Mallorca.com
inmobiliaria

Plusvalía Municipal a Mallorca: s'impost municipal de plusvàlua en venda i herència

Sa plusvàlua municipal és un des impostos més mal entesos a s'hora de vendre un immoble o rebre una herència a Mallorca – no s'ha de confondre amb s'impost espanyol sobre es guany patrimonial de sa venda. Oficialment es diu Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) i sa recapta s'ajuntament on està situat s'immoble. S'aplica a cada transmissió de propietat: en sa venda, en s'herència i en sa donació. Però, arran d'una sentència decisiva des Tribunal Constitucional espanyol, ja no has de pagar-la si es teu terreny no ha experimentat cap increment de valor. En aquesta guia descobriràs qui l'ha de pagar, com funcionen ses dues mètodes de càlcul permesos, què ha canviat en 2026 respecte des coeficients i com pots reclamar contra una liquidació excessiva.

Plusvalia Municipal Mallorca: s'impost en venda i herència

Tens prevista sa venda, sa donació o s'herència d'un immoble a Mallorca?

Què és exactament sa Plusvàlua Municipal?

Sa plusvàlua municipal no és un impost estatal, sinó municipal. Està regulada en es articles 105 a 111 des Real Decreto Legislativo 2/2004, sa llei reguladora de ses hisendes locals (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Es grava expressament s'increment de valor des sòl urbà (suelo urbano) durant es temps en què s'immoble ha estat en propietat de sa persona venedora, donant o difunta – no es valor de s'edifici en si. S'impost el gestiona i el recapta s'Ayuntamiento on està situat s'immoble, per sa qual cosa s'import i sa gestió poden variar d'un municipi a s'altre.

Característica Detall
Nom oficial Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Base legal Art. 105–111 Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley de Haciendas Locales)
Què es grava Increment de valor des terreny urbà (no de s'edifici)
Qui gestiona s'impost S'Ayuntamiento on està situat s'immoble
Fets que el generen Venda, herència, donació – qualsevol transmissió de propietat

Qui paga: venda, herència i donació en comparació

A diferència de s'impost espanyol sobre es guany patrimonial, que normalment paga es venedor, s'obligació de pagar sa plusvàlua municipal pot repartir-se de manera diferent segons sa situació. En una venda clàssica entre residents espanyols, normalment és es venedor qui deu s'impost. En canvi, si qui ven és una persona que fiscalment no resideix a Espanya, s'aplica una regla especial: sovint és es comprador qui assumeix s'obligació com a substitut des contribuent (sustituto del contribuyente) – un punt que es compradors estrangers a Mallorca haurien de conèixer abans de firmar.

Operació Qui deu s'impost Particularitat
Venda, venedor resident a Espanya Venedor transmissió ordinària entre vius
Venda, venedor no resident a Espanya Comprador com a subjecte passiu substitut «Non-Resident Seller Rule», rellevant per a compradors estrangers
Herència Hereu o legatari es genera independentment de possibles bonificacions en s'impost de successions
Donació Donatari igual que en una transmissió entre vius

Atenció: Sa Plusvalía municipal és totalment independent de s'impost de successions i donacions. Encara que obtenguis una bonificació alta en s'impost de successions, s'ajuntament pot igualment exigir sa Plusvalía completa. Més informació sobre sa situació fiscal global la trobaràs a sa guia sobre Herència i donació a ses Balears.

Sa reforma de 2021: sense guany, sense impost

Durant molt de temps, sa Plusvalía municipal es va considerar un impost que es generava fins i tot quan un immoble es venia amb pèrdues – calculat purament segons es valor cadastral i es temps de tinença, independentment de s'evolució real des mercat. Això va canviar amb sa sentència des Tribunal Constitucional espanyol de 26 d'octubre de 2021: es mètode de càlcul obligatori fins llavors va ser declarat inconstitucional perquè generava una càrrega fiscal encara que no hi hagués hagut cap increment real de valor. Des de llavors s'aplica es principi «sense guany, sense impost»: si pots demostrar que es teu terreny no ha experimentat cap increment de valor en sa venda, sa donació o s'herència, sa Plusvalía municipal desapareix completament.

A més, sa reforma de 2021 va concedir as contribuents un dret d'opció: pots triar entre dos mètodes de càlcul i aplicar automàticament es que et sigui més favorable.

Com es calcula sa Plusvalía? Comparació de dos mètodes

Des de sa reforma ja no hi ha un esquema de càlcul rígid, sinó dos mètodes paral·lels – es contribuents poden triar es que els sigui més favorable.

Comparació des dos mètodes de càlcul de sa Plusvalia municipal a Mallorca: es mètode objectiu versus es mètode de guany real.
Mètode Base de càlcul Té sentit quan…
Mètode A – mètode objectiu Valor cadastral des sòl multiplicat per coeficients oficials que depenen des municipi i des temps de tinença es guany real és alt i es mètode objectiu dóna un resultat més baix
Mètode B – mètode des guany real S'increment real des valor des sòl (diferència entre es preu de venda i es preu de compra, referida proporcionalment an es valor des sòl) es guany real és baix, igual a zero o negatiu

Avís: Com que es mètode objectiu es basa en valors cadastrals oficials i coeficients propis de cada ajuntament, sempre val la pena, abans de fer sa declaració, comparar tots dos mètodes – idealment amb una valoració independent i sòlida de sa part corresponent an es sòl. Una entitat taxadora homologada pes Banc d'Espanya pot proporcionar ses xifres que, en cas de litigi, tenen validesa davant es tribunals.

Plusvàlua 2026: es va-i-ve de coeficients des govern

Entorn de sa Plusvàlua municipal, l'any 2026 hi ha hagut molt de moviment. A finals de desembre de 2025, es govern espanyol va actualitzar, mitjançant un Real Decreto-ley, es coeficients de sa metodologia objectiva vigents per a 2026. Poques setmanes després, a principis de febrer de 2026, es govern va fer marxa enrere: va renunciar –almanco de moment– a s'actualització prevista des multiplicadors que s'apliquen dins es mètode objectiu. Per as propietaris a Mallorca, això vol dir que ets coeficients exactes per a 2026 encara estan en moviment, i val la pena comprovar sa xifra concreta, cas per cas, amb s'ajuntament corresponent o amb un assessor fiscal, en lloc de confiar en calculadores en línia genèriques.

Data Esdeveniment
26.10.2021 Sa sentència des Tribunal Constitucional tomba es mètode de càlcul que fins llavors era obligatori
a partir de 2021 Reforma: dret a triar entre dos mètodes, exempció quan no hi ha increment de valor
Desembre de 2025 Es Real Decreto-ley actualitza ets coeficients per a 2026
Febrer de 2026 Es govern retira s'actualització – de moment, no hi ha nous coeficients

Avís: Segueix aquest tema si sa teva venda, donació o herència s'ha de produir més envant dins l'any 2026 – sa qüestió des coeficients, a data de febrer de 2026, encara no estava resolta de manera definitiva.

Sa Plusvàlua en cas d'herència a Mallorca

En cas d'herència, sa Plusvàlua municipal s'aplica independentment de com resulti s'impost de successions en si mateix. Un exemple sovint citat de Madrid il·lustra bé es problema: un pensionista hi va heretar un pis i, gràcies a una bonificació des 99 per cent, quasi no va pagar impost de successions – però s'ajuntament de Madrid, malgrat una bonificació des 15 per cent sobre sa Plusvàlua, va exigir uns 24.000 euros en concepte de s'impost municipal sobre s'increment de valor. Aquests casos demostren que ses bonificacions de s'impost de successions a nivell regional no diuen res sobre allò que s'ajuntament exigeix per sa Plusvàlua – són dos imposts totalment separats, amb administracions diferents que ets gestionen.

Alguns ajuntaments concedeixen, per as hereus directes, reduccions o exempcions pròpies dins sa Plusvàlua; si això s'aplica en es teu ajuntament a Mallorca i en quina quantia, ho hauries de demanar directament a s'Ayuntamiento corresponent, ja que sa normativa varia d'un lloc a s'altre.

Avís: Si s'herència inclou una propietat a Mallorca, val la pena fer una ullada a s'estratègia global – incloent sa qüestió de si una donació en vida pot ser fiscalment més avantatjosa. Més informació an es guia Herència i donació a ses Balears.

Venedor no resident: sa regla especial per es compradors

Si compres una propietat a Mallorca a un venedor que no és resident fiscal a Espanya, hauries d'aclarir activament sa qüestió de sa Plusvalía municipal en es moment de sa notaria. En aquestes situacions, s'obligació de pagament pot passar an es comprador com a responsable subsidiari des deute tributari – un mecanisme que molts compradors no descobreixen fins que s'ajuntament envia una factura després de sa notaria. Parla d'aquest tema amb antelació amb es teu advocat i es notari que redacta s'escritura, perquè sa distribució des costos quedi ben clara en es contracte de compravenda.

Com actuar correctament pas a pas

  1. Identificar s'operació: Venda, donació o herència – cada cas té es seus propis terminis i subjectes obligats an es pagament.
  2. Comprovar es valor cadastral i sa proporció des sòl: Demana a s'ajuntament es valor cadastral (valor catastral) i sa proporció des sòl que inclou.
  3. Fer calcular ambdós mètodes de càlcul: Compara es mètode objectiu amb es mètode des guany real per triar s'opció més favorable.
  4. Assegurar sa prova de sa manca d'increment de valor: Si no hi ha guany real, documenta amb cura es preu de compra i venda, o bé es valor històric.
  5. Presentar sa declaració a s'ajuntament corresponent: S'impost es declara en es Ayuntamiento des lloc on es troba sa propietat.
  6. En cas de dubte, fer revisar un possible recurs: Si sa liquidació és massa alta, pot ser convenient presentar un recurs contra sa notificació.

Terminis i reclamació

Ses dates concretes des terminis les estableix s'ajuntament dins es marc de sa normativa legal, per això, en cas de dubte, hauries de consultar directament amb s'Ayuntamiento corresponent o amb es teu assessor fiscal. Una cosa és clara: en cas de venda i donació entre vius, sa declaració s'ha de fer molt més prest que en el cas d'una herència, per sa qual normalment es concedeix un termini més llarg. Si en es passat es va pagar massa Plusvalía, val sa pena mirar enrere: ses sol·licituds de devolució i es recursos contra una liquidació solen ser possibles sempre que es pagament no tengui més de quatre anys d'antiguitat.

Situació Recomanació
Venda o donació entre vius Declaració poc després de sa firma de s'escritura; concertar sa cita directament amb es notari
Herència termini legal més llarg, però convé preguntar prest a s'Ayuntamiento
Plusvalía fixada massa alta en es passat Fer revisar sa devolució/recurs, normalment possible fins a quatre anys enrere

Errors més freqüents

  • Confondre sa Plusvàlua amb s'Impost sobre es Guany Patrimonial: Es tracta de dos imposts separats amb bases imposables diferents i, en part, subjectes passius distints.
  • Suposar que, en cas de pèrdua, automàticament no s'ha de pagar cap impost: Sa manca d'increment de valor s'ha de demostrar i al·legar activament.
  • Comprovar només un mètode de càlcul: Qui no compara tots dos mètodes pot acabar pagant més del necessari.
  • Passar per alt sa Plusvàlua en herències perquè s'Impost de Successions surt baix: Ambdós imposts funcionen de manera independent.
  • No aclarir contractualment sa qüestió des costos quan es venedor és no resident: Sa norma especial sobre es subjecte passiu substitut pot agafar es comprador desprevingut.
  • Ignorar es terminis de cada ajuntament: Com que sa gestió és local, es procediments varien entre es municipis de Mallorca.

Què ve després?

Després de presentar sa Plusvàlua municipal, hauries de comprovar si sorgeixen altres obligacions fiscals derivades des mateix procés – com s'Impost sobre es Guany Patrimonial en cas de venda o s'Impost de Successions en cas d'herència. També s'IBI segueix funcionant de manera independent i s'hauria de reassignar dins es marc de sa transmissió de sa propietat. Qui vulgui llogar s'immoble en lloc de vendre'l trobarà més informació dins s'apartat de Llogar.

Llista de comprovació: Plusvàlua municipal a Mallorca

  • Identificat s'ajuntament competent i ses seves normes
  • Obtingut es valor cadastral i sa part de sòl de s'immoble
  • Comparats ambdós mètodes de càlcul
  • Documentada sa prova de s'increment real de valor (o sa seva absència)
  • Aclarida contractualment sa qüestió des subjecte passiu quan es venedor és no resident
  • Respectat es termini de presentació davant s'ajuntament
  • Revisats es pagaments anteriors per possible reclamació (període de quatre anys)
  • Coordinada sa interacció amb s'Impost sobre es Guany Patrimonial o s'Impost de Successions

Conclusió

Sa Plusvàlua municipal segueix essent a Mallorca un concepte impositiu independent i de gestió local, rellevant tant en vendes com en herències i donacions – però des de sa reforma de 2021 només s'aplica quan realment hi ha un increment de valor des sòl. Qui compara ambdós mètodes de càlcul, coneix sa norma especial per a venedors no residents i té en compte es terminis i ses possibles reclamacions, evita ses sorpreses més cares. Com que es coeficients per a 2026 encara estan en moviment, val la pena fer una comprovació actualitzada abans de qualsevol transacció amb un assessor fiscal o advocat amb experiència a Mallorca.

Fonts oficials

Què és exactament sa Plusvalía Municipal?
Es s'impost municipal IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), regulat en s'Art. 105–111 RDL 2/2004, que grava s'increment de valor des sòl urbà en ses transmissions de propietat.
He de pagar sa Plusvalía també si venc amb pèrdues?
No. Des de sa sentència des Tribunal Constitucional de dia 26 d'octubre de 2021 i sa reforma posterior, s'aplica: sense increment real de valor, no hi ha impost.
Qui paga sa Plusvalía en cas d'herència?
S'hereu o es legatari, independentment de ses bonificacions que es concedeixin en s'Impost de Successions – tots dos impostos funcionen per separat.
Com es calcula s'impost?
Pots triar entre un mètode objectiu (valor cadastral des sòl x coeficients oficials) i un mètode de guany real, i aplicar es més favorable.
Hi ha nous coeficients per sa Plusvalía en 2026?
Inicialment, es coeficients es varen actualitzar a finals de 2025 mitjançant Real Decreto-ley, però es Govern va retirar aquesta actualització en febrer de 2026, almanco de moment.
Què passa si es venedor no és resident fiscal a Espanya?
En aquests casos, es comprador pot ser considerat responsable substitut de sa Plusvalía – això s'hauria d'aclarir en es contracte de compravenda.
Puc reclamar sa Plusvalía pagada de més?
Sí, ses sol·licituds de devolució o es recursos contra una liquidació solen ser possibles, sempre que es pagament no faci més de quatre anys.
Quina administració és competent per sa Plusvalía municipal?
S'Ajuntament des municipi on es troba s'immoble – s'impost, per tant, es gestiona a nivell local, no de manera uniforme a tot es país.