Okupas a Mallorca: quan pot actuar la policia i com desallotjar-los

Tornes a sa teva finca o a s'apartament de Mallorca després d'una llarga estada a Alemanya i descobreixes que hi viuen persones desconegudes. No és cap mite mediàtic: només el 2024 es varen registrar 16.426 casos d'ocupació il·legal d'habitatges a tot Espanya, un augment del 7,4 per cent respecte de s'any anterior. Per a qui té una propietat a Mallorca, es tema de sa protecció contra s'ocupació il·legal a Mallorca és, per tant, de plena actualitat. Aquesta guia t'explica sa nova situació legal després de sa Ley Orgánica 1/2025, sa distinció decisiva entre un habitatge on es viu (morada) i un immoble de vacances buit —és aquesta distinció, i no cap suposat termini de 48 hores, que determina què pot fer sa policia—, es procediment exacte per desallotjar, ses mesures concretes de prevenció i ses errades més freqüents, perquè, si arriba es cas, no perdis ni un moment.

• Aspectes legals de sa teva propietat

Qui són es okupas i per què Mallorca se'n veu afectada?

Es terme «okupa» deriva des verb castellà ocupar (ocupar) i designa persones que entren per sa força en immobles d'altri sense tenir-hi cap dret. Ses arrels des problema es troben en sa crisi financera espanyola de 2008–2014: més de 600.000 execucions hipotecàries varen deixar centenars de milers d'immobles buits. Allò que va començar com una situació de necessitat social s'ha convertit, en part, en un model de negoci organitzat.

Grups ben organitzats vigilen expressament immobles que semblen deshabitats durant períodes llargs. I aquest és precisament es problema principal per a qui té una propietat a Mallorca i viu en un país de parla alemanya: molts només fan servir s'immoble per temporades o com a segona residència i passen diversos mesos de s'any fora. Després, algunes xarxes d'ocupants demanen doblers a canvi d'un desallotjament «voluntari» o fins i tot relloguen il·legalment s'immoble ocupat.

Segons ses dades disponibles, es més afectats són es immobles bancaris buits i ses propietats de vacances situades en zones poc transitades fora de sa temporada alta. A ses Balearen s'hi varen registrar, en alguns períodes, augments desproporcionats: entre gener i setembre de 2021, es nombre d'ocupacions denunciades a ses Balearen va créixer un 73,9 per cent fins a 407 casos, molt més que s'augment del 18 per cent registrat a tot es país durant es mateix període.

Allò que realment importa: morada o no morada

Sobre s'ocupació circula una suposada «regla de ses 48 hores» que costa de desmentir: si reacciones dins ses primeres 48 hores, sa policia desallotja immediatament; després, fa falta un jutge. Aquest termini no figura a cap llei espanyola —ni al Código Penal ni a sa Ley de Enjuiciamiento Criminal. És una regla pràctica estesa per valorar sa flagrancia, no una norma jurídica. Qui hi confia fa plans basats en una garantia que ningú no li ha donat.

En canvi, allò que determina què passa és quin tipus d'immoble s'ha ocupat. Es dret espanyol distingeix dos supòsits:

Important per a propietaris d'immobles de vacances: Que es teu immoble de vacances sigui una morada depèn de cada cas concret, no de sa denominació «casa de vacances». Una segona residència moblada que utilitzes regularment i que disposa de llum i aigua també pot ser, segons sa jurisprudència, una morada; en aquest cas s'aplica Art. 202 CP. En canvi, un immoble buit que ningú utilitza com a habitatge s'inclou en s'usurpación segons Art. 245 CP. Si no és una morada i es delicte no s'està cometent en aquell moment, sa policia normalment no desallotja sense una ordre judicial, tant si han passat sis hores com si n'han passat quaranta-vuit. Sa fiscalia o es teu advocat poden sol·licitar aquesta ordre ja en començar es procediment com a mesura cautelar.

Per què sa rapidesa continua essent important

Que no hi hagi cap termini legal no vol dir que es temps no importi: simplement influeix per una altra via. Qui detecta una ocupació en es moment en què es produeix denuncia es fets, permet una intervenció per flagrància (en el moment mateix dels fets). Si hi ha flagrància és una qüestió de fet: depèn de si es fet encara està passant o acaba de passar i se'n poden aportar proves, no de si s'ha esgotat un termini. Com més aviat te n'assabentis i ho denunciïs, més probable és que es doni aquest cas. Per això, es veïnats, s'administració de sa finca o una alarma amb vigilància remota són sa mesura més eficaç: no perquè permetin complir un termini, sinó perquè fan possible una intervenció immediata.

Atenció: Tampoc sa Ley Orgánica 1/2025 ha establert cap regla de 48 hores. Ha inclòs sa violació de domicili (Art. 202 CP) i s'ocupació (Art. 245 CP) dins es catàleg des judici ràpid (Art. 795 LECrim). Això accelera es casos en què sa policia deixa constància des fets (atestat) i presenta es ocupants davant es jutjat de guàrdia o els cita a comparèixer-hi. Sa fiscalia continua tramitant s'ocupació pacífica d'un immoble deshabitat (Art. 245.2 CP) mitjançant es procediment per delictes lleus. Cap des dos procediments no substitueix una resolució judicial.

Sa Ley Orgánica 1/2025: què aporta realment sa nova llei

A l'abril de 2025 va entrar en vigor sa Ley Orgánica 1/2025, coneguda popularment com sa llei antiokupa. Una reforma clau és sa modificació de s'article 795 de sa Llei d'enjudiciament criminal espanyola: determinats casos de violació de domicili i d'ocupació il·legal ara es poden jutjar mitjançant es procediment ràpid (judici ràpid).

Què ha canviat concretament

Avís: Es procediment ràpid expressament no s'aplica als conflictes de lloguer, és a dir, a llogaters que continuen a s'habitatge malgrat que es contracte hagi vençut o tenguin pagaments pendents. Aquests casos continuen dins es dret civil i es tramiten mitjançant es judici verbal o es judici ordinari.

On sa reforma topa amb es seus límits

Sa realitat té més matisos: segons diverses informacions, a partits judicials més petits de Mallorca, quan ses proves eren clares, s'han executat desallotjaments en un termini de dues a tres setmanes. En jutjats amb molta càrrega de feina, com ara a sa província d'Alacant o a Barcelona, un jutge de Madrid va qualificar es termini de 15 dies de poc realista. Sa manca crònica de personal a sa justícia espanyola també frena es procediment accelerat: si ses notificacions judicials acumulen mesos de retard, uns terminis més curts serveixen de poc.

Dret penal o dret civil: quin procediment és es correcte?

Una de ses confusions més freqüents entre es propietaris afectats és confondre ses dues vies judicials.

Si qualcú va entrar legalment a s'habitatge (com a llogater) i ara no se'n va, una denúncia penal serveix de poc. Aleshores, desahucio és sa via adequada, i es tramita davant es jutjat civil, al marge des nou procediment ràpid.

Sa via civil urgent segons sa Ley 5/2018

A més des procediment penal, des de 2018 hi ha una via civil específica contra ses persones que ocupen un habitatge. Sa Ley 5/2018 va modificar sa Llei d'enjudiciament civil amb aquesta finalitat (Art. 250.1.4, 437.3 bis, 441.1 bis i 444.1 bis LEC). Poden recórrer a aquest procediment ses persones físiques que siguin propietàries o posseïdores legítimes de s'habitatge, així com ses entitats sense ànim de lucre i ses administracions propietàries d'habitatges socials. Ses empreses i es bancs no el poden utilitzar.

• Sa demanda es pot dirigir contra «ses persones ocupants desconegudes» de s'habitatge; no cal que en coneguis es noms. Hi has d'adjuntar sa prova des teu dret de possessió, com ara s'escritura i una Nota Simple actualitzada.
• Si sol·licites sa restitució immediata, es jutjat requereix a ses persones ocupants que, en un termini de cinc dies, presentin un títol que justifiqui sa seva estada, com ara un contracte de lloguer.
• Si no presenten cap títol suficient, es jutjat ordena mitjançant una resolució sa restitució immediata. Contra aquesta resolució no es pot interposar cap recurs.
• Amb es consentiment de ses persones ocupants, es jutjat informa es serveis socials perquè puguin estudiar mesures de protecció en un termini de set dies.

Quina via et permetrà assolir abans s'objectiu en es teu cas —denúncia penal, demanda civil o totes dues— depèn de s'immoble, de ses proves disponibles i des jutjat competent. Val més que ho consultis amb un advocat de sa zona.

Pas a pas: què has de fer si et trobes en aquesta situació

Si comproves o tens sospites fonamentades que estan ocupant sa teva propietat, ses pròximes hores són decisives.

1. Crida immediatament sa policia local (Policía Local) o sa Guardia Civil – telèfon 112 (emergències) o 062 (Guardia Civil). Explica clarament sa situació com un possible delicte de violació de domicili.
2. Tengues sa Nota Simple a mà – Sense un extracte registral actualitzat (Nota Simple), sa policia sovint no es pren seriosament sa denúncia. Idealment, tens aquest document desat en format digital as teu mòbil. Pots obtenir sa Nota Simple en línia al Registro de la Propiedad.
3. Presentar una denúncia penal (denuncia) – Davant sa policia o directament davant es jutjat (Juzgado de Instrucción). Es procediment ràpid requereix un atestat policial (atestado); si presentes sa denúncia directament davant es jutjat, normalment se segueix es procediment ordinari. Paral·lelament, o en lloc d'això, pots recórrer a sa via civil urgent prevista a sa Ley 5/2018.
4. Contactar amb un advocat – Un advocat especialitzat en dret immobiliari (abogado) a Palma coneix es jutjat competent i pot agilitzar es procediment. No intentis dur es procés sense assistència d'un advocat.
5. Assegurar ses proves – Fotografies, declaracions de testimonis, gravacions de càmeres i registres de comunicacions. Com més clares siguin ses proves que acrediten sa teva propietat i s'entrada il·legal, més aviat podrà dictar sa resolució es jutge.
6. NO tallis es subministraments – No tallis ni es llum ni s'aigua. Això és un delicte a Espanya (delito de coacciones) i pot fer que es procediment es giri en contra teva.
7. Espera sa vista judicial i s'ordre de desallotjament – En es procediment ràpid, sa resolució pot arribar en qüestió de setmanes; en es procediment ordinari, és realista comptar amb mesos.
8. Execució des desallotjament – S'agent judicial executa es desallotjament acompanyat de sa policia. No tens dret a obrir tu mateix sa porta.

Atenció: prendre's sa justícia per sa pròpia mà és delicte: Canviar es panys de ses portes, tallar s'aigua o es llum, obligar ets ocupants a partir mitjançant amenaces: tot això es pot considerar un delito de coacciones i anar en contra teva. També és jurídicament arriscat contractar «serveis privats de desallotjament» que fan servir sa intimidació. Segueix estrictament sa via legal.

Prevenció: així protegeixes sa teva propietat a Mallorca

Sa protecció comença molt abans d'una ocupació. Ses mesures següents redueixen considerablement es risc i acceleren es procediment si arriba a passar.

Mesures de protecció tècnica

Mesures organitzatives

• Encarregar sa gestió de sa propietat: Una administració de finques local (administrador de fincas) o una persona de confiança a sa zona pot comprovar regularment que tot estigui en ordre i actuar immediatament en cas d'emergència.
• Implicar es veïnats: Demana explícitament an es veïnats més propers que avisin si detecten activitats sospitoses. Dona'ls es teu número de mòbil i es de s'advocat local.
• Mantenir sa propietat «amb vida»: Encendre i apagar es llums regularment (amb temporitzador), mantenir s'exterior ben cuidat i evitar que sa propietat sembli buida.
• Tenir sa Nota Simple i s'Escritura disponibles en format digital: Puja sa documentació de propietat a un servei d'emmagatzematge al núvol al qual tant tu com es teu advocat pugueu accedir en qualsevol moment.
• Assegurança des contingut de sa llar amb protecció contra okupes: Algunes assegurances a Espanya ja ofereixen cobertura específica per a despeses relacionades amb ocupacions d'habitatges, com ara honoraris d'advocat i reparacions després d'un desallotjament. Trobaràs més informació a sa nostra guia sobre s'assegurança des contingut de sa llar a Espanya.

Assegurances de protecció contra okupes: què ofereix es mercat

A Espanya ja hi ha clàusules addicionals especialitzades i productes independents pensats per cobrir ses despeses que una ocupació pot ocasionar as propietaris. Com que aquest mercat evoluciona de pressa, convé que demanis ses condicions concretes directament a ses asseguradores. Ses cobertures habituals d'aquests productes són:

• Cobertura des honoraris d'advocat i de ses costes judicials des procediment de desallotjament
• Indemnització per sa pèrdua d'ingressos de lloguer durant s'ocupació
• Cobertura des costos de canvi de pany i de reparació de desperfectes després des desallotjament

Atenció: Llegeix sa lletra petita amb cura. Moltes pòlisses exclouen determinats tipus d'immobles, com ara habitatges exclusivament vacacionals sense condició de residència habitual, o ocupacions que ja existien abans de signar es contracte.

Errors més freqüents des propietaris

Es advocats amb experiència a Mallorca es troben aquests errors una vegada i una altra, i cadascun pot endarrerir es teu procediment setmanes o mesos.

Què s'ha de comprovar abans de comprar: immobles ocupats i diligència deguda

Qui compra un immoble a Mallorca, abans de sa cita amb es notari hauria de comprovar que s'immoble no té càrregues i que realment està lliure. Una ocupació en curs sol ser visible, però no sempre. Encarrega a un advocat local una diligència deguda completa, de sa qual també han de formar part una visita presencial i una consulta actualitzada des registre de sa propietat.

A més, durant es procés de compra, un document notarial que acrediti sa propietat (Escritura Pública) és sa prova més important en cas de problemes. Qui coneix es procediment correcte per comprar un immoble evita buits en sa documentació des de bon començament.

Avís: Si compres un immoble que ja està ocupat, per regla general no passes automàticament a formar part d'un procediment en curs. Això s'ha de regular expressament: demana a s'advocat que ho deixi ben lligat en es contracte de compravenda.

Llista de control: protecció contra okupes per a propietaris de Mallorca

• Nota Simple actual desada digitalment i accessible per a s'advocat
• Pany de seguretat de classe 4+ instal·lat
• Sistema d'alarma amb avís a distància activat
• Persona de confiança o administrador de finques de sa zona encarregat de vigilar s'immoble
• Veïnats que tenen ses dades de contacte
• Contacte establert amb un advocat especialitzat en dret immobiliari a Palma (abans que faci falta)
• Pòlissa d'assegurança revisada per comprovar si inclou una clàusula sobre okupes
• Escritura i tots es documents de compra arxivats de manera segura
• S'immoble sembla habitat des de fora (temporitzador, jardí ben cuidat)
• Pla d'actuació per a una emergència anotat per escrit (telèfons 112 / 062, advocat, administrador de finques)

Què ve després? Reparació de danys i conseqüències fiscals

Després d'un desallotjament reeixit, sovint espera un altre problema: a vegades, es okupes deixen es immobles en mal estat. Cal afrontar reparacions, canviar panys i, de vegades, fins i tot reparar danys estructurals.

En es cas d'immobles llogats, es temps d'ocupació pot suposar una pèrdua d'ingressos per lloguer amb repercussions fiscals. Consulta amb es teu assessor fiscal si pots deduir ses despeses corresponents i com fer-ho. Si després vols tornar a llogar s'immoble, llegeix abans sa nostra guia sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca – també explica com redactar un contracte de lloguer jurídicament segur que minimitzi futurs problemes de desallotjament.

Si tens previst fer obres de reforma després des desallotjament, també has de tenir presents ses obligacions de llicència d'obra a Mallorca.

Conclusió: més val prevenir que haver de desallotjar

Sa Ley Orgánica 1/2025 accelera sobretot es procediment penal: sa violació de domicili i s'ocupació amb violència es poden jutjar des d'abril de 2025 en un juicio rápido, amb sa vista oral dins es 15 dies següents a s'entrada des cas en es jutjat de guàrdia. Sa llei no ha modificat ses penes ni ses facultats de sa policia. Si ets propietari com a particular, també pots recórrer a sa via civil urgent prevista a sa Ley 5/2018. Totes dues vies només funcionen si actues aviat i tens a mà es documents necessaris.

Allò que importa no és un termini de 48 hores —que no existeix a sa llei—, sinó si s'immoble ocupat és un habitatge on viu qualcú (morada, Art. 202 CP) o una segona residència o un habitatge de vacances desocupat (usurpación, Art. 245 CP). Si un habitatge de vacances moblat i utilitzat regularment es considera morada depèn de cada cas. Si no és una morada, sa policia, fora des casos de delicte flagrant, necessita habitualment una ordre judicial. Tot i així, avisar de seguida continua essent sa mesura més important: només si denuncies s'ocupació mentre s'està produint permets una intervenció per flagrancia. Sa prevenció —un bon sistema d'alarma, una persona de confiança a Mallorca i sa Nota Simple actualitzada en es mòbil— no és cap extra prescindible, sinó sa inversió més intel·ligent per a qui no viu permanentment a s'immoble que té a Mallorca.

Fonts oficials

• Ley Orgánica 1/2025 (llei antiokupa, en vigor des d'abril de 2025): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Articles 202 i 245 des Código Penal (delictes de violació de domicili i usurpación): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Ministerio del Interior – Estadísticas de Criminalidad (estadístiques de criminalitat, incloses ses ocupacions d'immobles): https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/publico/portalestadistico/
• Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores (consultar sa Nota Simple en línia): https://www.registradores.org
• Juzgados de Palma de Mallorca (jutjats competents, amb competència inicial en casos de violació de domicili): https://www.mjusticia.gob.es

Redactar per escrit una consulta sobre s’immoble en venda

Si t’interessa una casa a Mallorca, indica a sa consulta s’adreça o es número de s’anunci i demana una cita per visitar-la. Si no està clara sa situació de sa propietat o des seu ús, convé fer preguntes concretes:

«M’interessa s’immoble [adreça o número de s’anunci]. Qui n’és es propietari inscrit i per encàrrec de qui oferiu sa casa? És possible visitar-ne s’interior? S’entregarà s’immoble lliure d’ocupants i de drets d’ús? Si no és així, quin ús se’n fa i què s’ha previst per a s’entrega? Per favor, enviau-me ses respostes per escrit i indicau-me quins documents puc consultar abans de comprometre’m a comprar.»

Després, compara sa informació amb una Nota Simple recent. T’ajuda a comprovar sa titularitat inscrita, però no substitueix ni sa visita ni s’aclariment de s’ús real de s’immoble. Abans de firmar, no donis per resolta s’entrega lliure d’ocupants només perquè t’ho hagin promès de paraula. Això no és assessorament jurídic ni fiscal.