Vermögensteuer Spanien

Wie viel Vermögensteuer zahlst du auf Mallorca?

Die spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio, kurz IP) greift erst oberhalb eines Freibetrags. Auf den Balearen liegt dieser Freibetrag bei 3.000.000 € pro Person, die staatliche Auffangregelung setzt ihn bei 700.000 € an. Kommt eine selbstgenutzte Hauptwohnung (vivienda habitual) hinzu, bleiben davon zusätzlich bis zu 300.000 € steuerfrei.

Unabhängig davon entsteht eine Erklärungspflicht bereits, sobald deine spanischen Güter und Rechte brutto 2.000.000 € übersteigen — auch dann, wenn am Ende keine Steuer herauskommt. Die Solidaritätssteuer für Großvermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, ITSGF) setzt deutlich höher an: erst oberhalb einer eigenen Vermögensschwelle, und weil davon noch ein Freibetrag von 700.000 € abgeht, entsteht die erste Steuer noch einmal darüber. Wo genau die Grenze in deinem Fall liegt, zeigt der Rechner.

So wird gerechnet

Die Reihenfolge der Rechenschritte entscheidet über das Ergebnis, und sie ist bei beiden Steuern dieselbe. Am Stichtag zählt, was dir gehört: Immobilien, Guthaben, Wertpapiere, Fahrzeuge, Boote, Kunst. Davon ziehst du die nachweisbaren Schulden ab, die darauf lasten — typischerweise die spanische Hypothek. Übrig bleibt dein Nettovermögen.

Vom Nettovermögen geht die Befreiung für die Hauptwohnung ab, sofern du eine hast. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage (base imponible). Erst davon wird der persönliche Freibetrag (mínimo exento) abgezogen; übrig bleibt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage (base liquidable). Auf sie läuft die progressive Staffel, daraus ergibt sich die Steuerschuld (cuota íntegra).

Der ITSGF folgt demselben Weg mit eigenem Freibetrag und eigener Staffel. Entscheidend ist der letzte Schritt: Die für dasselbe Jahr gezahlte Vermögensteuer wird auf den ITSGF angerechnet. Beide addieren sich also nicht, die höhere bestimmt die Gesamtlast. Der Rechner oben führt beide Rechnungen parallel.

Oft übersehen: Für die Immobilie zählt nicht der Kaufpreis allein, sondern der höchste von drei Werten — Anschaffungswert, Katasterwert und der von der Verwaltung festgestellte Wert. Wie sie zustande kommen, erklären die Ratgeber zum valor catastral und zum valor de referencia.

Wer die balearische Regelung anwenden darf

Hier entscheidet sich für die meisten Eigentümer einer Ferienimmobilie der Betrag. Spanien kennt zwei Formen der Steuerpflicht: die unbeschränkte (obligación personal) für steuerlich Ansässige, die ihr Weltvermögen erklären, und die beschränkte (obligación real) für Nichtresidenten, die nur ihr spanisches Vermögen erklären. Wer seinen Lebensmittelpunkt außerhalb Spaniens hat, gehört zur zweiten Gruppe.

Die verbreitete Faustregel, der hohe balearische Freibetrag stehe nur Residenten zu, greift zu kurz. Die Disposición adicional cuarta der Ley 19/1991 räumt Steuerpflichtigen mit beschränkter Steuerpflicht ausdrücklich das Recht ein, die Regelung derjenigen Autonomen Region (Comunidad Autónoma) anzuwenden, in der der größte Teil ihres in Spanien steuerpflichtigen Vermögens liegt. Diese Vorschrift wurde durch Art. 5.3 der Ley 11/2021 neu gefasst und gilt in dieser Fassung seit dem 11. Juli 2021 — davor war das Wahlrecht auf Nichtresidenten mit Wohnsitz in der EU oder im EWR beschränkt.

Für den typischen Fall heißt das: Liegt deine Finca bei Pollença oder deine Wohnung in Palma und hast du sonst kein nennenswertes Vermögen in Spanien, liegt dein spanisches Vermögen ganz überwiegend auf den Balearen. Dann steht der balearische Tarif samt Freibetrag zur Wahl — der Unterschied zum staatlichen Freibetrag ist erheblich.

Die Kehrseite gilt genauso: Wer den größten Teil anderswo hält, etwa in Madrid oder an der Costa Blanca, fällt auf staatliche Staffel und staatlichen Freibetrag zurück (Art. 30.3 Ley 19/1991). Und weil die Zuordnung von der Bewertung aller spanischen Positionen abhängt, bleibt das Wahlrecht eine Einzelfallfrage, die in der Erklärung begründet wird — keine Automatik.

Die Solidaritätssteuer für Großvermögen (ITSGF)

Der ITSGF kam als befristete Sondersteuer und ist nicht abgeschafft: Die Disposición adicional quinta Absatz 2 des Real Decreto-ley 8/2023 hat ihn unbefristet fortgeschrieben, bis eine Reform der Regionalfinanzierung ihn ablöst. Wer auf ein Auslaufen setzt, plant an der Rechtslage vorbei.

Für Eigentümer ohne spanische Ansässigkeit ist eine zweite Änderung wichtig: Seit der Neufassung durch Art. 17 desselben Gesetzes gilt der ITSGF-Freibetrag für alle Steuerpflichtigen, also auch bei beschränkter Steuerpflicht. Der ursprüngliche Wortlaut hatte ihn auf die unbeschränkte Steuerpflicht begrenzt; die Änderung wirkt rückwirkend auf den Tag, an dem die Steuer eingeführt wurde.

Trotzdem, und das gehört ehrlich gesagt: Auf den Balearen führt der ITSGF praktisch zu keiner zusätzlichen Zahllast, weil die balearische Vermögensteuer auf denselben Werten höher ausfällt und angerechnet wird. Das ist eine Rechenfolge, keine Befreiung, und kann sich mit der Vermögensstruktur ändern. Der Rechner weist beide Steuern getrennt aus, damit du es siehst statt vermutest.

Sonderfälle

Ehegatten und Miteigentum

Die Vermögensteuer kennt keine Zusammenveranlagung. Jede Person wird einzeln veranlagt, hat ihren eigenen Freibetrag und erklärt ihren Anteil. Gehört ein Haus zwei Personen je zur Hälfte, steht jeder Hälfte der volle persönliche Freibetrag gegenüber; im Alleineigentum ist er nur einmal verfügbar. Das ist einer der größten Hebel — und er wird beim Kauf entschieden, danach nur noch mit Steuerfolgen.

Der gemeinsame Deckel

Art. 3.Doce Ley 38/2022 deckelt die Summe aus Einkommensteuer, Vermögensteuer und ITSGF auf 60 % der Summe der Bemessungsgrundlagen der Einkommensteuer; die Solidaritätssteuer sinkt dadurch um höchstens 80 %. Für die Vermögensteuer allein ordnet Art. 31 Ley 19/1991 dieselbe Grenze an. Beide Vorschriften nennen im Wortlaut nur die unbeschränkte Steuerpflicht — angewandt wird diese Einschränkung nicht mehr: Der Tribunal Supremo hat sie mit den Urteilen 1372/2025 vom 29. Oktober 2025 und 1402/2025 vom 3. November 2025 als nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung verworfen, der TEAC hat das am 18. Dezember 2025 auf den ITSGF übertragen, und die Vordrucke sind angepasst: Modelo 714 ab dem Steuerjahr 2025, Modelo 718 für Erklärungen ab dem 1. Juli 2026. Auch als Nichtresident kannst du dich also auf den Deckel berufen; für zurückliegende Jahre über eine Berichtigung der Selbstveranlagung innerhalb von vier Jahren. Der Rechner setzt ihn trotzdem nicht an — er bräuchte dafür deine Einkommensteuerdaten, und dein Ergebnis kann deshalb zu hoch liegen.

Schulden

Abziehbar sind Schulden nur, wenn sie nachweisbar bestehen und dem in Spanien steuerpflichtigen Vermögen zuzuordnen sind. Die spanische Hypothek auf der Finca zählt; ein Darlehen der deutschen Hausbank ohne Bezug zur Immobilie in der Regel nicht. Nachweis heißt Vertrag, Saldo zum Stichtag, Zahlungsfluss — nicht eine Zahl in der Erklärung. Wer für den Kauf Geld transferiert hat, hat mit der AWV-Meldepflicht eine eigene Pflicht daneben.

Wenn sich das Eigentum ändert

Wer seinen Wohnsitz nach Spanien verlegt oder ihn wieder aufgibt, wechselt zwischen beschränkter und unbeschränkter Steuerpflicht — die Folgen beschreibt der Ratgeber zur Wegzugsbesteuerung. Wer überträgt oder vererbt, verschiebt die Vermögensteuer auf die nächste Generation; dazu die Regeln zu Erbschaft und Schenkung auf den Balearen.

Fristen und Formulare

Maßgeblich ist der Stichtag der Steuerentstehung (devengo): der 31. Dezember. Was du an diesem Tag besitzt, wird veranlagt — ein Verkauf im Januar ändert nichts mehr am Vorjahr, ein Kauf im Dezember schon.

Erklärt wird im Folgejahr, parallel zur Einkommensteuer-Kampagne im Frühjahr und Frühsommer. Die genauen Tage legt das Ministerium jährlich neu fest; verlass dich also nicht auf das Vorjahresdatum, sondern auf die Bekanntgabe der Agencia Tributaria (AEAT), der staatlichen Steuerverwaltung. Für regionale Belange ist die balearische Steuerverwaltung ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) zuständig; eingereicht wird elektronisch bei der AEAT.

Bei der Erklärungspflicht unterscheiden sich beide Steuern. Die Vermögensteuer erklärst du über das Modelo 714 auch dann, wenn keine Zahllast bleibt — sobald der Bruttowert deiner Güter und Rechte 2.000.000 € übersteigt. Gemessen wird ohne Schuldenabzug, weshalb auch hoch finanzierte Eigentümer erklären müssen. Beim ITSGF ist es umgekehrt: Das Modelo 718 ist nur einzureichen, wenn wirklich etwas zu zahlen ist.

Häufige Irrtümer

• Freibetrag mit Steuerfreiheit verwechseln. Erklärungspflicht und Zahllast sind zwei Schwellen, und die Erklärungsschwelle liegt niedriger.
• Den balearischen Freibetrag für Residenten reserviert halten. Das Wahlrecht der Disposición adicional cuarta steht auch Nichtresidenten offen.
• Schulden ohne Nachweis abziehen. Ein geschätzter Restsaldo hält keiner Prüfung stand — und die Korrektur kommt mit Zuschlag.
• Den ITSGF für abgeschafft halten. Dass er auf den Balearen meist zu keiner Zahlung führt, ist die Folge der Anrechnung, nicht einer Abschaffung.
• Nur mit dem Kaufpreis und nur mit der Immobilie rechnen. Angesetzt wird der höchste maßgebliche Wert, und zum Vermögen zählen auch Guthaben und Depots.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Vermögensteuer beruht auf der Ley 19/1991. Tarif und Freibetrag der Balearen stehen im Decreto Legislativo 1/2014 der Comunidad Autónoma de les Illes Balears. Der ITSGF wurde durch Art. 3 der Ley 38/2022 eingeführt und durch Art. 17 des Real Decreto-ley 8/2023 geändert und verlängert.

Steuerrecht ändert sich, regional oft schneller als national. Der Rechner oben weist Rechtsstand und Quellen selbst aus. Diese Seite ordnet ein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; wie du dein Eigentum hältst und aufteilst, gehört vor den Kauf besprochen, nicht danach.

Hypothek und Einkommensteuer: Wie hoch war der Abzug 2024?

Die Frage nach der steuerlichen Absetzbarkeit einer Hypothek betrifft die spanische Einkommensteuer (IRPF), nicht die Vermögensteuer auf dieser Seite. Für das Steuerjahr 2024 konnten Berechtigte bei der Einkommensteuer grundsätzlich 15 % der begünstigten Zahlungen für ihre selbstgenutzte Hauptwohnung abziehen. Die jährliche Bemessungsgrundlage war auf 9.040 € begrenzt; daraus ergab sich ein Abzug von höchstens 1.356 € pro Steuerpflichtigem. Bei gemeinsamer Veranlagung galt die Grenze von 9.040 € nur einmal.

Voraussetzung war die Übergangsregelung für eine vor dem 1. Januar 2013 erworbene Hauptwohnung, für die bereits ein Anspruch auf den Abzug bestand. Eine Hypothek auf eine Ferienimmobilie erfüllt diese Voraussetzung nicht. Bei der Vermögensteuer geht es dagegen nicht um einen prozentualen Abzug der jährlichen Raten, sondern um zuordenbare, nachweisbare Schulden zum Stichtag. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Checkliste vor der Erklärung

• Steuerlichen Status klären: nicht in Spanien ansässig (nur spanisches Vermögen) oder auf den Balearen ansässig (weltweites Vermögen)?
• Alle Positionen zum 31. Dezember zusammenstellen — Immobilie, Konten, Depots, Fahrzeuge, Boote —, jede mit dem maßgeblichen Wert.
• Prüfen, ob der größte Teil deines spanischen Vermögens auf den Balearen liegt; davon hängt ab, welcher Freibetrag und welcher Tarif gelten.
• Schulden belegen: Vertrag, Restsaldo zum Stichtag, Zahlungsfluss.
• Bei Miteigentum jede Person einzeln rechnen — jede hat ihren eigenen Freibetrag.
• Erklärungspflicht getrennt prüfen: Modelo 714 auch ohne Zahllast, Modelo 718 nur mit Zahllast.
• Den Kampagnenzeitraum des jeweiligen Jahres bei der Agencia Tributaria nachsehen, nicht das Vorjahresdatum übernehmen.

Was du als Nächstes brauchst

Rechne deinen Fall zuerst durch, getrennt nach Eigentümern. Prüfe dann die Bewertung über Katasterwert und Referenzwert — dort entsteht der Betrag für die Bemessungsgrundlage. Denkst du über einen Umzug nach: Wegzugsbesteuerung. Planst du eine Übertragung in der Familie: Erbschaft und Schenkung. Steht der Kauf bevor, kommt die AWV-Meldepflicht dazu — und was die Vermögensteuer im Kaufjahr selbst bedeutet, steht in Vermögensteuer beim Immobilienkauf.