Mallorca.com
inmobiliaria

Exempció d'IRPF en sa venda de s'habitatge principal: reinversió i regla dels 65+

Qui ven es seu habitatge principal a Espanya i obté un guany ha de tributar-lo en principi dins s'IRPF — llevat que compleixi un dels supòsits d'exempció regulats per llei. Sa llei de s'impost sobre sa renda espanyola (Llei 35/2006) preveu dos supòsits principals d'exempció: s'exempció per reinversió per a tots es grups d'edat i s'exempció fiscal total per a persones majors de 65 anys. Ses dues normes semblen senzilles, però contenen nombroses trampes en quant a terminis, obligacions de declaració i sa definició de sa residència habitual. En aquesta guia aprendràs com es calcula correctament es guany, quins requisits has de complir pas a pas, quins errors freqüents poden sortir cars — i què s'ha de fer immediatament després de sa venda.

Exempció d'IRPF en sa venda de sa residència habitual a Espanya

Estàs planejant sa venda des teu habitatge principal a Mallorca i vols saber si i com pots aprofitar s'exempció de s'IRPF?

Què és s'IRPF en sa venda d'un immoble?

S'impost espanyol sobre sa renda de ses persones físiques (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, abreujat IRPF) recull, segons s'article 34 de sa Llei 35/2006, s'anomenat guany patrimonial (ganancia patrimonial): sa diferència entre es valor d'adquisició i es valor de transmissió d'un immoble. Per als residents fiscals — és a dir, ses persones que es troben més de 183 dies per any natural a Espanya o es centre econòmic de les quals hi és — s'aplica sa llei de s'IRPF. Es no residents, en canvi, estan subjectes a sa llei de s'impost sobre sa renda de no residents (LIRNR), que té ses seves pròpies normes.

Tipus impositius escalonats de sa plusvàlua patrimonial en sa venda d'immobles a Espanya: 19 % fins a 30 % segons sa quantia del guany

S'impost sobre es guanys de capital en sa venda d'un immoble no és a Espanya un impost pla, sinó que és escalonat. Per als residents fiscals s'apliquen ses següents tarifes:

Import des guany Tipus impositiu
Fins a 6.000 EUR 19 %
6.000 – 50.000 EUR 21 %
50.000 – 200.000 EUR 23 %
Més de 200.000 EUR fins a un 30 %

Nota: S'escalonament exacte per damunt de 200.000 EUR pot variar segons sa situació pressupostària. Fes que un assessor fiscal o una gestoría realitzi es càlcul concret.

Important: Sa tarifa progressiva general de s'IRPF (19–47 %) s'aplica a ses rendes del treball i ingressos similars — es guanys de capital procedents de sa venda d'immobles tributen als tipus esmentats anteriorment, que són més favorables.

Com es calcula es guany subjecte a tributació?

Abans de saber si s'aplica una exempció, has de saber què és el que es grava. Sa fórmula bàsica és:

Guany = Valor de transmissió − Valor d'adquisició

Tots dos valors, però, no s'agafen simplement des contracte de compravenda — estan definits legalment i poden incrementar-se o reduir-se mitjançant determinades despeses.

Partides que incrementen es valor d'adquisició

Segons s'article 35 de sa llei de s'IRPF, pots afegir al preu de compra original ses posicions següents:

Partida d'increment Explicació
Costos d'adquisició Notari, registre de sa propietat, costos d'advocat en sa compra
Impostos pagats en s'adquisició ITP, impost de successions, impost de donacions
Costos d'inversió i millora p. ex. construcció d'una piscina, rehabilitació, ampliació
Costos de reparació i manteniment en tant que activables

Partides que redueixen es valor de transmissió

Des de s'import de sa venda pots deduir:

Partida reductora Explicació
Comissió de s'agent immobiliari si és assumida p'es venedor
Costos de notari i registre en sa venda Escritura, canvi de titularitat en es registre
Costos d'advocat per a sa gestió de sa venda
Plusvalía Municipal impost municipal sobre s'increment de valor, si és pagat p'es venedor

Atenció: Des de l'1 de gener de 2015 s'elimina completament s'antic coeficient de correcció monetària per a immobles. Es valor d'adquisició ja no s'ajusta a s'evolució des preus — això augmenta considerablement sa càrrega fiscal en immobles mantinguts durant molt de temps.

S'exempció per reinversió: com funciona

Sa regla d'exempció més important es troba en s'article 38 de sa llei 35/2006: qui reinverteix es guany de sa venda de sa seva residència habitual, totalment o parcialment, en una nova residència habitual, no ha de tributar p'es benefici corresponent.

Requisits en resum

Requisit Detall
Qualificació com a residència principal S'immoble venut ha d'haver servit com a residència habitual ordinària (vivienda habitual)
Durada mínima d'ús En general, com a mínim 3 anys seguits de residència principal
Objecte de reinversió Només una nova residència principal a Espanya (o UE/EEE)
Termini de reinversió Dins de 2 anys abans o després de sa venda
Obligació d'ocupació Es nou habitatge s'ha d'usar efectivament com a residència principal

Exempció parcial en cas de reinversió proporcional

S'exempció no és tot o res. Si només inverteixes una part des benefici en es nou habitatge principal, només s'allibera sa part proporcional del guany. Això és especialment rellevant si et mous cap a un immoble més econòmic.

Exemple de càlcul:

  • Benefici de sa venda (net després de costos): 500.000 EUR
  • Preu de compra des nou habitatge principal: 300.000 EUR
  • Taxa de reinversió: 300.000 / 500.000 = 60 %
  • Part del guany subjecta a impostos: 40 %

Nota: Sa reinversió no ha de fer-se necessàriament amb s'efectiu de sa venda. Fins i tot si primer contractes una hipoteca i uses es benefici més endavant per amortitzar-la, s'exempció pot aplicar-se — però per a això hauries de consultar obligatòriament un assessor fiscal, ja que es detalls són complexos.

Es termini de dos anys: què s'aplica exactament?

Es termini de dos anys corre en tots dos sentits: pots haver adquirit es nou habitatge principal fins a dos anys abans de sa venda de s'antic (adquisició prèvia), o tens dos anys després de sa venda per fer sa reinversió. Sa reinversió ha d'haver començat de manera reconeixible almenys abans de presentar sa declaració de l'IRPF de s'any de sa venda — i sa intenció de reinvertir s'ha de documentar activament.

Sa regla des 65+: exempció total sense reinversió

Per a ses persones de 65 anys o més s'aplica una regulació més àmplia, recollida a s'article 33, apartat 4, lletra b) de sa llei 35/2006: es guany de sa venda de sa residència principal està completament exempt de l'IRPF — sense que sigui necessària cap reinversió.

Requisits de s'exempció dels 65+

Requisit Detall
Edat mínima 65 anys en es moment de sa venda
Naturalesa de s'immoble Ha de ser residència principal (vivienda habitual)
Durada mínima d'ús Com a mínim 3 anys de manera ininterrompuda com a residència principal
Obligació de reinversió Cap — es guany està lliure de disposició

Aquest és un dels avantatges fiscals més significatius per als propietaris d'immobles majors d'edat a Espanya: un propietari que viu des de fa més de tres anys al seu pis de Mallorca pot vendre als 65 anys i percebre es guany total completament lliure d'impostos.

Cas especial: copropietat i històries d'adquisició mixtes

Un cas freqüent a la pràctica: un cònjuge posseeix s'immoble des de fa vint anys, s'altre ha adquirit sa seva part fa tan sols dos anys per divorci o herència. Segons s'article 33.4 b) de sa llei 35/2006, per a cada copropietari compten ses seves condicions individuals:

  • ¿Es propietari major (65+) ha utilitzat sa seva part des de fa tres anys com a residència principal? → Sa seva part des guany està exempta.
  • ¿S'altre propietari no compleix es requisits? → Sa seva part segueix subjecta a impostos.

Atenció: Precisament en casos de divorci, herència o donació d'una part, s'autoritat tributària AEAT examina molt acuradament si es termini de tres anys per a sa part en qüestió s'ha complert. Fes revisar obligatòriament aquesta situació prèviament per un abogado o assessor fiscal.

Què es considera "residència principal" (vivienda habitual)?

Ses regles d'exempció s'apliquen només a sa residència principal — i aquest concepte és més restrictiu del que molts pensen. De sa legislació i sa pràctica administrativa se'n deriven es criteris següents:

Característica Requisit
Residència efectiva Centre de vida permanent i habitual
Durada mínima d'ús En general 3 anys de manera continuada
Empadronament/Registre Empadronamiento (registre municipal de residents) com a indici, però no suficient per si sol
Només una residència principal Per a cada contribuent només pot existir una residència principal
Casos excepcionals Sa mudança per motius professionals, es matrimoni, sa separació o una discapacitat poden escurçar es termini de 3 anys

Ses segones residències, es pisos de vacances o es immobles llogats a llarg termini no compten com a residència principal — fins i tot si hi estàs empadronat. S'AEAT comprova en cas de dubte mitjançant es consum d'electricitat i d'aigua, ses dades bancàries i es certificats de l'empresari.

Pas a pas: procediment en sa venda amb dret a exempció

Procés de 7 passos per a s'exempció d'IRPF en sa venda de sa residència habitual: des de sa verificació dels requisits fins a sa conservació de proves davant s'AEAT
  1. Comprovar es requisits fiscals: ¿S'ha assolit sa durada mínima d'ús? ¿Edat superior a 65? ¿Intenció de reinversió realista?
  2. Calcular provisionalment es guany: Reunir es valor d'adquisició + totes ses despeses de millora i accessòries; determinar es preu de venda menys ses despeses de comercialització.
  3. Documentar sa planificació de reinversió: Si es preveu reinversió: deixar constància escrita de sa recerca i ses declaracions d'intencions, formalitzar es contractes de precompra (si és possible abans que venci es termini).
  4. Declarar s'exempció en sa declaració de s'IRPF: Fins i tot en cas d'exempció total, s'ha d'indicar s'operació en sa declaració de s'impost (Modelo 100) — amb es codi d'exempció corresponent.
  5. Guardar es justificants: Conservar totes ses factures de millores, escriptures notarials, contractes de compravenda i certificats d'empadronament com a mínim quatre anys (termini general de prescripció de s'AEAT).
  6. Donar d'alta es nou habitatge principal com a tal: Fer s'empadronamiento dins es dotze mesos següents a sa compra o ocupació en es nou municipi.
  7. Tenir preparats es justificants davant s'AEAT: En cas d'inspecció, s'ha de poder acreditar de manera completa s'ús com a residència principal i sa reinversió.

Tipus impositius sobre es guany patrimonial: què resta subjecte a tributació?

Quan s'exempció només s'aplica parcialment o no es compleixen tots es requisits, sa part del guany subjecta a tributació s'imposa als tipus de l'impost sobre es guany patrimonial. Per als residents fiscals s'aplica:

Import des guany Tipus impositiu
Fins a 6.000 EUR 19 %
6.000 – 50.000 EUR 21 %
50.000 – 200.000 EUR 23 %
Més de 200.000 EUR fins a un 30 %

En comparació: qui no és resident fiscal a Espanya (no resident) tributa per sa venda d'immobles d'acord amb es LIRNR — es tipus i ses normes exactes són diferents, i ses exempcions de s'IRPF no s'apliquen en general als no residents.

Es errors més freqüents — i com evitar-los

A sa pràctica, ses sol·licituds d'exempció fracassen una vegada i una altra pels mateixos motius. Aquí teniu ses trampes més importants:

Error Conseqüència Mesura correctora
No s'ha complit es termini de tres anys Tributació plena, cap dret a s'exempció Planificar amb cura es moment de sa venda
Superat es termini de reinversió Tributació addicional + interessos Anotar es termini fixament en es calendari; si escau, avançar sa compra de sa casa
S'exempció no declarada en s'IRPF AEAT fixa s'impost, cal recurs Indicar sempre amb es codi d'exempció a Modelo 100
Costos de millora no documentats Guany tributari més elevat Guardar totes ses factures des de sa compra
Parts de copropietat passades per alt Només és possible una exempció parcial Aclarir s'estructura de propietat prèviament amb un assessor
Empadronamiento que falta o massa tard AEAT dubta de sa residència habitual Fer es registre immediatament després d'entrar a viure
Reinversió en un immoble a l'estranger Bàsicament només reconegut a Espanya/UE/EEE Fer comprovar es país de destinació prèviament

Què ve després? Obligacions després de sa venda

Sa venda ja és tancada — però fiscalment sa feina just comença. No oblidis es punts següents després de sa cita amb es notari:

  • Plusvalía Municipal: S'impost municipal sobre s'increment de valor des sòl es merita independentment de l'IRPF i normalment s'ha de declarar dins es 30 dies després de sa venda a s'ajuntament corresponent. L'exempció de l'IRPF no protegeix de sa Plusvalía.
  • Retenció del 3 % per a no residents: Si estàs inscrit al registre de la propietat però no ets resident fiscal a Espanya, es comprador reté un 3 % des preu de compra i el paga a l'AEAT (Modelo 211). Com a resident, això no s'aplica.
  • Declaració de l'IRPF: Sa venda s'ha d'indicar a sa declaració de sa renda (Modelo 100) per a s'any natural de sa venda — es termini de presentació és normalment fins a finals de juny de s'any següent.
  • Nou habitatge principal: En cuant t'instal·lis al nou habitatge, fes s'Empadronamiento i assegura't que s'immoble s'utilitza efectivament com a residència habitual.
  • Cancel·lació d'hipoteca: Si sobre s'immoble venut hi havia encara una hipoteca, normalment es cancel·la davant es notari. Es costos de cancel·lació no poden reduir es valor de transmissió.

Llista de comprovació: exempció de l'IRPF en sa venda de s'habitatge principal

  • Acreditada sa utilització com a residència habitual de manera ininterrompuda durant tres anys (Empadronamiento, factures de llum/aigua)
  • Reunits tots es costos de millora i d'adquisició des de sa compra
  • Guany calculat provisionalment (valor d'adquisició vs. valor de transmissió)
  • Edat en es moment de sa venda superior a 65 anys? → Exempció completa sense reinversió
  • Intenció de reinversió documentada i planificable dins es finestral de dos anys?
  • Nova residència habitual identificada i procés de compra iniciat
  • Codi d'exempció per al Modelo 100 consensuat amb sa gestoría o s'assessor fiscal
  • Plusvalía Municipal declarada a temps a s'Ajuntament
  • Tots es justificants guardats durant un mínim de 4 anys
  • Empadronamiento a sa nova vivenda sol·licitat amb promptitud

Conclusió

S'exempció d'IRPF en sa venda de sa residència habitual és real i substancial — pot reduir a zero tota sa càrrega fiscal en un guany de molts centenars de milers d'euros. Però no s'aplica de manera automàtica: has de complir es requisits de forma activa, declarar s'exempció correctament i respectar es terminis de manera escrupolosa. Especialment, sa regla dels 65+ és per a molts propietaris de Mallorca una oportunitat única de transmetre un dels seus immobles més valuosos sense pagar impostos — sempre que es compleixi es termini de tres anys com a residència habitual. Qui vulgui aprofitar s'exempció per reinversió hauria de començar sa planificació aviat i no confiar en «es dos anys després de sa venda» sense tenir sa nova residència habitual concretament a la vista. Una gestoría qualificada o un assessor fiscal (Abogado Fiscalista) a Mallorca no és aquí un luxe, sinó una inversió obligatòria.

Fonts oficials

He d'indicar sa venda a sa declaració de s'IRPF, encara que estigui completament exempt?
Sí. Fins i tot amb una exempció completa, s'ha d'indicar sa venda a sa declaració de sa renda (Modelo 100) amb es codi d'exempció corresponent. Qui no declari sa venda arrisca investigacions i recàrrecs de s'AEAT.
S'exempció per reinversió també és vàlida per a sa compra d'un nou habitatge principal a l'estranger dins sa UE?
En principi, Espanya reconeix sa reinversió en un habitatge principal dins sa UE i s'EEE. Tot i això, convé verificar prèviament es requisits exactes amb un assessor fiscal, ja que sa justificació davant s'AEAT és més laboriosa.
Tenc 64 anys i venc d'aquí a sis mesos — val sa pena ajornar sa venda fins després des meu 65è aniversari?
Si tens 65 anys abans de sa data de notaria i has complit es termini de tres anys com a residència principal, s'aplica s'exempció completa sense obligació de reinversió. Ajornar sa data de venda uns quants mesos pot suposar, per tant, un estalvi fiscal considerable — en sa majoria des casos val sa pena.
Què passa si compr es nou habitatge però mai no hi visc realment?
S'exempció requereix que sa nova propietat sigui usada efectivament com a residència principal. Si compres un nou habitatge però el lloga o l'uses com a domicili vacacional, s'exempció queda sense efecte retroactivament — s'AEAT pot reclamar s'impost més es interessos i, si escau, sancions.
Puc utilitzar s'exempció si sa meva residència principal està registrada a nom d'una SL?
No. S'exempció de s'IRPF per a sa residència principal només s'aplica a persones físiques (personas físicas). Una propietat en mans d'una societat (SL) està subjecta a s'Impost de Societats (Impuesto de Sociedades), no a s'IRPF. Trobaràs més informació a sa guia sobre sa compra mitjançant SL.
Quins documents necessit per demostrar es termini de tres anys com a residència principal?
S'AEAT accepta com a proves habitualment: certificat d'empadronamiento des registre municipal, lectures de comptadors de llum, aigua i gas durant es tres anys, extractes bancaris amb domiciliacions des proveïdors a s'adreça en qüestió, així com documentació de contractes de feina o certificats mèdics amb sa corresponent adreça.
S'exempció dels 65+ també s'aplica a sa venda d'una part adquirida per herència?
Depèn de quan vas adquirir sa part i de si des d'aleshores has complit es termini de tres anys com a residència principal. Si vas rebre sa part heretada fa tan sols un any i hi has viscut, és probable que es termini no estigui complit. Sa revisió individual per part d'un Abogado és aquí imprescindible.
S'exempció de s'IRPF també protegeix de sa Plusvalía Municipal?
No. Sa Plusvalía Municipal (impost municipal sobre s'increment des valor des sòl) és un impost independent i se calcula al marge de s'IRPF. S'exempció de s'IRPF no hi té cap influència. Sa Plusvalía s'ha de declarar normalment a s'Ajuntament dins es 30 dies següents a sa venda.