Modelo 210: Selbstnutzungssteuer

Was kostet die Selbstnutzungssteuer für eine Ferienimmobilie auf Mallorca?

Die Selbstnutzungssteuer ist keine eigene Steuer mit eigenem Gesetz, sondern der umgangssprachliche Name für etwas, das Spanien allen nichtresidenten Eigentümern zumutet: Wer eine Wohnung oder ein Haus besitzt und es selbst nutzt oder leer stehen lässt, bekommt dafür ein fiktives Einkommen zugerechnet — die renta imputada, ein rechnerischer Ertrag, den du nie erhalten hast. Erklärt und gezahlt wird sie über das Modelo 210, das spanische Steuerformular für Einkünfte von Nichtresidenten. Basis der Rechnung ist der Katasterwert (valor catastral), den du auf deinem IBI-Bescheid findest; darauf wird ein Imputationssatz angewandt — 1,1 %, wenn der Katasterwert in einer allgemeinen Neubewertung überprüft wurde, sonst 2 %. Auf das so ermittelte fiktive Einkommen kommt der Steuersatz der Nichtresidentensteuer IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): 19 % für Ansässige in der EU oder im EWR, 24 % für alle anderen. Was das für deine Immobilie auf Mallorca bedeutet, rechnet dir der Rechner oben auf dieser Seite aus — mit deinem Katasterwert, deinen Besitztagen und deinem Anteil.

So wird die Selbstnutzungssteuer berechnet

Die Formel ist kurz, und sie hat vier Schritte. Wenn du sie einmal verstanden hast, verlierst du die Angst vor dem Formular.

• Schritt eins: der Katasterwert. Der valor catastral ist der amtlich festgesetzte Wert deiner Immobilie im spanischen Liegenschaftskataster. Er hat mit dem Kaufpreis nichts zu tun und liegt in aller Regel deutlich darunter. Du findest ihn auf dem jährlichen Bescheid der Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — die kommunale Grundsteuer), meist getrennt nach Bodenwert und Gebäudewert. Für unsere Rechnung zählt die Summe.
• Schritt zwei: der Imputationssatz. Auf den Katasterwert wird ein Prozentsatz angewandt. Er beträgt 1,1 % oder 2 % — welcher gilt, hängt allein davon ab, wann deine Gemeinde die Katasterwerte zuletzt allgemein überprüft hat.
• Schritt drei: das fiktive Einkommen. Das Ergebnis ist die renta imputada, also die Bemessungsgrundlage. Abziehen darfst du davon nichts: keine IBI, keine Gemeinschaftskosten, keine Versicherung, keine Zinsen. Das unterscheidet die Selbstnutzung scharf von der Vermietung.
• Schritt vier: der IRNR-Satz. Auf das fiktive Einkommen kommt der Steuersatz der Nichtresidentensteuer: 19 %, wenn du in der EU, in Norwegen, Island oder Liechtenstein steuerlich ansässig bist, sonst 24 %. Für deutsche, österreichische und in der EU ansässige Eigentümer gilt also der niedrigere Satz; wer etwa in der Schweiz oder in Großbritannien ansässig ist, fällt unter den allgemeinen.

Warum es zwei Imputationssätze gibt

Der ermäßigte Satz ist kein Rabatt, sondern ein Ausgleich. Wenn eine Gemeinde ihre Katasterwerte im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung — im Amtsdeutsch eine ponencia de valores, die gemeindeweite Wertfestsetzung — überarbeitet, steigen die Werte oft spürbar. Damit die zugerechneten Einkünfte nicht im selben Maß mitwachsen, gilt für diese Immobilien der niedrigere Imputationssatz. Für alle anderen, deren Katasterwert seit vielen Jahren unverändert und damit tendenziell zu niedrig ist, gilt der allgemeine.

Die Bedingung selbst hat eine Rechtsgeschichte, und genau die sorgt für die meisten Fehler. Grundsätzlich gilt eine Zehnjahres-Rückschau: Der ermäßigte Satz greift, wenn der Katasterwert in den zehn Jahren vor dem Steuerjahr allgemein überprüft und in Kraft gesetzt wurde. Für die Steuerjahre 2023 bis 2025 galt statt dieser Rückschau eine Übergangsregel, die schlicht auf eine Revision seit 2012 abstellte — damit fielen viele Immobilien weiter unter den ermäßigten Satz, deren Revision inzwischen älter als zehn Jahre war. Für 2026 wurde diese Übergangsregel nicht verlängert. Es gilt wieder die Zehnjahres-Regel. Deshalb stellt der Rechner oben die Frage nach der Revision je nach gewähltem Steuerjahr unterschiedlich: Für ein Altjahr fragt er nach dem Stichjahr, für 2026 nach dem Zehnjahresfenster.

Wo findest du die Antwort? Den Katasterwert liest du direkt vom IBI-Bescheid ab. Das Jahr der letzten allgemeinen Revision steht dort meist nicht. Es erfährst du beim Catastro — der spanischen Katasterverwaltung — oder bei deiner Gemeinde; viele Rathäuser auf Mallorca geben es telefonisch heraus, und über die Katasterreferenz deiner Immobilie ist es auch online abrufbar. Im Zweifel fragst du deine Gestoría, das spanische Verwaltungs- und Steuerbüro, das viele Eigentümer ohnehin für Behördengänge beauftragen.

Anteilig rechnen: Tage und Miteigentum

Zwei Kürzungen übersehen Eigentümer am häufigsten — und beide sprechen zu ihren Gunsten.

Die Kürzung nach Tagen. Das fiktive Einkommen entsteht nur für die Tage, an denen die Immobilie dir gehörte und zur Selbstnutzung zur Verfügung stand. Hast du im Mai gekauft, versteuerst du nicht das ganze Jahr, sondern nur die verbleibenden Tage. Dasselbe gilt, wenn du einen Teil des Jahres vermietet hast: Für die Vermietungstage entfällt die Imputation, dafür versteuerst du die tatsächlichen Mieteinnahmen — in einem eigenen Verfahren, mit anderen Fristen und, für EU-Ansässige, mit abziehbaren Kosten. Beide Erklärungen können im selben Jahr nebeneinander stehen.

Die Kürzung nach Miteigentumsanteil. Spanien besteuert nicht die Immobilie, sondern die Person. Jeder Miteigentümer versteuert seinen Anteil und gibt seine eigene Erklärung ab. Bei einem Ehepaar, das je zur Hälfte in der escritura — der notariellen Kaufurkunde — steht, sind das also zwei Modelo 210 pro Jahr, jedes über die Hälfte des fiktiven Einkommens. Eine gemeinsame Erklärung, wie sie das deutsche Steuerrecht kennt, gibt es hier nicht.

Der Rechner oben bildet beides ab: Du gibst deine Besitztage und deinen Anteil in Prozent ein und siehst den Betrag, der auf dich persönlich entfällt — nicht den für die ganze Immobilie.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner findest du drei durchgerechnete Beispielfälle, die du mit einem Klick übernehmen kannst. Sie zeigen einen Eigentümer mit Ansässigkeit in der EU und revidiertem Katasterwert, einen Fall mit Ansässigkeit in einem Drittstaat und nicht revidiertem Katasterwert sowie einen anteiligen Fall mit unterjährigem Kauf und hälftigem Miteigentum. So siehst du auf einen Blick, wie stark Ansässigkeit, Revision und Anteil das Ergebnis verschieben.

Sonderfälle

• Vermietung in Teilen des Jahres. Für die vermieteten Tage gilt die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen, für den Rest des Jahres die Imputation. Wer nur Mieteinnahmen erklärt und die Leerstandstage vergisst, hat die Erklärung unvollständig abgegeben.
• Mehrere Immobilien, Garage, Abstellraum. Maßgeblich ist die Katasterreferenz. Hat der Stellplatz oder das Trastero eine eigene Referenz, ist es steuerlich eine eigene Immobilie mit eigener Erklärung. Gehört er als Nebenfläche zur Wohnung, geht er in deren Katasterwert ein.
• Unbebautes Grundstück. Ohne Gebäude entsteht kein fiktives Einkommen. Ein reines Baugrundstück löst keine Imputation aus, die kommunale IBI wird trotzdem fällig.
• Kauf oder Verkauf im Jahr. Die Tage werden anteilig gerechnet. Beim Verkauf kommt etwas hinzu: Der Käufer muss vom Kaufpreis 3 % einbehalten und für dich ans Finanzamt abführen — eine Vorauszahlung auf deine Gewinnsteuer, die du dir später ganz oder teilweise zurückholen kannst.
• Immobilie über eine spanische Gesellschaft. Dann greift ein völlig anderes Regime, unter Umständen mit der Sonderabgabe für gebietsfremde Gesellschaften. Das gehört auf den Tisch eines Steuerberaters, nicht in diesen Rechner.
• Wechsel zur Steuerresidenz. Wer im Laufe des Jahres steuerlich in Spanien ansässig wird, verlässt das IRNR und fällt für das gesamte Jahr in die spanische Einkommensteuer IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Die Imputation verschwindet dabei nicht, sie wandert nur in eine andere Erklärung.

Fristen und Formulare: das Modelo 210 richtig abgeben

Die Steuer entsteht — im Fachwort: der devengo, der Steuerentstehungszeitpunkt — am 31. Dezember des Steuerjahres. Erklärt wird sie im Folgejahr: Das Fenster läuft vom 1. April bis zum 31. Dezember des Jahres nach dem Steuerjahr (Art. 5.b) Orden EHA/3316/2010 in der Fassung der Orden HAC/623/2026). Für das Steuerjahr 2026 heißt das also: einreichen zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027.

Das Formular ist das Modelo 210. Als Einkunftsart wählst du rentas imputadas de inmuebles urbanos — zugerechnete Einkünfte aus städtischen Immobilien. Es handelt sich um eine autoliquidación, eine Selbstberechnungserklärung: Du rechnest selbst, du erklärst selbst, du zahlst selbst. Jede Person gibt für ihren Anteil eine eigene ab.

Das spanische Finanzamt — die AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria), im Alltag Hacienda genannt — verschickt für diese Steuer keine Bescheide und keine Erinnerung. Es ist eine Holschuld. Dass nie Post kam, ist kein Zeichen dafür, dass nichts fällig ist.

Eingereicht wird elektronisch über die Website der AEAT. Du brauchst dafür entweder ein certificado electrónico — ein persönliches digitales Zertifikat, das du in Spanien beantragst und auf deinem Rechner installierst —, den Zugang Cl@ve, das spanische Bürger-Identifikationssystem, oder einen Vertreter, der für dich einreicht: eine Gestoría oder einen Steuerberater. Gezahlt wird per Lastschrift von einem spanischen Konto (domiciliación, allerdings nur innerhalb eines kürzeren Zeitfensters am Anfang der Frist), per NRC-Beleg, den dir deine spanische Bank nach der Zahlung ausstellt, oder über den Vertreter. Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero, die spanische Ausländer-Identifikations- und Steuernummer) kannst du gar nicht einreichen — sie ist die Voraussetzung für alles.

Wenn du zu spät dran bist

Reichst du nach Fristablauf ein, ohne dass die Behörde dich vorher angeschrieben hat, greift der recargo — der Verspätungszuschlag nach Art. 27 Ley 58/2003. Er beginnt bei 1 % und steigt um weitere 1 % je vollem Monat Verspätung. Liegt die Verspätung über zwölf Monaten, gilt ein fester Zuschlag von 15 %, zuzüglich Verzugszinsen ab dem dreizehnten Monat. Wer den Zuschlag fristgerecht zahlt und weder gegen ihn noch gegen die Erklärung Einspruch einlegt, bekommt ihn um 25 % gemindert. Der Rechner oben weist dir den Zuschlag auf Wunsch mit aus, wenn du ein zurückliegendes Steuerjahr wählst.

Die häufigsten Fehler

• Gar nicht erklärt, weil nicht vermietet wird. Der mit Abstand häufigste Fall. Gerade die reine Selbstnutzung löst die Erklärungspflicht aus.
• Den falschen Imputationssatz genommen. Meist, weil die Übergangsregel für 2023 bis 2025 ungeprüft ins Jahr 2026 fortgeschrieben wurde.
• Nur eine Erklärung für zwei Eigentümer. Jeder Anteil braucht sein eigenes Modelo 210.
• Katasterwert mit Kaufpreis oder Verkehrswert verwechselt. Das treibt die Steuer auf ein Vielfaches des Richtigen.
• Die Frist verpasst, weil keine Aufforderung kam. Es kommt keine.
• Die Immobilie in der deutschen Steuererklärung vergessen. Die zugerechneten Einkünfte sind in Deutschland zwar freigestellt, wirken aber über den Progressionsvorbehalt auf deinen Steuersatz.

Was kommt danach?

Die Selbstnutzungssteuer ist ein Baustein. Wie sie sich in die übrigen Pflichten eines nichtresidenten Eigentümers einfügt, liest du im Überblick zur Nichtresidentensteuer in Spanien. Woher der entscheidende Wert kommt und wie du ihn prüfst, erklärt der Beitrag zum Valor Catastral. Sobald du auch nur ein paar Wochen vermietest, wird es ein anderes Verfahren — dazu Mieteinnahmen als Nichtresident versteuern. Die jährliche kommunale Abgabe behandelt der Text zur IBI, und wer noch vor dem Kauf steht, rechnet zuerst die Kaufnebenkosten auf Mallorca durch.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Zurechnung des fiktiven Einkommens und der anzuwendende Steuersatz stehen in Art. 24.5 und Art. 25.1.a) des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), der Neufassung des Nichtresidentensteuergesetzes. Für die Ermittlung verweist das IRNR auf Art. 85.1 Ley 35/2006, das spanische Einkommensteuergesetz (IRPF) — dort sind die Imputationssätze und die Revisionsbedingung geregelt. Die Übergangsregel für die Steuerjahre 2023 bis 2025 findet sich in der Disposición adicional quincuagésima quinta derselben Ley 35/2006. Die Erklärungsfrist regelt Art. 5.b) Orden EHA/3316/2010 in der geltenden Fassung, die Verspätungszuschläge Art. 27 Ley 58/2003 (Allgemeines Steuergesetz).

Alle Sätze auf dieser Seite stammen aus einem datierten Steuerregister und werden beim Aufruf eingesetzt, nicht von Hand getippt. Der Rechner weist unter sich den zugrunde liegenden Rechtsstand und die amtlichen Fundstellen aus. Diese Seite ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Häufige Fragen

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