Laufende Kosten Mallorca

Ein Dutzend kleine Posten, über das Jahr verteilt. Der Rechner addiert sie zu Jahressumme, Monatswert und Abgabenanteil.

Was kostet eine Ferienimmobilie auf Mallorca im Jahr?

Eingezogen wird von überall: die Grundsteuer vom Rathaus, die Müllgebühr teils vom Rathaus und teils vom Wasserversorger, das Hausgeld von der Eigentümergemeinschaft, dazu Versicherung, Strom, Wasser und eine Steuererklärung, an die viele Eigentümer erst denken, wenn sie schon fällig ist. Eine pauschale Antwort auf die Frage nach der Summe gibt es trotzdem nicht, und wer dir eine nennt, rät. Der Betrag hängt an vier Dingen, die von Objekt zu Objekt weit auseinanderliegen: am Katasterwert (er bestimmt Grundsteuer und Selbstnutzungssteuer), an der Gemeinde (jede setzt ihren eigenen Hebesatz und ihre eigene Müllgebühr fest), an der Eigentümergemeinschaft und daran, ob ein Pool und ein Garten gepflegt werden müssen. Trage deine eigenen Zahlen oben ein — der Rechner zeigt dir dann die Summe, den Monatsdurchschnitt und den Anteil, den Steuern und Abgaben daran haben.

So wird gerechnet

Der Rechner behandelt eine selbstgenutzte oder leerstehende Ferienimmobilie. Sechzehn der siebzehn Angaben sind Beträge, die du kennst oder aus deinen Rechnungen abliest; genau eine Position rechnet er selbst aus, nämlich die Steuer auf die Selbstnutzung.

Steuern und Abgaben

• IBI (Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — die jährliche Grundsteuer der Gemeinde. Sie bemisst sich am valor catastral (Katasterwert), den das Catastro (spanisches Katasteramt) festsetzt und der regelmäßig deutlich unter dem Marktwert liegt. Der gesetzliche Rahmen für Wohnimmobilien im Stadtgebiet reicht von 0,4 % bis 1,1 %; wo genau deine Gemeinde darin liegt, steht in ihrer Ordenanza fiscal. Trage den Betrag ein, der auf deinem Bescheid steht — der Rechner leitet ihn nicht aus dem Katasterwert ab, weil der Satz auf die geminderte Bemessungsgrundlage trifft und Vergünstigungen bereits eingerechnet sein können.
• Basura (Müllgebühr) — in Palma sind es zwei Positionen, die häufig verwechselt werden: die Gebühr für die Abfallbehandlung erhebt das Rathaus, den Abholanteil rechnet EMAYA (der kommunale Wasser- und Entsorgungsbetrieb Palmas) über die Wasserrechnung ab. Wenn du diesen Anteil bereits in der Wasserrechnung erfasst hast, trage ihn hier kein zweites Mal ein.
• Kosten der Steuererklärung — was du deiner Gestoría (spanisches Verwaltungs- und Steuerbüro) oder deinem Steuerberater für die jährliche Erklärung zahlst. Ein frei vereinbartes Honorar, deshalb ohne Vorbelegung.
• Modelo 210 (Selbstnutzung) — die einzige Position, die der Rechner selbst ermittelt. Nichtresidente Eigentümer versteuern für jeden Tag, an dem die Immobilie nicht vermietet ist, einen fiktiven Ertrag: 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser innerhalb der maßgeblichen Frist überprüft wurde, sonst 2 %. Darauf liegt der Steuersatz für Nichtresidenten: 19 % bei Wohnsitz in der EU oder im EWR, 24 % bei Wohnsitz in einem Drittstaat. Gerechnet wird mit derselben Funktion wie im Rechner für die Selbstnutzungssteuer.

Betriebskosten

• Comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) — das monatliche Hausgeld. Es gibt dafür keine amtliche Größe: Die Gemeinschaft beschließt ihren Haushalt, und dein Anteil richtet sich nach der im Kaufvertrag festgelegten cuota de participación. Zwischen einer Kleinanlage ohne Personal und einer Anlage mit Pool, Garten und Aufzug liegt der Faktor zehn.
• Seguro de hogar (Wohngebäude- und Hausratversicherung) — die Standardpolice für selbstgenutzte Wohnungen und Häuser.
• Poolpflege und Gartenpflege — frei vereinbarte Dienstleistungen. Ohne Pool trägst du hier eine 0 ein; das ist eine Angabe und keine Lücke.
• Strom und Wasser — beim Strom ist der Festteil aus Netzentgelten, Systemabgaben und Zählermiete unabhängig vom Verbrauch und fällt auch bei leerer Wohnung an. Beim Wasser gilt dasselbe für die Grundgebühren und den festen Anteil des Canon de Saneamiento, der balearischen Abwasserabgabe.
• Objektbetreuung — Schlüsselservice, Kontrollgänge, Handwerkerkoordination.
• Sonstiges — ein Sammelposten für Instandhaltung, Rücklage, eine derrama (Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft für außerplanmäßige Arbeiten), Internet und Sicherheitstechnik. Achte darauf, nichts doppelt zu erfassen, was schon im Hausgeld steckt.

Was der Rechner bewusst nicht tut

Er erfindet keine Zahlen. Für die Grundsteuer, die Müllgebühr, den Wasser- und den Stromtarif gibt es veröffentlichte Tarife, und die Vorbelegungen leiten sich daraus ab — mit ihrer Fundstelle direkt unter dem Rechner. Für Hausgeld, Gartenpflege, Objektbetreuung und Beraterhonorar gibt es in Spanien keine Preisfestsetzung und keine belastbare Statistik. Diese Felder starten deshalb leer statt mit einer Null: Eine Null würde behaupten, der Posten falle nicht an, und sie würde zusätzlich den Anteil von Steuern und Abgaben rechnerisch nach oben schieben. Solange eine dieser Angaben fehlt, ist die ausgewiesene Summe ausdrücklich eine Zwischensumme, und die Anteilszahl bleibt aus.

Alle Beträge sind Brutto-Ausgaben einschließlich IVA und enthaltener Abgaben. Das ist wichtiger, als es klingt: Angebote für Poolpflege oder Gartenarbeit werden auf Mallorca üblicherweise netto genannt, deine Nebenkostenabrechnungen sind brutto. Wer beides ungeprüft in dieselbe Summe wirft, rechnet sich um mehr als ein Fünftel zu günstig.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner findest du drei vollständig ausgefüllte Beispielfälle: eine Referenzwohnung, eine Finca mit Pool und einen Fall mit vermieteten Tagen. Ein Klick lädt die Werte in die Maske, du siehst Summe, Monatsdurchschnitt und Aufteilung sofort und kannst danach Feld für Feld auf dein eigenes Objekt umstellen. Wir tippen die Zahlen hier bewusst nicht ab — im Rechner ändern sie sich mit dem gewählten Steuerjahr, im Fließtext würden sie veralten.

Nützlich ist vor allem der Vergleich der drei Fälle untereinander. Er zeigt, dass die Positionen, die du nicht beeinflussen kannst — Grundsteuer, Müllgebühr, Selbstnutzungssteuer — bei einer normalen Wohnung meist den kleineren Teil ausmachen, und dass die Kosten vor allem dort entstehen, wo Technik und Grünflächen gepflegt werden wollen.

Sonderfälle

Du vermietest touristisch

Dann verschiebt sich zweierlei. Erstens fällt für vermietete Tage keine Selbstnutzungssteuer an — gib die Zahl der vermieteten Tage oben ein, der Rechner zieht sie heraus. An ihre Stelle tritt jedoch eine eigene Erklärung über die Mieteinnahmen, ebenfalls über das Modelo 210, und die berechnet dieser Rechner nicht. Wer die Tage abzieht und die Ertragsbesteuerung vergisst, unterschätzt seine Steuerlast.

Zweitens kommen Kostenpositionen hinzu, die hier fehlen: die Ecotasa (Tourismusabgabe der Balearen, die der Gast trägt, die du aber anmelden und abführen musst), eine gewerbliche Versicherungspolice mit Haftpflichtdeckung anstelle der privaten Hauspolice, Reinigung und Wäsche bei jedem Gästewechsel sowie je nach Ausgestaltung Provisionen der Vermittlungsportale. Die Jahressumme aus diesem Rechner ist für ein vermietetes Objekt also eine Untergrenze, keine Gesamtrechnung.

Dir gehört nur ein Anteil

Bei Miteigentum gibt jeder Eigentümer eine eigene Erklärung über seinen Anteil ab. Trage deinen Anteil in Prozent ein und erfasse auch alle übrigen Beträge in deinem Anteil — sonst summiert der Rechner eine ganze Immobilie gegen eine anteilige Steuer.

Palma ist nicht Mallorca

Der IBI-Hebesatz und die Müllgebühr werden von jeder Gemeinde einzeln festgesetzt. Die Vorbelegungen dieses Rechners stammen aus den Satzungen der Stadt Palma und sind ein Beispiel, kein Inselwert: Calvià, Andratx, Pollença oder Santanyí rechnen mit eigenen Sätzen und eigenen Gebührenordnungen. Auf deinem IBI-Bescheid steht der Betrag, der für dich gilt — der schlägt jede Vorbelegung.

Für deine Immobilie ist kein Katasterwert festgesetzt

Das kommt bei Neubauten und nach Umbauten vor, solange das Catastro die Bewertung noch nicht abgeschlossen hat. Dann gilt für die Selbstnutzungssteuer eine andere Bemessungsgrundlage, und dieser Fall wird hier nicht gerechnet. Trage in einem solchen Fall keinen Schätzwert ein und lies die Position lieber als offen, statt sie mit einer Null zu schließen.

Was ohnehin nicht in die Summe gehört

Nicht enthalten sind Finanzierungskosten, also Zins und Tilgung eines Hypothekendarlehens, sowie die spanische Vermögensteuer. Die Vermögensteuer hängt nicht an dieser Immobilie allein, sondern an deinem gesamten in Spanien steuerpflichtigen Vermögen — dafür gibt es einen eigenen Rechner, verlinkt am Ende dieser Seite.

Fristen und Formulare

Die Posten haben sehr unterschiedliche Rhythmen, und nur einen davon musst du aktiv anstoßen:

• IBI — jährlich, mit einem von der Gemeinde festgelegten freiwilligen Zahlungszeitraum. Ein Lastschriftmandat ist der einfachste Weg; ohne Einzug läuft ein verpasster Termin in ein Mahnverfahren mit Zuschlag.
• Basura — der Behandlungsanteil wird von der Gemeinde erhoben, der Abholanteil erscheint in Palma auf der EMAYA-Rechnung.
• Modelo 210 für die Selbstnutzung — die Steuer entsteht am 31. Dezember des Steuerjahres, erklärt wird sie im Folgejahr. Das ist die einzige Position dieses Rechners, um die du dich selbst kümmern musst; alles Weitere zu Abgabefenster und Zahlungswegen steht im Ratgeber zur Selbstnutzungssteuer.
• Comunidad, Versicherung, Strom, Wasser — laufende Verträge, meist per Lastschrift. Eine Sonderumlage der Gemeinschaft kommt zusätzlich und außer der Reihe.

Ein praktischer Hinweis: Ein spanisches Konto mit Lastschriftmandaten für Grundsteuer, Wasser, Strom und Hausgeld erspart dir die meisten Mahnungen. Eine geplatzte Lastschrift bei der Comunidad wird schneller unangenehm als ein verspäteter Steuerbetrag, weil sie den Zugang zu Beschlüssen und Abstimmungen der Gemeinschaft berühren kann.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Selbstnutzungssteuer folgt dem spanischen Nichtresidentensteuergesetz (Real Decreto Legislativo 5/2004): dem fiktiven Ertrag aus dem Katasterwert, seiner Kürzung um vermietete Tage und dem Steuersatz nach dem Wohnsitzstaat. Der gesetzliche Rahmen für den IBI-Hebesatz steht im Gesetz über die kommunalen Finanzen (Real Decreto Legislativo 2/2004); den konkreten Satz und die Müllgebühr beschließt jede Gemeinde in ihrer jährlichen Ordenanza fiscal.

Unter dem Rechner findest du eine Zeile Rechtsstand mit einem Datum. Sie bedeutet nicht „zuletzt geprüft", sondern etwas Genaueres: Es ist das Datum der jüngsten Vorschrift, die in diese Rechnung eingeht, bezogen auf den Stichtag des gewählten Steuerjahres. Wenn die maßgeblichen Steuersätze und Bemessungsregeln seit 2023 unverändert gelten, steht dort 2023 — auch wenn die Müllgebühr aus einer Satzung von 2026 stammt. Beides ist gleichzeitig richtig: Die Steuervorschriften sind älter als die Gebührentarife. Ändert sich eine der Vorschriften, wandert das Datum mit, und wenn du ein anderes Steuerjahr wählst, rechnet der Rechner mit dem Recht, das an dessen Stichtag galt, nicht mit dem von heute.

Für die nicht-steuerlichen Vorbelegungen — Grundsteuerbetrag, Müllgebühr, Wasser, Strom, Versicherung — stehen die Fundstellen mit Abrufdatum ebenfalls unter dem Rechner. Zwei davon sind älter, als man erwarten würde: Die Wasser- und Abholtarife in Palma sind die zuletzt veröffentlichten geltenden Tarife, ihre letzte Fassung liegt aber einige Jahre zurück. Prüfe im Zweifel deine eigene Rechnung; sie ist immer die bessere Quelle als jede Vorbelegung.

Häufige Fragen

Verwandte Rechner

• Selbstnutzungssteuer Modelo 210 — die eine Steuerposition dieses Rechners im Detail: Bemessungsgrundlage, Steuersatz nach Wohnsitz, Abgabefenster und Verspätungszuschläge.
• Vermögensteuer Balearen — die jährliche Steuer auf das Vermögen selbst, mit dem balearischen Freibetrag und der Solidaritätssteuer. Sie gehört nicht in die Betriebskosten, aber in dieselbe Jahresplanung.