Köpbudget på Mallorca

Hur dyr bostad har du egentligen råd med på Mallorca? Det är inte bara ditt eget kapital som avgör, utan också hur mycket som återstår efter handpenning, skatter och avgifter. Kalkylatorn vänder på den vanliga beräkningen: utifrån ditt eget kapital och bankens belåningsgrad visar den det högsta köpeskillingsbelopp du klarar av.

Hur dyr bostad har jag råd med på Mallorca?

Ditt budgetutrymme är inte ditt eget kapital delat med den andel du själv måste stå för. Banken finansierar nämligen bara en del av köpeskillingen, medan köpkostnaderna inte finansieras alls: skatter, notarie, fastighetsregister och rådgivning betalar du dessutom ur egen ficka. Det maximala köpeskillingsbeloppet är därför den summa där ditt eget kapital precis räcker till att täcka den del av priset som inte finansieras och samtliga köpkostnader.

Så räknar kalkylatorn

Kalkylatorn vänder på det vanliga sättet att tänka. Normalt frågar du dig: Om jag köper för ett visst pris, vad kostar det totalt? Här är frågan i stället: Jag har en viss summa – vilket köpeskillingsbelopp passar den, utan att pengarna inte räcker till när det är dags att skriva hos notarien?

Beräkningen bygger på en enkel förutsättning. Ditt eget kapital måste samtidigt täcka 2 saker:

• den del av köpeskillingen som banken inte finansierar,
• alla köpkostnader, alltså skatter, notarie- och fastighetsregisteravgifter, arvodet till Gestoría — en spansk administrativ byrå som sköter myndighetskontakter och skattedeklarationen åt dig — samt rådgivning.

Båda posterna ökar i takt med köpeskillingen. Därför går det inte att fastställa budgeten med en enda division: köpkostnaderna är inte ett fast påslag, utan består av dels prisberoende andelar, dels belopp som följer en offentlig avgiftstabell. Kalkylatorn söker därför fram det köpeskillingsbelopp där båda sidor av beräkningen går jämnt ut och visar sedan hur summan fördelas.

Vad banken finansierar

Belåningsgraden är den andel av värdet som banken beviljar som lån. Den är ingen rättslig norm, utan bankpraxis: ingen lag fastställer den, varje bank bestämmer den själv och låter den bero på din inkomst, din ålder och bostaden. För köpare som inte är skatterättsligt bosatta i Spanien ligger den vanligtvis betydligt lägre än för personer som är bosatta där. Det är endast den belåningsgrad som banken uppger skriftligen som gäller; ange den i kalkylatorn i stället för att utgå från ett ungefärligt värde. I vår översikt om finansiering utan spansk hemvist kan du läsa om hur finansiering för personer som inte är bosatta i Spanien fungerar, vilka handlingar banken vill se och hur lång handläggningstiden är.

Det avgörande är också vilken grund banken tillämpar sin belåningsgrad på. Den räknar inte på köpeskillingen, utan på det lägre av köpeskillingen och tasación. Tasación är ett värderingsutlåtande från ett värderingsföretag som är godkänt i Spanien och som banken kräver innan den beviljar lånet. Om värderingen blir lägre än det avtalade priset minskar lånet, ditt behov av eget kapital ökar och din budget krymper. Vad värderingen kostar, vem som beställer den och varför den nästan alltid hamnar under marknadspriset förklarar vi i avsnittet Värdering av spanska värderingsmän.

Vad som ingår i omkostnaderna

Den största delen av omkostnaderna utgörs av skatt, och vilken skatt du betalar beror helt på om bostaden är ny eller begagnad. Det ena utesluter det andra:

• Befintlig bostad (säljaren är en privatperson eller bostaden har redan varit bebodd): Då tillkommer överlåtelseskatten ITP, på spanska Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. På Balearerna är den progressiv och sträcker sig från 8 % i det lägsta skiktet till 13 % i det högsta. Skattesatsen stiger alltså med köpeskillingen, och varje skikt gäller bara den del av priset som faller inom det – inte hela beloppet till den högsta skattesatsen.
• Nyproduktion från byggherren: I stället för ITP betalar du moms, IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), till säljaren, här med skattesatsen 10 %. Därutöver tillkommer stämpelskatten AJD (Actos Jurídicos Documentados), en avgift för själva den notariella handlingen, normalt 1,5 %. Överstiger beloppet i handlingen 1 000 000 € gäller en högre AJD-sats på Balearerna.

Sammantaget är nyproduktion skattemässigt dyrare än befintliga bostäder. Med samma egna kapital blir ditt maximala köpeskilling därför lägre om du köper av en byggherre. Vi går utförligt igenom hur båda skatterna fungerar och när en bostad räknas som ”ny” i översikten över överlåtelseskatten på Balearerna.

Den andra delen är kostnaderna för handlingarna. Notario, den spanska notarien, upprättar köpeavtalet som escritura pública, alltså en offentlig handling, och utan den kan ingen registrering ske. Registro de la Propiedad, det spanska fastighetsregistret, registrerar därefter dig som ägare. Båda debiterar enligt Arancel, en offentlig avgiftsordning från 1989 med fasta avgifter för varje värdeskikt. Avgifterna ökar med priset, men inte proportionellt: Om köpeskillingen fördubblas, fördubblas inte notariens kostnader. I vår sammanställning om processen och avgifterna vid ett spanskt notariebesök kan du läsa om vad som i övrigt kan förekomma på fakturorna, från kopior till fullmakter.

Därtill kommer en grundkostnad som är nästan oberoende av priset: advokat, Gestoría och kontroll av handlingarna. Gestoría är en spansk administrativ byrå som lämnar in skattedeklarationer, följer upp registreringen och sköter myndighetsärenden åt dig. Även Nota Simple, det enkla registerutdraget med uppgifter om en bostads ägare, storlek och belastningar, hör till de mindre kostnader som alltid tillkommer. För ett billigt objekt väger denna grundkostnad tungt procentuellt, medan den knappt märks för en dyr bostad. Alla poster i detalj hittar du i den samlade översikten över omkostnader vid köp på Mallorca.

Räkneexempel

Räknaren ovan ger dig de konkreta siffrorna när du har angett eget kapital, belåningsgrad och objekttyp. Det finns 3 typfall som är värda att titta närmare på.

För det första hävstångseffekten. Om du höjer belåningsgraden med några få procentenheter ökar den möjliga köpeskillingen mer än de flesta väntar sig. Skälet är att din egen insats utgör skillnaden upp till 100 procent, och en liten förändring där påverkar kalkylen märkbart. Det lönar sig nästan alltid att prata med en andra bank.

För det andra avdraget för nyproduktion. Om du med samma egna kapital går från en befintlig bostad till nyproduktion minskar budgeten tydligt, trots att ingenting har ändrats i finansieringen. Den högre skatten tar av det egna kapital som annars skulle ha gått till köpeskillingen.

För det tredje grundkostnadseffekten. Vid små budgetar utgör de fasta kostnaderna en obehagligt stor andel. Om du räknar snävt bör du hellre sätta en generös buffert, eftersom översättningar, fullmakter och ytterligare en bestyrkandehandling snabbt kan tillkomma.

Viktigt: Det räknaren visar är en övre gräns, inte ett målvärde. Det bör finnas pengar kvar till löpande kostnader efter köpet, mindre reparationer och den första skattedeklarationen.

Särskilda fall

• Värderingen ligger under köpeskillingen. Banken beräknar sin belåningsgrad utifrån det lägre av de 2 värdena, och du måste täcka mellanskillnaden med ytterligare eget kapital. Kalkylatorn har inget eget fält för värderingsbeloppet – räkna i stället på situationen genom att sänka belåningsgraden i motsvarande mån: En belåningsgrad baserad på en värdering som ligger under köpeskillingen är alltid lägre när den räknas i förhållande till köpeskillingen. Läs om hur värderingen går till under värdering hos en spansk bank.
• Kapitalet finns i Tyskland. Eget kapital från en tysk depå eller en tysk fastighet kan användas, men det måste vara tillgängligt i god tid och dess ursprung måste kunna styrkas. Spanska banker och notarier kräver dokumentation. Läs mer om vad du bör tänka på vid införande av tyskt kapital i ett spanskt köp.
• Hög köpeskilling. Över en viss köpeskilling, nämligen 6 010 121,04 €, har Arancel inte längre någon fast taxa: notariearvodet avtalas då fritt. För sådana objekt är beräkningen bara en övre uppskattning, och du bör alltid begära en kostnadsuppskattning före mötet.
• Vid nyproduktion stannar budgeten av vid en viss punkt. Över en viss köpeskilling gäller en högre skattesats för stämpelskatten AJD på Balearerna. Om du hamnar strax under gränsen får du därför samma högsta köpeskilling över ett helt intervall av ytterligare eget kapital: Nästa euro i köpeskilling kostar plötsligt flera tusen euro mer i likvida medel. Det är inget räknefel, utan själva tröskeln – och ett gott skäl att hålla sig under den i förhandlingarna.
• Köp utan finansiering. Betalar du kontant bortfaller belåningsgraden, men inte de övriga kostnaderna. Sätt belåningen till noll, så visar kalkylatorn hur mycket av din summa som återstår till köpeskillingen efter skatter och avgifter.
• Köp tillsammans med någon eller via ett bolag. Flera köpare ändrar inte skattereglerna, men väl bankens prövning. Vid köp via ett bolag gäller särskilda regler som den här kalkylatorn inte tar hänsyn till.

Det här ingår inte i kalkylatorn: finansieringskostnaderna

De övriga kostnaderna ovan gäller köpet. Själva hypotekslånet medför egna kostnader, och sedan 2019 är de lagreglerat fördelade. Enligt artikel 14.1 e) i Ley 5/2019 om fastighetskreditavtal står långivaren för notariearvodet för lånehandlingen, registreringen av hypoteket hos Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) och Gestoría för finansieringen. Banken betalar även stämpelskatten AJD för upplägget av hypoteket – det regleras dock inte i Ley 5/2019, utan i artikel 29 i lagen om överlåtelse- och stämpelskatt, i den lydelse som fastställs genom Real Decreto-ley 17/2018.

Samma lag tilldelar uttryckligen dig en kostnad: tasación, värderingsutlåtandet som banken använder för att värdera fastigheten. Därför har kalkylatorn ett eget fält för detta, förinställt på noll – det finns ingen officiell prislista för värderingar, utan din bank eller värderingsbyrå uppger priset. Fyll i det belopp du har fått, så räknar budgeten med det.

Listan över finansieringskostnader är därmed inte komplett, och den ska inte heller ge sken av att vara det. Om banken tar ut en uppläggningsavgift (comisión de apertura) är det du som betalar den – artikel 14.4 i samma Ley 5/2019 tillåter den uttryckligen, men kräver att den tas ut endast 1 gång och täcker samtliga handläggningskostnader. Dessutom krävs i regel en byggnadsförsäkring, som långivaren har rätt att begära. Kalkylatorn räknar inte med något av detta; fråga om båda delarna i bankens erbjudande. Läs mer om hur spanska hypotekslån för icke-residenta fungerar i sin helhet under finansiering utan skatterättslig hemvist i Spanien.

Tidsfrister och formulär

När du köper en befintlig fastighet deklarerar du överlåtelseskatten via Modelo 600, Balearernas skatteförvaltning ATIB:s skatteformulär, inom 1 månad från undertecknandet hos notarien. I praktiken sköter Gestoría detta, ofta redan dagen efter notariebesöket, eftersom Registro inte registrerar köpet utan skatteintyg.

Vid nyproduktion fungerar det annorlunda: IVA betalar du inte till skattemyndigheten, utan tillsammans med köpeskillingen till byggherren, som redovisar den. Stämpelskatten AJD deklarerar du själv via Modelo 601, även den inom 1 månad från undertecknandet hos notarien.

Placera därför inte pengarna till skatten i en långsiktig investering. De förfaller till betalning kort efter tillträdet, inte flera veckor senare.

Rättslig grund och uppdateringsdatum

Överlåtelseskatten och stämpelskatten regleras i den spanska lagen om överlåtelse- och stämpelskatt. Skattesatserna fastställs av Balearerna som autonom region och justeras regelbundet. Momsen följer den nationella mervärdesskattelagen. Notarie- och registeravgifterna regleras av Arancel från 1989 med senare justeringar.

Det finns ett antagande i varje rad i sammanställningen som behöver redovisas: Räknaren utgår från att du betalar samtliga kostnader för köpehandlingen. Så säger inte lagen. Enligt artikel 1455 i Código Civil ska säljaren stå för kostnaderna för upprättandet av handlingen, medan köparen endast betalar den första kopian och allt som tillkommer därefter — men uttryckligen bara salvo pacto en contrario, alltså om inget annat har avtalats. På Mallorca avtalar man i princip alltid om att köparen står för allt, och det är det som beräkningen bygger på. Det beskriver den vanliga avtalspraxisen, inte en rättslig följd — och det är en fråga som går att förhandla om.

Räknaren visar de skattesatser som för närvarande gäller på Balearerna och utgår från att du inte är skatterättsligt bosatt i Spanien och köper bostaden som privatperson. Den ersätter inte skatte- eller juridisk rådgivning. För en bindande beräkning i ditt specifika fall behöver du ett erbjudande från din bank och en kostnadssammanställning från din advokat eller Gestoría.

Vanliga frågor

Relaterade räknare

• Om du redan känner till köpeskillingen och vill veta vilka kostnader som tillkommer kan du beräkna samtliga extra kostnader för just din bostad.
• För att enbart beräkna skatten på en befintlig bostad använder du beräkningen av Balearernas överlåtelseskatt enligt skikt.
• Du kan uppskatta enbart kostnaderna för handlingarna via avgifterna för notarie och fastighetsregister.
• Hur stort lån som är realistiskt kan du ta reda på i förväg under lån för köpare utan spansk hemvist.