Pacto Sucesorio Balear: Immobilien zu Lebzeiten steuerfrei an die Kinder übertragen
Wer eine Mallorca-Immobilie besitzt und sie eines Tages an die Kinder weitergeben möchte, denkt zuerst an Erbschaft oder Schenkung – und übersieht dabei oft das wirkungsvollste Instrument des balearischen Rechts: den Pacto Sucesorio Balear. Dieser Erbvertrag erlaubt es, Vermögen bereits zu Lebzeiten verbindlich und in aller Regel steuerfrei auf die nächste Generation zu übertragen, ohne die steuerlichen Nachteile einer gewöhnlichen Schenkung in Kauf nehmen zu müssen. Die Rechtsgrundlage ist die Ley 8/2022 vom 11. November 2022, die seit dem 17. Januar 2023 in Kraft ist und das balearische Erbvertragsrecht grundlegend modernisiert hat. In diesem Ratgeber erfährst du, wie der Pacto Sucesorio genau funktioniert, welche zwei Hauptvarianten es auf Mallorca gibt, wer ihn nutzen kann – auch als Nicht-Resident oder Ausländer –, welche Steuern anfallen und wo die häufigsten Fallstricke lauern.
Möchtest du eine Mallorca-Immobilie steuerneutral an deine Kinder übertragen?
Was ist der Pacto Sucesorio Balear – und warum ist er keine gewöhnliche Schenkung?
Der Pacto Sucesorio ist ein Vertrag, mit dem eine Person ihre Erbfolge zu Lebzeiten verbindlich regelt: Sie setzt einen oder mehrere Begünstigte ein – als Erben oder als Empfänger einzelner Vermögensgegenstände – und diese nehmen die Verfügung ausdrücklich an. Das Entscheidende: Dieser Vertrag kann nicht einseitig durch ein späteres Testament aufgehoben oder abgeändert werden. Nur wenn beide Seiten einvernehmlich zustimmen, ist eine Änderung möglich.
Steuerlich ist das der Kern des Vorteils: Eine klassische Schenkung (donación) wird nach spanischem Recht als Schenkung besteuert, mit einer separaten Steuerpflicht, und sie löst beim Schenker unter Umständen eine Einkommensteuer auf den realisierten Wertzuwachs aus. Der Pacto Sucesorio hingegen wird als Erbschaft auf den Todesfall behandelt – er fällt unter die Erbschaftsteuer (ISD), nicht unter die Schenkungsteuer, und der steuerliche Wertzuwachs der Immobilie gilt als nicht realisiert.
Hinweis: Der wesentliche Unterschied zur klassischen Schenkung liegt darin, dass beim Pacto Sucesorio keine Einkommensteuer auf Wertsteigerungen beim Übertragenden anfällt – während bei der normalen Schenkung der Wertzuwachs seit dem Kauf als Gewinn versteuert werden kann.
Die Regelung ist kein neues Konstrukt, wurde aber durch die Ley 8/2022 erheblich modernisiert. Vor dieser Reform war der Pacto Sucesorio an die sogenannte vecindad civil mallorquina geknüpft – das balearische Zivilrecht konnte also nur von Personen mit dieser Eigenschaft genutzt werden. Dieses Erfordernis ist seit dem 17. Januar 2023 gefallen.
Die zwei Hauptvarianten auf Mallorca und Menorca
Die Ley 8/2022 unterscheidet die Regelungen nach Inseln. Für Mallorca und Menorca sind vor allem zwei Formen relevant:
Variante
Inhalt
Wirkung
Typische Nutzung
Definición (Definición o renuncia)
Kind verzichtet auf zukünftige Erbrechte gegen eine Abfindung – meist eine konkrete Immobilie oder Geldsumme
Abfindung wird sofort übertragen; Kind verliert Pflichtteilsanspruch
Ausgleich unter Geschwistern zu Lebzeiten
Donación Universal
Übertragende Person übergibt ihr gesamtes gegenwärtiges Vermögen an eine andere Person (z. B. Kind)
Vollständige Vermögensübertragung mit Wirkung ab Unterzeichnung möglich
Generationenwechsel des gesamten Familienvermögens
Achtung: Für Ibiza und Formentera gelten eigene Regeln – dort ist das sogenannte Finiquito de legítima die entsprechende Figur. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf Mallorca und Menorca.
Beide Varianten sind nur in notarieller Form gültig (Escritura Pública). Die Ley 8/2022 schreibt zusätzlich vor, dass im Notarvertrag Datum und Uhrzeit des Abschlusses vermerkt sein müssen. Außerdem wird der Abschluss an das Registro General de Actos de Última Voluntad (Zentrales Testamentsregister) gemeldet.
Wer kann den Pacto Sucesorio nutzen?
Vor 2023 war die Nutzung auf Personen mit vecindad civil balear beschränkt. Die Ley 8/2022 hat den Kreis erheblich erweitert. Entscheidend ist heute vor allem die EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012: Danach richtet sich das anwendbare Erbrecht nach dem gewöhnlichen Aufenthaltsort (Wohnsitz) zum Zeitpunkt des Todes – oder nach dem vom Erblasser gewählten Heimatrecht.
Personengruppe
Voraussetzung
Pacto Sucesorio möglich?
Spanier mit Wohnsitz auf den Balearen
Vecindad civil balear
Ja, unproblematisch
EU-Ausländer (z. B. Deutsche) mit Wohnsitz Mallorca
Gewöhnlicher Aufenthalt auf Balearen → balearisches Recht anwendbar
Ja
EU-Ausländer mit Wohnsitz Deutschland, Immobilie auf Mallorca
Deutsches Recht gilt als Erbstatut, kein balearisches Erbrecht wählbar
In der Regel nicht direkt möglich – Beratung notwendig
Nicht-EU-Ausländer mit Wohnsitz Mallorca
Prüfung nach EU-ErbVO und ggf. nationalem Recht
Im Einzelfall möglich – Notarprüfung erforderlich
Hinweis: Die Frage des anwendbaren Erbstatuts ist komplex. Die EU-ErbVO ermöglicht es, durch ausdrückliche Rechtswahl das Heimatrecht zu wählen – das kann in Einzelfällen den Zugang zum balearischen Pacto Sucesorio öffnen oder versperren. Konsultiere vor einem Abschluss unbedingt einen auf internationales Erbrecht spezialisierten Anwalt.
Beim Pacto Sucesorio auf den Balearen können nach dem balearischen Recht grundsätzlich direkte Abkömmlinge begünstigt werden – also Eltern zu Kindern. Ehegatten, Enkel oder sonstige Verwandte kommen nicht direkt als Begünstigte in dieser spezifischen Konstruktion in Betracht; für diese Personengruppen sind Erbschaft oder Schenkung die geeigneteren Instrumente.
Steuerliche Behandlung: Was fällt wann an?
Erbschaftsteuer (ISD) auf den Balearen
Seit dem 18. Juli 2023 gilt auf den Balearen eine 100%ige Bonifikation der Erbschaftsteuer für die Gruppen I und II – und zwar ohne Wertlimit. Diese Bonifikation wurde in den Folgejahren bestätigt und gilt unverändert auch 2026.
Gruppe
Begünstigte
Bonifikation 2026
Steuer bei 800.000 € Immobilienwert
Gruppe I
Kinder und Adoptierte unter 21 Jahren
100 %
0 €
Gruppe II
Kinder über 21, Ehepartner, Eltern, Adoptiveltern
100 %
0 €
Gruppe III – Sonderfall
Geschwister ohne Abkömmlinge des Verstorbenen
50 % (seit Haushaltsplan 2025)
ca. 10.000–15.000 € (Schätzung)
Gruppe III – Regelfall
Geschwister mit Abkömmlingen des Verstorbenen
25 %
ca. 20.000–25.000 € (Schätzung)
Gruppe IV
Cousins, Nicht-Verwandte
0 % Bonifikation
Progressivtarif 7,65–34 %
Der Pacto Sucesorio wird steuerrechtlich wie eine Erbschaft behandelt, profitiert also von denselben Bonifikationen. Das bedeutet: Bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern fällt in der Regel 0 € Erbschaftsteuer an – unabhängig vom Immobilienwert.
Achtung Bemessungsgrundlage: Die Steuer wird auf Basis des Valor de Referencia (Kataster-Referenzwert) oder des tatsächlichen Verkehrswerts berechnet, je nachdem welcher Wert höher ist. Den aktuellen Valor de Referencia deiner Immobilie kannst du über die Catastro-Website abfragen.
Kein Einkommensteuer-Zuwachs beim Übertragenden
Ein entscheidender Vorteil gegenüber der klassischen Schenkung: Der Übertragende muss beim Pacto Sucesorio keine Einkommensteuer auf den realisierten Wertzuwachs zahlen. Bei einer normalen Schenkung gilt die Wertsteigerung seit dem Kauf steuerrechtlich als realisierter Gewinn des Schenkers – das kann je nach Haltedauer und Wertzuwachs erhebliche IRPF-Kosten bedeuten.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Die kommunale Wertzuwachssteuer auf Grundstücke (plusvalía municipal) kann je nach Gemeinde anfallen. Wie bei der steuerlichen Behandlung ist auch hier die konkrete Ausgestaltung des Pacto Sucesorio entscheidend. Lass die Situation für deine Gemeinde vorab klären.
Die deutsche Perspektive: Was passiert in Deutschland?
Für deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland, die eine Mallorca-Immobilie per Pacto Sucesorio übertragen möchten, gibt es eine wichtige Besonderheit: Zwischen Spanien und Deutschland besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuern.
Das bedeutet theoretisch eine doppelte Steuerpflicht. In der Praxis gibt es jedoch zwei Abmilderungen:
Anrechnungsprinzip: Die in Spanien gezahlte Steuer kann auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden. Da auf den Balearen für Gruppe I und II derzeit 0 € anfallen, gibt es bei deutschen Eltern-Kind-Übertragungen in der Regel nichts anzurechnen.
Deutsche Freibeträge: In Deutschland gilt ein sich alle 10 Jahre erneuernder Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil pro Kind für Erbschaft- und Schenkungsteuer. Liegt der Wert der Mallorca-Immobilie pro übertragendem Elternteil unter diesem Betrag, fällt auch in Deutschland keine Steuer an.
Szenario
Immobilienwert
Anteil je Elternteil
Dt. Freibetrag 400.000 €
Dt. Steuer
Elternpaar überträgt gemeinsam
700.000 €
350.000 €
Gedeckt
0 €
Elternpaar überträgt gemeinsam
1.000.000 €
500.000 €
100.000 € überschritten
Steuerpflichtig auf Überschreitung
Ein Elternteil überträgt allein
350.000 €
350.000 €
Gedeckt
0 €
Hinweis: Diese Übersicht ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Ob und wie der Pacto Sucesorio in Deutschland als Schenkung oder Erbschaft eingestuft wird, hängt von der Ausgestaltung im Einzelfall ab. Hinzu kommt die Frage der steuerlichen Ansässigkeit aller Beteiligten. Lass dies von einem deutsch-spanischen Steuerberater prüfen.
Schritt-für-Schritt: So läuft ein Pacto Sucesorio ab
Vorbereitung und Beratung: Steuerliche und rechtliche Prüfung durch einen auf balearisches Erbrecht spezialisierten Anwalt und/oder Steuerberater – insbesondere zur Frage des Erbstatuts (relevant für Nicht-Residenten).
Immobilienbewertung: Feststellung des aktuellen Valor de Referencia und ggf. eines Verkehrswertgutachtens als Grundlage für die steuerliche Berechnung.
Entwurf der Escritura: Der Notar erstellt den Vertragsentwurf mit allen Angaben zu den Parteien, dem übertragenen Gut, der gewählten Variante (Definición oder Donación Universal) und dem Zeitpunkt der Wirkung.
Notarielle Beurkundung: Beide Parteien (Übertragende/r und Begünstigte/r) unterzeichnen den Vertrag vor einem spanischen Notar. Datum und Uhrzeit werden protokolliert.
Meldung ans Testamentsregister: Der Notar übermittelt den Abschluss automatisch an das Registro General de Actos de Última Voluntad.
Grundbucheintrag: Sofern die Immobilie sofort übertragen wird, erfolgt die Umschreibung im Registro de la Propiedad.
Steuererklärung: Einreichung der ISD-Erklärung innerhalb von einem Monat beim balearischen Finanzamt (ATIB) bei sofortiger Wirkung; bei Wirkung erst ab dem Tod des Übertragenden gelten die normalen Erbschaftsteuerfristen (6 Monate, auf Antrag verlängerbar).
Hinweis: Die Frist von einem Monat für die Steuererklärung bei Pactos mit sofortiger Wirkung ist eine gesetzliche Frist. Versäumnisse führen zu Zuschlägen und Zinsen.
Pacto Sucesorio vs. klassische Schenkung vs. Testament: Der Vergleich
Kriterium
Pacto Sucesorio
Klassische Schenkung
Testament
Steuerart
ISD (Erbschaftsteuer)
ISD (Schenkungsteuer)
ISD (Erbschaftsteuer)
Bonifikation Gruppe I/II Balearen
100 % (0 €)
100 % (seit Juli 2023 auch für Schenkungen)
100 % (0 €)
IRPF auf Wertzuwachs beim Übertragenden
Nein
Ja – Wertzuwachs gilt als realisiert
Entfällt (Übertragender ist verstorben)
Widerruflichkeit
Grundsätzlich unwiderruflich
Jederzeit widerrufbar
Bis zum Tod änderbar
Wirkungszeitpunkt
Sofort oder auf den Todesfall
Sofort
Erst ab Tod
Notarpflicht
Ja
Für Immobilien: Ja
Ja
Anwendbar für Ausländer
Unter Voraussetzungen (EU-ErbVO)
Ja
Ja
Registereintrag Testamentsregister
Ja (Pflicht)
Nein
Ja
Hinweis: Seit Juli 2023 gilt auf den Balearen die 100%ige Bonifikation auch für Schenkungen (Gruppe I/II). Der wesentliche Vorteil des Pacto Sucesorio gegenüber der Schenkung liegt dennoch weiterhin im Wegfall der IRPF-Belastung beim Übertragenden.
Unwiderruflichkeit: Was bedeutet das in der Praxis?
Die Unwiderruflichkeit ist die Kehrseite der steuerlichen Attraktivität. Wer einen Pacto Sucesorio unterzeichnet, gibt das betreffende Vermögen grundsätzlich verbindlich aus der Hand. Für Mallorca-Eigentümer bedeutet das konkret:
Kein späteres Testament kann den Pacto Sucesorio einseitig aushebeln.
Änderungen sind nur mit Zustimmung beider Parteien in einer neuen Escritura möglich.
Streitigkeiten mit anderen potenziellen Erben (z. B. weiteren Kindern) sind möglich, wenn die Transaktion als Benachteiligung der Pflichtteilsrechte gewertet wird.
Bei einer Donación Universal gibt der Übertragende sein gesamtes aktuelles Vermögen ab – Vorsicht bei laufenden Verbindlichkeiten oder geplanten Investitionen.
Die Unwiderruflichkeit ist nicht unbedingt ein Nachteil: Viele Familien schätzen gerade die Planungssicherheit und die eindeutige Regelung, die Streit unter Geschwistern nach dem Tod des Erblassers verhindert.
Häufigste Fehler beim Pacto Sucesorio
1. Falsches Erbstatut angenommen
Wer in Deutschland lebt und nur eine Ferienimmobilie auf Mallorca besitzt, hat in der Regel kein balearisches Erbstatut. Wer trotzdem einen Pacto Sucesorio abschließt, riskiert, dass dieser in Deutschland nicht anerkannt wird oder steuerlich anders behandelt wird.
2. Die IRPF-Frage vergessen
Bei einer klassischen Schenkung kann eine erhebliche Einkommensteuer beim Schenker auf den realisierten Wertzuwachs entstehen. Wer den Pacto Sucesorio als bloße Schenkung betrachtet, übersieht seinen zentralen steuerlichen Vorteil.
3. Frist für die Steuererklärung versäumt
Bei sofortiger Wirkung des Pacto Sucesorio beträgt die Frist für die ISD-Erklärung einen Monat. Diese Frist wird regelmäßig unterschätzt.
4. Valor de Referencia nicht geprüft
Der Kataster-Referenzwert ist die steuerliche Bemessungsgrundlage. Liegt der tatsächliche Kaufpreis oder Verkehrswert darüber, gilt der höhere Wert. Überraschungen lassen sich mit einer frühzeitigen Catastro-Abfrage vermeiden.
5. Gleichbehandlung der Geschwister nicht bedacht
Eine Donación Universal an ein Kind kann die Pflichtteilsrechte anderer Kinder tangieren. Eine vorausschauende Familienplanung – ggf. mit separaten Pactos für alle Kinder – verhindert spätere Konflikte.
6. Deutsches und spanisches Recht verwechselt
Ein Pacto Sucesorio ist kein deutscher Erbvertrag, auch wenn er ähnlich funktioniert. Die rechtlichen Wirkungen, Formerfordernisse und steuerlichen Konsequenzen sind eigenständig nach spanischem und balearischem Recht zu beurteilen.
Besonderheiten für Nicht-Residenten
Für Deutsche, die auf den Balearen ansässig sind (also dort ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben), ist der Pacto Sucesorio in der Regel unproblematisch zugänglich und steuerlich vorteilhaft.
Für Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland und Ferienimmobilie auf Mallorca ist die Lage komplexer:
Das anwendbare Erbstatut richtet sich nach dem gewöhnlichen Aufenthalt – in diesem Fall Deutschland. Balearisches Erbrecht gilt damit nicht automatisch.
Es gibt jedoch die Möglichkeit, nach der EU-ErbVO das Recht des Heimatstaates zu wählen – also deutsches Recht. Damit entfällt aber gerade der Zugang zum balearischen Pacto Sucesorio.
In bestimmten Konstellationen – etwa wenn sich der Lebensmittelpunkt tatsächlich auf die Balearen verlagert – kann das balearische Recht anwendbar werden.
Achtung: Die steuerliche Behandlung von Nicht-Residenten bei der Schenkungsteuer auf den Balearen wurde nach einem EuGH-Urteil für EU-Bürger angepasst. Dennoch: Die Steuerpflicht in Deutschland bleibt davon unberührt, und ohne Doppelbesteuerungsabkommen ist eine parallele Berechnung beider Steuerpflichten notwendig.
Beide Parteien mit gültigen NIE-Nummern ausgestattet
Steuererklärungsfrist (1 Monat bei Sofortwirkung) im Kalender eingetragen
Grundbuchumschreibung nach Beurkundung veranlasst
IBI-Ummeldung bei der Gemeinde vorgemerkt
Pflichtteilsrechte anderer Kinder mit Anwalt besprochen
Fazit
Der Pacto Sucesorio Balear ist eines der attraktivsten Instrumente der spanischen Vermögensplanung – und wird von deutschen Immobilienbesitzern auf Mallorca nach wie vor zu selten genutzt. Die Kombination aus 0 € Erbschaftsteuer für Gruppe I und II, keiner IRPF-Belastung auf Wertzuwächse beim Übertragenden und der verbindlichen Planungssicherheit macht ihn zur ersten Wahl für Eltern, die ihre Mallorca-Immobilie noch zu Lebzeiten geordnet an die Kinder weitergeben möchten.
Der entscheidende Vorbehalt: Das Instrument funktioniert nur dann reibungslos, wenn das balearische Erbrecht tatsächlich anwendbar ist – und das hängt stark davon ab, ob der Übertragende seinen gewöhnlichen Aufenthalt auf den Balearen hat. Für Ferienhausbesitzer mit Lebensmittelpunkt in Deutschland ist die Lage komplexer und erfordert eine sorgfältige Einzelfallprüfung unter Einbezug der EU-ErbVO.
Lass dich frühzeitig beraten – am besten bevor du eine Entscheidung zwischen Schenkung, Testament und Pacto Sucesorio triffst.
Der Pacto Sucesorio ist ein Erbvertrag des balearischen Rechts, mit dem Vermögen – insbesondere Immobilien – bereits zu Lebzeiten verbindlich und unwiderruflich auf Begünstigte übertragen werden kann. Er wird steuerlich wie eine Erbschaft behandelt, nicht wie eine Schenkung.
Wer kann einen Pacto Sucesorio abschließen?
Nach der Reform durch die Ley 8/2022 (in Kraft seit 17. Januar 2023) können auch EU-Ausländer mit gewöhnlichem Aufenthalt auf den Balearen einen Pacto Sucesorio abschließen. Entscheidend ist, dass das balearische Erbrecht nach der EU-ErbVO Nr. 650/2012 anwendbar ist.
Wie viel Erbschaftsteuer fällt beim Pacto Sucesorio an?
Für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern (Gruppe I und II) gilt auf den Balearen seit Juli 2023 eine 100%ige Bonifikation – die Erbschaftsteuer beträgt also 0 €, ohne Wertlimit. Diese Regelung gilt unverändert auch 2026.
Welche Varianten gibt es auf Mallorca?
Auf Mallorca und Menorca sind zwei Formen verbreitet: die Definición (Kind verzichtet auf Erbrechte gegen eine Abfindung) und die Donación Universal (Übertragende Person übergibt ihr gesamtes Vermögen). Für Ibiza und Formentera gilt das Finiquito de legítima.
Kann der Pacto Sucesorio nachträglich geändert werden?
Nein – der Pacto Sucesorio ist grundsätzlich unwiderruflich und kann nicht durch ein späteres Testament einseitig abgeändert werden. Änderungen erfordern die einvernehmliche Zustimmung aller Vertragsparteien in einer neuen Escritura Pública.
Müssen Deutsche auch in Deutschland Steuern zahlen?
Da zwischen Spanien und Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuern besteht, kann grundsätzlich auch in Deutschland eine Steuerpflicht entstehen. Der deutsche Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil pro Kind kann jedoch dazu führen, dass bei Immobilienwerten unterhalb dieser Schwelle keine deutsche Steuer anfällt.
Welche Frist gilt für die Steuererklärung?
Bei einem Pacto Sucesorio mit sofortiger Wirkung gilt eine Frist von einem Monat für die Einreichung der ISD-Steuererklärung beim ATIB. Bei Wirkung erst ab dem Tod beträgt die reguläre Erbschaftsteuer-Frist sechs Monate, auf Antrag verlängerbar.
Muss der Vertrag notariell beurkundet werden?
Ja. Die Ley 8/2022 schreibt ausdrücklich vor, dass Pactos Sucesorios nur als Escritura Pública gültig sind. Gleichzeitig muss der Abschluss dem Registro General de Actos de Última Voluntad gemeldet werden.
