Överlåta ETV-licens på Mallorca vid ägarbyte

Den som vill köpa en bostad på Mallorca för att hyra ut den till semesterfirare under kortare perioder stöter snart på 3 bokstäver: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Sedan februari 2022 gäller ett moratorium på Balearerna som i stort sett stoppar nya licenser för semesteruthyrning. Därför är frågan om hur en ETV-licens överlåts på Mallorca central när du köper en bostad som investering. I den här guiden får du veta hur en befintlig ETV-licens kan överlåtas vid ägarbyte, vad Decreto-ley 4/2025 och lottningen i mars 2026 innebär, vilka licenser som över huvud taget får överlåtas, hur du säkrar licensen i köpeavtalet och varför bostäder med licens numera kostar märkbart mer.

• Allt om semesteruthyrning på Mallorca

Vad är en ETV-licens – och varför har den blivit så svår att få?

ETV (Estancia Turística en Vivienda) är det officiella tillstånd som krävs för att hyra ut en bostad till turister under kortare perioder på Balearerna. Det tillåter uthyrning i mindre än 30 dagar och ger rätt att annonsera bostaden på plattformar som Airbnb och Booking.com. En ETV-licens gäller tills vidare – den har inget slutdatum och behöver inte förnyas regelbundet.

Licensen gäller för ett bestämt antal godkända turistplatser (plazas turísticas) i bostaden. Varje plats motsvarar 1 gästbädd som får hyras ut lagligt. Consell de Mallorca förvaltar det totala antalet godkända plazas på ön.

Sedan den 11 februari 2022 har Balearernas regering inte tilldelat några nya plazas – och därmed i praktiken inte heller utfärdat några nya ETV-licenser. Moratoriet skulle ursprungligen gälla tills nya krav på zonindelning hade lagts fram. Den översynen har dragit ut på tiden, så moratoriet gällde i sin ursprungliga form fram till 2026. I mars 2026 tilldelades för första gången sedan dess ett begränsat antal platser genom lottning – mer om det i ett eget avsnitt.

Vill du börja hyra ut till turister i dag behöver du därför i regel köpa en bostad som redan har en giltig ETV-licens.

Dekretet från april 2025: vad förändrades i grunden?

I april 2025 antog Marga Prohens (PP) regering, med stöd av Vox, det så kallade dekretet om åtgärder för att begränsa turismen. Det innebar flera viktiga förändringar:

Observera: Dekretet innebär inte att befintliga licenser upphör att gälla. Om du köper en lägenhet i ett flerbostadshus med en befintlig ETV följer en licens med som fortfarande är giltig. Förbudet gäller bara nya plazas i den här typen av byggnader.

Särskilda regler i Palma: permanent förbud mot nya licenser

Moratoriet på ön kan i princip omprövas politiskt, men Palma har egna regler. Där har semesteruthyrning i flerbostadshus varit förbjuden sedan 2018. I februari 2026 beslutade staden, genom en ändring av sin stadsplan (PGOU), att inte tillåta några nya uthyrningsplatser i hela stadsområdet – inte heller i enfamiljshus.

För dig som köpare innebär det att en fastighet i Palma utan befintlig ETV med största sannolikhet aldrig kommer att få licens för korttidsuthyrning till turister. Befintliga ETV-licenser i Palma är därför ännu ovanligare och mer värdefulla än på andra delar av ön.

Utlottningen 2026: 1 069 nya uthyrningsplatser

I mars 2026 inledde Consell de Mallorca ett nytt förfarande för att fördela licenser för semesteruthyrning – det första sedan moratoriet 2022. Då presenterades följande uppgifter:

Observera: Förbudet mot att överlåta nybeviljade licenser under 5 år är viktigt vid köp och försäljning. Den som får en ny licens genom lottningen 2026 kan tidigast 2031 sälja fastigheten med en ETV-licens som får överlåtas utan begränsningar. Som köpare måste du kontrollera detta vid din granskning inför köpet.

Så överlåts en ETV-licens vid köp

I Spanien är ETV-licensen i regel knuten till fastigheten, inte till ägaren. Det kan låta enkelt, men detaljerna spelar roll: moratoriet har periodvis också begränsat möjligheten att överlåta befintliga licenser.

Så fungerar det juridiskt

Under normala förhållanden, när varken moratorier eller överlåtelseförbud gäller, överlåts en ETV så här:

1. Säljaren lämnar över licenshandlingarna med uppgifter om samtliga plazas och registreringsnumret från Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. En notarie upprättar handlingen för ägarbytet av fastigheten. Licensen anges uttryckligen i köpeavtalet som en del av det som säljs.
3. Köparen anmäler ägarbytet till den ansvariga turistmyndigheten (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) och uppdaterar registreringen i NRUA.
4. Nytt registreringsnummer eller uppdatering av det befintliga: Från och med nu måste numret finnas med i alla annonser på plattformar.

Vad moratoriet innebär för pågående överlåtelser

Genomgången visar att moratoriet sedan 2022 periodvis har begränsat både möjligheten att bevilja nya licenser och att överlåta befintliga. Om du håller på att köpa eller planerar ett köp måste du låta en specialiserad jurist kontrollera licensens status och om den för närvarande kan överlåtas innan du betalar handpenning. Rättsläget förändras fortfarande och skiljer sig åt beroende på licenstyp och fastighetens byggår.

Steg för steg: säkra ETV-licensen vid köpet

Värdet på en fastighet med licens beror till stor del på att licensen kan överlåtas utan problem. Därför behöver du gå igenom köpet steg för steg:

1. Begär ett utdrag ur fastighetsregistret (Nota Simple) – Kontrollera om fastigheten är fri från belastningar och om några villkor finns registrerade. → Kontrollera fastighetsregistret i Spanien
2. Kontrollera licensens status – Be att få se originalhandlingarna för ETV: licensnummer, datum då licensen först utfärdades, antal plazas och NRUA-registreringsnummer.
3. Kontrollera om licensen får överlåtas – Licenser som tilldelades genom lottning 2026 får inte överlåtas på 5 år. Även för äldre licenser behöver du kontrollera om någon nyligen har ansökt om en överlåtelse som ännu inte har avgjorts.
4. Ta uttryckligen med licensen i föravtalet (arras) – Bokningsavtalet eller arras-avtalet måste ange ETV som ett väsentligt villkor: köpet ska inte genomföras om licensen inte kan överlåtas med rättslig verkan. → Bokningsavtal i Spanien
5. Samordna advokat och notarie – Notarien måste dokumentera överlåtelsen av licensen i Escritura Pública.
6. Registrera ägarbytet hos Conselleria de Turisme när fastigheten har bytt ägare – Ta reda på vilka tidsfrister och rutiner som gäller enligt myndighetens aktuella praxis.
7. Uppdatera NRUA-registreringen – Alla bokningsplattformar behöver det korrekta, aktuella registreringsnumret.

Vilka licenstyper finns – och vilka kan överlåtas?

Observera: ETV60-licensen är i grunden knuten till ägarens permanentbostad. Om fastigheten får en ny ägare som inte använder den som permanentbostad upphör tillståndet att hyra ut i denna kategori. Köp inte en fastighet med ETV60 som investering utan att först låta en jurist reda ut vad som gäller.

Hur en ETV-licens påverkar fastighetens värde

Eftersom överlåtbara licenser är sällsynta har fastigheter med licens blivit ett eget tillgångsslag. Underlaget innehåller inga systematiska prisjämförelser som belägger konkreta prisskillnader, men marknadsläget är tydligt: Flera mäklare och jurister bekräftar att efterfrågan på fastigheter med giltig ETV är betydligt större än på jämförbara fastigheter utan licens.

Varför prispåslaget har en grund:

• Den som köper utan befintlig licens kan aldrig börja hyra ut till turister i Palma. På andra håll på ön krävs ett lottningsförfarande där utgången är oviss.
• Kostnaden för nya licenser (upp till 3.500 € per plats) och risken att inte få någon licens i lottningen är inräknade i priset.
• En villa eller Finca med licens kan ge lagliga hyresintäkter direkt från den dag nycklarna lämnas över.
• Plattformar som Airbnb kräver ett NRUA-registreringsnummer – utan det går det inte att lägga upp en annons.

Men det finns en baksida: Om du betalar för mycket för licensen måste hyresintäkterna kunna motivera kostnaden under många år. Låt göra en avkastningskalkyl innan du går med på prispåslaget.

Skatter och anmälningsskyldigheter när du tar över en ETV

Den som tar över en ETV måste fortfarande uppfylla de löpande skatteskyldigheterna. Kortfattat gäller följande:

→ Läs mer om skattereglerna för dig som inte är bosatt i landet: Så beskattas hyresintäkter för dig som inte är bosatt i Spanien

Vanliga misstag när en ETV-licens överlåts

1. Licensen tas inte upp i föravtalet Utan en uttrycklig klausul i arras-avtalet eller köpeavtalet har du ingen rättsligt bindande rätt att ta över licensen. Säljaren kan i teorin hävda att licensen inte ingår i köpet.

2. ETV60 förväxlas med en vanlig ETV En ETV60 tillåter uthyrning endast 60 dagar per år och är knuten till permanentbostaden. Vill du få avkastning från uthyrningen behöver du en vanlig ETV.

3. En ny licens från lottningen antas kunna överlåtas direkt Licenser som tilldelas genom lottningen 2026 får inte överlåtas under 5 år. En fastighet med en nytilldelad licens kan därför inte säljas vidare med licensen under minst 5 år.

4. En licens för en lägenhet i Palma kontrolleras inte I Palma finns äldre ETV-licenser för lägenheter som fortfarande gäller. Men är licensen korrekt registrerad i NRUA? Pågår något ärende hos myndigheterna om att tillfälligt dra in den? Det måste kontrolleras före köpet.

5. Uppgifterna i NRUA uppdateras inte efter köpet Om det nationella registret inte uppdateras står fastigheten fortfarande på den tidigare ägaren. Det kan leda till spärrar vid en tvist eller när uthyrningsplattformar kontrollerar uppgifterna.

6. Extra tjänster erbjuds utan kontroll av IVA Om du som uthyrare erbjuder städning, transfer eller frukost kan du bli skyldig att betala IVA. Det är inte ett problem som är specifikt för ETV, men det förbises ofta när uthyrningen ska börja.

Vad händer sedan? Uthyrning och att bevara fastighetens värde

När du har tagit över ETV-licensen börjar själva uthyrningen. Här är några saker du bör hålla koll på:

• Cédula de Habitabilidad: Intyget om att bostaden är beboelig måste vara giltigt och stämma med det antal platser som licensen omfattar. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Energicertifikat: Krävs för alla fastigheter som hyrs ut. → Energicertifikat i Spanien
• Försäkring: Andra försäkringskrav gäller när du hyr ut till turister än när du använder bostaden själv. → Hemförsäkring i Spanien
• Ägarnas samfällighet (Comunidad): För lägenheter i flerbostadshus kan samfälligheten besluta om begränsningar för uthyrning till turister. → Ägarnas samfällighet i Spanien
• IBI och förmögenhetsskatt: Löpande skatter som du betalar oavsett om du har en ETV-licens. → IBI-skatt i Spanien

Checklista för överlåtelse av ETV-licens vid fastighetsköp

• Be säljaren visa upp licensbeviset och datumet då licensen först utfärdades
• Antalet godkända plazas turísticas är dokumenterat
• NRUA-registreringsnummer finns och är giltigt
• En jurist har bekräftat om moratoriet gäller och om licensen kan överlåtas
• Kontrollera eventuellt förbud mot överlåtelse (5 år för licenser som tilldelats genom lottning)
• Fastställ vilken typ av ETV-licens det gäller (klassisk / ETV60 / äldre licens från Palma)
• Licensen anges som en väsentlig del av avtalet i arras-avtalet/köpekontraktet
• Notarien har informerats om att licensen överlåts, och detta har dokumenterats i Escritura
• Planera för att registrera ägarbytet hos Conselleria de Turisme efter att fastigheten bytt ägare
• NRUA-registreringen uppdaterad med den nya ägarens uppgifter
• Giltigheten för Cédula de Habitabilidad kontrollerad
• Energicertifikat finns
• Skattskyldigheter (IRPF/IRNR, ITAT och i förekommande fall IVA) genomgångna med en skatterådgivare

Slutsats

En ETV-licens på Mallorca är sedan länge mer än en administrativ formalitet. Den har ett värde i sig och avgör om en fastighet får användas för turistuthyrning. Moratoriet sedan 2022, det permanenta förbudet i Palma, dekretet från april 2025 som förbjuder nya licenser för lägenheter och det 5-åriga förbudet mot att överlåta nyutfärdade licenser har begränsat antalet överlåtbara ETV-licenser till en varaktigt låg nivå. Därför är en befintlig licens som är korrekt registrerad och giltigt överlåten en verklig fördel vid köp.

Om du ser till att licensen säkras i avtalet, dokumenterar överlåtelsen utan luckor och har kontroll över skattskyldigheterna från början, köper du inte bara en fastighet. Du får också rätten att lagligt hyra ut den på en av Europas mest attraktiva turistmarknader.

Officiella källor

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Tillstånd och NRUA-registret → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Dekretet från april 2025 och all lagstiftning på Balearerna → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonindelning, kvoter och lottning 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Branschorganisation som ger råd om licensansökningar, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Kommunala regler om förbudet mot ETV-licenser i Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Skattskyldigheter för hyresintäkter → sede.agenciatributaria.gob.es