Impost de no residents a Espanya: Sa guia completa sobre es Modelo 210

Tens una finca a Mallorca, un apartament a Palma o un apartament de vacances a sa Playa de Muro – i tot i així vius sa major part des temps a Alemanya, Àustria o Suïssa? Llavors ets contribuent amb obligació fiscal limitada a Espanya i deus a s'Hisenda cada any una declaració sobre es Modelo 210, es conegut com a impost de no residents d'Espanya (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Això s'aplica fins i tot si no has llogat sa teva propietat ni una sola vegada. En aquesta guia aprendràs com es calcula s'impost, quins terminis són realment vinculants, on es ciutadans de sa UE tenen un avantatge clar respecte als de tercers països, i quins errors acostumen a ser es més costosos per experiència.

No saps si ja deus impostos o si ses teves declaracions anteriors eren correctes?

• 📩 Fer una consulta personal — et recomanam assessors fiscals contrastats a Mallorca
• Impostos i finances a Mallorca – visió general

Què és s'impost de no residents – i a qui afecta exactament?

S'IRNR és un impost independent que afecta exclusivament ses persones que no tenen residència fiscal a Espanya, però que hi obtenen rendes o hi mantenen patrimoni – especialment immobles. No s'ha de confondre amb s'impost sobre sa renda espanyol per a residents (IRPF), que només has de pagar quan has traslladat es teu centre fiscal a Espanya.

Es considera que ets no resident fiscal si passes menys de 183 dies per any natural a Espanya i no tens es teu centre econòmic principal a Espanya. Ses absències temporals es compten dins es càlcul des 183 dies – qui per tant només és a ca seva de manera ocasional hauria de documentar es dies amb cura.

Atenció: S'Hisenda espanyola (Hacienda, a nivell estatal: AEAT) no envia notificacions d'impost. Es tracta d'una obligació d'autoliquidació: estàs obligat a presentar sa declaració tu mateix dins es termini i a pagar s'impost – independentment de si has rebut qualsevol requeriment.

S'impost de no residents comprèn, en s'àmbit immobiliari, tres escenaris diferents:

Resident vs. no resident: sa decisió clau

Abans d'ocupar-te des Modelo 210, sa teva situació fiscal ha d'estar clarament determinada. Qui declara incorrectament com a no resident quan ja fa temps que és resident, arrisca una liquidació retroactiva amb recàrrecs. Igualment perillós: ser registrat com a resident quan en realitat no tens es centre de vida a Espanya.

Qui té una Residencia i està empadronat (empadronado) sol ser considerat resident – però ha de poder acreditar sa seva estada efectiva. Més informació a sa guia sobre sa Residencia in Spanien.

Es tres casos en detall: ús propi, lloguer, venda

Cas 1: Ús propi i buit – sa «renda fictícia»

S'aspecte que més sorprèn a molts propietaris d'immobles de vacances respecte a s'IRNR: fins i tot si no llogues es teu immoble de Mallorca ni una sola vegada i l'uses exclusivament tu mateix, Espanya t'atribueix una renda fictícia – s'anomenada Renta Imputada.

Es càlcul funciona així:

1. Es punt de partida és es valor cadastral (Valor Catastral) de s'immoble, que trobaràs a sa teva factura de l'IBI.
2. D'aquest valor s'aplica normalment 1,1 % si es valor cadastral ha estat revisat o actualitzat després de 1994; 2 %, si sa darrera actualització cadastral és anterior a 1994.
3. A aquest import se li aplica llavors es tipus impositiu (19 % per a residents de la UE/EEE, 24 % per a no residents de la UE).

Exemple de càlcul (simplificat):

Nota: Si s'immoble s'usa per a ús propi només una part de s'any i es resta es lloga, sa renda fictícia es calcula de manera proporcional – per als períodes de buit i d'ús propi, la Renta Imputada, per es períodes de lloguer, es ingressos reals.

Cas 2: Ingressos per lloguer

Qui lloga —ja sigui a llarg termini o com a lloguer vacacional— ha de tributar pels ingressos reals. Aquí hi ha una diferència essencial entre es ciutadans de sa UE i es de països tercers:

• Ciutadans de sa UE/EEE poden deduir es despeses directament relacionades amb es ingressos per lloguer (interessos, amortitzacions, reparacions, costos de gestió, IBI) i tributen només pel ingrés net.
• Ciutadans de fora de sa UE/EEE han de tributar pels ingressos bruts sense possibilitat de deducció.

Cas 3: Guany de capital en sa venda

En sa venda d'un immoble espanyol, s'aplica es IRNR sobre es guany de capital (preu de venda menys es cost d'adquisició incloent-hi es despeses de compra). En aquest cas, es comprador està legalment obligat a retenir directament es 3 % del preu de compra i ingressar-lo a sa AEAT —com a pagament a compte de s'impost des venedor. Si sa càrrega fiscal real és inferior a aquest 3 %, es venedor pot reclamar sa diferència; si és superior, ha de pagar sa diferència. Sa declaració es presenta també mitjançant es Modelo 210, dins es termini de quatre mesos després de sa venda.

Tipus impositius 2026 d'un cop d'ull

Nota sobre Suïssa: Suïssa no és membre de sa UE ni de s'EEE. Si es ciutadans suïssos amb residència a Suïssa poden acollir-se al tipus del 19 % o al del 24 % depèn de sa classificació fiscal en cada cas concret —en cas de dubte, s'hauria de consultar un assessor fiscal amb experiència transfronterera.

Es Modelo 210: què necessites per a sa presentació

Es Modelo 210 és s'únic formulari per a s'IRNR —cobreix ses tres categories d'ingressos (ús propi, lloguer, venda), cadascuna amb codis i annexos diferents. El pots presentar en línia a través des portal de sa AEAT; per a sa presentació electrònica, generalment cal un certificat digital espanyol (certificat electrònic) o un assessor fiscal autoritzat.

Dades i documents obligatoris:

Si encara no tens es número NIE, trobaràs tota sa informació important a sa guia sobre es NIE-Nummer auf Mallorca.

Terminis 2026: Aquestes dates has de conèixer

Es sistema tributari espanyol no preveu terminis de gràcia ni pròrrogues automàtiques. Qui presenta sa declaració tard, paga — fins i tot amb només uns pocs dies de retard.

Atenció: En es cas de rendes de lloguer, molts assessors fiscals prefereixen sa presentació trimestral, ja que permet tenir una visió més clara i detectar possibles errors abans. Quina opció és més convenient per a tu depèn de sa freqüència i de sa quantia de ses teves rendes de lloguer.

Doble imposició: què regula es CDI Alemanya–Espanya

Alemanya i Espanya han subscrit un Conveni per evitar sa Doble Imposició (CDI). Això significa que no pagaràs es mateixos ingressos dues vegades en sa seva totalitat. En general, per a ses rendes immobiliàries s'aplica es principi de situació – es dret d'imposició correspon al país on es troba s'immoble, és a dir, Espanya. Alemanya pot, però, tenir en compte ses rendes en es marc de s'anomenada clàusula de progressivitat per augmentar es tipus impositiu alemany sobre sa resta dels teus ingressos.

Què significa això concretament per a tu:

• S'IRNR pagat a Espanya se sol deduir a Alemanya o ses rendes espanyoles queden exemptes.
• Tot i això, has d'indicar ses rendes espanyoles en sa teva declaració de sa renda alemanya.
• Es tractament exacte depèn de sa teva situació individual — un assessor fiscal amb experiència transfronterera és aquí imprescindible.

S'impost sobre es patrimoni (Impuesto sobre el Patrimonio): no t'oblidis

A més de s'IRNR, per a no residents amb patrimoni immobiliari a Espanya també pot correspondre s'impost sobre es patrimoni (Impuesto sobre el Patrimonio, IP). Aquest es declara de forma separada mitjançant es Modelo 714.

Important: es Tribunal Suprem d'Espanya ha decidit amb sa sentència 1402/2025 de novembre de 2025 que es no residents poden aplicar es mateix límit conjunt màxim d'IRNR i impost sobre es patrimoni que es residents (IRPF/IRNR + IP no pot superar es 60 % de sa base imposable, reducció de s'IP de fins a un 80 % possible). Sa sentència aporta seguretat jurídica i pot suposar en casos concrets un estalvi fiscal considerable — especialment en immobles d'alt valor a Mallorca.

Es termini per a sa declaració de s'impost sobre es patrimoni 2025 va del 3 d'abril al 30 de juny de 2026.

Responsabilitat i representant fiscal: qui respon per tu

Es no residents de tercers països (és a dir, fora de sa UE/EEE) estan obligats legalment a designar un representant fiscal (representante fiscal) resident a Espanya, que actuï com a interlocutor davant s'administració tributària espanyola. Es ciutadans de sa UE no estan formalment obligats a designar un representant fiscal, però és una pràctica habitual i recomanada: un assessor fiscal (asesor fiscal) resident a sa zona coneix es terminis, es casos especials i es canvis actuals — i et protegeix de sa línia de foc en matèria de responsabilitat.

Nota: Si un llogater resident a Espanya paga un lloguer a un no resident, en determinats casos està obligat a retenir una part del pagament del lloguer com a retenció a compte i ingressar-la. Això és també un motiu pel qual sa comunicació entre llogater, arrendador i assessor fiscal hauria d'estar ben coordinada.

Es errors més freqüents en s'impost de no residents

A sa pràctica, es repeteixen sempre es mateixos errors. Aquí es més perillosos:

Què ve després? Es temes de seguiment més importants

Qui té ben controlat s'impost de no-residents, hauria de clarificar a continuació aquests punts:

• Considerar sa residència: Qui passa més de 183 dies a Espanya, esdevé automàticament resident fiscal — independentment de sa seva intenció. Què significa això, ho pots llegir a sa guia Impostos com a resident (IRPF).
• Registre davant ses autoritats: En el moment que traslladis es teu centre de vida a Mallorca, Empadronamiento i Behörden & Anmeldung són es passos següents.
• Assegurança mèdica: Com a no-resident sense seguretat social espanyola necessites una cobertura privada — més informació a sa guia Krankenversicherung in Spanien.
• Lloguer vacacional: Qui vulgui obtenir ingressos del lloguer, ha de clarificar, a més de l'IRNR, es requisits legals en matèria de llicències — a ses Balears s'apliquen regulacions més estrictes des de fa alguns anys.

Llista de comprovació: presentar correctament es Modelo 210

Repassa aquesta llista abans de presentar sa teva declaració o d'encarregar-la al teu assessor fiscal:

• Número NIE disponible i vàlid
• Obtingut es rebut actual de l'IBI amb es valor cadastral i sa referència cadastral
• Estat fiscal clarificat: no-resident confirmat (estada < 183 dies)
• Tipus d'ingrés determinat (ús propi / lloguer / venda / combinació)
• Percentatge correcte per a sa renda fictícia determinat (1,1 % o 2 %)
• Tipus impositiu aplicat correctament (19 % UE/EEE o 24 % no-UE)
• En cas de lloguer: rebuts de lloguer i despeses deduïbles documentats (UE/EEE)
• Termini marcat i apuntat en es calendari
• Assessor fiscal alemany informat sobre es ingressos espanyols (Progressionsvorbehalt)
• Compte bancari per a sa domiciliació fiscal registrat o transferència preparada
• En cas de venda d'immoble: es 3% de retenció des comprador documentat

Conclusió

Sa Nichtresidentensteuer Spanien no és una gran quantitat — però sí una amb conseqüències reals si s'ignora. Sa combinació entre obligació d'autoliquidació, càlcul propi de sa quota i terminis estrictes la converteix en una de ses fonts més freqüents de multes innecessàries per als propietaris alemanys a Mallorca. Sa bona notícia: qui una vegada ha establert un sistema que funciona — assessor fiscal a sa zona, NIE en es calaix, rebut de s'IBI arxivat cada any —, tramita es Modelo 210 en pocs minuts o ho delega completament.

Per a situacions més complexes (lloguer vacacional, venda, patrimoni elevat, transició a sa Residencia) sempre val sa pena una assessoria individualitzada. Envia'ns una consulta — et posam en contacte amb es experts adequats a Mallorca.

Fonts oficials

• AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) — Informació sobre s'IRNR i presentació en línia des Modelo 210: https://www.agenciatributaria.es
• Llei de s'impost sobre sa renda de no residents (LIRNR) — publicada en es BOE: https://www.boe.es
• Sede Electrónica del Catastro — Consulta des valor cadastral: https://www.sedecatastro.gob.es
• Conveni de doble imposició Alemanya–Espanya — Publicació en es BOE i Ministeri Federal de Finances alemany: https://www.bundesfinanzministerium.de
• Sentència Tribunal Supremo 1402/2025 (Igualtat de tracte de no residents en es límit màxim de s'impost sobre es patrimoni): publicada en es portal des CGPJ https://www.poderjudicial.es