Rendibilitat de sa llicència ETV

Val la pena sa llicència ETV a Mallorca?

No es compra „una llicència", sinó un nombre de places turístiques — en castellà plazas turísticas, en català places turístiques. Cada plaça és un llit per a hostes que pots llogar legalment, i cada plaça costa, per a un habitatge unifamiliar, 3.500 €. Si surt a compte no ho decideix es preu de ses places, sinó sa diferència entre es lloguer vacacional i es lloguer de llarga durada després d'impostos — i precisament aquesta diferència te la calcula sa calculadora de dalt amb ses teves pròpies xifres.

S'error més car en ses converses de venda

„Sa llicència costa 3.500 €" — aquesta frase se sent contínuament, i és falsa. S'import és es preu per a una plaça. Una casa que, segons sa seva cédula de habitabilidad — es certificat oficial d'habitabilitat, que fixa per a cada habitatge s'ocupació permesa — pugui acollir sis persones, necessita sis places. Es preu de compra és, per tant, es nombre de llits multiplicat pes preu per plaça, i una partida aparentment manejable es converteix ràpidament en un ordre de magnitud ben diferent.

En canvi, s'autorització en si mateixa no costa res. Sorgeix mitjançant sa DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), una declaració responsable amb sa qual comuniques a s'administració que inicies s'activitat de lloguer turístic i que compleixes tots es requisits. Sa declaració és gratuïta — costoses són ses places que has de posseir abans, per poder-les cedir.

Per això sa línia corresponent des calculador es diu „Compra de ses places turístiques" i mai „Inversió en llicència". Qui distingeix bé aquests conceptes entén també sa resta des sistema: ses places són un bé estrictament contingentat, i s'autorització és s'acte administratiu corresponent.

Ses sigles que trobes en anuncis i contractes notarials representen ses modalitats de lloguer: ETV (estancias turísticas en viviendas) és es lloguer turístic d'un habitatge unifamiliar, ETVPL sa mateixa activitat en un immoble en règim de propiedad horizontal — és a dir, allà on diversos propietaris comparteixen un edifici o un conjunt amb elements comuns —, i ETV60 es lloguer molt limitat de sa teva pròpia residència habitual. Cada modalitat té es seu propi preu per plaça i ses seves pròpies condicions.

Així es calcula

Sa calculadora compara dos mons per s'mateix immoble i s'mateix any: un pic amb lloguer turístic, un pic amb s'alternativa que tendries sense llicència — lloguer de llarga durada o cap lloguer. Per a cada món es genera un flux de caixa net, i això es fa així:

Lloguer brut manco despeses reals manco impost. Dins ses despeses reals hi entren ets costos corrents de s'immoble (contribució IBI, assegurança, despeses de comunitat), interessos, reparacions i ets costos que només genera cada escenari en concret: neteja, roba i comissió de sa plataforma en es lloguer turístic, intermediació i gestió en es lloguer de llarga durada. Tots dos escenaris tenen aquest camp de costos — un bloc de costos només en es costat turístic seria posar es dit a sa balança.

Sa diferència entre ets dos fluxos de caixa nets és es teu guany addicional per any. Si divideixes sa compra de ses places, incloent-hi ses despeses únicas, per aquest guany addicional, surt sa durada de s'amortització: es temps que fa falta perquè es lloguer turístic torni a recuperar ses places.

Un punt d'això és més important d'es que sona, i és es lloc on sa majoria de càlculs de rendibilitat fallen: S'amortització redueix s'impost, però no és una despesa. Redueix sa base imposable — però no surt cap doblers d'es teu compte. Per això, en es flux de caixa no es resta. Qui, tot i això, la resta, es calcula es lloguer artificialment pobre i s'amortització massa llarga. Sa calculadora la tracta igual en tots dos escenaris, altrament sa comparació sortiria esbiaixada.

S'impost en si aquesta eina no el torna a calcular, sinó que ho deixa en mans de sa nostra calculadora de tributació de es lloguer turístic, que al seu torn empra s'impost d'autoconsum. Ses dues coses juntes conformen s'IRNR, s'impost espanyol sobre sa renda de no residents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). En forma part també sa imputación de rentas: per cada dia que s'immoble està buit i a sa teva disposició, s'hisenda aplica un valor d'ús fictici basat en es valor cadastral. Així que fins i tot una casa buida costa impost — per això s'alternativa de "cap lloguer" poques vegades surt tan innòcua a sa comparació com sembla.

Sa calculadora calcula per a no residents, per a persones físiques, per a un any natural complet i per a tot s'immoble. Només reflecteix s'impost espanyol; es que fa es teu estat de residència amb aquests ingressos és una altra qüestió i pertoca a sa teva gestoría fiscal. Com se componen ses xifres ho pots veure en ets exemples calculats directament dins sa calculadora — aquests van actualitzant-se segons s'estat legal, per això aquí, en es text, deliberadament no hi ha imports copiats a mà.

Dues vies cap a ses places: sorteig o compra en es mercat

Es preu oficial per plaça no és un preu de botiga. Només val si adquireixes ses places en es CBAT, es Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — s'organisme que gestiona a ses Balears sa borsa de places turístiques. Aquesta borsa s'alimenta exclusivament de baixes: ses places que qualcú retorna tornen entrar en es fons comú. No es creen places noves.

S'assignen en rondes convocades, segons es procediment actual mitjançant sorteig públic davant notari — en castellà sorteo. Per tant no hi ha cap llista d'espera en sa qual vagis pujant, ni cap dret que sa paciència generi. Hi ha una convocatòria, una sol·licitud i un sorteig. Qui no és triat, espera sa ronda següent.

Sa segona via és es mercat: compres un immoble que ja té ses seves places i pagues per això un sobrepreu que va inclòs en es preu de compra. Lo que val aquest sobrepreu no ho diu cap norma — és qüestió de negociació i varia segons es lloc, es nombre de llits i s'impaciència des implicats. Per això, en es calculador hi ha sa segona via d'adquisició: allà hi introduexes s'import que realment pagues, en lloc de calcular amb un preu oficial que, per aquesta via, precisament no obtens.

Per sa rendibilitat, aquesta distinció és decisiva. Es mateix immoble amortitza sovint ses places des sorteig en pocs anys, i un sobrepreu de mercat elevat, en certs casos, mai — amb es mateixos ingressos de lloguer. Si qualcú t'ofereix una finca «amb llicència», sa pregunta sobre es sobrepreu de ses places és sa primera que hauries de fer.

Quins immobles encara poden donar-se d'alta

Aquí sa situació legal ha canviat de manera fonamental, i aquest és es motiu pel qual molts de guies antics duen a confusió. Per ses vivendes en règim de propiedad horizontal sa presentació de noves declaracions és, a tot ses Balears, prohibida. Un pis normal en un edifici plurifamiliar, per tant, ja no es pot tornar a donar d'alta per a lloguer turístic — per a ell simplement no hi ha res a calcular.

Queden exemptes de sa prohibició tres tipologies: cases adossades (viviendas adosadas), cases aparellades (viviendas emparejadas) i cases unifamiliars aïllades que comparteixen parcel·la amb altres edificis. Per a elles queda oberta sa modalitat ETVPL. També queda exempt es lloguer de s'habitatge habitual propi, de què es parla més avall.

Una casa unifamiliar sense propiedad horizontal — sa clàssica casa aïllada, sa finca en parcel·la pròpia — no es veu afectada per sa prohibició. Cau dins sa modalitat ETV, i allà sa compra de ses places és definitiva: una compra definitiva, sense data de caducitat.

Diferent és es cas de ses cases adossades i aparellades en règim de propiedad horizontal. Allà sa autorització és temporal. Dona dret per 5 anys des de sa presentació de sa declaració d'activitat i, després, s'ha de renovar — amb un nou certificat de s'entitat gestora de places, que acredita que ses places estan a sa teva disposició per un altre període. Es preu per plaça és, en aquesta modalitat, molt més baix, concretament 875 €, però tampoc compres una posició permanent, sinó una de temporal.

Sa calculadora en treu una conseqüència que et cridarà s'atenció: en sa modalitat temporal, no dóna cap termini d'amortització que vagi més enllà de sa vigència de s'autorització. En lloc d'això, et diu quant queda pendent en acabar es termini. Una xifra més enllà des termini no seria una mala xifra, sinó que directament no n'hi hauria cap — es model que la genera ja no és vàlid llavors, perquè ses places s'han de tornar a obtenir i ses condicions de sa renovació no estan fixades.

Allò que sa calculadora, deliberadament, no reflecteix

Hi ha una tercera modalitat, ETV60: es lloguer de s'habitatge habitual propi durant un màxim de 60 dies a s'any, an es preu més baix per plaça de 291,67 €. A primera vista, això sembla s'entrada econòmica que tothom cerca. Però no ho és — almanco no per tu, si no vius a Mallorca. Sa condició és que s'immoble sigui sa habitatge habitual des propietari, i un no resident, per definició, no en té cap a s'illa. Per això sa calculadora no ofereix aquesta modalitat. Sincerament, això és més honest que mostrar un càlcul basat en una condició que ningú d'aquest públic objectiu compleix.

Tampoc es reflecteix: sa copropietat per davall de sa participació total. Qui només posseeix una part de s'immoble també ha d'imputar ses despeses de manera proporcional — un cashflow calculat només a mitges és sa font d'error més freqüent en aquest tipus de càlculs, i una calculadora que la produeixi en silenci seria més perillosa que cap calculadora.

I, finalment, sa calculadora no té en compte una futura revenda de ses places ni es cost d'una renovació. Ambdues coses són una decisió deliberada a favor de ses magnituds demostrables. Per a tu, això vol dir: es termini d'amortització indicat és més aviat un límit màxim que una previsió.

Què lliga ses places: cap reemborsament, cap transmissió ràpida

Dues regles converteixen sa compra de ses places en un compromís que va més enllà des pagament.

Primer: Si dones de baixa s'activitat turística, no recuperes cap doblers per ses places. Això consta expressament a sa Llei balear de turisme (Art. 91.6 Ley 8/2012). Qui compra ses places i abandona es lloguer després d'una temporada, perd tota s'inversió. Hi ha una excepció limitada quan s'administració anul·la s'autorització d'ofici i tu no en tens cap culpa; en aquest cas es fa un reemborsament proporcional, reduït per un percentatge fix per cada mes des de sa declaració.

Segon: ses places procedents de s'actual borsa temporal poden 5 anys sense poder-se transmetre a tercers, comptant des de s'expedició des certificat d'adquisició. Sa revenda ràpida an es següent interessat queda, per tant, tancada. Per es teu càlcul, això vol dir: durant aquest període es capital invertit queda immobilitzat, i sa sortida no passa per sa venda de ses places, sinó només per sa venda de s'immoble juntament amb ses places.

Terminis, formularis i obligacions després de s'adquisició

Amb s'adjudicació no n'hi ha prou. Després de s'adquisició de ses places corre un termini breu dins es qual has de presentar sa DRIAT; hi figura an sa convocatòria i en es certificat d'adquisició. Si el deixes passar, ses places tornen a sa borsa, i es teus doblers no queden dins una autorització, sinó que es perden. Aquest és s'error evitable més freqüent en aquest procediment, i passa amb regularitat perquè entre es sorteig i sa declaració encara queda es tràmit de reunir sa documentació.

Qui té una autorització temporal, l'ha de renovar es mes abans que venci es termini. Per fer-ho fa falta un certificat nou de s'organisme gestor de ses places. Aquesta renovació no és cap automatisme que es pugui deixar passar i recuperar després — sa data ha d'anar en es calendari tan aviat com s'hagi presentat sa declaració.

De manera permanent hi ha, a més, una obligació d'assegurança: qui llogui amb finalitat turística ha de mantenir una cobertura de responsabilitat civil per danys a hostes (Art. 50.16 Ley 8/2012). S'obligació ve fixada per llei, s'import de sa prima el regula es mercat — dins es càlcul pertany a ses despeses corrents de s'immoble, no a ses despeses de cada lloguer en concret.

Per es tràmit administratiu, sa majoria de propietaris encarreguen una Gestoría — una oficina administrativa espanyola que s'encarrega de sol·licituds, declaracions i gestions davant s'Administració. Es seus honoraris es pacten lliurement i, per això, dins es càlcul són un camp d'entrada dins ses despeses úniques, no un valor predefinit que sembli una quantitat oficial. Lo mateix val per a certificats, informes i assessorament: lo que hi pagues només ho saps tu, i forma part de sa inversió perquè no es produiria sense s'adquisició de ses places.

Base legal i estat actual

Es preus per plaça els fixa sa Junta Rectora des CBAT i es publiquen en es BOIB, es Butlletí Oficial de les Illes Balears — es butlletí oficial de ses Balears, on es donen a conèixer amb caràcter vinculant es acords regionals. Sa base és s'Art. 91.4 Ley 8/2012, sa llei turística balear: hi atribueix expressament sa fixació de preus a s'organisme gestor i exigeix distingir entre transmissió permanent i temporal, així com sa modalitat d'habitatge principal. Ses quantitats des càlcul provenen de s'Acord vigent de sa Junta Rectora i es mantenen mitjançant es registre central de dades — no d'aquest text, que altrament quedaria desactualitzat amb sa pròxima ronda de preus.

Sa limitació temporal de s'autorització i sa seva renovació venen recollides en s'Art. 50.3 Ley 8/2012, sa modalitat d'habitatge principal en s'Art. 50.20, s'obligació d'assegurança en s'Art. 50.16, es dret de reemborsament exclòs en s'Art. 91.6. Sa prohibició de noves declaracions per a habitatges en règim de propietat horitzontal juntament amb ses excepcions per a cases aparellades i xalets bessons, es troba a sa Disposición adicional segunda des Decreto ley 4/2025, en sa redacció donada per sa Ley 4/2026, publicada en es BOE. Ses borses temporals de places i es procediment de sorteig es regulen per sa Disposición transitoria segunda des mateix Decreto ley i per s'Acord actual des CBAT.

Sa base legal a sa qual es refereixen ses quantitats i es terminis, la indica sa mateixa calculadora. Si vols consultar ets originals: sa versió consolidada de sa Ley 8/2012 la trobaràs en es BOE, i ets acords des CBAT en s'arxiu des BOIB a caib.es.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

• Impost sobre ets ingressos de lloguer per a no residents — es càlcul fiscal en què es basa aquesta calculadora.
• Impost per autoconsum i Modelo 210 — allò que Hisenda aplica pes dies que s'habitatge està buit.
• Ses despeses corrents d'un immoble de vacances — sa part de despeses que ha d'entrar en tot càlcul.

I si encara estàs un pas més enrere: com es comporta es valor des places existents a s'hora de comprar un immoble, ho trobaràs en es nostro article sobre sa Transmissió de sa llicència ETV; per veure es marc de rendibilitat més ampli, consulta Invertir en immobles a Mallorca.