Plusvàlua municipal Mallorca

Encara no has comprat i vols saber què t'espera a s'altra banda? S'oferta de immobles a Mallorca te mostra es nivell de preus des qual després es deriven es valor catastral i sa quota de sòl.

Què és sa Plusvalía municipal i quant has de pagar?

Sa Plusvalía municipal (oficialment: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en curt IIVTNU) és un impost municipal sobre s'increment de valor que ha experimentat un terreny urbà des de s'darrer canvi de propietari – independentment de si sa venda mateixa ha generat un guany. Quant s'ha de pagar finalment depèn de tres factors: es valor catastral des sòl, es temps de tinença i es tipus que fixa cada ajuntament (Ayuntamiento) – per això es càlcul varia notablement d'un municipi a s'altre. Sa calculadora de dalt te mostra tot d'una un exemple amb ets valors predefinits; introdueix ses teves dades pròpies per veure es teu resultat.

Així es calcula sa Plusvalía municipal

S'ajuntament – o tu mateix, si s'exigeix s'autoliquidación (autoliquidació) – calcula normalment s'impost segons es mètode objectiu. Es punt de partida és es valor catastral del suelo (valor catastral des sòl) es dia de sa transmissió, no es preu de compra. S'ajuntament multiplica aquest valor per un coeficient que depèn des temps de tinença: qui posseeix un immoble només poc de temps paga un coeficient més baix que qui el té des de fa molt de temps – fins a un límit màxim de temps de tinença fixat per llei, a partir des qual es coeficient ja no augmenta més.

Es decisiu: es coeficients esmentats a sa llei són valors màxims, no xifres fixes obligatòries. Cada ajuntament fixa es valors que realment s'apliquen dins sa seva pròpia ordenanza fiscal (ordenança fiscal municipal) – i pot quedar per davall des màxim legal. Alguns ajuntaments de Mallorca simplement remeten as valors màxims vigents a nivell estatal, altres tenen sa seva pròpia taula amb coeficients més baixos. Si en canvi una ordenança conté un valor superior a allò que sa llei permet actualment – per exemple perquè es màxim legal s'ha reduït mentrestant i s'ajuntament encara no ha adaptat sa seva ordenança –, s'aplica automàticament es valor legal més baix. Sa calculadora de dalt té això en compte per a cada municipi registrat individualment, en lloc de suposar es mateix valor a tot arreu.

Sobre sa base imposable així calculada, s'ajuntament aplica es seu propi tipus impositiu, també fixat lliurement, amb un topall de 30 %. Es resultat és sa cuota íntegra (import de s'impost abans de bonificacions). En cas d'herència a favor de fills, cònjuge o pares des difunt, alguns ajuntaments permeten a més una bonificació de fins a 95 % sobre precisament aquesta cuota íntegra – es resultat després es diu cuota líquida (import de s'impost després de bonificacions). Important: aquesta bonificació sempre actua sobre s'import de s'impost ja calculat, mai sobre es valor des sòl mateix. I només s'aplica a s'estret cercle de familiars directes – germans, nebodes i nebots no hi entren, encara que en es cas d'un causant sense fills sovint siguin ells ets hereus reals.

A més des mètode objectiu hi ha es mètode real: aquí compta s'increment de valor real, imputat proporcionalment a sa part des sòl des solar – calculat a partir de sa diferència entre es valor de venda i es valor d'adquisició, en cas d'herència o donació a partir des valor declarat en s'impost de successions i donacions. Si aquest increment real resulta més baix que sa base imposable objectiva, es converteix en sa base – però només si ho sol·licites expressament i presentes ambdós documents, es de s'adquisició i es de sa transmissió. Sense aquesta sol·licitud, es manté es càlcul objectiu, encara que resulti més desfavorable.

Dos altres paràmetres depenen totalment des criteri de s'ajuntament i, per tant, només tenen efecte allà on estiguin recollits en s'ordenança corresponent: una reducció des nou valor des sòl durant es primers anys després d'una revisió general des valors cadastrals, i una reducció més petita mentre es valor cadastral encara no s'hagi adaptat a aquesta revisió. Ambdues redueixen es valor des sòl, mai directament sa base imposable.

Un punt afecta especialment es venedors no residents a Espanya: si una persona física sense domicili fiscal a Espanya ven, no és ella qui esdevé deutora de s'impost, sinó es comprador – com a sustituto del contribuyente (substitut des contribuent). Es comprador ha de declarar i pagar s'impost llavors, independentment des que venedor i comprador s'hagin promès contractualment entre ells. En canvi, per una societat no resident això no s'aplica – aquí sa societat mateixa segueix sent deutora. Si venes o compres a una persona privada no resident, aclareix sa distribució des costos ja en es contracte de compravenda, no just en es moment de sa notaria.

Com funciona es càlcul en detall, ho veus millor amb ets exemples calculats en es simulador de dalt – des d'un període de tinença exacte fins a un any incomplet i fins es cas límit al voltant d'un canvi de taula de coeficients.

Casos especials: quan es càlcul funciona de manera diferent

No tot solar ni tot procés cau dins sa Plusvalía municipal en sa forma aquí descrita:

• Un rústica (solar classificat cadastralment com a rural) no és tributable des d'un principi – es simulador ni tan sols hi calcula.
• Tampoc s'aportació d'un immoble a sa comunitat de béns matrimonial ni sa transmissió entre cònjuges arran d'una sentència de divorci generen impost. Important, si has rebut un immoble d'aquesta manera: es període de tinença continua comptant en una transmissió posterior, calculat des de s'última adquisició tributable – no des de sa recepció mateixa.
• Per a un usufructo (usdefruit) o una nuda propiedad (propietat nua, és a dir, es solar sense dret d'ús) es simulador deliberadament no calcula: sa valoració d'aquests drets limitats segueix regles pròpies des dret de transmissions patrimonials i necessita dades addicionals, com s'edat des usufructuari.
• Això mateix val per es dret d'engrandir un edifici cap amunt o de fer-hi un soterrani, i per ses expropiacions: totes dues coses passen poques vegades i no es representen en aquesta pàgina.

També quant a ses dades municipals, sa calculadora s'ateny an allò que realment queda demostrat dins una ordenança publicada. Per a certs municipis de Mallorca no es pot demostrar un tipus impositiu escalat en el temps per a tot es període que podria correspondre; en altres, es tipus és conegut, però escalat segons es temps de tinença, sense que s'ordenança fixi amb claredat ses fronteres exactes de cada tram. En aquests casos, sa calculadora et mostra sa base imposable i es coeficient aplicable, però expressament sense cap import d'impost – millor un buit honest que una xifra inventada. Per s'import exacte, només queda demanar-ho a s'ajuntament corresponent.

Una altra particularitat afecta dues finestres curtes de temps, cada una en es mes de gener: es Congrés des Diputats va tornar enrere, darrerament a finals de gener de 2026, una pujada des coeficients màxims legals que s'havia aprovat poc abans – tal com ja va passar un any abans amb una pujada semblant. Per a ses transmissions que cauen justament dins una d'aquestes finestres, encara no està aclarit quins coeficients s'apliquen. Per això, sa calculadora no dona un únic import, sinó que mostra ses dues lectures possibles una devora s'altra.

Quan no hi ha impost

S'excepció més important afecta qualsevol venda: si es pot demostrar que sa finca no ha experimentat cap augment de valor entre sa compra i sa venda – és a dir, que sa diferència entre es valor de transmissió i es valor d'adquisició és zero o negativa –, no neix cap obligació tributària. Sa prova és cosa teva com a venedor: una declaració davant s'ajuntament, juntament amb ses dues escritures de les quals resulta sa manca d'augment de valor.

Si en cas d'herència, a més de sa plusvàlua municipal, també s'aplica s'impost espanyol de successions i donacions és una qüestió totalment separada d'aquesta — ambdós impostos tenen subjectes actius i bases imposables diferents. Allò que val a ses Balears ho trobaràs en sa guia sobre herència i donació d'immobles.

A més, hi ha dues exempcions legals que sa calculadora no comprova per ella mateixa, perquè requereixen una prova per a cada cas concret: ses transmissions d'immobles dins un conjunt històric protegit o amb estatus propi de protecció patrimonial, quan es propietari o sa propietària ha duit a terme, demostrablement i a costes seves, obres de conservació o rehabilitació; i sa dación en pago (transmissió de s'habitatge d'ús propi al banc en lloc de tornar s'hipoteca) en cas d'insolvència, sempre que sa persona afectada i sa seva llar no disposin d'altres mitjans suficients. Ses dues exempcions les desenvolupa amb detall s'ordenança fiscal corresponent – si tens dubtes, demana directament a s'ajuntament si es teu cas hi entra.

Terminis i formularis

Després d'una venda entre vius et queden 30 dies hàbils (dies feiners, no dies naturals) per presentar sa declaració a s'ajuntament competent. En cas d'herència, es termini és de 6 mesos, molt més llarg, i es pot ampliar amb sol·licitud – però mai més enllà de 12 mesos en total.

Molts ajuntaments de Mallorca exigeixen una autoliquidació: tu calcules s'impost tu mateix i el pagues directament en presentar sa declaració, en lloc d'esperar una notificació. Hi ha una excepció quan encara no s'ha fixat es valor cadastral des solar – llavors s'ajuntament no pot exigir s'autoliquidació i ha d'emetre ell mateix una notificació tan aviat com es valor estigui determinat. Ses notaries també estan obligades a informar trimestralment a s'ajuntament de totes ses transmissions escripturades – per tant, s'obligació fiscal es manté encara que tu mateix no presentis res.

Si vols vendre un immoble heretat, trobaràs en sa nostra guia sobre Vendre un immoble heretat a Espanya pas a pas, què s'ha d'aclarir a més de sa Plusvalía municipal.

Base legal i data de s'informació

Sa Plusvalía municipal està regulada en es Real Decreto Legislativo 2/2004, es Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) – concretament en s'articles 104 a 110. Des de sa sentència des Tribunal Constitucional espanyol de l'any 2021, s'aplica sa versió actual: cap impost sense un increment de valor demostrat, dos mètodes de càlcul a triar, i coeficients màxims que es legislador ha ajustat diverses vegades des de llavors. Dues d'aquestes modificacions, aprovades cada vegada poc abans de final d'any i amb efecte a partir de principis de l'any següent, es Congrés dels Diputats les ha derogades entretant.

Es valors estatals esmentats en aquesta pàgina – com es tipus màxim, sa bonificació en herències i es terminis – provenen des text legal consolidat, amb data de 06.09.2026. Ses dades sobre cada ajuntament de Mallorca – tipus impositiu, ses seves pròpies taules de coeficients, descomptes – estan documentades individualment a partir de ses respectives publicacions de ses ordenances fiscals municipals en es Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB). Aquesta pàgina no substitueix un assessorament fiscal: per a imports importants o casos poc habituals, val sa pena consultar prèviament un assessor fiscal o un despatx d'advocats que operi a Mallorca.

Trobaràs un resum de tots s'impostos que es paguen en vendre un immoble a Espanya en sa nostra guia Impostos en vendre un immoble a Espanya; si just ara estàs pensant en vendre, trobaràs es context més ampli en sa guia Vendre un immoble a Mallorca.

Prepara sa documentació per a sa declaració

Tengues a mà s'escriptura d'adquisició i s'escriptura de sa transmissió actual. També necessitaràs es valor cadastral des sòl en sa data de sa transmissió, no només es valor cadastral total d'un immoble edificat.

Totes dues escriptures són especialment importants si vols acreditar que no hi ha hagut cap increment de valor o si sol·licites que, en lloc de sa base imposable objectiva, s'apliqui s'increment de valor real, si és més baix. Consulta a s'ajuntament competent quines altres dades i documents exigeix es formulari.

Avís: Aquesta informació no és assessorament jurídic ni fiscal.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

Sa Plusvalía municipal és només un des diversos impostos que es paguen en vendre un immoble a Mallorca. Aquestes calculadores la complementen:

• Impost sobre es guany de venda – s'impost sobre es guany obtingut de sa venda mateixa, independentment de sa Plusvalía municipal.
• Retenció des 3 per cent – s'import que es comprador ha de retenir i pagar directament a s'Agència Tributària quan es venedor no és resident.
• Impost de s'IBI – s'impost municipal periòdic sobre béns immobles, que es basa en es mateix valor cadastral que sa Plusvalía municipal.