Mallorca.com
inmobiliaria

Contracte de reserva d'immoble a Espanya: Arras, contracte d'opció i tot sobre es precontracte a Mallorca

Qui vol comprar un immoble a Mallorca coneix es dilema: s'immoble desitjat ja s'ha trobat, però fins a sa cita amb es notari passen setmanes — i ses bones propietats canvien de propietari ràpidament. Es Reservierungsvertrag Immobilie Spanien tanca exactament aquest buit. Treu s'immoble provisionalment des mercat i et dóna temps, com a comprador, per fer ses comprovacions de due diligence, aclarir es finançament i obtenir tota sa documentació. Aquesta guia t'explica quins tipus de contracte existeixen (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, Optionsvertrag), quines són ses quantitats habituals a compte, quins terminis i conseqüències de desistiment has de conèixer — i quins errors cometen més freqüentment es compradors alemanys. Totes ses dades fan referència a s'estat actual de 2026.

Contracte de reserva d'immoble a Espanya: Arras i contracte d'opció

Vols assegurar un immoble a Mallorca sense ficar-te en un embolic?

Per què necessites un precontracte abans de sa cita amb es notari

A Mallorca — i a tota Espanya — un immoble pot en principi vendre's amb una encaixada de mans. Es Codi Civil espanyol (Artículos 1445 ff. Código Civil) regula es contracte de compravenda (compraventa) sense cap requisit de forma obligatori. Malgrat tot, sa formalització davant notari és imprescindible en es moment que tu, com a comprador, vols ser inscrit en es Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad) — i aquesta inscripció és s'única protecció fiable contra possibles disposicions de s'antic propietari que encara hi figuri inscrit o contra càrregues desconegudes de tercers.

Entre sa decisió de compra i sa cita amb es notari passen, per experiència, diverses setmanes o mesos. Durant aquest temps cal que:

  1. es revisin tots es documents de propietat i ses notes simples des Registre,
  2. s'hagin aclarit possibles càrregues, deutes o qüestions de llicència d'obres,
  3. es finançament estigui assegurat,
  4. es certificat energètic i sa resta de documents obligatoris estiguin disponibles.

Un precontracte vinculant recull sa intenció de compra de totes dues parts i et protegeix perquè es venedor no pugui vendre s'immoble a una altra persona mentrestant. Per a això existeixen a Espanya tres instruments diferents — i és fonamental quin tries.

Es tres tipus de contracte en resum

A sa pràctica a Mallorca et trobaràs amb tres models de precontracte que difereixen considerablement en quant a funció, efectes vinculants i conseqüències econòmiques.

Visió comparativa des tres tipus de precontracte espanyols: contracte de reserva (3.000–6.000 €), Arras Penitenciarias (~10 %) i contracte d'opció (~10 % prima d'opció) amb efectes vinculants i conseqüències en cas de desistiment
Tipus de contracte Terme espanyol Quantitat a compte Efecte vinculant Conseqüència de desistiment comprador Conseqüència de desistiment venedor
Contracte de reserva Contrato de Reserva / Acuerdo de Reserva Reduïda (sovint 3.000–6.000 €) Baix — sovint només una reserva Sa taxa es perd Generalment devolució de sa taxa
Contracte d'arres (penitenciarias) Contrato de Arras Penitenciarias ~10 % des preu de compra Mitjà — es desistiment és possible amb penalització Sa quantitat a compte es perd Es torna es doble de sa quantitat
Contracte d'opció Contrato de Opción de Compra ~10 % (prima d'opció) Alt – es venedor queda compromès Sa prima es perd Es comprador pot forçar sa compra

Nota: A sa pràctica, es termes a Mallorca s'empren sovint de manera poc precisa. Llegeix sempre es text exacte des contracte – no només es títol.

Es contracte de reserva (Contrato de Reserva) en detall

Es contracte de reserva (acuerdo de reserva o contrato de reserva) és es primer pas i, en general, es menys vinculant. Se signa quan hi ha un interès concret de compra, però encara no s'ha pres cap decisió definitiva.

Què regula:

  • Quants de dies queda reservada sa propietat
  • Import de sa taxa de reserva
  • Si sa taxa es descompte o no des preu de compra posterior i de quina manera

Taxes de reserva habituals:

Tipus d'immoble Taxa de reserva habitual
Obra nova a punt per entrar ca. 6.000 €
Projecte en construcció (Off-Plan) ca. 3.000 €
Immoble de segona mà (revenda) lliurement negociable, sovint 1–5 %

Si s'interessat finalment no compra, sa taxa de reserva es perd en general. Si et decideixes a comprar, sa taxa es descompta des preu de compra. Es contracte de reserva sovint és de caràcter privat i el prepara directament es corredor – tot i així, un advocat l'hauria de revisar.

Atenció: Es contracte de reserva no és un contracte d'arres. Sense una clàusula penal explícita (cláusula penal), es venedor pot, en certes circumstàncies, vendre igualment sa propietat a un altre comprador – aleshores només et tornaran sa taxa.

Es contracte d'arres (Contrato de Arras) – es clàssic a Mallorca

Es Contrato de Arras és s'instrument més habitual en sa compravenda d'immobles a Espanya i ofereix a les dues parts una garantia molt més sòlida que es simple contracte de reserva. En es dret civil espanyol s'accepten diverses variants d'arres; a Mallorca, a sa pràctica, dominen ses anomenades Arras Penitenciarias.

Arras Penitenciarias – com funciona sa penalització

Ses arras penitenciarias són un contracte privat que assegura de manera vinculant sa intenció de compra de les dues parts i preveu una sanció clara en cas de desistiment:

  • Si es comprador es retira: Sa bestreta pagada es perd – no recupera es doblers.
  • Si es venedor es retira: Ha de tornar es doble de sa quantitat de sa paga i senyal a es comprador.

És habitual fer pagues i senyals d'un 10 % des preu de compra negociat. Sa suma pagada es descompta posteriorment des preu de compra, sempre que sa compravenda es dugui a terme.

Què ha de contenir es contracte d'Arras

Un contracte d'Arras ben redactat ha de contenir com a mínim:

  1. Identificació completa de ses dues parts contractants (incl. número NIE)
  2. Descripció exacta de sa propietat (referència cadastral, número de registre de la propietat)
  3. Preu de compra acordat
  4. Import de sa paga i senyal
  5. Modalitats de pagament i número de compte / compte de dipòsit en garantia
  6. Termini fins a sa formalització notarial
  7. Clàusula penal (cláusula penal) en cas de desistiment
  8. Condicions en què és possible es desistiment sense pèrdua (p. ex. en cas de fallada en sa finançació)

Nota: Sa paga i senyal des contracte d'Arras s'ingressa en molts de casos en un compte de dipòsit en garantia d'un advocat, assessor fiscal o notari — no directament a es venedor. Això és molt recomanable.

Es contracte d'opció de compra (Contrato de Opción de Compra)

Es contracte d'opció de compra va un pas més enllà que es contracte d'Arras i és especialment habitual en propietats de luxe molt sol·licitades o en projectes d'obra nova amb molta demanda a Mallorca. Des de sa perspectiva des comprador, és s'instrument més potent.

En què es diferencia des contracte d'Arras:

En es contracte d'opció de compra, es venedor garanteix que sa propietat té unes determinades característiques i compleix uns requisits definits — com ara es dret de construcció, sa mida o sa idoneïtat tècnica. Es comprador obté es dret unilateral d'executar sa compra dins es termini d'opció acordat. Es venedor queda vinculat durant aquest temps i no pot vendre a tercers.

Característica Arras Penitenciarias Contracte d'opció de compra
Efecte vinculant per a es venedor Vinculat, però es desistiment és possible amb penalització Absolutament vinculat durant es termini d'opció
Efecte vinculant per a es comprador Desistiment amb pèrdua de sa paga i senyal Desistiment: sa prima es perd
Es pot forçar sa compra? No Sí (es comprador pot insistir-hi)
Verificació de característiques Opcional Acordada explícitament
Durada habitual Setmanes fins a diversos mesos Diverses setmanes fins a mesos
Pagament habitual ~10 % des preu de compra ~10 % com a prima d'opció

Sa prima d'opció s'aplica al preu de compra en exercir es dret de compra. Si es comprador no exerceix s'opció, sa prima caduca i es venedor se la queda.

Nota: Es contracte d'opció és més avantatjós per es comprador, ja que en cas de litigi pot fins i tot exigir es compliment des contracte de compravenda.

Pas a pas: de sa reserva a s'Escritura

Així transcorre habitualment es camí des de sa primera reserva fins a sa transmissió notarial de sa propietat a Mallorca:

Procés de 10 passos des del contracte de reserva fins a sa inscripció al Registre de sa Propietat en sa compra d'un immoble a Mallorca: negociar es preu, contracte de reserva, due diligence, sol·licitar es NIE, contracte d'arras (~10 % de senyal), finançament, cita notarial, escritura, inscripció al Registre de sa Propietat
  1. Immoble trobat, preu negociat – acord verbal amb es venedor o s'agent immobiliari
  2. Signar es contracte de reserva – retirar s'immoble des mercat i pagar una petita taxa
  3. Due Diligence – revisar s'extracte des registre de la propietat (nota simple), aclarir càrregues, revisar es Grundbuch, sol·licitar es certificat energètic si escau
  4. Sol·licitar es NIE – sense es número d'identificació fiscal espanyol (NIE) no és possible cap compra
  5. Formalitzar es contracte d'arres o es contracte d'opció – pagar sa bestreta (habitualment ~10 %), establir es terminis
  6. Aclarir es finançament – sol·licitar sa Hipoteca a Mallorca si és necessari
  7. Calcular ses despeses addicionals de compra – mantenir es control sobre ses despeses addicionals de compra a Mallorca
  8. Preparar sa cita davant es notari – tota sa documentació completa, triar es notari (Notar Spanien)
  9. Signar s'Escritura – contracte de compravenda amb fe notarial davant es notari
  10. Inscripció al registre de la propietat – només ara ets es propietari legalment inscrit

Bases jurídiques: Què diu es dret espanyol

Ses transaccions immobiliàries a Mallorca es regeixen per ses disposicions generals des Codi Civil espanyol, en particular es articles 1445 i següents (compraventa). Per a ses arres, també són aplicables es articles 1454–1455 des Código Civil, que regulen ses arras penitenciarias de manera expressa.

Important per a compradors estrangers:

  • Cap obligació de forma escrita: Un contracte de compravenda es pot formalitzar a Espanya sense cap forma determinada — fins i tot de paraula. A sa pràctica, però, sempre és recomanable fer-ho per escrit.
  • Inscripció al Registre només després de sa notaria: Sense Escritura Pública (contracte de compravenda atorgat davant notari) no és possible sa inscripció al Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad).
  • Sense inscripció registral, protecció incompleta: Es comprador no inscrit queda totalment desprotegit davant es risc que s'anterior propietari, que encara figura al registre, disposi de sa finca a favor d'un tercer.
  • Aspectes de dret públic: En alguns immobles cal tenir en compte a més normativa de dret públic — per exemple, en matèria d'edificabilitat, canvis d'ús o càrregues existents.

Aspectes fiscals en es precontracte

Sa formalització d'un contracte de reserva o d'arres no genera, en principi, cap obligació tributària — sa càrrega fiscal sorgeix en es moment de sa compravenda definitiva. Tot i així, hi ha alguns aspectes a tenir en compte:

Concepte fiscal Moment Observació
Impost de transmissions patrimonials (ITP) En s'atorgament de s'escriptura Exigible sobre es preu total de compra
Impost sobre es valor afegit (IVA) En obra nova: en s'atorgament En lloc de s'ITP en sa primera adquisició al promotor
IVA sobre ses arres En general: no Es pagament de ses arres forma part des preu de compra
NIE Abans de sa signatura des contracte Sense NIE, sa compra no té efectes jurídics

Nota: Per a una visió completa de tots es impostos que s'han de pagar en sa compra, recomanam es nostre guia sobre ses despeses addicionals de compra a Mallorca.

Errors més freqüents en es contracte de reserva i d'arres

Es compradors alemanys a Mallorca cometen sovint es mateixos errors — aquí teniu es més habituals:

1. Tipus de contracte no entès

Sa diferència entre un simple contracte de reserva i un contracte d'arres amb clàusula penal és considerable. Qui signa un «contracte de reserva» que de fet és un contracte d'arres, pot perdre en cas de desistiment una part considerable des preu de compra.

2. Transferit directament an es venedor

Sa bestreta hauria de ingressar-se —almenys en quantitats elevades— en un compte de fideïcomís d'un advocat o notari independent, no directament an es venedor o an es corredor.

3. Cap clàusula de desistiment per manca de finançament

Si es banc denega sa hipoteca, no recuperes sa bestreta —tret que una clàusula condicional corresponent (condición suspensiva) estigui acordada explícitament.

4. Registre de la Propietat no comprovat prèviament

Qui signa es contracte d'arres sense haver obtingut un extracte del Registre de la Propietat, corre es risc de reservar un immoble gravat amb hipoteques o altres càrregues.

5. Terminis massa curts

Especialment en immobles amb documentació complicada o amb sol·licitud de finançament en curs, uns terminis d'opció massa curts poden fer que et trobis amb pressa i perdis sa bestreta.

6. Cap advocat independent contractat

S'advocat de sa immobiliària representa es interessos des venedor o des corredor. Cerca es teu propi abogado independent, que revisi es contracte abans de sa signatura.

7. Confiança cega en sa traducció anglesa o alemanya

Es text legalment vinculant és sa versió espanyola. Les discrepàncies entre sa traducció i s'original van en contra teva.

Què ve després des precontracte?

Amb es contracte d'arres o es contracte d'opció, es camí cap an es notari està obert —però encara no recorregut. Durant es termini restant cal dur a terme ses tasques següents:

  • Due diligence completa: Extracte cadastral, Registre de la Propietat, estat urbanístic, deutes pendents (endarreriments d'IBI, deutes comunitaris en propietat horitzontal)
  • Certificat energètic: Document obligatori per a sa venda — comprova si existeix (Energiezertifikat Spanien)
  • Finançament: Obtenir i assegurar s'oferta hipotecària (Hypothek Mallorca)
  • Assegurar es NIE: Si encara no en tens, sol·licita'l immediatament
  • Elecció de notari: En principi, es comprador té es dret de triar es notari
  • Preparar s'escritura: Enviar tots es documents complets an es notari

Després des notari ve sa inscripció an es Registre de la Propietat —només aleshores ets propietari complet i protegit davant tercers.

Llista de verificació: Abans de signar es precontracte

Imprimeix aquesta llista i marca cada punt abans de posar es bolígraf:

  • Extracte del Registre de la Propietat (nota simple) està disponible i ha estat revisat per un advocat
  • S'ha obtingut es cadastre, sa superfície i s'ús coincideixen
  • Es tipus de contracte és clar: contracte de reserva, arras o contracte d'opció?
  • Sa clàusula penal (cláusula penal) llegida i entesa
  • Hi ha clàusula de desistiment per manca de finançament?
  • Sa bestreta va a un compte de dipòsit en garantia, no directament al venedor
  • Es termini fins a sa cita notarial és realista (mínim 4–8 setmanes per a casos estàndard)
  • Es té es número NIE espanyol
  • Un advocat propi i independent ha revisat es contracte
  • S'han calculat ses despeses addicionals de compra i es disposa de liquiditat
  • Es certificat energètic està disponible o s'ha aclarit sa seva obtenció
  • En cas d'obra nova: s'han comprovat sa solvència des promotor i sa garantia bancària per a sa bestreta

Particularitats en obra nova i compres Off-Plan

En sa compra d'un immoble que encara no s'ha acabat (sobre plano / Off-Plan) s'apliquen unes regles especials:

  • Es promotors solen demanar aproximadament 6.000 € com a primera bestreta en es contracte de reserva, i en projectes en fase de planificació, de vegades al voltant de 3.000 €.
  • Es pagaments posteriors segueixen en terminis d'obra – i aquests han d'estar obligatòriament coberts per una garantia bancària des promotor. Sense aquesta garantia hi ha es risc de pèrdua total si es promotor cau en insolvència.
  • També en s'obra nova val: comptar amb un advocat propi i llegir amb atenció ses clàusules contractuals relatives al termini de finalització i a possibles retards.

Atenció: En ses compres Off-Plan a Mallorca, sa garantia bancària no és una opció, sinó una obligació. Exigeix-la per escrit.

Conclusió: quin contracte tries?

Es contracte de reserva simple és adequat quan vols assegurar-te ràpidament un immoble i guanyar uns quants dies sense exposar-te gaire financerament. Sa tarifa és baixa i es compromís és limitat.

Es contracte d'arras (arras penitenciarias) és s'estàndard per a una compra seria d'una casa a Mallorca: totes dues parts queden obligades de manera vinculant, sa bestreta (~10 %) és un senyal real de serietat – i et dona a canvi es dret que es venedor et torni es doble si és ell qui desisteix.

Es contracte d'opció t'ofereix com a comprador sa posició més forta: pots forçar sa compra i es venedor ja no pot sortir-se'n. És especialment recomanable per a immobles de luxe, projectes d'obra nova molt demandats o quan sa revisió de diligència deguda és particularment complexa.

Fes revisar sempre es contracte per un advocat independent (abogado) revisar – abans de signar. Es parell de cents d'euros d'honoraris d'advocat són sa millor assegurança contra una pèrdua de cinc o sis xifres.

→ Es procés complet de compra – des de sa primera visita fins a sa inscripció al Registre de sa Propietat – el trobaràs a sa nostra guia sobre es procés legal de compravenda d'immobles.

Fonts oficials

Quina és sa diferència entre un contracte de reserva i un contracte d'arres a Espanya?
Es contracte de reserva (*contrato de reserva*) és un precontracte de curta durada, sovint poc vinculant i amb una tarifa reduïda, que retira s'immoble des mercat durant uns dies. Es contracte d'arres (*contrato de arras penitenciarias*) és molt més vinculant: si es comprador es retira, perd sa paga i senyal (~10 % des preu de compra); si es venedor es retira, ha de restituir es doble de s'import.
Quina és sa paga i senyal habitual en es contracte d'arres a Mallorca?
A sa pràctica, és habitual aproximadament un 10 % des preu de compra negociat. Aquesta suma es descompta des preu de compra quan sa transacció es formalitza.
Puc rescindir es contracte d'arres si es banc em denega es crèdit?
Només si una clàusula condicional (*condición suspensiva*) ho preveu explícitament en es contracte. Sense aquesta clàusula, perds sa paga i senyal, fins i tot si fracassa es finançament. Assegura't d'incloure aquesta clàusula abans de signar.
Ha d'estar notarialment autenticat es contracte de reserva o d'arres?
No. Un contracte privat és legalment vàlid a Espanya. Sa formalització notarial només és necessària en es contracte de compravenda definitiu (*escritura pública*) — i per tant per a sa inscripció en es Registre de la Propietat.
Què passa amb sa meva paga i senyal si es venedor ven s'immoble a qualcú altre?
Amb es contracte d'arres, es venedor t'ha de restituir es doble de sa paga i senyal que has entregat. Amb es simple contracte de reserva sense clàusula penal, en general només recuperes sa tarifa original.
Qui paga ses despeses de notari i d'inscripció en es Registre de la Propietat?
A Espanya, normalment és es comprador qui paga ses despeses notarials i sa taxa d'inscripció registral, llevat que s'acordi altra cosa. Aquestes despeses formen part des costos addicionals de sa compra i s'han de calcular per endavant.
Què és es contracte d'opció de compra i quan val sa pena?
Es contracte d'opció de compra (*contrato de opción de compra*) atorga al comprador es dret unilateral de formalitzar sa compra dins es termini acordat. Es venedor queda absolutament vinculat i no pot vendre a tercers. Sa prima d'opció sol ser aproximadament un 10 % des preu de compra. És especialment recomanable en propietats de luxe, obra nova amb molta demanda o processos de due diligence complexos.
He de tenir un NIE com a estranger per signar un precontracte?
Sense NIE (*Número de Identificación de Extranjero*) no és possible cap compravenda d'immobles legalment vàlida a Espanya. Sol·licita es NIE lo més aviat possible — millor en paral·lel a sa cerca d'immoble.