Gemeindesteuern Mallorca: IBI, Müll, Wasser und Vado im Überblick

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, zahlt nicht nur einmalig beim Kauf Steuern, sondern jedes Jahr wieder eine ganze Reihe Gemeindesteuern Mallorca: die Grundsteuer IBI, die Müllgebühr (Tasa de basuras), oft eine Wassergebühr und – falls eine Garageneinfahrt existiert – die Vado-Gebühr. Anders als beim Kauf gibt es hier kein zentrales Formular und keine einheitliche Frist: Jede Gemeinde auf Mallorca legt Hebesätze, Zahlungsfenster und Bescheide selbst fest. Genau das macht es für Eigentümer, besonders für nicht-residente Ausländer, unübersichtlich. Dieser Ratgeber erklärt dir, wie IBI, Müll, Wasser und Vado berechnet werden, wer zahlungspflichtig ist, wie du dich beim virtuellen Postfach der ATIB registrierst und welche Fehler die meisten Eigentümer machen.

Bist du dir unsicher, ob dein Katasterwert korrekt ist oder welche Gemeindeabgaben auf deine Immobilie zukommen?

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Was zählt zu den Gemeindesteuern auf Mallorca?

Der Begriff "Gemeindesteuern" fasst auf Mallorca mehrere unabhängige Abgaben zusammen, die alle vom Ayuntamiento – der jeweiligen Gemeindeverwaltung – erhoben oder zumindest festgesetzt werden. Wichtig zur Abgrenzung: Die bekannte Touristensteuer (Ecotasa, offiziell Impuesto sobre Estancias Turísticas) gehört nicht dazu. Sie ist eine regionale balearische Steuer auf Übernachtungen ohne kommunale Zuschläge und betrifft Gäste, nicht Eigentümer im laufenden Betrieb ihrer Immobilie.

Für Immobilienbesitzer relevant sind stattdessen vier wiederkehrende kommunale Posten:

Hinweis: IBI und die Nicht-Residenten-Einkommensteuer (Modelo 210) sind zwei völlig verschiedene Steuern. Die IBI geht ans Rathaus, die Einkommensteuer an die nationale Agencia Tributaria. Wer nur eine davon zahlt, hat die andere noch nicht erledigt.

IBI: Die Grundsteuer im Detail

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI, ist Spaniens Pendant zur deutschen Grundsteuer und mit Abstand die bedeutendste kommunale Abgabe für Eigentümer. Die Formel ist simpel: IBI = Katasterwert × Hebesatz. Steuerpflichtig sind laut Gesetz der Eigentümer, der Erbbauberechtigte oder der Nießbraucher – nicht automatisch der Mieter, selbst wenn Mietverträge das teilweise anders regeln.

Weil die IBI eine kommunale Steuer ist, legt jede Gemeinde ihren Hebesatz innerhalb gesetzlicher Grenzen selbst fest und ist auch für die Einziehung verantwortlich. Das erklärt, warum zwei benachbarte Fincas in unterschiedlichen Gemeinden am Ende deutlich verschiedene Jahresbeträge zahlen.

Die Spannen stehen in Art. 72 des Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales): Der untere Wert ist zugleich Mindest- und Auffangsatz, der obere die gesetzliche Obergrenze. Innerhalb dieses Rahmens entscheidet jede Gemeinde durch ihre Steuersatzung (ordenanza fiscal).

Für Ferienimmobilien besonders relevant: Für Wohnimmobilien, die dauerhaft unbewohnt sind, dürfen die Gemeinden nach derselben Vorschrift einen Zuschlag von bis zu 50 % der Steuerschuld erheben. Er entsteht am 31. Dezember und wird erhoben, sobald die Gemeinde den Leerstand zu diesem Stichtag festgestellt und förmlich erklärt hat. Ob und wie eine Gemeinde davon Gebrauch macht, steht in ihrer ordenanza fiscal.

Achtung: Der Katasterwert (Valor Catastral) ist nicht identisch mit dem Kaufpreis oder Marktwert. Er wird von der Gemeinde bzw. dem Katasteramt festgelegt und ändert sich nicht automatisch mit dem Immobilienpreis. Details dazu findest du im Ratgeber zum Valor Catastral.

Wer glaubt, seine IBI sei zu hoch berechnet, sollte zunächst den Katasterwert prüfen lassen – nicht direkt den Hebesatz anzweifeln. Mehr dazu und zu möglichen Vergünstigungen liest du im Ratgeber IBI-Ermäßigung Mallorca.

Müllgebühr (Tasa de basuras): Neue Regeln seit 2025

Die Tasa de basuras ist die kommunale Abfallgebühr und deckt Sammlung, Transport und Behandlung des Hausmülls ab. Seit einer Gesetzesreform ist sie ein spürbar teurerer Posten geworden: Nach Artikel 11 des Abfallgesetzes Ley 7/2022 vom 8. April 2022 müssen spanische Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern spätestens seit dem 10. April 2025 eine spezifische, getrennt ausgewiesene und kostendeckende Gebühr nach dem Verursacherprinzip erheben. Das Gesetz setzt eine EU-Vorgabe zur Kreislaufwirtschaft um.

Für viele Gemeinden auf Mallorca bedeutete das: Entweder gab es vorher gar keine eigenständige Müllgebühr, oder sie deckte nur einen Teil der tatsächlichen Kosten – beides musste korrigiert werden. Die Folge sind seither vielerorts deutlich höhere Bescheide.

Hinweis: Die Tasa de basuras ist nicht die IBI. Beide werden zwar oft im gleichen Zeitraum fällig, laufen aber über getrennte Bescheide und teils sogar getrennte Zahlungsfenster.

Wasser: Zuständigkeiten und Kosten

Die Wasserversorgung wird auf Mallorca je nach Gemeinde entweder direkt von der Kommune oder von einem beauftragten Versorger betrieben – eine einheitliche, insel­weite Tarifstruktur gibt es nicht. Für Eigentümer bedeutet das: Höhe und Abrechnungsmodell (Grundgebühr plus Verbrauch, gestaffelte Tarife bei Wasserknappheit) unterscheiden sich von Ort zu Ort und sollten direkt beim zuständigen Ayuntamiento oder Versorger erfragt werden.

Besonders bei Fincas im ländlichen Raum, die nicht ans öffentliche Netz angeschlossen sind, kommen zusätzliche Fragen rund um Brunnen und private Versorgung hinzu. Wenn deine Immobilie auf eine Eigenversorgung angewiesen ist, lohnt sich ein Blick in die Ratgeber Wasserversorgung Finca Mallorca und Wasserrestriktionen Mallorca, die auch auf saisonale Beschränkungen eingehen.

Achtung: Wasserrechnungen werden meist nach Verbrauch abgerechnet und können bei Lecks oder unentdeckten Rohrbrüchen unerwartet stark steigen. Eine regelmäßige Kontrolle des Wasserzählers lohnt sich gerade bei leerstehenden Ferienimmobilien.

Vado: Einfahrtsgenehmigung und laufende Gebühr

Wer eine Einfahrt, Garage oder einen Carport an einer öffentlichen Straße nutzt, braucht dafür in der Regel eine kommunale Genehmigung, den sogenannten Vado. Die Regelungen dazu – von der Antragstellung über die Kennzeichnung mit einem offiziellen Vado-Schild bis zur laufenden jährlichen Gebühr – legt jede Gemeinde in ihrer eigenen Ordenanza fest. Es gibt daher keinen inselweiten Einheitstarif; Eigentümer sollten sich direkt beim zuständigen Ayuntamiento nach den lokalen Sätzen und Formalitäten erkundigen.

Wer im Zuge eines Umbaus, einer Pergola oder eines neuen Carports ohnehin über bauliche Veränderungen nachdenkt, findet ergänzende Informationen im Ratgeber Pergola & Carport Genehmigung Mallorca.

Wer zahlt was: Eigentümer, Mieter und Ersatzschuldner

Eine der häufigsten Verwirrungen entsteht bei der Frage, wer für welche Abgabe tatsächlich in der Verantwortung steht.

Hinweis: Auch wenn formal der Bewohner die Müllgebühr schuldet, bekommt in der Praxis meist der Eigentümer den Bescheid zugestellt und haftet als Ersatzschuldner, falls der Mieter nicht zahlt. Wer vermietet, sollte das im Mietvertrag klar regeln – mehr dazu im Ratgeber Langzeitmiete Mallorca.

So zahlst du: cartero virtual, Bizum & Lastschrift

Die balearische Steuerbehörde ATIB (Agencia Tributaria de las Illes Balears) betreibt für die meisten Gemeinden das digitale Postfach cartero virtual, über das Bescheide zugestellt und Zahlungen abgewickelt werden können. Das erspart dir das Warten auf Papierpost, die bei Auslandsadressen ohnehin oft verzögert oder gar nicht ankommt.

1. Rufe das Portal unter sede.atib.es/cva/cartero-virtual auf.
2. Bist du schon für cl@ve (das spanische Online-Identifikationsverfahren) registriert, kannst du dich direkt einloggen.
3. Neue Nutzer benötigen einen Aktivierungscode: Er steht auf dem Zahlungsbescheid der Gemeinde, kann im Finanzamt vor Ort erfragt oder online unter sede.atib.es/cva/solicitudes/codigo-contribuyente beantragt werden.
4. Bei der Online-Beantragung lädst du eine Kopie deines Ausweisdokuments hoch.
5. Nach der Freischaltung siehst du alle offenen Bescheide und kannst per EC-/Kreditkarte, Bizum oder per Bankeinzug zahlen.

Hinweis: Wer einmal ein Lastschriftmandat für IBI und Müllgebühr einrichtet, muss sich in den Folgejahren um nichts mehr kümmern – das ist gerade für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland die entspannteste Lösung.

Fristen und Zahlungsperioden im Überblick

Anders als bei nationalen Steuern gibt es für die Gemeindesteuern keinen einheitlichen Stichtag auf ganz Mallorca. Jede Gemeinde legt ihr eigenes Zahlungsfenster fest, wobei sich in der Praxis viele Ayuntamientos im Spätsommer beziehungsweise Herbst auf den Einzug von IBI, Müllgebühr und weiteren kommunalen Abgaben konzentrieren.

Achtung: Verlasse dich nicht darauf, automatisch eine Papierrechnung zu bekommen. Viele Gemeinden verschicken keine physische Post mehr und setzen auf Eigenverantwortung der Eigentümer über das Online-Postfach.

Häufigste Fehler

• Katasterwert nie geprüft: Eigentümer akzeptieren den Bescheid, ohne zu wissen, worauf er beruht – dabei ist der Valor Catastral oft die eigentliche Stellschraube.
• IBI mit Modelo 210 verwechselt: Wer nur die kommunale Grundsteuer zahlt, hat die nationale Nicht-Residenten-Einkommensteuer noch nicht erledigt.
• Keine Registrierung im cartero virtual: Ohne digitales Postfach verpassen viele Auslandseigentümer Fristen, weil Post nicht oder verspätet ankommt.
• Mieter zahlt Müllgebühr nicht, Eigentümer erfährt es zu spät: Ohne klare vertragliche Regelung bleibt der Eigentümer als Ersatzschuldner in der Haftung.
• Vado-Gebühr ignoriert: Wer eine Einfahrt ohne gültige Genehmigung nutzt oder die laufende Gebühr nicht zahlt, riskiert Beanstandungen durch die Gemeinde.
• Mehrere Gemeinden, ein Überblick fehlt: Bei Immobilien in unterschiedlichen Ayuntamientos gehen einzelne Bescheide leicht verloren, wenn keine zentrale Übersicht gepflegt wird.

Was kommt danach?

Wer offene Gemeindesteuern nicht begleicht, riskiert ein Mahnverfahren und im weiteren Verlauf die Vollstreckung durch die zuständige Recaudación – für viele Gemeinden übernimmt diese Aufgabe die ATIB als Erhebungsstelle. Offene Posten können außerdem beim Verkauf der Immobilie relevant werden, da Käufer und Notar in der Praxis prüfen, ob laufende kommunale Abgaben bezahlt sind. Wer seine Immobilie später verkauft, sollte zusätzlich die kommunale Wertzuwachssteuer im Blick haben, die getrennt von IBI und Müllgebühr anfällt – mehr dazu im Ratgeber Plusvalía Municipal.

Checkliste: Gemeindesteuern im Griff behalten

• Katasterwert (Valor Catastral) der Immobilie kennen und gelegentlich prüfen
• Registrierung im cartero virtual der ATIB unter sede.atib.es abgeschlossen
• Lastschriftmandat für IBI und Tasa de basuras eingerichtet
• Zuständigkeit für Wassergebühren (Gemeinde oder Versorger) geklärt
• Bei Einfahrt: Vado-Genehmigung und laufende Gebühr bei der Gemeinde geprüft
• Bei Vermietung: Zuständigkeit für Müllgebühr im Mietvertrag klar geregelt
• IBI und Modelo 210 als getrennte Pflichten im Kalender vermerkt

Fazit

Gemeindesteuern auf Mallorca sind kein einheitliches Konstrukt, sondern eine Sammlung lokal unterschiedlich geregelter Abgaben – IBI, Müllgebühr, Wasser und Vado. Wer als Eigentümer, gerade aus dem Ausland, den Überblick behalten will, kommt an zwei Dingen nicht vorbei: dem digitalen Postfach der ATIB und einem eingerichteten Lastschriftmandat. Beides zusammen nimmt dir die größte Fehlerquelle – verpasste Fristen wegen nicht angekommener Post – aus der Hand. Für alles Weitere, von der korrekten Katasterwert-Prüfung bis zur Klärung offener Fragen bei Vermietung oder Verkauf, lohnt sich der Blick in die passenden Spezialratgeber oder eine persönliche Beratung.

Offizielle Quellen

• Ley 7/2022, vom 8. April 2022 (Abfallgesetz), Art. 11 – BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-5809
• ATIB (Agencia Tributaria de las Illes Balears), cartero virtual: https://sede.atib.es/cva/cartero-virtual
• ATIB, Beantragung Aktivierungscode: https://sede.atib.es/cva/solicitudes/codigo-contribuyente