Fiança de lloguer a Espanya: dipositar i reclamar sa fiança a ses Balears

Qui llogui o arrendi un pis a Mallorca, topa gairebé sempre amb es concepte de fianza – sa fiança. A diferència d'Alemanya, a Espanya no és un acord lliure entre ses parts, sinó una obligació legal, sa quantia, custòdia i devolució de la qual estan regulades en detall. A ses Balears hi ha una particularitat que molts arrendadors – sobretot ets estrangers – no coneixen: sa fiança s'ha de dipositar oficialment davant un organisme públic. Aquesta guia distingeix clarament què s'aplica entre llogater i arrendador (LAU Art. 36), què deu s'arrendador a s'administració balear (Llei 5/2018), i on ses garanties addicionals com ets avals troben es seu límit legal. Descobriràs què passa si no es retorna sa fiança, com s'ajusten ses fiances en arrendaments de llarga durada i quins errors provoquen més sovint disputes a sa pràctica.

Està sa teva fiança regulada de manera jurídicament segura – com a llogater o com a arrendador?

• Fer una consulta personal — te connectam amb interlocutors experimentats en es lloc
• Troba un advocat de parla alemanya en es directori d'empreses

Sa fiança legal segons es dret d'arrendaments espanyol (LAU Art. 36)

Sa base de tot lloguer d'habitatge a Espanya és sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sa llei d'arrendaments urbans, consolidada en es BOE. S'article 36 estableix que en signar es contracte és obligatori aportar una fiança en efectiu – no com a opció, sinó com a requisit legal des contracte d'arrendament.

Nota: Sa quantia de sa fiança legal no és negociable. Un arrendador que, en un lloguer d'habitatge normal, demani des de bon principi més d'una mensualitat com a "fiança", normalment confon sa fiança legal amb una garantia addicional – més informació més avall.

Si vius de manera permanent a Mallorca, normalment t'afecta es lloguer d'habitatge amb plena protecció des llogater. Trobaràs més informació sobre terminis mínims, pujades de lloguer i altres drets a s'article general sobre Lloguer de llarga durada a Mallorca. En canvi, qui només lloga per una temporada limitada, sol moure's dins es marc des contracte de lloguer d'11 mesos – allà s'apliquen unes altres regles del joc, que no són objecte d'aquesta guia.

Sa particularitat balear: dipòsit a s'IBAVI

Lo que sorprèn molts propietaris de parla alemanya: a ses Balears no basta amb què es propietari guardi sa fiança ell mateix. Segons sa Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears sa fiança rebuda s'ha de dipositar a un organisme públic.

Atenció: Sa confusió més freqüent an es fòrums i models de contracte de lloguer: s'obligació de dipositar a s'IBAVI és una obligació de dret públic des propietari envers s'administració – no substitueix es teu dret civil com a llogater a sa devolució segons s'article 36 de sa LAU. Ses dues coses funcionen en paral·lel i s'han de considerar per separat.

Es propietaris que no viuen ells mateixos a s'illa, sovint deleguen sa gestió des lloguers a una administració de finques professional, que també vigila que es dipòsit es faci dins termini – una administració de finques an es directori d'empreses s'encarrega d'aquesta tasca de manera rutinària, en general. Es rerefons legal sobre sa regulació balear de s'habitatge en conjunt el proporciona sa nostra guia sobre sa Ley Vivienda Balearen.

Garanties addicionals: fiança, garantia i es topall legal

A més de sa fiança legal en efectiu, s'article 36.5 LAU permet a ses parts, garanties addicionals acordar-les – com per exemple una fiança, una garantia bancària o una assegurança de fiança. Aquesta garantia addicional, però, no és admissible de manera il·limitada.

Atenció: Si en un lloguer d'habitatge normal te demanen "una fiança de tres mensualitats en efectiu" sense distingir entre sa fiança legal i sa garantia addicional, val la pena fer una ullada detallada an es contracte. Es topall de s'article 36.5 afecta expressament sa addicional garantia, a més de sa fiança legal en efectiu, i no sa fiança en si mateixa.

Devolució de sa fiança i interessos en cas de retard

S'apartat més important per an es llogaters és s'article 36.4 LAU: si sa fiança no es retorna en acabar es contracte de lloguer, comença a un mes després que es llogater retorni ses claus generar interessos an es tipus legal, sempre que fins llavors no s'hagi produït sa devolució.

• Es tipus d'interès legal es fixa de nou cada any – per tant, no hauries d'agafar un percentatge fix de fonts antigues, sinó consultar un professional o ses fonts oficials per conèixer s'estat actual.
• Sa llei anomena cap termini fix de devolució com ara "dins un mes". Això només vincula, en acabar aquest mes, s'obligació de meritar interessos – sa devolució en si pot dur-se a terme, de fet, abans o després, però a partir d'aquest moment resulta més cara per a s'arrendador moros.
• Sa llei no estableix aquí una llista tancada sobre quines deduccions (danys, despeses pendents) són admissibles en cada cas concret – sa fiança serveix, en general, per garantir ses obligacions de s'inquilí derivades des contracte.

Ajust de sa fiança en cas de pròrroga des contracte (regla des 5 o 7 anys)

Durant es primers cinc anys d'un contracte de lloguer – o es primers set anys si s'arrendador és una persona jurídica – sa fiança roman inalterada. Només en cas de pròrroga es pot ajustar:

1. Dins es termini de protecció (5 o 7 anys): no hi ha actualització de sa fiança, independentment de com evolucioni es lloguer.
2. En cada pròrroga posterior: S'arrendador pot exigir un augment, i s'inquilí una reducció – fins que sa fiança torni a correspondre exactament a una (habitatge) o dues (altres usos) mensualitats des lloguer llavors vigent.
3. A ses Balears, a més: S'arrendador ha de reclamar activament s'ajust a s'inquilí, perquè sa fiança dipositada a s'IBAVI també quedi actualitzada d'acord amb això – s'organisme de dipòsit i ses parts contractants han de mantenir-se sincronitzats en aquest punt.

Nota: Qui llogui o arrendi durant diversos cicles de pròrroga hauria de revisar activament s'import de sa fiança a cada pròrroga des contracte – a sa pràctica, aquest pas sovint simplement s'oblida.

Com pots comprovar, com a inquilí, si sa teva fiança ha estat dipositada

Com que s'obligació de dipositar a s'IBAVI recau exclusivament sobre s'arrendador, tu, com a inquilí, no disposes d'entrada de cap prova directa de si es teu arrendador ha complit realment aquesta obligació. Però precisament això és sa palanca més eficaç si més endavant hi ha un conflicte sobre sa devolució: es inquilins poden fer comprovar si sa seva fiança està registrada a s'IBAVI. Sa manera concreta en què aquesta comprovació es duu a terme en cada cas varia amb es processos administratius – des des 4 d'abril de 2022, sa gestió operativa recau en es CAFBAL, per la qual cosa val la pena informar-se, si cal, mitjançant es canals actuals de s'Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), en lloc de fiar-se de guies antigues.

Ses obligacions d'un cop d'ull: inquilí vs. arrendador

Ses errades més freqüents amb sa fiança a Mallorca

• Confondre sa fiança amb es dipòsit: Molts creuen que, un cop pagada sa fiança a s'arrendador, s'assumpte ja està resolt. Es dipòsit real davant s'IBAVI és un segon pas, independent, que només s'arrendador pot i ha de complir.
• Acceptar una garantia addicional sense límit: Si se demana "com a garantia" més des marc legal establert a s'Art. 36.1 més 36.5, val la pena fer una revisió jurídica des contracte abans de signar.
• Oblidar s'ajust en renovar es contracte: Un cop passat es termini de protecció de 5 o 7 anys, sa fiança sol quedar sense canvis encara que sa renda ja hagi pujat fa temps - això pot provocar reclamacions o disputes per ambdues parts.
• Confondre es lloguer vacacional amb es lloguer de llarga durada: Ses normes descrites aquí s'apliquen an es lloguer d'habitatge segons sa LAU. Es lloguer turístic amb llicència ETV segueix una normativa pròpia.
• Falta s'acta de devolució: Sense un estat documentat en entrar i sortir, s'aclariment sobre ses deduccions de sa fiança resulta molt més complicat en cas de disputa.

Què fer si no te tornen sa fiança? Què ve després?

1. Reclamar per escrit i de forma demostrable: Exigeix formalment sa devolució i documenta sa data de s'entrega de ses claus - a partir d'aquest moment comença a córrer es termini d'un mes segons s'Art. 36.4.
2. Aclarir s'estat des dipòsit: Demana a s'IBAVI o mitjançant CAFBAL si sa fiança va ser realment dipositada en el seu moment. Sa manca de dipòsit no canvia es teu dret civil, però és una eina de pressió addicional davant s'arrendador.
3. Deixar passar es termini i reclamar es interessos: Una vegada transcorregut un mes sense devolució, s'interès legal s'aplica automàticament a favor des llogater.
4. Demanar assessorament legal: Si es propietari es nega de manera persistent, es recomana contractar un despatx local especialitzat en dret d'arrendaments, que revisi es cas concret -com ara descomptes discutits o es càlcul exacte d'interessos-.

Per s'cas contrari -es llogater no paga o no se'n va dins es termini establert-, sa legislació espanyola regula un procediment judicial propi; en trobaràs un resum a sa guia sobre es Desahucio a Espanya. Ses questions relacionades amb sa rescissió ordinària des contracte de lloguer per part des llogater o des propietari es tracten a sa nostra guia Rescindir es contracte de lloguer a Espanya.

Llista de comprovació: fiança en entrada i sortida

Per ses despeses addicionals que sovint sorgeixen juntament amb sa qüestió de sa fiança (com ara pagaments pendents de sa Comunidad o taxes de fems), val la pena fer una ullada a sa nostra guia sobre Despeses addicionals en es lloguer d'habitatge a Espanya.

Conclusió

Sa fiança des contracte de lloguer a ses Balears no és un tema negociable, sinó un sistema legal en dues fases: entre s'arrendatari i s'arrendador, s'article 36 de sa LAU regula s'import, s'actualització i es interessos en cas de retard. A més, sa Llei 5/2018 balear obliga s'arrendador a dipositar sa fiança rebuda davant s'IBAVI – una obligació de dret públic que discorre en paral·lel amb es dret civil des llogater i que li dóna una protecció addicional en cas de conflicte. Qui conegui tots dos nivells i no oblidi actualitzar s'import en ses pròrrogues des contracte, evita es conflictes més freqüents entorn de sa fiança.

Fonts oficials

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 36 – versió consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/w/institut-balear-habitatge
• Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears – Govern de les Illes Balears (caib.es)
• Col·legi Oficial d'Administradors de Finques de les Illes Balears (CAFBAL) – responsable de sa gestió de ses fiances de lloguer a ses Balears des des 4 d'abril de 2022