Kostnader för hypotek i Spanien

Vem betalar vilka kostnader för ett spanskt hypotekslån?

Sedan Real Decreto-ley 17/2018 och Ley 5/2019 står banken för stämpelskatten vid uppläggningen av hypoteket, notarien för lånehandlingen, registreringen i fastighetsregistret och Gestoría — en spansk administrativ byrå som sköter myndighetskontakterna kring skattedeklaration och registrering. Du betalar bara Tasación (värderingsutlåtandet som banken använder för att fastställa belåningsvärdet), de kopior av handlingen som du själv beställer och en eventuell uppläggningsavgift. Om du läser om en annan fördelning i ett forum eller informationsblad kommer uppgifterna från tiden före november 2018.

Den största enskilda posten, skatten på hypoteksurkunden, har därmed flyttats från kunden till banken. Kalkylatorn ovan skiljer därför mellan 2 kolumner: vad banken ska betala och vad som hamnar på din faktura.

Kalkylatorn gäller för: en fastighet på Balearerna, ett lån från en bank till en privatperson för köp eller bevarande av bostad — alltså inom tillämpningsområdet för Ley 5/2019. Skattesatsen följer balearisk regional lagstiftning och gäller inte i andra regioner; ett lån till ett bolag eller för kommersiella ändamål omfattas inte av samma kostnadsfördelning.

Så beräknas kostnaderna

3 poster följer en fast taxa och kan fastställas exakt i förväg: skatt, notarie och fastighetsregister. Ingen av dem baseras på lånebeloppet, utan på responsabilidad hipotecaria — pantansvarssumman, alltså det belopp som fastigheten ansvarar för i fastighetsregistret. Enligt Art. 30.1 i skattelagen TRLITPAJD omfattar den inte bara kapitalet, utan även säkrade räntor, verkställighetskostnader och avtalsviten, och i praktiken ligger den betydligt över lånebeloppet. Om inget uttryckligt belopp anges i handlingen gäller kapitalet plus ränta för 3 år. Ansvarssumman är alltså siffran du ska leta efter i erbjudandet.

Stämpelskatten AJD

AJD (Actos Jurídicos Documentados, stämpelskatten på notariebestyrkta rättshandlingar) tas ut eftersom hypoteket uppläggs och registreras i en escritura — en notariehandling. På Balearerna gäller den allmänna skattesatsen för notariehandlingar på 1,5 %. De lägre skattesatserna för första bostäder gäller inte här: lagtexten undantar uttryckligen derechos reales de garantía, alltså säkerhetsrätter. Du kan eventuellt betala mindre för köpehandlingen, men inte för hypoteksurkunden.

Sedan 10 november 2018 är banken betalningsskyldig. Lagstiftaren lade då till en mening i Art. 29 TRLITPAJD: För handlingar som avser lån med hypotekssäkerhet räknas långivaren som skattskyldig. Kalkylatorn redovisar AJD, men för den till banken.

Notarie och fastighetsregister

Båda följer en officiell avgiftsordning, Arancel: en fast grundavgift för det lägsta värdeintervallet och därefter en fallande skala som bara tillämpas på den del som överstiger respektive nivå. Modellen är densamma som vid köp; du kan läsa mer där det förklaras hur notarie och fastighetsregister debiteras vid själva fastighetsköpet.

För inteckningshandlingar innehåller båda taxorna dessutom särskilda nedsättningar, och ytterligare nedsättningar följer av 2 avregleringslagar från 1999 och 2000. Varje nedsättning beräknas på det belopp som återstår efter föregående nedsättning — det framgår uttryckligen av lydelsen: nedsättningen gäller det belopp som uppstår una vez deducida la rebaja inicial. Notarie- och fastighetsregisterkalkylatorn visar hur beräkningen ser ut i praktiken. Kalkylatorn här tar medvetet inte med något belopp för notarie och fastighetsregister, eftersom banken ändå står för dessa kostnader och siffran inte påverkar din beräkning.

Banken betalar avgiften för matriz, originalhandlingen som stannar hos notarien, och för registreringen av säkerheten i Registro de la Propiedad — det spanska fastighetsregistret där äganderätt och belastningar registreras. Även den bestyrkta kopian (copia autorizada) som behövs för registreringen är bankens kostnad: den som beställer kopiorna betalar dem, och här är det banken som har beställt dem. Du har själv rätt till en kostnadsfri enkel kopia. Ley 5/2019 föreskriver uttryckligen i sin Disposición adicional octava att den ska skickas till dig utan kostnad. Du behöver bara betala för ytterligare bestyrkta kopior som du själv begär.

Kostnader utan taxa

3 kostnader följer ingen taxa. Tasación utförs av ett godkänt värderingsföretag. Orden ECO/805/2003 reglerar i detalj hur värderingen ska göras, men säger inte ett ord om vad den får kosta. Arvodet till Gestoría är också fritt och betalas dessutom av banken. Och för comisión de apertura, uppläggningsavgiften för granskning, handläggning och beviljande av lånet, innehåller Ley 5/2019 bara 1 regel: den får bara tas ut 1 gång och måste omfatta samtliga dessa kostnader — lagen anger ingen beloppsgräns. Vad din bank tar ut framgår av det bindande erbjudandet, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, det europeiskt standardiserade informationsbladet om lånet).

Räkneexempel

3 situationer visar vad som är viktigt. Fyll i dem ovan; beloppen beror på ditt ansvarighetsbelopp.

Det vanliga fallet. En lägenhet på Mallorca, finansierad av en spansk bank, med ett ansvarighetsbelopp som motsvarar lånebeloppet. Bankens kolumn innehåller AJD, notarie, fastighetsregister och Gestoría och är klart större. Din kolumn innehåller Tasación, kopior och, om det har avtalats, uppläggningsavgiften.

Ansvarighetsbeloppet överstiger kapitalet. Det mer realistiska fallet: fyll i det faktiska ansvarighetsbeloppet från handlingen i det andra fältet. Bankens alla 3 taxebelagda poster ökar, medan din kolumn är oförändrad. Det förklarar varför ansvarighetsbeloppet säger mer än det nominella beloppet när du jämför erbjudanden.

Förtida återbetalning. Ange räntebindningstiden, datumet för avtalet, datumet för den planerade extraamorteringen och beloppet. Kalkylatorn visar den högsta gränsen för just detta fall — där står ”högst”, inte ”så mycket”. Det behövs 2 datum eftersom lagen utgår från 2 olika tidpunkter: vilken procentsats som över huvud taget fick avtalas avgörs när avtalet ingås, medan frågan om ett krav uppkommer avgörs på återbetalningsdagen.

Särskilda fall

Bankbyte och avtalsändring

Om du byter bank under löptiden sker det genom en subrogación — ett borgenärsbyte där den nya banken träder in i den befintliga inteckningen i stället för att upprätta en ny. Enligt Art. 7 i Ley 2/1994 är handlingen om detta befriad från stämpelskatt. Om din nuvarande bank ändrar villkoren är det en novación modificativa — en avtalsändring utan borgenärsbyte. Även den är befriad, men bara under snäva förutsättningar: ändringen får endast avse räntesatsen, löptiden eller båda, och borgenären måste vara ett kreditinstitut enligt Art. 1 i Ley 2/1994. Om kapitalet höjs eller ansvarighetsbeloppet ändras gäller befrielsen inte.

För notarie och fastighetsregister gäller då mycket förmånliga särregler: notarien beräknar avgiften som för en handling utan angivet värde, och fastighetsregistret utgår bara från en liten bråkdel av det återstående kapitalet. Avgiftsmässigt är ett bankbyte alltså något annat än en förstagångsfinansiering.

Vad den gamla banken får tillbaka

Sista stycket i Art. 14.1.e) i Ley 5/2019 reglerar en mindre känd fråga: vid en subrogación enligt Ley 2/1994 måste den övertagande banken ersätta den utlösta banken för den proportionella delen av den skatt och de kostnader som banken betalade när inteckningen upprättades. Det är en reglering mellan instituten, inte en betalning från dig — men den förklarar varför banker är mer återhållsamma med att ta över andra bankers inteckningar.

Avregistrering av hypoteket

När lånet är återbetalat ligger hypoteket kvar i fastighetsregistret tills det uttryckligen avregistreras. Handlingen är befriad från stämpelskatt; den nämns uttryckligen i art. 45.I.B).18 TRLITPAJD. Kvarstår gör en mindre notarieavgift enligt taxan för handlingar utan angivet värde, registeravgiften beräknad på ett kraftigt reducerat underlag och eventuellt arvodet till Gestoría — kostnader som ägaren står för, eftersom Ley 5/2019 fördelar kostnaderna för att upprätta hypoteket, inte för att avsluta det. Räkna med dem: utan avregistrering är fastigheten formellt belastad vid en försäljning.

Subventionerade bostäder

Om du köper en bostad med offentligt reglerat pris — i Spanien en vivienda de protección oficial (VPO) — kan du i vissa fall helt slippa stämpelskatten: art. 45.I.B).12 TRLITPAJD befriar hypotekslån som uteslutande används för att köpa sådana bostäder, under de villkor som anges där. Räknaren omfattar inte detta fall utan beräknar vanlig finansiering av en fritt finansierad bostadsfastighet. Om din bostad har prisreglering bör du låta kontrollera undantaget före undertecknandet.

2 särskilda satser på Balearerna

2 fall omfattas inte av den allmänna skattesatsen: säkerheter till förmån för en sociedad de garantía recíproca — ett baleariskt borgensbolag som främst ställer säkerheter för småföretag — samt ensidiga hypotek (hipoteca unilateral) till förmån för förvaltningen, exempelvis som säkerhet för anstånd med skatt. Inget av detta berör privata fastighetsköp och det ingår inte i räknaren.

Det vanligaste missförståndet

Det påstås ofta att banken tar över skatten ”frivilligt” och att du bör förhandla om det. Det är fel: sedan 10 november 2018 är banken lagstadgad skattskyldig — den betalar inte åt dig utan sin egen skatt, och en klausul som lägger AJD på dig överför inte skattskyldigheten. Inte heller går det att förhandla om vem som ska stå för notarie, fastighetsregister och Gestoría; art. 14.1.e) fördelar dessa kostnader slutgiltigt. Däremot kan du förhandla om ränta, uppläggningsavgift, tilläggsprodukter och priset för värderingen.

Gränserna för ersättning vid förtidslösen

Art. 23 i Ley 5/2019 begränsar ersättningen vid förtida återbetalning på 2 sätt: den får varken överstiga bankens faktiska ekonomiska förlust — pérdida financiera, som definieras som skillnaden mellan utestående kapital och lånets marknadsvärde — eller en procentsats av det kapital som återbetalas i förtid, beroende på räntebindningstiden.

Vid rörlig ränta får avtalet bara innehålla 1 av 2 alternativ: antingen ersättning under de första 5 åren, med ett tak på 0,15 %, eller ersättning under de första 3 åren, med ett tak på 0,25 %. Därefter är ingen ersättning tillåten. Vid fast ränta gäller ett tak på 2 % under de första 10 åren och ett tak på 1,5 % under återstående löptid. För den som genom novación eller subrogación byter från rörlig till fast ränta gäller ett tak på 0,05 % under de första 3 åren; därefter får banken inte ta ut någon ersättning för detta. Om ingen kapitalamortering sker vid novación tas ingen avgift ut över huvud taget.

2 saker att tänka på: detta är takbelopp, inte fasta avgifter — ditt avtal kan ange lägre belopp eller ingen ersättning alls, så kontrollera FEIN. För lån med rörlig ränta var avgiften dessutom helt tillfälligt avskaffad: från det att Real Decreto-ley 19/2022 trädde i kraft den 24 november 2022 till 31 december 2024 fick ingen ersättning alls uppstå för dessa lån — bestämmelsen säger ordagrant att inga ersättningar skulle devengar, alltså inte uppkomma över huvud taget. Sedan 1 januari 2025 gäller åter de ordinarie gränserna. Räknaren tar hänsyn till detta: den frågar efter datumet för extraamorteringen och anger ett tak på noll för ett datum inom detta intervall.

Tidsfrister och handlingar

Den viktigaste tidsfristen börjar löpa innan du skriver under. Enligt art. 14 ska banken lämna över FEIN och övriga föravtalshandlingar till dig minst 10 dagar före undertecknandet. Under denna tid har du enligt art. 15 rätt till ett kostnadsfritt rådgivningssamtal med den notarie du själv väljer. Notarien förklarar avtalsvillkoren och upprättar sedan ett acta previa — en föregående handling som bekräftar att du har fått handlingarna i tid och förstått dem. Utan den får hypotekshandlingen inte upprättas. Se inte samtalet som en formalitet: det är enda tillfället då någon utan eget försäljningsintresse förklarar avtalet för dig.

Därefter följer undertecknandet av escritura de préstamo hipotecario, deklaration och betalning av AJD samt registreringen i Registro de la Propiedad. Det är inte du utan banken som deklarerar skatten, vanligen genom den Gestoría som banken anlitar och som sedan även ser till att registreringen genomförs. Till sist får du en avräkning som du kan jämföra med räknaren: om det finns en post i din kolumn som enligt art. 14.1.e) ska betalas av banken, är det ett återkrav och inte en förhandlingsfråga. Hur finansieringen ingår i helheten beskrivs i guiden om hur ett fastighetsköp i Spanien går till juridiskt, steg för steg. Om du fortfarande är i början hittar du grunderna där det förklaras hur en fastighetsfinansiering på Mallorca är upplagd och vad spanska banker kräver av köpare som inte är bosatta i Spanien.

Rättslig grund och uppdateringsdatum

Alla uppgifter på den här sidan och alla värden i kalkylatorn bygger på de konsoliderade versionerna av dessa författningar, hämtade från boe.es i september 2026.

• Ley 5/2019, art. 14, 15 och 23 (kostnadsfördelning, rådgivningssamtal, förtidslösen), i kraft sedan 16 juni 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (bankens skattskyldighet), tillämplig från 10 november 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 29, art. 30 och art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Balearerna), art. 15 och 17 samt art. 16 och 18 för särskilda skattesatser — boe.es
• Ley 2/1994, art. 7, 8 och 9 (byte av bank och avtalsändringar) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (notariernas avgiftstaxa) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (fastighetsregistratorernas avgiftstaxa) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (värderingsmetod för Tasación) — boe.es

Du kan fälla ut varje siffra i kalkylatorn och spåra den till någon av dessa källor. Uppgifter utan angiven författning — Tasación, uppläggningsavgift och antal sidor — är markerade som antaganden och börjar på noll. Den här guiden ersätter inte individuell rådgivning.

Relaterade kalkylatorer

Bolånet är bara en av kostnadsposterna. På den här sidan kan du räkna ut vad notarie och fastighetsregister kostar för köpehandlingen, alltså vilka avgifter själva köpet medför. En samlad bild av skatt, notarie, fastighetsregister och rådgivning hittar du där du kan sammanställa alla kringkostnader vid bostadsköp på Mallorca i en och samma kalkyl.