Mallorca.com
inmobiliaria

Poder notarial a Espanya: compra d'immobles i gestions amb ses autoritats des de lluny

Has trobat sa teva propietat dels somnis a Mallorca, però no pots volar a Espanya per a cada tràmit administratiu o cita notarial? Exactament per a això existeix es Poder Notarial – sa procuració notarial davant notari espanyol. Permet autoritzar una persona de confiança – normalment un advocat o gestor – perquè signi contractes en es teu nom, sol·liciti es NIE, tramiti herències o resolgui formalitats de registre de la propietat. El que molts no saben: sa procuració també es pot atorgar davant un notari alemany – amb apostilla i traducció és plenament vàlida a Espanya. En aquesta guia aprendràs quins tipus de procuracions existeixen, com funciona es camí d'Alemanya a Espanya, quant pagaràs i quins errors has d'evitar a tota costa.

Poder notarial a Espanya: compra i tràmits davant ses autoritats des de lluny

Vols gestionar sa teva compra d'immoble o un tràmit administratiu a Mallorca mitjançant procuració?

Què és un Poder Notarial i quan el necessites?

Un Poder Notarial és un document públic atorgat davant un notari, amb es qual transfereixes a una altra persona – es representant (Apoderado) – es dret de dur a terme determinats actes jurídics en es teu nom. Es dret espanyol permet sa representació en general, excepte en actes estrictament personals com es matrimoni.

Si algú actua en es teu nom sense una procuració vàlida, s'acte jurídic és nul – llevat que ho aproveu expressament de manera retroactiva. Per a tots es tràmits en què es requereix una formalització notarial (compra d'immoble, acceptació d'herència, inscripció al registre de la propietat), sa procuració ha de ser igualment atorgada davant notari. Es motiu és s'anomenada identitat de forma: com que s'acte jurídic en si mateix es formalitza davant notari, sa procuració ha de tenir sa mateixa forma.

Casos d'ús típics en ses relacions jurídiques hispanoalemanes:

Cas d'ús Tipus de procuració Es requereix forma notarial?
Compra/venda d'immoble Procuració especial (Poder Especial) Sí
Acceptació d'herència / liquidació de s'herència Procuració especial Sí
Sol·licitud de NIE Procuració especial Sí (Apoderamiento)
Obrir / gestionar un compte bancari Procuració especial Sí
Constitució d'empresa / dret societari Procuració especial o general Sí
Junta de propietaris Procuració privada No
Canvi de matrícula de vehicle davant s'autoritat de trànsit espanyola Procuració privada No

Avís: Per participar en juntes de propietaris o per canviar sa matrícula d'un vehicle, n'hi ha prou amb un poder privatiu. Per a tots es tràmits de registre de la propietat i d'herències, sa forma notarial és obligatòria.

Es dos tipus de poders més importants: es poder especial i es poder general

Poder especial (Poder Especial / Poder Notarial Especial)

Es poder especial està orientat a un àmbit de tasques clarament definit – per exemple, sa compra d'un immoble concret, sa sol·licitud del NIE o sa gestió d'una herència específica. Es dret espanyol exigeix que s'acte jurídic es descrigui detalladament. Una frase general com «atorg poder per a tots es meus assumptes personals» no és suficient a Espanya – ben al contrari del que passa amb es dret alemany.

Es poder especial conté normalment disposicions sobre:

  • si es apoderat pot atorgar subpoders,
  • si està exempt de sa prohibició d'autocontractació,
  • per a quin objecte contractual concret (immoble amb referència cadastral o número de registre de la propietat) és vàlid es poder.

Poder general (Poder General)

Es poder general atorga àmplies facultats per a diversos actes patrimonials. És habitual entre cònjuges o en es tràfic mercantil corrent. Com que un poder general alemany no és directament aplicable a Espanya, també un poder general ha de complir es requisits de contingut des dret espanyol i ha d'esmentar clarament es àmbits de competència.

Atenció: Un poder general expedit a Alemanya sense adaptació al dret espanyol normalment no és acceptat pels notaris espanyols ni pel Registre de la Propietat. Deixa que es text el prepari sempre un advocat especialitzat en dret espanyol o es despatx encarregat.

Com pots crear es poder des d'Alemanya: dos camins legals

En principi tens dues possibilitats per crear un poder notarial vàlid a Espanya sense haver de viatjar a Mallorca.

Infografia: es procés en 5 passos per al poder notarial a Espanya via notari alemany i Apostille

Camí 1: Notari alemany + Apostilla + Traducció

Aquest és es camí més habitual. Es dret espanyol reconeix es documents públics estrangers sempre que hagin estat degudament autoritzats, que s'ajustin al dret de l'estat on s'han atorgat, que duguin una Apostilla i que es presentin en llengua espanyola.

Pas a pas:

  1. Fer preparar es text des poder: Un advocat amb experiència en dret espanyol o es despatx encarregat a Espanya elabora un esborrany bilingüe (alemany + espanyol) o un text des poder íntegrament en espanyol. Molts despatxos especialitzats en tràfic jurídic hispanogermànic fan arribar s'esborrany prèviament al notari espanyol per evitar problemes de forma en sa posterior cita notarial.
  2. Cita amb es notari alemany: Vas a un notari alemany de sa teva elecció i fas autenticar es poder notarial. Es notari ha de poder entendre o autenticar es text del poder en espanyol – alguns notariats estan especialitzats en documents internacionals.
  3. Sol·licitar s'Apostilla: S'Apostilla segons es Conveni de La Haia l'atorga es President des Tribunal Regional a sa seu des notari autenticador. Certifica s'autenticitat del document notarial per al tràfic jurídic internacional.
  4. Traducció certificada: Si es document s'elabora en alemany, necessita una traducció certificada a l'espanyol per un traductor jurat. Si s'autentica de forma bilingüe o purament en espanyol, aquest pas no és necessari.
  5. Enviar s'original amb s'Apostilla a Espanya: S'original (no una còpia) amb s'Apostilla posada s'envia per correu certificat o missatger a sa persona apoderada a Espanya.

Camí 2: Cònsol Honorari espanyol a Alemanya

Alternativament pots autenticar es poder directament davant un cònsol honorari espanyol a Alemanya. S'avantatge: es document així atorgat val com a document consular espanyol i no necessita cap Apostilla. Això estalvia temps i costos. Es requisit és que un consolat honorari espanyol proper a tu sigui competent per a autenticacions i que hi hagi cites disponibles.

Criteri Camí 1: Notari alemany + Apostilla Camí 2: Cònsol Honorari
Apostilla necessària Sí No
Traducció necessària Si escau, sí No (Espanyol)
Flexibilitat en s'elecció des notari Alta Limitada (seus consulars)
Costos totals típics 250–550 € Menors, segons es consolat
Temps necessari Una mica més llarg Sovint més ràpid

Resum de costos: amb què has de comptar

Es costos totals depenen de si tries es Camí 1 o es Camí 2 i de si contractes una persona apoderada externa (advocat, gestor) a Espanya.

Concepte de cost Valor orientatiu
Honorari notarial alemany (poder notarial) ca. 80–150 €
Apostilla (President del Tribunal Regional) ca. 25 €
Traducció certificada (si és necessari) segons es volum
Apoderat a Espanya (advocat/gestor) ca. 150–400 €
Total (Camí 1, inclòs s'apoderat) ca. 250–550 €

Nota: Si te trobes a Mallorca en es moment d'atorgar sa procura, sa procura es pot fer directament davant un notari espanyol in situ. Això estalvia es costos d'apostilla i de traducció.

Es costos notarials per a sa pròpia escriptura de compravenda (Escritura) a Espanya són independents d'això. Més informació a sa guia sobre es costos addicionals de compra a Mallorca.

Sa procura en sa compra d'un immoble: què pot fer s'apoderat

En sa compra d'un immoble a Mallorca o a qualsevol altre lloc d'Espanya, sa procura especial és s'instrument més important quan no pots comparèixer personalment a sa cita notarial. Una procura de compra ben redactada permet a s'apoderat, típicament:

  • Signar es contracte de reserva i es precontracte d'Arras
  • Signar sa Escritura Pública (escriptura pública de compravenda)
  • Lliurar sa suma de compra i rebre es rebuts
  • Presentar ses declaracions fiscals relacionades amb sa compra (p. ex. ITP)
  • Tramitar sa inscripció al Registre de la Propietat
  • Si escau, contractar o cancel·lar una hipoteca

Atenció: Assegura't que sa procura estigui redactada amb prou precisió. Si falten determinades facultats en es text, es notari pot negar-se a autoritzar l'acte o sa cita s'haurà d'ajornar. Si hi ha una data acordada prèviament en es contracte d'Arras, això pot donar lloc a penalitzacions contractuals i reclamacions de danys i perjudicis.

Per tenir una visió completa de com es desenvolupa sa compra d'un immoble, recomanam sa nostra guia sobre es procés legal en sa compra d'immobles a Espanya.

Procura per a sa sol·licitud del NIE (Apoderamiento)

Qui vulgui sol·licitar es número d'identificació fiscal espanyol (NIE) sense haver de viatjar a Mallorca, fa ús d'una forma especial de poder notarial: es Apoderamiento. Es procediment segueix es mateix principi que es poder de compra, però està específicament orientat a sa sol·licitud des NIE.

Què ha de contenir es poder per al NIE:

  • Dades completes des poderdant: nom, data de naixement, número de passaport, adreça
  • Dades completes des apoderat: nom, NIE/DNI, adreça, professió a Espanya
  • Autorització expressa per a sa sol·licitud des NIE davant s'autoritat espanyola competent
Pas Què passa
Encarregar sa redacció des poder S'advocat/gestor lliura s'esborrany
Presentar-lo davant es notari alemany Atorgament (bilingüe o en espanyol)
Sol·licitar s'apòstil·la President des Tribunal Regional, aprox. 25 €
Enviar s'original a Espanya Per correu certificat/missatger
S'apoderat reserva sa Cita Previa Cita a s'oficina d'estrangers
Es NIE és expedit S'apoderat recull es document

Durada total des de sa cita notarial fins a s'entrega des NIE: normalment 4–8 setmanes.

Poder notarial per a sa gestió de s'herència a Mallorca

En cas de defunció, es poder notarial sol ser especialment urgent: s'impost de successions espanyol s'ha de declarar dins es termini de 6 mesos després de sa defunció, i sa inscripció registral a nom des hereus requereix una acceptació notarial de s'herència. Com que sa pròpia acceptació d'herència s'ha d'atorgar davant notari a Espanya, s'aplica es principi de forma equivalent: es poder per a sa gestió de s'herència també ha de ser atorgat en forma notarial.

Es poder per a sa gestió de s'herència comprèn típicament:

  • Acceptació o renúncia de s'herència
  • Signatura de s'escriptura notarial d'herència (Escritura de Aceptación de Herencia)
  • Presentació de sa declaració de s'impost de successions
  • Sol·licitud de sa inscripció registral
  • Eventualment, venda de béns de s'herència

Més informació sobre terminis i tipus impositius a ses Balearen la trobaràs a sa guia sobre Herència & Donació Balearen.

Atorgament davant es notari alemany: què has de dur

Perquè sa cita notarial a Alemanya es desenvolupi sense problemes, has de tenir preparada sa documentació següent:

  1. Passaport vàlid o document nacional d'identitat (en s'original)
  2. Text de poder notarial preparat (idealment proporcionat per s'advocat de sa contrapart o es teu despatx a Espanya)
  3. Dades de sa persona apoderada: nom complet, NIE o DNI espanyol, adreça, professió
  4. Dades de s'objecte del contracte (en cas de compravenda d'immoble: adreça, número de registre/Referencia Catastral de s'immoble)
  5. Dades sobre s'abast de ses facultats: pot sa persona apoderada atorgar subpoderes? Està exempta de sa prohibició d'autocontractació?

Nota: Alguns despatxos especialitzats en es tràfic jurídic hispanogermànic mantenen contactes amb notaris alemanys que atorguen escriptures en llengua espanyola. Això simplifica considerablement es procediment i fa innecessària una traducció jurada. Hi ha notaris de confiança per a aquest tipus de documents, entre d'altres, a München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Hamburg i Berlin.

Pot sa compravenda d'immoble ser atorgada completament davant es notari alemany?

Sí – i és menys conegut del que hauria de ser. Es Tribunal Supremo espanyol ha confirmat en sa sentència de 19 de juny de 2012 (STS 998/2011), com a màxima instància judicial, que una compravenda d'immoble a Espanya pot, en principi, ser atorgada vàlidament davant un notari alemany si ambdues parts ho desitgen.

Requisits per al reconeixement de s'escriptura alemanya a Espanya (Art. 3 i 4 Ley Hipotecaria, Art. 1216 Código Civil):

Requisit Explicació
Atorgament en forma deguda Correspon a sa llei notarial alemanya
Apostille Expedida pel president del Landgericht
Presentació en espanyol Traducció jurada o escriptura bilingüe
Conformitat de contingut Cap elusió de normes espanyoles imperatives

En sa pràctica, aquesta via és especialment útil quan es comprador i es venedor es troben a Alemanya i una persona apoderada resident a Espanya només és necessària per a determinats tràmits administratius. Es contracte de compravenda pròpiament dit pot formalitzar-se així en un entorn familiar. Més informació sobre es procediment notarial a Espanya: Notari en sa compravenda d'immobles a Espanya.

Errors més freqüents en es poder notarial Espanya

Aquests errors es repeteixen una i altra vegada – i poden sortir cars:

Infografia: ses 6 errades més freqüents amb es poder notarial espanyol i ses seves conseqüències
  1. Redactat de manera massa general: Un poder general alemany sense adaptació al dret espanyol és rebutjat pels notaris espanyols. Cada facultat ha d'estar concretament especificada.
  2. Persona apoderada equivocada: Qui apodera algú que no parla espanyol o no té NIE/DNI espanyol arrisca tenir problemes en es dia de la signatura davant es notari.
  3. Dades de s'immoble incorrectes o inexistents: Sense sa Referencia Catastral correcta o es número de registre, es notari no pot vincular es poder a s'objecte concret de compra.
  4. Apostille oblidada: Sense Apostille, s'escriptura alemanya no és un document públic a Espanya i no és reconeguda pel Registre de sa Propietat.
  5. Tramesa massa tardana: S'original del poder ha d'arribar a Espanya amb suficient antelació a sa data de sa signatura davant es notari. Una còpia escanejada no és suficient.
  6. Prohibició d'autocontractació no exclosa: Quan es mandatari està alhora a s'altra part des negoci jurídic, és necessària una exclusió expressa de sa prohibició d'autocontractació.
  7. Sa procura després de sa mort des poderdant: Una procura ordinària s'extingeix amb sa mort – es casos en què tercers continuen actuant de bona fe poden complicar-se.

Què ve després? Es passos següents després d'atorgar sa procura

Una vegada que es teu mandatari té sa procura a ses mans, pot actuar en es teu nom. Segons s'ocasió, es passos següents són es que segueixen:

En sa compra d'un immoble:

En sa sol·licitud des NIE:

  • Cita (Cita Previa) a s'oficina d'estrangers
  • Presentació de sa documentació, lliurament des NIE

En sa tramitació d'una herència:

  • Acceptació notarial de s'herència
  • Presentació de sa declaració de s'impost de successions (termini: 6 mesos)
  • Canvi de titularitat en es Registre de sa Propietat a favor des hereus

Llista de comprovació: preparar sa procura davant notari a Espanya

Usa aquesta llista de comprovació abans d'anar al notari:

  • Fer preparar es text de sa procura per un advocat amb experiència en dret espanyol
  • Esborrany enviat prèviament a es notari espanyol (o a s'advocat des comprador/venedor) i confirmat
  • Passaport vàlid o document nacional d'identitat disponible
  • Dades completes des mandatari (nom, NIE/DNI, adreça) disponibles
  • Dades concretes sobre s'objecte des contracte (adreça de s'immoble, referència cadastral) incloses
  • Regulació sobre subprocures i autocontractació inclosa en es text
  • Cita notarial a Alemanya reservada (preferiblement en una notaria especialitzada en documents internacionals)
  • Apostilla sol·licitada davant es president des Tribunal Regional (aprox. 25 €)
  • Traducció jurada encarregada, si es document s'ha atorgat en alemany
  • Original enviat per correu certificat/missatger amb temps suficient a es mandatari a Espanya
  • Confirmació de recepció des mandatari obtinguda

Conclusió: amb sa procura adequada estalvies temps, doblers i nervis

Es Poder Notarial és un des instruments més útils en es dret immobiliari i successori espanyol – sempre que estigui redactat amb cura. Es problemes més freqüents no sorgeixen per s'instrument en si, sinó per textos massa generals, per sa manca d'apostilla o per dades oblidades sobre s'objecte des contracte. Fes preparar sempre es text de sa procura per qualcú que conegui tots dos sistemes jurídics, i envia s'original amb temps. Qui té això en compte pot dur a terme sa compra d'un immoble, sa sol·licitud des NIE o sa tramitació d'una herència a Mallorca completament des de lluny – sense pressió de temps i sense costoses esmenes posteriors.

Fonts oficials

Quina és sa diferència entre Poder Notarial i Apoderamiento?
Tots dos termes designen sa procuració notarial a Espanya. "Apoderamiento" és es procés general d'apoderament, "Poder Notarial" (o "Poder Especial/General") és es document de procuració concret. En es dia a dia, es termes s'utilitzen sovint com a sinònims.
He de viatjar a Espanya per fer sa procuració?
No. Pots atorgar sa procuració davant un notari alemany (amb l'Apostilla posterior) o davant un cònsol honorari espanyol a Alemanya. Tots dos camins són jurídicament equivalents; es camí del consolat honorari estalvia s'Apostilla.
Quant costa una procuració per a sa compra d'un immoble a Espanya?
Pel camí del notari alemany, es costos totals solen ser d'uns 250–550 € en total: aprox. 80–150 € per al notari alemany, aprox. 25 € per a s'Apostilla i aprox. 150–400 € per a s'apoderat a Espanya.
Quant de temps tarda a expedir-se es NIE mitjançant procuració?
En general, de 4–8 setmanes des de sa cita notarial a Alemanya fins a s'entrega des NIE per part de s'apoderat.
Té validesa a Espanya una procuració general alemanya?
No, no sense adaptació. Es dret espanyol exigeix que s'àmbit de les tasques de s'apoderat sigui descrit de manera detallada. Una procuració general alemanya ordinària sol ser rebutjada pels notaris espanyols i pes Registre de sa Propietat.
Pot una compravenda immobiliària a Espanya ser autoritzada completament davant un notari alemany?
En principi, sí. Es Tribunal Suprem espanyol ho va confirmar l'any 2012 (STS 998/2011). Sa escriptura alemanya ha de dur s'Apostilla i presentar-se en llengua espanyola.
S'extingeix sa procuració automàticament?
Una procuració ordinària s'extingeix amb sa mort des poderdant i mitjançant revocació. És recomanable limitar sa procuració temporalment o a una gestió concreta per evitar abusos.
Què passa si sa procuració conté errors en es moment de sa cita notarial a Espanya?
Sa cita s'ha de posposar. Si prèviament s'havia acordat una data fixa en es contracte d'Arras, d'això en poden derivar penalitzacions contractuals i reclamacions de danys i perjudicis. Per això, es text de sa procuració s'hauria de trametre prèviament al notari espanyol per a sa seva revisió.