knuten till huvudbostaden. Den som är ute efter avkastning behöver en klassisk ETV.

3. Ny licens för lottningsförfaranden behandlas som omedelbart överlåtbar Licenser som tilldelats genom lottningsförfarandet 2026 omfattas av ett överlåtelseförbud på fem år. En fastighet med en nyligen tilldelad licens får inte säljas vidare med denna licens under minst fem år.

4. Palma-licensen i flerfamiljshuset har inte verifierats I Palma finns äldre ETV-licenser för bostäder som fortfarande är giltiga. Men: Är licensen korrekt registrerad i NRUA? Finns det något pågående upphävande från myndigheterna? Detta måste kontrolleras före köpet.

5. NRUA-posten har inte uppdaterats efter köpet Om uppgifterna inte uppdateras i det nationella registret står fastigheten fortfarande i den tidigare ägarens namn. Vid tvister eller vid plattformskontroller kan detta leda till spärrar.

6. Tilläggstjänster som erbjuds utan IVA-kontroll Den som som hyresvärd erbjuder städning, transfer eller frukost kan bli skyldig att betala IVA. Detta är inte ett problem som är specifikt för ETV, men det är ett problem som ofta förbises när man startar sin uthyrningsverksamhet.

Vad händer därefter? Drift och värdebevarande

När du har tagit över ETV på ett framgångsrikt sätt börjar den egentliga driften. Här är några saker du bör ha i åtanke:

• Cédula de habitabilidad: Cédula de habitabilidad måste vara giltigt och stämma överens med det godkända antalet bostäder. → Cédula de habitabilidad Mallorca
• Energicertifikat: Obligatoriskt dokument för alla uthyrda fastigheter. → Energicertifikat Spanien
• Försäkring: För uthyrning i turiständamål gäller andra krav än för eget bruk. → Hemförsäkring i Spanien
• Bostadsrättsförening (Comunidad): När det gäller lägenheter i flerbostadshus kan föreningen besluta om begränsningar för uthyrning till turister. → Bostadsrättsförening i Spanien
• IBI och förmögenhetsskatt: Löpande skatter som tas ut oberoende av ETV. → IBI-skatt i Spanien

Checklista för ETV-överföring vid fastighetsköp

• Begär att säljaren uppvisar licensbeviset och datumet för den första utfärdningen
• Antalet godkända ”plazas turísticas” har dokumenterats
• NRUA-registreringsnummer finns och är giltigt
• Moratoriets status och överlåtbarhet bekräftade av advokat
• Eventuell överlåtelsebegränsning (5 år för licenser som tilldelats genom lottning) har kontrollerats
• ETV-typ identifierad (klassisk / ETV60 / gammal Palma-licens)
• Licensen har införts som en väsentlig del av avtalet i arras/köpeavtalet
• Notarien har informerats om överlåtelsen av licensen och detta har dokumenterats i Escritura
• Omregistrering hos Conselleria de Turisme planerad efter ägarbytet
• NRUA-posten har uppdaterats med den nya ägaren
• Giltigheten av Cédula de habitabilidad har kontrollerats
• Energicertifikat finns
• Skattemässiga skyldigheter (IRPF/IRNR, ITAT, eventuellt IVA) har diskuterats med skatterådgivaren

Sammanfattning

ETV-licensen är sedan länge inte längre någon byråkratisk formalitet på Mallorca – den är en självständig tillgång som avgör en fastighets användbarhet för turismändamål. Moratoriet som gällt sedan 2022, det permanenta förbudet i Palma, dekretet från april 2025 med förbudet mot nya bostadslicenser och det femåriga överlåtelseförbudet för nyutfärdade licenser har fryst beståndet av överlåtbara ETV-licenser till en knapp, strukturellt säker nivå. Detta gör varje befintlig, korrekt registrerad och giltigt överförd licens till ett verkligt unikt försäljningsargument vid köp.

Den som gör det på rätt sätt – det vill säga säkerställer licensen genom ett avtal, dokumenterar överlåtelsen fullständigt och har full kontroll över de skattemässiga skyldigheterna redan från början – köper inte bara en fastighet, utan också rätten att lagligt marknadsföra den på en av Europas mest attraktiva turistmarknader.

📩 Låt oss tillsammans granska ditt ETV-ärende

Officiella källor

• Balearernas regionala regering – Turismdepartementet: Tillstånd och NRUA-registret → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Dekret från april 2025 och alla baleariska rättsakter → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonindelning, kvoter, lottningsförfarande 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Branschorganisation, rådgivning om tillståndsförfaranden, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Palmas kommun: Kommunala bestämmelser om förbudet mot ETV i Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Skattemässiga skyldigheter vid hyresintäkter → https://www.aeat.es