Despeses derivades des lloguer a Espanya: Qui paga s'IBI, es fems i sa Comunidad
Ses despeses accessòries d'un pis de lloguer a Espanya funcionen de manera fonamentalment diferent a com molts llogaters i propietaris de parla alemanya esperen per costum de molts anys. No hi ha cap reglament alemany de despeses de manteniment, cap catàleg legal de repartiment i cap obligació de fer una liquidació anual amb pagament complementari o saldo a favor. En canvi, s'article 20 de sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula una norma bàsica molt més senzilla, però també molt més sovint mal entesa: ses despeses generals, no individualitzables, les paga en principi es propietari — llevat que hi hagi una clàusula per escrit amb un import anual xifrat. Aquesta guia t'explica qui paga realment s'IBI, sa taxa de fems, ses despeses de comunitat i ses reparacions, on es troben es límits legals i quina clàusula en es teu contracte de lloguer és realment vàlida.
Hi ha en es teu contracte de lloguer una clàusula de despeses accessòries vàlida — o estàs pagant massa?
- Fer una consulta personal — valoració individual per part d'experts a Mallorca
- Trobar un advocat de parla alemanya en es directori d'empreses
S'error de plantejament: per què no existeix sa liquidació alemanya de despeses accessòries a Espanya
Qui es trasllada d'Alemanya a Mallorca sol dur una expectativa fixa: hi ha un pagament mensual a compte de ses despeses accessòries, a final d'any una liquidació segons sa superfície de s'habitatge o es nombre de persones, i segons es consum ve un pagament complementari o una devolució. Aquest sistema no el coneix es dret espanyol de lloguer d'habitatge. Sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) només distingeix entre dues categories: ses despeses que es poden individualitzar mitjançant un comptador propi (art. 20.3), i ses despeses generals que no ho són (art. 20.1). Per a aquestes darreres regeix sa norma bàsica que paga es propietari — no es llogater. Només un acord exprés, per escrit, amb un import anual xifrat, capgira això.
Avís: Aquesta guia tracta es contracte clàssic de lloguer d'habitatge (arrendamiento de vivienda) segons es dret espanyol — no es lloguer vacacional. Trobaràs detalls sobre sa relació de lloguer a llarg termini a sa guia Lloguer de llarga durada a Mallorca.
Base legal: s'article 20 de sa LAU en detall
Sa disposició rellevant és s'article 20 de sa Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en sa redacció modificada per sa disposición final 1.4 de sa Ley 12/2023, vigent des des 26 de maig de 2023. S'article regula en quatre apartats qui suporta cada despesa accessòria i quant poden pujar.
| Apartat | Regulació |
|---|---|
| Art. 20.1 | Ses despeses generals, no individualitzables (manteniment, serveis, imposts, càrregues) les paga es llogater només si hi ha un acord per escrit amb un import anual xifrat en es moment de firmar es contracte |
| Art. 20.2 | S'augment d'aquestes despeses (sense comptar es imposts) està limitat durant es primers anys de contracte |
| Art. 20.3 | Ses despeses de serveis amb comptador propi (electricitat, aigua, gas) les paga en tot cas es llogater — sense que faci falta cap clàusula per això |
| Art. 20.4 | Es justificant de pagament ha de mostrar ses partides per separat (referència a s'Art. 17.4 LAU) |
Central és es text de s'Art. 20.1: una clàusula que fa referència a impostos només té efecte entre s'arrendador i s'arrendatari — no té cap efecte davant s'administració. Això vol dir concretament: encara que es teu contracte de lloguer estableixi que tu assumeixes s'IBI, davant s'Ajuntament es propietari continua essent es deutor tributari. Sa clàusula només regula que es propietari pugui fer-se reemborsar sa quantitat per via civil per part teva. Més sobre es càlcul de s'impost sobre béns immobles el trobaràs a sa guia IBI Steuer Spanien.
Qui paga què: sa visió general segons tipus de cost
Sa taula següent resumeix com s'assignació legal segons s'Art. 20 i s'Art. 21 LAU afecta ses tipologies típiques de costos d'un habitatge de lloguer.
| Tipus de cost | Qui paga segons sa llei | Base legal |
|---|---|---|
| IBI (impost sobre béns immobles) a s'Ajuntament | Es propietari continua essent es deutor tributari; reemborsament per part de s'arrendatari només amb clàusula escrita | Art. 20.1 LAU |
| Taxa de fems (tasa de residuos), sempre que no estigui individualitzada | S'arrendador, tret que hi hagi clàusula escrita amb import anual | Art. 20.1 LAU |
| Costos de sa comunitat (comunitat de propietaris) | S'arrendador, tret que hi hagi clàusula escrita amb import anual | Art. 20.1 LAU |
| Electricitat, aigua, gas amb comptador propi | S'arrendatari, sempre, sense necessitat de clàusula | Art. 20.3 LAU |
| Comissió d'agència immobiliària i despeses de contracte | S'arrendador, sempre, des des 26.05.2023 | Art. 20.1 LAU |
| Petites reparacions derivades de s'ús habitual | S'arrendatari | Art. 21.4 LAU |
| Reparacions de conservació per a s'habitabilitat | Propietari, sense augment de lloguer | Art. 21.1 LAU |
Atenció:Sense una clàusula escrita amb un import anual xifrat, en es costos generals no individualitzables paga, en principi, es propietari — no s'inquilí. Molts contractes de lloguer a Mallorca no inclouen aquesta clàusula formulada de manera vàlida, perquè hi falta s'import anual.
Sa clàusula escrita: què és vàlid i què no
Perquè un acord sobre ses despeses segons s'Art. 20.1 tengui validesa, s'han de complir dues condicions alhora:
- S'acord ha de ser escrit — un acord verbal o una simple pràctica no és suficient.
- Ha d'especificar es import anual d'aquestes despeses en el moment de sa signatura des contracte de manera xifrada — una formulació genèrica com «s'inquilí es fa càrrec de ses despeses» sense una xifra concreta no compleix aquest requisit.
Si s'immoble es troba dins una comunitat de propietaris (régimen de propiedad horizontal), sa quota de despeses es calcula segons sa cuota de participación de s'unitat llogada. Si no hi ha comunitat de propietaris, es determinant es sa superfície de s'habitatge. Més informació sobre es funcionament de sa comunitat de propietaris la pots trobar a sa guia Comunidad de Propietarios Espanya.
Nota: Es gastos de gestión inmobiliaria (despeses d'agència immobiliària) i ses despeses de formalització des contracte ja no es poden repercutir a s'inquilí des de sa reforma de 26.05.2023 — independentment de què digui es contracte de lloguer. Aquestes despeses les ha d'assumir obligatòriament es propietari.
Es límit: quant poden pujar ses despeses?
S'Art. 20.2 LAU limita quant pot augmentar, durant sa vigència des contracte, s'import que ha de pagar s'inquilí segons s'Art. 20.1. Durant es primers cinc anys des contracte — o set anys si es propietari és una persona jurídica — aquest import, excloent es imposts, només es pot augmentar de mutu acord i mai més des doble d'allò que podria pujar es mateix lloguer segons s'Art. 18.1 LAU.
| Període | Regulació |
|---|---|
| Primers 5 anys (persona física com a propietari) | Augment de ses despeses (sense imposts) limitat |
| Primers 7 anys (persona jurídica com a propietari) | Mateix límit, període allargat |
| Excepció | Ses taxes queden excloses des topall |
| Límit màxim | Mai més des doble de sa pujada de lloguer permesa segons s'Art. 18.1 LAU |
Taxa de fems: qui la paga i per què està actualment en moviment
Sa taxa municipal de fems (tasa de residuos) entra, sempre que no se factura de manera individualitzada directament an es llogater, dins sa regla general de s'Art. 20.1: es paga es propietari, tret que hi hagi una clàusula escrita amb un import anual. A Mallorca aquesta taxa està actualment en moviment, perquè s'Art. 11.3 de sa Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, obliga es ajuntaments a introduir una taxa específica, no deficitària, que reflecteixi es costos reals de recollida, transport i tractament des fems i que permeti sistemes de facturació segons es principi de qui contamina paga. Aquest termini d'implementació de tres anys des de s'entrada en vigor de sa llei ha expirat des de dia 10 d'abril de 2025. Per tant s'obligació és vigent, i obliga es ajuntaments a revisar sa seva ordenanza fiscal referent a sa taxa de fems. Si i quant ha canviat es teu ajuntament aquesta taxa, només consta a sa seva pròpia ordenanza fiscal — no hi ha una xifra vàlida per tota Mallorca.
Avís: S'import concret de sa taxa de fems varia segons cada ajuntament i canvia cada any mitjançant sa respectiva ordenanza fiscal. Comprova ses tarifes actuals directament amb es teu Ayuntamiento. Trobaràs un resum d'altres taxes municipals a sa guia Gemeindesteuern Mallorca.
Reparacions: es segon risc de confusió
A part de ses despeses corrents, sa qüestió de qui paga ses reparacions és sa segona font habitual de disputes. S'Art. 21 LAU distingeix clarament entre dues categories:
- Art. 21.1: Es propietari ha de fer totes ses reparacions necessàries per mantenir s'habitatge en estat habitable — i no pot pujar es lloguer per això. En queden exclosos es danys imputables an es mateix llogater (Art. 1.563 i 1.564 Código Civil).
- Art. 21.2: Si una obra de conservació inajornable dura més de vint dies, es lloguer s'ha de reduir proporcionalment, en sa mesura que es llogater es vegi privat d'una part de s'habitatge.
- Art. 21.4: Ses petites reparacions derivades de s'ús ordinari de s'habitatge les assumeix es llogater — sense que sigui necessària cap clàusula contractual específica per això.
Obres de millora durant es període de lloguer
Si es propietari vol dur a terme obres de millora (obras de mejora) durant es període de lloguer en curs, s'aplica un procediment fix segons s'Art. 22.2 LAU:
- Es propietari ha d'informar per escrit amb un mínim de tres mesos d'antelació sobre sa naturalesa, s'inici, sa durada prevista i es cost de ses obres.
- Es llogater pot rescindir es contracte de lloguer dins un mes a partir d'aquesta notificació.
- Si es llogater rescindeix, es contracte acaba dos mesos després de sa rescissió.
- Durant aquest període de dos mesos ses obres no poden començar.
| Termini | Significat |
|---|---|
| 3 mesos | Termini previ que es propietari ha de respectar per escrit abans de s'inici |
| 1 mes | Termini des llogater per rescindir després de sa notificació |
| 2 mesos | Periode fins a sa finalització efectiva des contracte després de sa rescissió |
| 20 dies | A partir d'aquesta durada d'una reparació inajornable: reducció proporcional des lloguer |
Obligació de justificació: Què ha de figurar en es rebut
Segons s'Art. 20.4 LAU, sa justificació des pagaments de ses despeses addicionals es regeix per s'Art. 17.4 LAU. Això vol dir: es rebut de pagament ha de mostrar per separat cada partida i indicar per separat es lloguer vigent. Un rebut conjunt que agrupa lloguer i despeses addicionals en una sola suma no compleix aquest requisit. Això és especialment rellevant per a llogaters que volen deduir més endavant ses seves despeses a nivell fiscal o documentar-les davant es propietari.
Errors més freqüents
- Es llogater paga sa Comunidad o sa taxa de fems perquè "és lo que es fa" — sense que es contracte de lloguer contengui una clàusula vàlida i escrita amb s'import anual.
- Es propietari exigeix sa comissió de s'agent immobiliari an es llogater — des de es 26.05.2023 això no és permès, aquestes despeses sempre les assumeix es propietari.
- Confusió entre s'obligació fiscal i es reemborsament de dret civil — encara que s'hagi acordat assumir aquest cost, es propietari segueix essent es deutor de s'IBI davant s'ajuntament.
- Expectativa d'una liquidació anual com a Alemanya — això no existeix en es dret espanyol de lloguer d'habitatge.
- Clàusula sense import anual concretat — una formulació genèrica sense una xifra concreta no és vàlida, es propietari segueix obligat a pagar.
- Augment de ses despeses addicionals sense tenir en compte es límit — durant es primers 5 o 7 anys de contracte s'aplica un límit màxim segons s'Art. 20.2.
Què ve després?
Si com a llogater o propietari no estàs segur de si una clàusula existent en es teu contracte de lloguer és vàlida, val la pena fer una revisió legal abans de firmar — no després. Comprova especialment si s'import anual està concretat amb xifres i si sa clàusula distingeix clarament entre despeses individualitzables i no individualitzables. Trobaràs més informació sobre terminis de rescissió a sa guia Rescindir contracte de lloguer Espanya, sobre sa durada des contracte a sa guia Contracte de lloguer d'11 mesos Espanya. Qui vulgui subllogar un pis trobarà normes complementàries a sa guia Subarrendament Espanya.
Llista de comprovació: revisar ses despeses en es contracte de lloguer
- Indica es contracte de manera expressa quines despeses assumeix es llogater?
- Hi ha xifrat un import anual concret per aquestes despeses?
- Està sa clàusula fixada per escrit — no només acordada verbalment?
- Estan es comptadors d'electricitat, aigua i gas assignats individualment an es llogater?
- Assigna es contracte correctament sa comissió de s'agent immobiliari an es propietari?
- Mostren es rebuts de pagament ses partides per separat?
- Es pot saber si i quant poden pujar ses despeses en es primers anys de contracte?
Atenció: Una administració de finques ja existent sol conèixer sa distribució exacta de ses despeses de sa Comunidad i pot valorar tècnicament ses clàusules. Un directori d'empreses d'administració de finques a Mallorca ajuda a cercar-ne una in situ.
Conclusió
Sa regulació espanyola de ses despeses en es lloguer funciona segons un principi bàsic senzill però estricte: sense una clàusula escrita amb un import anual xifrat, es propietari paga ses despeses generals com sa Comunidad i sa taxa de fems — només es serveis comptats individualment com s'electricitat, s'aigua i es gas van automàticament a càrrec des llogater. S'IBI segueix essent, independentment de qualsevol clàusula contractual, cosa des propietari davant s'ajuntament, i des de 2023 ses despeses de s'agent immobiliari són obligatòriament a càrrec des propietari. Qui conegui aquesta estructura pot calcular de manera realista es contractes de lloguer a Mallorca, en lloc de guiar-se per una lògica alemanya de despeses de comunitat que, senzillament, no existeix en es dret espanyol.
Fonts oficials
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), versió consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
- Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, Art. 11.3: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-5809
- Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es