Köpbudget på Mallorca

Hur dyr fastighet har du egentligen råd med på Mallorca? Det är inte bara ditt eget kapital som avgör, utan också hur mycket som finns kvar när du har betalat kontantinsatsen, skatterna och avgifterna. Kalkylatorn vänder på den vanliga uträkningen: Utifrån ditt eget kapital och bankens belåningsgrad visar den det högsta köppris du har råd med.

Hur dyr fastighet har jag råd med på Mallorca?

Du kan inte räkna ut din budget genom att bara dela ditt eget kapital med den andel du själv måste betala. Banken lånar nämligen bara ut till en del av köppriset och finansierar inte alls kostnaderna för köpet. Skatter, notarie, fastighetsregistrering och rådgivning betalar du också ur egen ficka. Det högsta köppriset är därför det pris där ditt eget kapital precis räcker till både den del som banken inte finansierar och samtliga kostnader för köpet.

Så går uträkningen till

Kalkylatorn vänder på det vanliga sättet att räkna. Normalt frågar du: Om jag köper för ett visst pris, vad blir den totala kostnaden? Här frågar du i stället: Om jag har en viss summa, hur mycket kan jag köpa för utan att pengarna tar slut när det är dags att skriva på hos notarien?

Uträkningen bygger på ett enkelt villkor. Ditt eget kapital måste räcka till 2 saker samtidigt:

• den del av köppriset som banken inte finansierar,
• alla kostnader för köpet: skatter, avgifter för notarie och fastighetsregistrering, arvodet till en Gestoría — en spansk byrå som sköter kontakterna med myndigheterna och skatteanmälan åt dig — samt rådgivning.

Båda kostnaderna ökar med köppriset. Därför räcker det inte med en enkel division för att räkna ut budgeten. Kostnaderna för köpet är inte ett fast påslag, utan består dels av andelar av priset, dels av belopp som följer en officiell avgiftstaxa. Kalkylatorn hittar det köppris där ditt eget kapital precis täcker båda kostnaderna och visar sedan hur pengarna fördelas.

Hur mycket banken finansierar

Belåningsgraden är den andel av fastighetens värde som banken lånar ut. Den är inte fastställd i lag, utan bygger på bankernas praxis. Ingen lag föreskriver en viss belåningsgrad. Varje bank bestämmer själv och tar hänsyn till din inkomst, din ålder och fastigheten. För köpare som inte är skattemässigt bosatta i Spanien är belåningsgraden i regel betydligt lägre än för dem som är bosatta där. Det är bara den belåningsgrad som din bank ger dig skriftligt som du kan utgå från. Ange den i kalkylatorn i stället för att planera utifrån en ungefärlig nivå. I vår översikt om finansiering utan att vara bosatt i Spanien kan du läsa hur finansieringen brukar gå till, vilka handlingar banken vill se och hur lång tid prövningen tar.

Avgörande är också vilket värde banken använder när den beräknar hur mycket du får låna. Den utgår inte automatiskt från köpeskillingen, utan från det lägsta av köpeskillingen och värdet i tasación. En tasación är en värdering som görs av ett värderingsföretag godkänt i Spanien. Banken kräver den innan den beviljar lånet. Om värderingen blir lägre än det avtalade priset får du låna mindre, behöver mer eget kapital och får en mindre budget. Vad värderingen kostar, vem som beställer den och varför den nästan alltid hamnar under marknadspriset förklarar vi i vår artikel om fastighetsvärdering av spanska värderare.

Vad ingår i kostnaderna utöver köpeskillingen?

Skatten är den största kostnaden utöver köpeskillingen. Vilken skatt du betalar beror enbart på om bostaden är ny eller begagnad. Du betalar inte båda:

• Begagnad bostad (säljaren är en privatperson eller bostaden har varit bebodd tidigare): Du betalar överlåtelseskatten ITP, på spanska Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. På Balearen har skatten flera nivåer, från 8 % på den lägsta nivån till 13 % på den högsta. Skattesatsen stiger alltså med köpeskillingen, men varje nivå gäller bara den del av priset som hör till den – inte hela beloppet.
• Nybyggd bostad från en byggherre: I stället för ITP betalar du momsen IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) till säljaren, här med skattesatsen 10 %. Dessutom tillkommer stämpelskatten AJD (Actos Jurídicos Documentados), en avgift för själva notariehandlingen, som i regel är 1,5 %. På Balearen gäller en högre AJD-sats när beloppet i notariehandlingen överstiger 1 000 000 €.

Totalt sett blir skatten högre för en nybyggd bostad än för en begagnad. Med samma egna kapital blir den högsta köpeskilling du har råd med därför lägre om du köper från en byggherre. Hur skatterna fungerar och när en bostad räknas som ”ny” går vi igenom närmare i vår översikt över överlåtelseskatten på Balearen.

Den andra kostnadsposten gäller köpehandlingarna. Notario, den spanska notarien, upprättar köpeavtalet som en escritura pública, en officiell handling. Utan den kan köpet inte registreras. Därefter registrerar Registro de la Propiedad, det spanska fastighetsregistret, dig som ägare. Båda tar betalt enligt Arancel, en officiell avgiftstaxa från 1989 med fasta avgifter för olika värdenivåer. Avgifterna stiger med priset, men inte i samma takt: om köpeskillingen fördubblas gör inte notariekostnaderna det. Vilka andra poster som kan finnas på fakturorna, från kopior till fullmakter, går vi igenom i vår artikel om notariebesöket i Spanien och vad det kostar.

Dessutom tillkommer kostnader som knappt påverkas av priset: advokat, Gestoría och granskning av handlingarna. Gestoría är en spansk administrativ byrå som lämnar in skattedeklarationer, följer upp registreringen och sköter myndighetsärenden åt dig. Nota Simple, ett enkelt registerutdrag med uppgifter om en fastighets ägare, storlek och eventuella belastningar, hör också till de mindre kostnader som alltid tillkommer. För en billig bostad utgör dessa kostnader en stor andel av budgeten, men för en dyr bostad är andelen liten. Du hittar alla poster i vår sammanställning av kostnaderna utöver köpeskillingen vid bostadsköp på Mallorca.

Räkneexempel

Du får fram de konkreta beloppen i kalkylatorn ovan när du har fyllt i eget kapital, belåningsgrad och typ av bostad. Det finns 3 saker som är värda att lägga märke till.

Hur belåningsgraden påverkar budgeten. Om du höjer belåningsgraden med några procentenheter kan du köpa för betydligt mer än många tror. Det beror på att din egen insats är den del som återstår upp till 100 procent. Även en liten förändring gör därför märkbar skillnad i kalkylen. Det lönar sig nästan alltid att prata med ytterligare en bank.

Hur en nybyggd bostad påverkar budgeten. Om du byter från begagnad till nybyggd bostad i kalkylen, med samma egna kapital, sjunker budgeten tydligt trots att finansieringen är oförändrad. Den högre skatten tar av de pengar du annars hade kunnat lägga på köpeskillingen.

Hur fasta kostnader påverkar en liten budget. När budgeten är liten tar de fasta kostnaderna en obehagligt stor del av den. Om du har små marginaler bör du lägga in en rejäl buffert. Kostnader för översättningar, fullmakter och ytterligare en bevittning kan snabbt tillkomma.

Viktigt: Beloppet som kalkylatorn visar är en övre gräns, inte ett mål. Du behöver ha pengar kvar till löpande kostnader efter köpet, mindre reparationer och den första deklarationen.

Särskilda situationer

• Värderingen, tasación, är lägre än köpeskillingen. Banken beräknar hur mycket du får låna utifrån det lägre av de 2 beloppen. Mellanskillnaden behöver du täcka med ytterligare eget kapital. Kalkylatorn har inget eget fält för värderingsbeloppet. För att räkna på det här fallet sänker du i stället belåningsgraden: Om värderingen är lägre än köpeskillingen blir belåningsgraden räknad på köpeskillingen alltid lägre. Hur värderingen går till kan du läsa om under den spanska bankens fastighetsvärdering.
• Kapitalet finns i Tyskland. Du kan använda eget kapital från en tysk värdepappersdepå eller en fastighet i Tyskland, men pengarna måste finnas tillgängliga i tid och du måste kunna styrka varifrån de kommer. Spanska banker och notarier kräver underlag. Vad du behöver tänka på kan du läsa om under hur du använder tyskt kapital vid ett köp i Spanien.
• Hög köpeskilling. Överstiger beloppet som köpehandlingen avser 6 010 121,04 € anger Arancel inte längre någon fast taxa. Då kommer du och notarien överens om arvodet. För sådana objekt ger kalkylatorn bara en övre uppskattning, och du måste begära en prisuppgift före mötet med notarien.
• Vid nyproduktion slutar maxpriset stiga trots att budgeten ökar. På Balearerna gäller en högre skattesats för stämpelskatten AJD när beloppet som köpehandlingen avser passerar en viss gräns. Ligger du strax under gränsen visar kalkylatorn därför samma högsta köpeskilling även om du lägger till mer eget kapital, ända tills du har tillräckligt för att passera gränsen. Nästa euro i köpeskilling kräver då plötsligt flera tusen euro mer i kontanta medel. Det är inget räknefel, utan en följd av gränsen – och ett gott skäl att hålla sig under den i förhandlingarna.
• Köp utan lån. Betalar du hela köpeskillingen själv behöver du inte räkna med någon belåningsgrad, men kringkostnaderna tillkommer ändå. Sätt belåningen till 0 så visar kalkylatorn hur stor del av dina pengar som finns kvar till köpeskillingen efter skatter och avgifter.
• Köp tillsammans med någon annan eller genom ett bolag. Flera köpare påverkar inte hur skatten beräknas, men däremot bankens prövning. För köp genom ett bolag gäller särskilda regler som kalkylatorn inte tar hänsyn till.

Det här ingår inte i kalkylatorn: kostnader för finansieringen

Kringkostnaderna ovan gäller själva köpet. Bolånet medför egna kostnader, och sedan 2019 är det lagreglerat vem som ska betala dem. Enligt artikel 14 stycke 1 e) i Ley 5/2019 om fastighetskreditavtal betalar långivaren notariens arvode för lånehandlingen, registreringen av bolånet hos Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) och den Gestoría som sköter låneärendet. Banken betalar också stämpelskatten AJD när bolånet upprättas. Det framgår dock inte av Ley 5/2019, utan av artikel 29 i lagen om överlåtelse- och stämpelskatt, i dess lydelse enligt Real Decreto-ley 17/2018.

Samma bestämmelse anger uttryckligen 1 kostnad som du ska betala: tasación, värderingen som banken använder för att bedöma fastigheten. Därför har kalkylatorn ett eget fält för den kostnaden, förifyllt med 0. Det finns ingen officiell taxa för värderingar; din bank eller värderingsfirman ger dig priset. Fyll i det belopp du har fått, så räknar kalkylatorn med det i budgeten.

Det här är inte en fullständig lista över finansieringskostnader, och den är inte tänkt att vara det. Om banken tar ut en uppläggningsavgift (comisión de apertura) betalar du den. Artikel 14 stycke 4 i samma Ley 5/2019 tillåter uttryckligen avgiften, men kräver att den tas ut 1 gång och täcker alla handläggningskostnader. I regel tillkommer också en byggnadsförsäkring, som långivaren får kräva. Kalkylatorn räknar inte med någon av dessa kostnader, så fråga om båda när du får bankens erbjudande. Hur spanska bolån för personer som inte är bosatta i Spanien fungerar kan du läsa om under finansiering utan skatterättslig hemvist i Spanien.

Tidsfrister och blanketter

När du köper en befintlig fastighet deklarerar du överlåtelseskatten på Modelo 600, Balearernas skattemyndighet ATIB:s blankett. Det ska göras inom 1 månad från det att köpehandlingen undertecknats hos notarien. I praktiken brukar en Gestoría sköta det, ofta redan dagen efter mötet med notarien, eftersom Registro inte registrerar köpet utan bevis på att skatten har betalats.

Vid nyproduktion fungerar det annorlunda: Momsen, IVA, betalar du tillsammans med köpeskillingen till byggherren, som betalar in den till skattemyndigheten. Stämpelskatten AJD deklarerar du själv på ATIB:s Modelo 600, också inom 1 månad från det att köpehandlingen undertecknats hos notarien.

Ha därför inte pengarna till skatten bundna i en långsiktig placering. Skatten ska betalas kort efter mötet med notarien, inte flera veckor senare.

Rättslig grund och aktuella uppgifter

Överlåtelseskatten och stämpelskatten regleras i den spanska lagen om överlåtelse- och stämpelskatt. Balearerna fastställer själva skattesatserna som autonom region och justerar dem regelbundet. Momsen regleras av den nationella mervärdesskattelagen. Notarie- och registeravgifterna följer Arancel från 1989, med senare ändringar.

En förutsättning bakom varje rad i sammanställningen behöver vara tydlig: kalkylatorn räknar med att du betalar alla kostnader för köpehandlingen. Så är det inte enligt lagen. Enligt artikel 1455 i Código Civil ska säljaren betala för att upprätta handlingen, medan köparen betalar för det första exemplaret och allt som följer därefter – men uttryckligen bara salvo pacto en contrario, det vill säga om inget annat har avtalats. På Mallorca avtalar parterna i praktiken nästan alltid om att köparen betalar allt, och det är vad beräkningen utgår från. Det beskriver hur avtalen brukar se ut, inte vad som följer av lagen – och det går att förhandla om.

Kalkylatorn använder de skattesatser som gäller på Balearerna just nu och utgår från att du inte har skatterättslig hemvist i Spanien och köper fastigheten som privatperson. Den ersätter inte skatte- eller juridisk rådgivning. För att räkna ut kostnaderna i just ditt fall behöver du ett erbjudande från din bank och en kostnadssammanställning från din advokat eller din Gestoría.

Vanliga frågor

Fler kalkylatorer

• Om du redan vet köpeskillingen och vill se vilka kostnader som tillkommer kan du räkna ut alla tillkommande kostnader för just din fastighet.
• Om du bara vill beräkna skatten på en befintlig bostad använder du kalkylatorn för Balearernas överlåtelseskatt enligt skiktgränserna.
• Vill du uppskatta enbart kostnaderna för handlingarna kan du använda avgifterna för notarie och fastighetsregister.
• Hur stort lån du realistiskt kan få kan du undersöka i förväg under lån för köpare utan hemvist i Spanien.