Rescindir es contracte de lloguer a Espanya: terminis per a llogaters i arrendadors

Qui vulgui rescindir un contracte de lloguer a Espanya topa de seguida amb un problema: no hi ha un únic termini, sinó com a mínim quatre de diferents – depenent de si ets s'arrendatari o es propietari, de si sa durada mínima encara està en vigor o ja ha acabat, i de si vols sortir immediatament o només aturar sa pròrroga automàtica. Sa llei espanyola d'arrendaments, sa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula això en els articles 9 a 12 – i just aquests articles es confonen alegrement en fòrums en alemany i en molts portals. En aquesta guia trobaràs es quatre terminis ben separats, amb sa referència legal, un exemple de càlcul i ses trampes típiques per a propietaris i llogaters alemanys a Mallorca – incloent sa qüestió de quan sa necessitat pròpia (Eigenbedarf) realment funciona i quan una "rescissió" no genera cap indemnització.

No estàs segur de quin termini s'aplica en es teu cas – o si sa teva rescissió és vàlida?

• Fer una consulta personal — associam es teu contracte amb els articles corresponents de sa LAU
• Trobar un advocat de parla alemanya a Mallorca — per a sa rescissió formal correcta o una oposició

Es quatre terminis de sa LAU d'un cop d'ull

Es nucli des dret espanyol de rescissió en es lloguer d'habitatge es troba en els articles 9 a 11 de sa LAU. Quin termini s'aplica depèn de dues preguntes: ets s'arrendatari o es propietari, i et trobes encara dins sa durada mínima legal o ja en sa fase posterior?

Alerta: S'asimetria entre s'arrendador (4 mesos) i s'arrendatari (2 mesos) en s'Art. 10.1 és intencionada. Molts portals especialitzats arrodoneixen erròniament a "ambdós tres mesos". Per s'arrendador compta es termini més llarg, per s'arrendatari es més curt.

Una paraula sobre sa terminologia, perquè dins es dia a dia es confon: Una "Kündigung" en es sentit alemany – sa finalització unilateral d'un contracte en vigor durant sa seva vigència – correspon més bé an es desistimiento de s'arrendatari segons s'Art. 11. Es demés casos esmentats a sa taula no són, en sentit estricte, resolucions, sinó declaracions de no deixar que es contracte continuï automàticament fins a sa pròxima data de venciment. Això sona a subtileses, però explica per què es terminis són tan diferents.

Durada mínima segons s'Art. 9: Qui està realment vinculat?

Sa durada acordada des contracte a Espanya és lliurement negociable – un contracte d'un, dos o deu anys és, en principi, admissible. Però es determinant és s'Art. 9 LAU: Si sa durada acordada és més curta que sa durada mínima legal, es contracte es prorroga automàticament any rere any en arribar es venciment, fins arribar a aquesta durada mínima.

Es punt pràcticament més important aquí: Aquesta durada mínima vincula s'arrendador, no s'arrendatari. S'arrendatari pot declarar en qualsevol moment, amb 30 dies d'antelació, no prorrogar – s'arrendador, en canvi, no es pot desvincular per iniciativa pròpia dins aquests 5 o 7 anys, tret de sa clàusula de necessitat pròpia (veure més avall). Si en es contracte no s'ha pactat cap durada o aquesta és indeterminada, es considera automàticament pactat per un any, sense perjudici des dret de pròrroga anual de s'arrendatari.

Nota: Es termini comença a comptar des de sa data des contracte o – si es lliurament de s'habitatge es fa més tard – des des dia des lliurament. Sa càrrega de sa prova d'aquesta data de lliurament recau en s'arrendatari. Guarda, per tant, correus electrònics, actes de lliurament de claus o lectures de comptadors que acreditin es dia d'entrada.

Si estàs pensant si un contracte més curt val realment sa pena, val sa pena fer una ullada a sa nostra guia sobre es contracte de lloguer d'11 mesos a Espanya – una construcció popular, però jurídicament delicada, amb sa qual alguns arrendadors intenten esquivar sa durada mínima de sa LAU.

Necessitat pròpia de s'arrendador (Art. 9.3): S'error més freqüent

Es arrendadors alemanys sovint traslladen, de manera reflexa, es dret alemany de necessitat pròpia a Espanya – i, amb això, solen equivocar-se. Segons s'Art. 9.3 LAU, sa pròrroga forçosa per necessitat pròpia només decau sota condicions molt estrictes:

1. S'arrendador ha de persona física (no SL, no GmbH).
2. Dins es contracte de lloguer ha deexpressament posar-hi que es propietari necessita s'habitatge abans que passin cinc anys com a residència habitual – per a ell mateix, per a familiars de primer grau (també per adopció) o per an es cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat.
3. Sa necessitat pròpia només es pot fer valer com a molt prest en acabar esprimer any de contracte.
4. Es propietari ha de comunicar an es llogater sa necessitat, indicant-ne sa causa,amb almenys dos mesos d'antelació.

Atenció: Sense sa clàusula expressa de necessitat pròpia dins es contracte, això no funciona. Una referència genèrica a sa "necessitat pròpia legal" sense aquesta clàusula no basta per trencar sa durada mínima de 5 o 7 anys. Qui vulgui afegir això a posteriori dins es contracte, ha de fer un contracte nou o una modificació escrita de contracte amb es llogater.

Per an es propietaris que vulguin incloure aquesta clàusula des d'un principi, es recomana assessorament jurídic en es moment de firmar es contracte – trobaràs un advocat de parla alemanya a Mallorca en es nostre directori d'empreses.

Després de sa durada mínima: sa fase de tres anys (Art. 10)

Un cop passats es 5 o 7 anys, es contracte no s'acaba automàticament. Si cap de ses dues parts no ha rescindit a temps – es propietari amb 4 mesos, es llogater amb 2 mesos d'antelació –, es contracte es prorroga obligatòriament cada any fins a tres anys més. Durant aquesta fase de continuació, es llogater té un termini molt més curt: pot sortir-ne amb un mes d'antelació an es final de cada període anual.

A més, s'article 10.2 LAU preveu una pròrroga extraordinària d'un any com a màxim, en ses mateixes condicions, quan es llogater acredita una situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant un informe o certificat des serveis socials municipals o autonòmics de s'darrer any. Si es propietari és un "gran tenedor" segons sa Ley 12/2023 (dret a s'habitatge), ha d'acceptar aquesta pròrroga – llevat que ses parts firmin un nou contracte de lloguer. S'article 10.3 conté a més normes especials per s'habitatges situats a una zona de mercado residencial tensionado (mercat residencial tensionat); més informació en es nostro guia sobre ses Zonas Tensionadas a Mallorca i sobre es marc regulatori més ample en sa Ley Vivienda Balearen.

Sortida anticipada des llogater: es desistimiento (Art. 11)

Si es llogater vol sortir en plena vigència des contracte – no només aturar sa pròrroga, sinó deixar s'habitatge de manera immediata –, s'aplica s'article 11 LAU, s'anomenat desistimiento:

• Es llogater pot sortir com a prest, després de sis mesos de durada des contracte.
• Ho ha de comunicar an es propietari amb un mínim de 30 dies d'antelació.
• Una indemnització només s'ha de pagar només si s'ha pactada expressament en es contracte – normalment una mensualitat de lloguer per cada any de contracte pendent, i ses anys incomplets de manera proporcional.

Avís: Si en es contracte no hi ha cap clàusula d'indemnització, es llogater no deu res més si surt dins termini una vegada passats es sis mesos. S'afirmació generalitzada de que en cas de sortida anticipada "sempre" es deu una indemnització és, senzillament, falsa.

Per calcular-ho: Sa indemnització es calcula de manera proporcional a sa durada restant des contracte – una mensualitat per cada any complet de contracte pendent, i sa fracció corresponent per ses anys incomplets. S'import exacte depèn de sa clàusula concreta des contracte i de sa durada restant en es moment de sa sortida; en cas de dubte, val la pena que un advocat revisi sa clàusula concreta. Aquesta normativa està en vigor sense canvis des de sa modificació feta per sa Ley 4/2013.

Cas especial: es cònjuge queda en s'habitatge (Art. 12)

Un cas poc conegut, però rellevant a sa pràctica: si es llogater rescindeix o desisteix des contracte sense es consentiment des cònjuge que hi conviu, es contracte de lloguer pot seguir vigent a favor d'aquest cònjuge.

1. Es propietari pot requerir an es cònjuge perquè es manifesti.
2. Si es cònjuge no respon dins 15 dies, es contracte s'extingeix.
3. Fins a s'extinció, es cònjuge deu es lloguer, sempre que no s'hagi pagat ja.

Si es llogater deixa s'habitatge sense una declaració expressa, es contracte de lloguer també pot continuar a favor des cònjuge que hi convivia – sempre que es propietari rebi dins de un mes des de s'abandonament una comunicació escrita des cònjuge indicant que vol esdevenir llogater.

Delimitació: lloguer d'habitatge, lloguer de temporada i lloguer vacacional

Ses durades mínimes i es terminis de rescissió descrits aquí s'apliquen a sa vivienda habitual – es domicili permanent des llogater. S'apliquen no a s'arrendament turístic i tampoc, sense més, a s'arrendamiento de temporada, es lloguer de temporada.

Atenció:A Mallorca, es dos tipus de contracte apareixen sovint junts – i, de vegades, es contractes de lloguer es redacten deliberadament com a contracte de temporada per evitar sa durada mínima de 5 o 7 anys. Si un contracte és realment un lloguer de temporada permès o si en realitat amaga un lloguer d'habitatge depèn de s'ús real que se'n fa, no només de sa denominació des contracte.

Més informació sobre es lloguer com a residència permanent la trobaràs en es nostre article bàsic sobre sa Lloguer de llarga durada a Mallorca. Qui vulgui rellogar, totalment o parcialment, un habitatge ja llogat, hauria de llegir abans sa nostra guia sobre sa Sublloguer a Espanya, ja que s'apliquen normes addicionals per a això.

Com rescindir correctament: pas a pas

1. Aclarir sa data des contracte i sa data de lliurament. Ambdues marquen s'inici des càlcul des termini – en cas de disputa, es llogater té sa càrrega de sa prova de sa data de lliurament.
2. Comprovar en quina fase es troba es contracte. Dins sa durada mínima (5/7 anys)? En sa fase de tres anys posterior? O es vol sortir anticipadament?
3. Calcular es termini adequat – segons ses taules d'abans, no per sensacions.
4. Rescindir per escrit i de manera demostrable. A Espanya, es més habitual és una carta certificada o un burofax amb justificant de lliurament, per poder demostrar sa recepció de sa declaració en cas de disputa.
5. Documentar es venciment des termini i sa data de devolució, especialment pel que fa a sa fiança i a una eventual entrega des pis amb acta.
6. En cas de necessitat pròpia: revisar sa clàusula contractual, indicar-ne sa causa i respectar es termini de dos mesos.

Errors més freqüents

• Assumir necessitat pròpia sense clàusula contractual. Sense sa clàusula expressa segons s'Art. 9.3 en es contracte de lloguer, es propietari no té dret a rescindir per necessitat pròpia abans que acabi sa durada mínima.
• Confondre es termini de 4 mesos amb es de 2 mesos. Es propietari necessita 4 mesos d'antelació, s'inquilí només 2 – no "es mateix per tots dos".
• Assumir una indemnització estàndard en cas de sortida anticipada. Sense sa clàusula corresponent en es contracte, s'inquilí no deu res en cas de desistiment dins termini segons s'Art. 11.
• Utilitzar un contracte de temporada com a truc, sense documentar sa finalitat real.Un contracte declarat com a lloguer de temporada però usat en realitat de manera permanent pot ser qualificat davant un jutjat com a lloguer d'habitatge.
• Comunicar sa rescissió només de paraula o per correu electrònic senzill. Sense una notificació demostrable (carta certificada, burofax), es difícil acreditar es termini en cas de conflicte.
• Interpretar malament sa durada mínima com a vinculació per s'inquilí. Vincula en primer lloc es propietari; s'inquilí pot aturar sa pròrroga en qualsevol moment amb 30 dies d'antelació.

Què passa després?

Si una rescissió es fa dins termini, es contracte acaba en sa data acordada, i sa fiança s'ha de tornar després de revisar es pis. Si es termini no es compleix o s'inquilí ignora sa rescissió i es queda en es pis, an es propietari només li queda com a darrer recurs sa via judicial de desnonament, es desahucio – un procediment propi, sovint llarg, que descrivim en sa nostra guia sobre Desahucio a Espanya: procés . Qui, com a propietari, vulgui estar sempre en una posició jurídicament segura, hauria de fixar ses clàusules de rescissió, sa necessitat pròpia i es terminis ja en es moment de firmar es contracte, amb suport d'un advocat.

Llista de comprovació: rescindir un contracte de lloguer a Espanya

Conclusió

Un contracte de lloguer a Espanya no es pot "rescindir simplement" – sa LAU distingeix minuciosament entre quatre situacions amb quatre terminis diferents, i sa durada mínima de 5 o 7 anys vincula en primer lloc es propietari, no s'inquilí. Qui com a inquilí vulgui sortir només necessita, després de sis mesos, 30 dies d'antelació; qui com a propietari no vulgui renovar en acabar sa durada mínima necessita quatre mesos i – en cas de necessitat pròpia – una clàusula des contracte acordada prèviament. Qui conegui aquestes diferències evita ets errors més cars: rescissions no vàlides, pròrrogues inesperades i reclamacions d'indemnització que no s'havien acordat contractualment.

Fonts oficials

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), versió consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Agencia Estatal Boletín Oficial – cerca general de lleis a través de sa base de dades des BOE esmentada més amunt
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (regulació sobre "gran tenedor" i pròrrogues extraordinàries) – sense URL oficial individual en aquesta recerca, es text complet es pot trobar a través de sa cerca des BOE