Impost turístic per a propietaris que lloguen

Quanta Ecotasa has de cobrar com a propietari que lloga?

Per a un apartament de vacances o una finca amb llicència ETV (Estancia Turística en Vivienda, sa llicència administrativa per llogar habitatges a turistes), s'impost sobre ses estades turístiques és de 2 € per hoste i dia d'estada a sa temporada alta. A sa temporada baixa (temporada baja, es període d'hivern definit per llei), aquest import es redueix un 75 %; si s'estada dins es mateix establiment supera es 8 dies, s'aplica un descompte addicional des 50 % als dies restants. Es hostes que encara no han fet es 16 anys n'estan completament exempts.

S'impost s'anomena oficialment Impuesto sobre Estancias Turísticas (ITS, impost sobre ses estades turístiques) i col·loquialment se'n diu Ecotasa. És un impost propi de Balearen, no un tribut aplicable a tot Espanya, i el recapta s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, s'administració tributària balear). Introdueix ses teves dades a sa calculadora de més amunt i veuràs s'import de sa teva estada concreta, amb es desglossament corresponent.

Així es calcula

Es càlcul és, bàsicament, una multiplicació: tarifa diària de sa categoria des teu establiment × nombre de dies d'estada × nombre d'hostes subjectes a s'impost. Tota sa resta són descomptes sobre aquest import inicial, que sa llei anomena cuota íntegra (s'import de s'impost abans d'aplicar-hi ses bonificacions).

Sa tarifa diària depèn de sa categoria de s'establiment

Sa llei estableix tarifes segons es tipus d'establiment turístic. Es apartaments i ses cases de vacances amb llicència (viviendas turísticas de vacaciones) són a sa mateixa categoria que es hotels més senzills, es agroturismes (explotacions agràries amb habitacions per a hostes) i es establiments de Turismo de interior; ses categories superiors d'hotels i apartaments tenen tarifes més altes, i es hostals, es càmpings i es albergs, més baixes. Si llogues un habitatge amb llicència ETV, se t'aplica sa tarifa de 2 € per hoste i dia, tant si el llogues tu mateix com si una empresa de gestió immobiliària s'encarrega de sa propietat. A sa guia sobre sa llicència ETV Mallorca hi trobaràs com obtenir sa llicència o transferir-ne una d'existent.

Sa bonificació de sa temporada baixa

Una bonificación és un descompte percentual sobre sa cuota íntegra. Per a ses estades entre es 1 de novembre i es 30 d'abril, sa llei preveu una bonificació des 75 %. Aquest període està fixat a sa mateixa llei, no és només una pràctica administrativa, i s'aplica automàticament segons sa data del calendari, independentment des temps, de s'ocupació o des preu de s'habitació. Des 1 de maig fins es 31 d'octubre s'aplica sa tarifa completa.

Es descompte addicional per a ses estades llargues

Si un hoste s'allotja en es mateix establiment durant més de 8 dies, sa tarifa des novè dia i de cadascun des següents es redueix un altre 50 %. S'ordre és clau: es dos descomptes s'apliquen un darrere s'altre, no se sumen. Primer, sa bonificació de temporada baixa redueix sa tarifa diària, i només després s'aplica es descompte per estada llarga a aquest import ja reduït. Qui suma es percentatges calcula malament s'import.

Un detall que pot passar per alt: s'art. 13.2 b) no formula es descompte per estada llarga dia per dia, sinó en relació amb sa quota íntegra corresponent als dies novè i següents — és a dir, s'import total de tots es dies amb dret al descompte. En canvi, s'ATIB publica ses tarifes per dia. Amb ses tarifes vigents, totes dues interpretacions donen es mateix resultat, perquè aplicar es descompte a cada dia dona es mateix resultat que aplicar-lo a sa suma. Sa distinció només és rellevant a sa pràctica quan durant una estada s'apliquen tarifes diàries diferents.

Es hostes joves no compten

Es hostes menors de 16 anys estan exempts de s'impost segons s'art. 5.1 a). Per tant, no paguen un import reduït: queden completament fora des càlcul. A sa pràctica, això vol dir que només has de multiplicar per es nombre d'hostes subjectes a s'impost i que convé fer constar s'edat des infants en sa documentació de sa reserva per poder acreditar s'exempció si cal.

Casos especials

Agroturismo, Hotel rural i Turismo de interior amb estrelles

Aquests establiments tenen una línia pròpia amb una tarifa fixa a sa taula de tarifes. Ara bé, si han optat per una classificació per estrelles, des de s'1 de gener de 2023, segons s'art. 13.5, s'aplica sa tarifa de sa categoria d'estrelles corresponent i no sa tarifa fixa. Això afecta sobretot es establiments d'Agroturismo més grans que s'han fet classificar com a hotels: sa tarifa diària hi és considerablement més alta, segons sa categoria, que sa d'un habitatge ETV.

Sa regla de ses dotze hores

Segons s'art. 12.2, un dia d'estada no és es mateix que una pernoctació. Es períodes començats compten com un dia complet quan superen ses dotze hores. Un check-in tard i un check-out prest s'endemà poden comptar d'una altra manera del que fa pensar es sistema de reserves. En cas de dubte, comprova ses hores reals respecte d'aquest límit en lloc de comptar només ses nits.

Estades que travessen es canvi de temporada

Si una estada comença a finals d'abril i acaba al maig, no se tracta tota igual. Cada dia d'estada es calcula segons es període que li correspon: es dies fins al 30 d'abril, amb sa bonificació de temporada baixa; es dies a partir de s'1 de maig, amb sa tarifa completa. Es descompte per estada llarga se continua aplicant independentment d'això, ja que només depèn de sa durada de s'estada en es mateix establiment. Sa calculadora de més amunt calcula correctament precisament aquestes estades mixtes.

Altres exempcions

• Força major (Art. 5.1 b): estades causades per circumstàncies fora des control de sa persona afectada.
• Motius de salut (Art. 5.1 c): estades per motius mèdics, incloses ses persones acompanyants.
• Programes socials (Art. 5.1 d): estades en es marc de programes amb finançament públic, com ara es turisme social.

Aquestes exempcions no s'apliquen automàticament, sinó només si les acredites. Demana es justificant corresponent i guarda'l amb sa teva documentació — en cas d'inspecció, ets tu qui ha de justificar que no s'ha exigit s'impost.

Ús a temps parcial

Per a immobles en règim d'aprofitament per torns (dret d'ús a temps parcial, col·loquialment temps compartit), s'Art. 13.4 estableix una norma específica: s'aplica sa tarifa de sa categoria d'establiment a què pertany s'immoble; s'impost es merita per cada dia d'estada de sa persona usuària, tant si paga un lloguer com si no. Per tant, es simple fet de tenir un dret d'ús no n'eximeix.

Cobrar no és ingressar

Sa frase més important per a qui lloga figura a s'Art. 14: Tu ets substitut des contribuent — obligat a ingressar s'impost. Qui deu s'impost és s'hoste. Tu li cobres s'import, el registres i l'ingresses a s'ATIB. Econòmicament no és un impost teu; però, administrativament, s'ATIB te'n fa responsable, encara que no l'hagis cobrat a s'hoste.

D'aquí se'n deriva sa segona distinció, que sovint passa per alt: Allò que cobres i allò que ingresses són dues quantitats diferents. Quina de ses dues compta depèn des procediment de tributació.

• Estimació directa (determinació directa) és, segons s'Art. 12.3 a), es règim general establert per llei. Declares allò que realment s'ha meritat: hostes reals, dies d'estada reals i s'import real. Aquí, allò que cobres i allò que ingresses coincideixen.
• Estimació objectiva (règim de mòduls) és s'alternativa que pots sol·licitar. S'impost es calcula segons mòduls — indicadors fixos com es nombre de places i es període d'activitat —, no segons s'ocupació real. Per tant, pagues allò que determinen es mòduls, independentment de quant hagis cobrat a ses persones allotjades. Si hi ha un excedent, te'l quedes; si hi ha un dèficit, també te'n fas càrrec.

Ses cases de vacances i es càmpings formen, dins es règim de mòduls, es grup vuitè, sa vuitena categoria. Qui aplica s'estimació objectiva rep de s'ATIB una única liquidació anual, que s'ha de pagar entre es 1 de maig i es 30 de juny de s'any següent, i no fa cap pagament a compte al setembre. Aquest pagament a compte s'aplica a altres grups, no a s'octau — però encara apareix sovint a explicacions i llistes de comprovació antigues.

Sigui quin sigui es procediment que triïs: du un registre actualitzat des nombre d'hostes, s'edat dets hostes exempts, es dies d'estada i ses quantitats cobrades. Si una empresa d'administració de finques gestiona es teu immoble, sovint també s'encarrega d'aquesta liquidació — un motiu per valorar s'experiència amb immobles ETV quan la triïs. Trobaràs proveïdors a Directori d'administradors de finques, més informació a sa guia Administració de finques a Mallorca.

Terminis i formularis

S'ATIB fa servir impresos numerats, es models. Es tràmit determina quin necessites.

Es Modelo 017 inscriu sa teva activitat en es registre tributari de s'ITS. Sense aquesta inscripció, s'ATIB no té sa informació necessària per vincular ses teves declaracions amb sa teva activitat: és es primer pas, no es darrer.

No es permeten ni s'ajornament ni es pagament fraccionat. S'Art. 14.6 els exclou expressament per a aquest impost: ses sol·licituds corresponents no s'admeten a tràmit, i es simple fet de presentar-les no impedeix ni s'inici ni sa continuació d'una execució forçosa. A diferència d'altres impostos espanyols, aquí no hi ha marge de negociació. Si sa situació jurídica es complica, et pot ajudar un advocat que parli alemany des directori de professionals.

Si no presentes cap autoliquidació, s'ATIB no espera: pot fixar s'impost d'ofici segons es mòduls des règim d'estimació. Segons s'experiència, es resultat sol ser més alt que s'ocupació real.

Base legal i vigència

Sa base legal és sa Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears, publicada en es BOIB dia 2 d'abril de 2016 i disponible en versió consolidada en es BOE amb s'identificador BOE-A-2016-4175. Sa tarifa de s'Art. 13.1 s'aplica segons sa redacció de sa Ley 13/2017, en vigor des de dia 1 de gener de 2018. S'apartat 5, amb sa regla de ses estrelles per a agroturismes i hotels rurals, va ser modificat per sa Ley 11/2022 afegida i és vigent des de dia 1 de gener de 2023. S'organisme competent per a sa inscripció, sa declaració i es pagament és s'ATIB.

Sobre s'estat des debat, literalment: Una pujada de ses tarifes proposada el 2025 encara no ha entrat en vigor. I: Ses notícies sobre una pujada «a partir de juny de 2026» fan referència a Katalonien — una altra comunitat autònoma amb un impost propi — i no a Balearen. Per calcular es que has de pagar a Mallorca, continuen vigents ses tarifes i ses bonificacions que indiquen aquesta guia i sa calculadora de més amunt. Sa referència és sempre sa versió consolidada des BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-4175; trobaràs es formularis i ses formes de pagament a s'ATIB, a https://www.atib.es/.

Errors freqüents

• Sumar ses reduccions en lloc d'aplicar-les una darrere s'altra. Sa temporada baixa i ses estades llargues s'apliquen successivament; si sumes es percentatges, faràs malament es càlcul.
• Ignorar sa regla de ses dotze hores. Es períodes començats que superen ses dotze hores compten com un dia complet d'estada: no basta comptar ses nits.
• Aplicar sa tarifa reduïda an es clients joves, en lloc d'excloure'ls del tot des càlcul.
• Donar per fet un procediment equivocat. Si no has fet cap sol·licitud, estàs en estimación directa i has de presentar sa declaració cada trimestre, no una vegada a s'any.
• Fer es pagament a compte de setembre, tot i que es habitatges vacacionals acollits an es règim de mòduls pertanyen an es vuitè grup i només reben sa liquidació anual.
• Confiar en un ajornament. Una sol·licitud de pagament fraccionat no es tramita ni atura s'execució.
• Confondre s'import des mòduls amb es doblers cobrats. En estimación objetiva deus s'import des mòduls, no es que has cobrat.
• Prendre ses notícies sobre reformes per normativa vigent i anunciar ja an es clients imports més alts.
• Estades que travessen es límit de sa temporada tractades de manera uniforme, en lloc d'assignar cada dia a sa temporada que li correspon.
• No s'han guardat es justificants de ses exempcions. Sense justificant, en cas d'inspecció, n'assumeixes ses conseqüències.

Llista de comprovació per a propietaris que lloguen habitatges turístics

I després, què?

S'Ecotasa és només una de ses diverses obligacions periòdiques des lloguer turístic. Sa comunicació de dades des hostes i sa tributació des ingressos pes lloguer queden expressament fora d'aquesta guia: totes dues tenen normes i terminis propis i sovint es confonen amb s'ITS.

• Llicència ETV Mallorca — requisits, sol·licitud i traspàs de sa llicència de lloguer turístic.
• Comunicació d'hostes a SES.Hospedajes — quines dades comuniques de cada hoste i en quin termini.
• IVA pes lloguer vacacional — quan es serveis addicionals fan que es lloguer estigui subjecte a IVA.
• Tributació des ingressos de lloguer com a no resident — què declares a Espanya i què pots deduir.
• Gestió de propietats a Mallorca — de què s'encarrega s'empresa de gestió i què queda a càrrec teu.
• Taxa turística de Mallorca (Ecotasa) — sa mateixa taxa des punt de vista des viatgers.