Extra amortering Spanien

Vad ger en extra amortering i Spanien, och vad får den kosta?

En extra amortering — på spanska amortización anticipada, det vill säga den förtida återbetalningen av en del av eller hela lånet — är i Spanien din lagstadgade rätt: art. 23.1 i Ley 5/2019 tillåter det när som helst före den avtalade löptidens slut, utan bankens godkännande.

I grunden får banken inte ta ut något för detta. Bara i de undantagsfall som själva lagen anger, och bara om det står i avtalet, kan en ersättning tas ut — och även då är procentsatsen inte det belopp som banken får kassera in, utan en av två övre gränser. Kalkylatorn ovan visar dig båda delarna: räntebesparingen och summan av de procentuella maxgränserna beräknade per termin.

Så beräknas det

Amorteringsplanen

Grunden är cuadro de amortización, amorteringsplanen, som du får av din bank som en tabell. Den följer en cykel som upprepas månad för månad: Ränteandelen är den kvarvarande skulden multiplicerad med räntesatsen (TIN, tipo de interés nominal — den nominella räntan utan tilläggskostnader) och delad med tolv. Det som blir kvar av månadsbetalningen, den cuota, amorterar den kvarvarande skulden. Nästa månad blir därför räntedelen mindre och amorteringen större.

Själva betalningen är annuiteten: det belopp som för lånet vid oförändrad ränta exakt ner till noll under de överenskomna månaderna. Denna modell bygger på: tolv lika långa månader, första betalningen en månad efter utbetalningen, en räntesats över hela återstående löptiden. Dagsexakt ränteberäkning och räntejusteringar anges i ditt lånedokument och i FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, det europeiska informationsbladet som banken måste lämna till dig innan avtalet tecknas).

Effekten av extra amortering

Den extra amorteringen bokförs efter den ordinarie amorteringen för samma månad och räknas i sin helhet av mot restskulden; från och med följande månad räknar planen med det lägre saldot. Om mindre återstår än önskat bokför kalkylatorn bara resten — lånet är återbetalt.

Vad som händer därefter avgörs av ditt avtal, inte av lagen: Antingen förblir amorteringsbeloppet detsamma och löptiden förkortas (reducción de plazo), eller så förblir löptiden densamma och amorteringen sänks (reducción de cuota) — då beräknas annuiteten om utifrån det minskade saldot och de månader som återstår fram till det ursprungliga slutdatumet. Vilken variant som gäller anges inte i Ley 5/2019, utan i ditt låneavtal. Kalkylatorn erbjuder båda vägarna, eftersom han inte kan avgöra den frågan åt dig.

Vad förtidsinlösen får kosta

Den möjliga motprestationen kallas compensación eller comisión por reembolso anticipado — förtidsbetalningsavgiften. Art. 23.4 i Ley 5/2019 förbjuder den i grunden och tillåter den bara i de tre följande styckena, vart och ett med egen sats och egen tidsperiod. Den måste ändå vara avtalad: Står inget i avtalet är du inte skyldig någonting.

Den punkt som oftast framställs felaktigt: Procentsatsen är inte det belopp som banken får kräva. Vart och ett av de tre styckena har ett dubbelt tak. Ersättningen får varken överstiga bankens faktiska ränteskada — den pérdida financiera, den finansiella förlust som återbetalningen verkligen orsakar den — eller den aktuella procentsatsen av det återbetalade kapitalet. Skyldigheten omfattar det lägre av de två värdena. Den pérdida financiera förutsätter enligt art. 23.8 en i avtalet angiven marknadsränta och kan inte beräknas utan den. Kalkylatorn anger därför enbart procentuella taket före prövning av den ekonomiska förlusten — inte det tillåtna slutbeloppet. Om räntorna har stigit sedan ditt avtal ingicks ligger bankens förlust ofta betydligt lägre.

Fältet för den avtalade ersättningen börjar på noll. Det är ett neutralt antagande för beräkningen, inte ett juridiskt uttalande: Vad som avtalats framgår av ditt avtal och av FEIN — ange det där. Om ditt värde ligger över det procentuella taket säger kalkylatorn det, utan att skriva över inmatningen.

Räkneexempel

Beloppen anges medvetet inte här, utan i kalkylatorn. Tre scenarier är värda att jämföra:

• Utan mot med extra amortering. Låt förvalet vara kvar och jämföra de två kolumnerna i uppställningen: samma avgift, kortare löptid, mindre ränta. Växlingsknappen ovanför tabellen visar samma skillnad rad för rad.
• Förkorta löptiden mot att sänka avgiften. Samma belopp anges, bara effekten byts. Löptidsförkortningen sparar oftast mer ränta, avgiftssänkningen skapar månatligt andrum.
• En stor betalning mot många små. Den årliga extraamorteringen sätts till noll och en engångsbetalning anges istället. Ju tidigare den infaller, desto starkare effekt — restskulden är som högst i början.

Ändra även avtalsdatum och räntebindning: Båda styr procentgränsen som räknaren beräknar för varje tidpunkt och redovisar som summa, eftersom den förändras över årens lopp.

Specialfall

Fast ränta, rörlig ränta och växlingen däremellan

Vid ett lån med fast ränta gäller under de första 10 åren en sats på 2 %, därefter 1,5 %. Vid rörlig ränta får avtalet bara föreskriva ett av två regelverk — lagen kallar dem excluyentes entre sí, de utesluter varandra: antingen 0,15 % under de första 5 åren eller 0,25 % under de första 3 åren. Därefter är ingen kompensation längre tillåten vid rörlig ränta.

Ett särskilt fall är övergången från rörlig till fast ränta — genom novación, avtalsändring hos samma bank, eller genom subrogación, byte av långivare, där en annan bank träder in i din bolåneavtal. För detta gäller under de första 3 åren en sats på 0,05 %. Välj i räknaren det regelverk som gäller i ditt avtal, inte det förmånligaste.

Uppskovet gällde bara lån med rörlig ränta

För lån med rörlig ränta var kompensationen under en tid helt undantagen: Real Decreto-ley 19/2022, i den lydelse som ändrats genom Real Decreto-ley 8/2023, föreskrev att ingen sådan uppstår under detta fönster. Detta gällde inte för lån med fast ränta — ordalydelsen nämner endast lån med rörlig ränta och endast de berörda styckena i art. 23. Många guider suddar ut detta. Var fönstret låg behöver du inte slå upp här: Anger du ett datum därifrån anger räknaren för det rörliga regelverket en gräns på noll, tillsammans med den lydelse enligt vilken den har räknat.

Avtal från tiden före LCCI

LCCI — så förkortas Ley 5/2019, den spanska lagen om bostadskreditavtal — gäller för avtal från och med dess ikraftträdande. Är din hypotekslån äldre, bestäms en ersättning av dåvarande lag och av ditt avtal. För detta avtal finns ingen art. 23-procentgräns tillgänglig från registret. Den angivna ersättningen beaktas fortfarande som scenarioantagande. Amorteringsplan och ränteBesparing stämmer fortfarande, eftersom de inte är bundna till datumet.

Inlösen, och vad kalkylatorn lämnar öppet

Betalar du mer än vad som återstår bokas endast resten, och planen avslutas. För fullständig inlösen gäller samma art. 23, som talar om total o parcialmente. Kom ihåg: Hypotekslånet kvarstår i fastighetsregistret tills det uttryckligen avregistreras; det kostar separat och ingår inte här.

Kalkylatorn besvarar inte om det lönar sig mer att placera pengarna — det skulle bero på en avkastningsränta som ingen seriöst kan ange i förväg. Även skattemässiga effekter lämnas utanför: Hyr du ut kan räntekostnader under vissa omständigheter vara avdragsgilla, och en extra amortering minskar just detta avdrag.

Frister och formulär

Föranmälan. Art. 23.1 tillåter att man kommer överens om en frist för förhandsmeddelande — högst 1 månad. Står det inget i avtalet behöver du ingen. I annat fall meddela skriftligen med vilket belopp du vill återbetala när, och om löptid eller amortering ska sänkas, och be om en bekräftelse på mottagandet. Därefter är banken skyldig dig en sammanställning av konsekvenserna inom några vardagar.

Fristerna i artikel 23 löper dagsexakt från avtalets ingående, inte enligt kalenderår — själva årsdagen räknas fortfarande till perioden. Nära ett brytdatum kan en enda dag ändra vilken sats som gäller; därför frågar räknaren efter avtalsdatumet.

Två dokument följer processen: FEIN, där ersättningen måste anges, och amorteringsplanen, som banken utfärdar på nytt efter varje extra amortering. Jämför den med tabellen ovan — avbetalning, ränta, amortering och restskuld per månad, det första året månad för månad, därefter en rad per år, och till sist totalsumman. Räknaren övertar denna struktur medvetet från FEIN, så att du kan lägga dem sida vid sida. Om banken avviker, fråga efter anledningen.

Rättslig grund och aktuellt läge

Avgörande är Art. 23 i Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), konsoliderad version: punkt 1 om rätten till förtida återbetalning och om varseltid, punkt 4 om det principiella förbudet, punkterna 5 till 7 om undantagen, punkt 8 om pérdida financiera. Dessutom disposición adicional primera i Real Decreto-ley 19/2022 i den lydelse som ges av Real Decreto-ley 8/2023 för uppskovet vid rörlig ränta samt Anexo I i Ley 5/2019, varifrån uppbyggnaden av amorteringsplanen i FEIN härstammar. Källan är den konsoliderade texten på boe.es.

Varje värde i räknaren kan fällas ut och spåras tillbaka till sin källa. Uppgifter utan angiven norm — restskuld, nominell ränta, återstående löptid, extraamortering, verkan och avtalad ersättning — är avtalsinnehåll och markerade som antaganden. Resultatet är en modellberäkning; det ersätter varken din banks avräkning eller rådgivning i det enskilda fallet.

Relaterade kalkylatorer

Söker du först den månatliga betalningen för ett planerat lån, räkna ut den med Bolånekalkylator för Spanien — den ger dig annuiteten som du sedan arbetar vidare med här. Vad det kostar att ta upp hypotekslånet och vilken del av det banken står för enligt Ley 5/2019, hittar du under Kringkostnader för hypotekslån i Spanien.

Och om du undersöker vilket köppris din finansiering klarar, hjälper Köpbudget för icke-bosatta: Den räknar samman eget kapital, lån och köprelaterade kostnader.