Impost de no residents (IRNR): càlcul i terminis del Modelo 210

Tens una finca a Mallorca, un apartament a Palma o un pis de vacances a Playa de Muro, però vius sa major part des temps a Alemanya, Àustria o Suïssa? Aleshores, a Espanya tens una obligació tributària limitada i has de presentar cada any davant es fisc sa declaració mitjançant es formulari Modelo 210, s'anomenat impost espanyol per a no residents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Això és així encara que no hagis llogat mai s'immoble. En aquesta guia t'explicam com es calcula s'impost, quins terminis són realment vinculants, quin avantatge clar tenen es ciutadans de sa UE respecte des de països tercers i quines errades solen sortir més cares.

• Imposts i finances a Mallorca – visió general

Què és s'impost per a no residents i a qui afecta exactament?

S'IRNR és un impost independent que només afecta ses persones que a Espanya no són residents fiscals, però hi obtenen ingressos o hi tenen béns, especialment immobles. No s'ha de confondre amb s'impost espanyol sobre sa renda des residents (IRPF), que només has de pagar quan has traslladat es teu centre d'interessos fiscals a Espanya.

Es considera que no ets resident fiscal si passes menys de 183 dies per any natural a Espanya i no hi tens es centre des teus interessos econòmics. Ses absències temporals compten en es còmput des 183 dies; per tant, si només ets a casa de tant en tant, convé que documentis bé es dies.

Atenció: S'Administració tributària espanyola (Hacienda, a escala estatal: AEAT) no envia liquidacions tributàries. És una obligació que has de complir per iniciativa pròpia: Has de presentar sa declaració dins es termini i pagar s'impost, independentment de si has rebut cap requeriment.

Pel que fa als immobles, s'impost per a no residents inclou tres supòsits diferents:

Resident o no resident: sa distinció decisiva

Abans d'ocupar-te des Modelo 210, has de tenir clara sa teva residència fiscal. Si et declares no resident per error quan ja ets resident, t'arrisques a una liquidació retroactiva amb recàrrecs. Igualment perillós és constar com a resident quan, en realitat, no tens es centre de sa teva vida a Espanya.

Qui disposa d'una Residencia i està inscrit (empadronat) es considera, per regla general, resident, però ha de poder acreditar sa seva estada efectiva. Més informació a sa guia sobre sa Residencia a Espanya.

Es tres casos en detall: ús propi, lloguer i venda

Cas 1: ús propi i habitatge buit — sa «renda fictícia»

S'aspecte més sorprenent de s'IRNR per a molts propietaris d'habitatges de vacances: encara que no lloguis mai sa teva propietat a Mallorca i només la facis servir tu, Espanya t'atribueix una renda fictícia, sa denominada Renta Imputada.

Es càlcul funciona així:

1. Es punt de partida és es valor cadastral (Valor Catastral) de s'immoble, que trobaràs a sa factura de s'IBI.
2. Normalment, se n'aplica un 1,1 % si es valor cadastral s'ha revisat o actualitzat després de 1994; un 2 % si sa darrera actualització cadastral és anterior a 1994.
3. A aquesta quantitat s'hi aplica es tipus impositiu (19 % per a sa UE/EEE, 24 % per a fora de sa UE).

Exemple de càlcul (simplificat):

Nota: Si s'immoble només s'utilitza per a ús propi durant una part de s'any i es lloga sa resta, sa renda fictícia es calcula proporcionalment: pes períodes en què està buit o és d'ús propi, sa Renta Imputada, i pes períodes de lloguer, es ingressos reals.

Cas 2: Ingressos per lloguer

Qui lloga un immoble, tant a llarg termini com per a lloguer vacacional, ha de tributar pels ingressos realment percebuts. Aquí hi ha una diferència important entre ciutadans de sa UE/EEE i ciutadans de fora de sa UE:

• Ciutadans de sa UE/EEE poden deduir ses despeses directament relacionades amb es ingressos des lloguer (interessos, amortitzacions, reparacions, despeses de gestió, IBI) i només tributen per sa renda neta.
• Ciutadans de fora de sa UE han de tributar pels ingressos bruts sense poder deduir cap despesa.

Cas 3: Guany patrimonial en sa venda

En vendre un immoble a Espanya, s'aplica s'IRNR sobre es guany patrimonial (preu de venda menys cost d'adquisició, incloses ses despeses associades a sa compra). En aquest cas, es comprador està obligat per llei a retenir directament un 3 % des preu de compra i ingressar-lo a s'AEAT com a pagament a compte de s'impost des venedor. Si sa quota tributària efectiva és inferior a aquest 3 %, es venedor pot reclamar sa diferència; si és superior, ha de pagar sa quantitat pendent. Sa declaració també es presenta mitjançant es Modelo 210, dins es tres mesos següents a s'acabament des termini d'un mes des comprador, és a dir, aproximadament quatre mesos després de sa venda.

Tipus impositius de 2026 d'un cop d'ull

Nota sobre Suïssa: Suïssa no és membre de sa UE ni de s'EEE. Que es ciutadans suïssos residents a Suïssa puguin aplicar es tipus des 19 % o es des 24 % depèn de sa classificació fiscal de cada cas. En cas de dubte, convé consultar un assessor fiscal amb experiència en fiscalitat transfronterera.

Es Modelo 210: què necessites per presentar-lo

Es Modelo 210 és s'únic formulari per a s'IRNR: cobreix tots tres tipus d'ingressos (ús propi, lloguer i venda), cadascun amb codis i annexos diferents. Se pot presentar en línia a través des portal de s'AEAT; per a sa presentació electrònica, normalment se necessita un certificat digital espanyol (certificat electrònic) o un assessor fiscal autoritzat.

Dades i documents obligatoris:

Si encara no tens es número NIE, trobaràs tota sa informació important a sa guia sobre es número NIE a Mallorca.

Terminis 2026: dates que has de conèixer

Es sistema fiscal espanyol no preveu terminis de gràcia ni pròrrogues automàtiques. Qui presenta sa declaració fora de termini, paga, encara que només s'endarrereixi uns quants dies.

Atenció: Des de s'Orden HAC/623/2026, per as ingressos de lloguer a partir de 2026 hi ha un únic termini: entre es dies 1 i 20 d'abril de s'any següent, tant si declares cada ingrés per separat com si declares tot s'any de manera conjunta.

Doble imposició: què regula es conveni de doble imposició (DBA) entre Alemanya i Espanya

Alemanya i Espanya han subscrit un conveni de doble imposició (DBA). Això vol dir que no pagues dues vegades sa totalitat de s'impost sobre es mateixos ingressos. Per regla general, per as ingressos immobiliaris s'aplica es principi de situació de s'immoble: es dret a gravar-los correspon as país on es troba s'immoble, és a dir, Espanya. Això no obstant, Alemanya pot tenir en compte es ingressos mitjançant sa denominada reserva de progressivitat per augmentar es tipus impositiu alemany aplicable as teus altres ingressos.

Què significa això concretament per a tu:

• En principi, s'IRNR pagat a Espanya es dedueix de s'impost alemany o bé es ingressos obtinguts a Espanya en queden exempts.
• Tot i així, has d'incloure es ingressos obtinguts a Espanya a sa teva declaració d'impostos alemanya.
• Es tractament exacte depèn de sa teva situació particular: aquí és imprescindible comptar amb un assessor fiscal amb experiència en fiscalitat transfronterera.

Impost sobre es patrimoni (Impuesto sobre el Patrimonio): no te n'oblidis

A més de s'IRNR, es no residents que tenen patrimoni immobiliari a Espanya també poden haver de pagar s'impost sobre es patrimoni (Impuesto sobre el Patrimonio, IP). Es declara per separat mitjançant es Modelo 714.

Important: es Tribunal Supremo ha resolt, mitjançant ses sentències 1372/2025 de 29 d'octubre de 2025 (exp. 4701/2023, ECLI:ES:TS:2025:4849) i 1402/2025 de 3 de novembre de 2025 (exp. 7626/2023, ECLI:ES:TS:2025:4846), que és discriminatori i injustificat reconèixer només as residents es límit màxim conjunt de s'Art. 31.Uno de sa llei de s'impost sobre es patrimoni. Es text de sa llei no ha canviat, però aquesta restricció ja no s'aplica: es Ministeri d'Hisenda l'ha eliminada des formulari Modelo 714 mitjançant s'Orden HAC/277/2026 (a partir de s'exercici fiscal 2025), i s'Orden HAC/652/2026 ha fet el mateix per a s'impost de solidaritat sobre ses grans fortunes.

Aquesta norma limita sa suma de s'impost sobre sa renda i s'impost sobre es patrimoni as 60 % de sa suma de ses bases imposables de s'impost sobre sa renda, amb una reducció màxima de s'impost sobre es patrimoni des 80 %. Ni ses sentències ni ses ordres que regulen es formularis expliquen com s'ha de calcular aquesta base de referència per a un no resident subjecte a s'IRNR, i no a s'IRPF, a Espanya: s'ha de calcular cas per cas amb s'ajuda d'un assessor fiscal. Per as exercicis anteriors, es límit màxim es pot reclamar mitjançant una sol·licitud de rectificació de s'autoliquidació (Art. 120.3 de sa Ley General Tributaria); es termini de prescripció és de quatre anys.

Es termini per presentar sa declaració de s'impost sobre es patrimoni de 2025 va des 3 d'abril fins as 30 de juny de 2026.

Responsabilitat i representant fiscal: qui respon per tu

Es no residents de països tercers (és a dir, de fora de sa UE/EEE) estan obligats per llei a designar un representant fiscal (representant fiscal) resident a Espanya que faci d'interlocutor davant s'Agència Tributària espanyola. Es ciutadans de sa UE no estan obligats formalment a designar un representant fiscal, però és una pràctica habitual i recomanable: un assessor fiscal resident a sa zona (assessor fiscal) coneix es terminis, es casos especials i es canvis recents, i t'ajuda a evitar problemes de responsabilitat.

Avís: Si un llogater resident a Espanya paga es lloguer a un no resident, en determinats casos està obligat a retenir una part des pagament com a retenció fiscal i a ingressar-la a Hisenda. Per això també és important que sa comunicació entre es llogater, es propietari i s'assessor fiscal estigui ben coordinada.

Errors més habituals amb s'impost de no residents

A sa pràctica, es mateixos errors es repeteixen una vegada i una altra. Aquests són es més perillosos:

I després, què? Es temes més importants que venen a continuació

Si ja tens controlat s'impost de no residents, es següent és aclarir aquests punts:

• Valorar sa Residencia: Qui passa més de 183 dies a Espanya es converteix automàticament en resident fiscal, independentment de sa seva intenció. Pots llegir què implica a sa guia Imposts com a resident (IRPF).
• Inscripció administrativa: Si trasllades es teu centre de vida a Mallorca, es pròxims passos són Empadronamiento i Tràmits administratius i inscripció.
• Assegurança de salut: Com a no resident sense cobertura de sa Seguretat Social espanyola, necessites una assegurança privada. En trobaràs més informació a sa guia Assegurança de salut a Espanya.
• Lloguer vacacional: Qui vulgui obtenir ingressos des lloguer ha d'aclarir, a més de s'IRNR, es requisits de llicència. A ses Balearen hi ha normes més estrictes des de fa uns anys.

Llista de comprovació: presentar correctament es Modelo 210

Repassa aquesta llista abans de presentar sa declaració o d'encarregar-la a sa teva assessoria fiscal:

• Número de NIE disponible i vigent
• Rebut actual de s'IBI amb es valor cadastral i sa referència cadastral
• Situació fiscal aclarida: confirmat que no ets resident (estada < 183 dies)
• Tipus d'ingressos determinat (ús propi / lloguer / venda / combinació)
• Percentatge correcte de sa renda imputada determinat (1,1 % o 2 %)
• Tipus impositiu aplicat correctament (19 % EU/EWR o 24 % fora de sa EU)
• En cas de lloguer: justificants des lloguer i despeses deduïbles documentats (EU/EWR)
• Termini assenyalat i anotat en es calendari
• Assessoria fiscal alemanya informada des ingressos obtinguts a Espanya (progressivitat fiscal)
• Compte bancari indicat per a sa domiciliació de s'impost o transferència preparada
• En cas de venda d'un immoble: retenció des 3 % per part des comprador documentada

Conclusió

S'impost de no residents a Espanya no és una quantitat elevada, però ignorar-lo té conseqüències reals. Sa combinació de s'obligació de pagar-lo per iniciativa pròpia, d'haver de calcular un mateix s'impost i des terminis estrictes fa que sigui una de ses causes més habituals de multes innecessàries entre es propietaris alemanys d'immobles a Mallorca. Sa bona notícia és que, un pic establert un sistema que funciona —un assessor fiscal a Mallorca, es NIE dins un calaix i es rebut de s'IBI arxivat cada any—, es Modelo 210 es pot enllestir en pocs minuts o delegar completament.

Per a situacions més complexes (lloguer vacacional, venda, patrimoni elevat, pas a sa Residencia), sempre convé cercar assessorament personalitzat.

Fonts oficials

• AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) – informació sobre s'IRNR i presentació telemàtica des Modelo 210: https://www.agenciatributaria.es
• Llei de s'impost sobre sa renda de no residents (LIRNR) – publicada en es BOE: https://www.boe.es
• Sede Electrónica del Catastro – consulta des valor cadastral: https://www.sedecatastro.gob.es
• Conveni per evitar sa doble imposició entre Alemanya i Espanya – publicació en es BOE i Ministeri Federal de Finances alemany: https://www.bundesfinanzministerium.de
• Sentències des Tribunal Supremo 1372/2025 i 1402/2025 (límit màxim conjunt també per a no residents) — sa doctrina es reprodueix literalment en es preàmbul de s'Orden HAC/652/2026: https://www.boe.es/eli/es/o/2026/06/26/hac652