Okupas auf Mallorca: Wann darf die Polizei räumen?

Du kommst nach einem längeren Aufenthalt in Deutschland zurück zu deiner Finca oder Wohnung auf Mallorca – und stellst fest, dass fremde Menschen darin wohnen. Dieses Szenario ist kein Medienmythos: Allein 2024 wurden in ganz Spanien 16.426 Fälle illegaler Hausbesetzung registriert, ein Plus von 7,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Mallorca-Eigentümer ist das Thema Okupas-Mallorca-Schutz deshalb brandaktuell. Dieser Ratgeber erklärt dir die neue Rechtslage nach der Ley Orgánica 1/2025, die entscheidende Abgrenzung zwischen bewohnter Wohnung (morada) und leerstehender Ferienimmobilie — sie und nicht eine angebliche 48-Stunden-Frist bestimmt, was die Polizei darf —, den genauen Räumungsweg, konkrete Präventionsmaßnahmen und die häufigsten Fehler – damit du im Ernstfall keinen Moment verlierst.

• Rechtliches rund um deine Immobilie

Was sind Okupas – und warum ist Mallorca betroffen?

Der Begriff „Okupa" leitet sich vom spanischen Verb ocupar (besetzen) ab und bezeichnet Menschen, die ohne jedes Recht gewaltsam in fremde Immobilien eindringen. Die Wurzeln des Problems liegen in der spanischen Finanzkrise 2008–2014: Mehr als 600.000 Zwangsversteigerungen hinterließen Hunderttausende leerstehende Objekte. Was damals als soziale Not begann, hat sich teilweise zu einem organisierten Geschäftsmodell entwickelt.

Gut organisierte Gruppen spähen gezielt Immobilien aus, die über längere Zeit unbewohnt wirken – und genau das ist das Grundproblem für Mallorca-Eigentümer aus dem deutschsprachigen Raum: Viele nutzen ihre Immobilie nur saisonal oder als Zweitwohnsitz und sind mehrere Monate im Jahr nicht vor Ort. Manche Besetzer-Netzwerke verlangen anschließend Geld für eine „freiwillige" Räumung oder vermieten die besetzte Immobilie sogar illegal weiter.

Besonders betroffen sind laut den verfügbaren Daten leerstehende Bankobjekte sowie Ferienimmobilien in wenig belebten Lagen außerhalb der Hochsaison. Die Balearen verzeichneten zeitweise überproportional starke Anstiege: Zwischen Januar und September 2021 stieg die Zahl der gemeldeten Besetzungen auf den Balearen um 73,9 Prozent auf 407 Fälle – deutlich mehr als der landesweite Anstieg von 18 Prozent im gleichen Zeitraum.

Was wirklich entscheidet: morada oder nicht-morada

Zur Okupación kursiert hartnäckig eine „48-Stunden-Regel“: Wer innerhalb von 48 Stunden reagiere, bekomme eine sofortige Polizeiräumung, danach brauche es einen Richter. Diese Frist steht in keinem spanischen Gesetz – weder im Código Penal noch in der Ley de Enjuiciamiento Criminal. Sie ist eine in der Praxis verbreitete Faustregel zur Einschätzung der flagrancia, keine Rechtsnorm. Wer sich darauf verlässt, plant mit einer Zusage, die ihm niemand gegeben hat.

Maßgeblich ist stattdessen, was für ein Objekt besetzt wurde. Das spanische Recht unterscheidet zwei Tatbestände:

Wichtig für Eigentümer von Ferienimmobilien: Ob deine Ferienimmobilie eine morada ist, entscheidet der Einzelfall, nicht die Bezeichnung „Ferienhaus“. Auch eine eingerichtete Zweitwohnung, die du regelmäßig nutzt und die mit Strom und Wasser versorgt ist, kann nach der Rechtsprechung eine morada sein; dann gilt Art. 202 CP. Eine leerstehende Immobilie, die niemand als Wohnung nutzt, fällt dagegen unter die usurpación nach Art. 245 CP. Liegt keine morada vor und wird die Tat nicht gerade begangen, räumt die Polizei in der Regel nicht ohne richterliche Anordnung, unabhängig davon, ob sechs oder achtundvierzig Stunden vergangen sind. Diese Anordnung können die Staatsanwaltschaft oder dein Anwalt schon zu Beginn des Verfahrens als vorläufige Maßnahme beantragen.

Warum Schnelligkeit trotzdem zählt

Dass es keine gesetzliche Frist gibt, heißt nicht, dass Zeit keine Rolle spielt – sie wirkt nur über einen anderen Mechanismus. Wer eine Besetzung im Moment des Geschehens meldet, ermöglicht ein Einschreiten wegen flagrancia (auf frischer Tat). Ob Flagranz vorliegt, ist eine tatsächliche Frage – sie hängt davon ab, ob die Tat noch andauert oder gerade erst geschehen ist und dies belegbar ist, nicht davon, ob eine Uhr abgelaufen ist. Je früher du erfährst und meldest, desto eher liegt dieser Fall vor. Nachbarn, Hausverwaltung oder eine Alarmanlage mit Fernüberwachung sind deshalb der wirksamste Hebel – nicht weil sie eine Frist wahren, sondern weil sie überhaupt erst die Voraussetzung für ein sofortiges Einschreiten schaffen.

Achtung: Auch die Ley Orgánica 1/2025 hat keine 48-Stunden-Regel geschaffen. Sie hat Hausfriedensbruch (Art. 202 CP) und Besetzung (Art. 245 CP) in den Katalog des juicio rápido aufgenommen (Art. 795 LECrim). Das beschleunigt Fälle, in denen die Polizei die Tat protokolliert (atestado) und die Besetzer dem Bereitschaftsgericht vorführt oder vorlädt. Die friedliche Besetzung einer leerstehenden Immobilie (Art. 245.2 CP) behandelt die Staatsanwaltschaft weiter im Verfahren für leichte Delikte. Einen richterlichen Beschluss ersetzt keines der beiden Verfahren.

Die Ley Orgánica 1/2025: Was das neue Gesetz wirklich bringt

Im April 2025 trat die Ley Orgánica 1/2025 in Kraft – im Volksmund als Anti-Okupa-Gesetz bekannt. Eine Kernreform liegt in der Anpassung von Artikel 795 der spanischen Strafprozessordnung: Bestimmte Fälle von Hausfriedensbruch und illegaler Besetzung können nun im Schnellverfahren (juicio rápido) verhandelt werden.

Was sich konkret verändert hat

Hinweis: Das Schnellverfahren gilt ausdrücklich nicht für Mietkonflikte – also für Mieter, die trotz abgelaufenem Vertrag oder Zahlungsrückständen in der Wohnung bleiben. Diese Fälle fallen weiterhin unter das Zivilrecht und laufen über das juicio verbal oder juicio ordinario.

Wo die Reform an Grenzen stößt

Die Realität ist differenzierter: In kleineren Gerichtsbezirken Mallorcas mit klarer Beweislage wurden laut Berichten tatsächlich Räumungen innerhalb von zwei bis drei Wochen vollzogen. In stark ausgelasteten Gerichten – etwa in der Provinz Alicante oder in Barcelona – bezeichnete ein Madrider Amtsrichter die 15-Tage-Frist als nicht realistisch. Der chronische Personalmangel in der spanischen Justiz bremst auch das beschleunigte Verfahren: Wenn die Zustellung von Gerichtsschreiben monatelang in Rückstand ist, helfen schnellere Fristen wenig.

Strafrecht vs. Zivilrecht: Welches Verfahren ist das richtige?

Eines der häufigsten Missverständnisse unter betroffenen Eigentümern ist die Verwechslung der beiden Rechtswege.

Wenn jemand einmal legal eingezogen ist (als Mieter) und jetzt nicht mehr geht, nutzt eine Strafanzeige wenig. Dann ist desahucio der richtige Weg – und der läuft über das Zivilgericht, getrennt vom neuen Schnellverfahren.

Der zivilrechtliche Eilweg nach Ley 5/2018

Neben dem Strafverfahren gibt es seit 2018 einen eigenen zivilrechtlichen Weg gegen Besetzer. Die Ley 5/2018 hat dafür die Zivilprozessordnung geändert (Art. 250.1.4, 437.3 bis, 441.1 bis und 444.1 bis LEC). Das Verfahren steht natürlichen Personen offen, die Eigentümer oder berechtigte Besitzer der Wohnung sind, außerdem gemeinnützigen Organisationen und öffentlichen Eigentümern von Sozialwohnungen. Unternehmen und Banken können es nicht nutzen.

• Die Klage kann sich gegen die „unbekannten Bewohner“ der Wohnung richten; du musst die Namen der Besetzer nicht kennen. Beizufügen ist der Nachweis deines Besitzrechts, etwa Escritura und aktuelle Nota Simple.
• Beantragst du die sofortige Herausgabe, fordert das Gericht die Bewohner auf, innerhalb von fünf Tagen einen Titel vorzulegen, der ihren Aufenthalt rechtfertigt, etwa einen Mietvertrag.
• Legen sie keinen ausreichenden Titel vor, ordnet das Gericht per Beschluss die sofortige Herausgabe an. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel.
• Mit Zustimmung der Bewohner informiert das Gericht die Sozialdienste, damit sie innerhalb von sieben Tagen Schutzmaßnahmen prüfen können.

Welcher Weg in deinem Fall schneller zum Ziel führt – Strafanzeige, Zivilklage oder beides –, hängt vom Objekt, der Beweislage und dem zuständigen Gericht ab. Das klärst du am besten mit einem Anwalt vor Ort.

Schritt-für-Schritt: So gehst du im Ernstfall vor

Wenn du feststellst oder den begründeten Verdacht hast, dass deine Immobilie besetzt wird, sind die nächsten Stunden entscheidend.

1. Sofort die Lokalpolizei (Policía Local) oder Guardia Civil rufen – Telefon 112 (Notruf) oder 062 (Guardia Civil). Schildere die Situation klar als möglichen Hausfriedensbruch.
2. Nota Simple bereithalten – Ohne aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple) nimmt die Polizei eine Anzeige oft nicht ernst. Idealerweise hast du dieses Dokument digital auf deinem Smartphone gespeichert. Die Nota Simple kannst du online beim Registro de la Propiedad abrufen.
3. Strafanzeige erstatten (denuncia) – Bei der Polizei oder direkt beim Gericht (Juzgado de Instrucción). Das Schnellverfahren setzt ein Polizeiprotokoll (atestado) voraus; zeigst du direkt beim Gericht an, läuft in der Regel das normale Verfahren. Parallel oder stattdessen kommt der zivilrechtliche Eilweg nach Ley 5/2018 in Betracht.
4. Rechtsanwalt einschalten – Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt (abogado) in Palma kennt das zuständige Gericht und kann das Verfahren gezielt beschleunigen. Versuche nicht, den Prozess ohne anwaltliche Hilfe zu führen.
5. Beweise sichern – Fotos, Zeugenaussagen, Kameraaufnahmen, Kommunikationsprotokolle. Je klarer dein Eigentumsnachweis und die Feststellung des illegalen Einbruchs, desto schneller kann der Richter den Beschluss ausstellen.
6. Versorgungs-Absperrung NICHT vornehmen – Weder Strom noch Wasser abstellen. Das ist in Spanien eine Straftat (delito de coacciones) und kann das Verfahren zu deinen Ungunsten drehen.
7. Gerichtstermin und Räumungsbeschluss abwarten – Im Schnellverfahren kann der Beschluss in Wochen kommen; im ordentlichen Verfahren sind Monate realistisch.
8. Räumungsvollstreckung – Der Gerichtsvollzieher vollstreckt in Begleitung der Polizei. Du hast keinen Anspruch darauf, selbst die Türe zu öffnen.

Achtung – Selbstjustiz ist strafbar: Türschlösser austauschen, Wasser oder Strom abstellen, Besetzer durch Drohungen zum Gehen zwingen – all das kann als delito de coacciones gegen dich gerichtet werden. Auch das Engagieren von privaten „Räumungsdienstleistern", die durch Einschüchterung arbeiten, ist rechtlich riskant. Halte dich strikt an den legalen Weg.

Prävention: So schützt du deine Mallorca-Immobilie

Schutz beginnt lange vor einer Besetzung. Die folgenden Maßnahmen senken das Risiko erheblich – und beschleunigen im Ernstfall das Verfahren.

Technische Schutzmaßnahmen

Organisatorische Maßnahmen

• Hausverwaltung beauftragen: Eine lokale Verwaltung (administrador de fincas) oder ein Vertrauensmensch vor Ort kann regelmäßig nach dem Rechten sehen und im Notfall sofort handeln.
• Nachbarn einbinden: Bitte direkte Nachbarn explizit, verdächtige Aktivitäten zu melden. Gib ihnen deine Handynummer und die des örtlichen Anwalts.
• Immobilie „belebt" halten: Regelmäßiger Lichterwechsel (Timer), gepflegter Außenbereich, kein offensichtlicher Leerstand.
• Nota Simple und Escritura digital verfügbar halten: Lade die Eigentumsunterlagen in eine Cloud, auf die du und dein Anwalt jederzeit Zugriff haben.
• Hausratversicherung mit Okupa-Schutz: Einige Versicherungsprodukte in Spanien bieten inzwischen spezifischen Schutz für Kosten im Zusammenhang mit Hausbesetzungen, etwa Anwaltskosten und Reparaturen nach einer Räumung. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Hausratversicherung in Spanien.

Okupa-Schutzversicherungen: Was der Markt anbietet

In Spanien gibt es mittlerweile spezialisierte Zusatzklauseln und eigenständige Produkte, die Eigentümer gegen Kosten aus Hausbesetzungen absichern sollen. Da sich dieser Markt schnell entwickelt, solltest du konkrete Konditionen direkt bei Anbietern anfragen. Typische Leistungsbausteine solcher Produkte sind:

• Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten im Räumungsverfahren
• Mietausfallentschädigung für die Dauer der Besetzung
• Kostenübernahme für Schloss- und Schadensbehebung nach Räumung

Hinweis: Lies das Kleingedruckte sorgfältig. Viele Policen schließen bestimmte Immobilientypen (etwa reine Ferienimmobilien ohne Dauerwohnsitzstatus) oder Besetzungen aus, die bereits vor Vertragsabschluss bestanden haben.

Häufigste Fehler von Eigentümern

Diese Fehler begegnen erfahrenen Mallorca-Anwälten immer wieder – und jeder einzelne kann dein Verfahren um Wochen oder Monate verzögern.

Was beim Kauf zu prüfen ist: Besetzte Immobilien und Due Diligence

Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft, sollte vor dem Notartermin unbedingt prüfen, ob das Objekt unbelastet und tatsächlich frei ist. Zwar ist eine laufende Besetzung in der Regel sichtbar – aber nicht immer. Beauftrage einen lokalen Anwalt mit einer vollständigen Due Diligence, zu der auch eine physische Besichtigung und eine aktuelle Grundbuchprüfung gehören.

Im Kaufprozess gilt außerdem: Ein notariell beglaubigter Eigentumsnachweis (Escritura Pública) ist die wichtigste Waffe im Ernstfall. Wer über den korrekten Ablauf des Immobilienkaufs informiert ist, vermeidet von Anfang an Lücken in der Dokumentation.

Hinweis: Kaufst du eine Immobilie, die bereits besetzt ist, trittst du in der Regel nicht automatisch in ein laufendes Verfahren ein. Das muss explizit geregelt werden – lass das von deinem Anwalt im Kaufvertrag absichern.

Checkliste: Okupa-Schutz für Mallorca-Eigentümer

• Aktuelle Nota Simple digital gespeichert und für Anwalt zugänglich
• Sicherheitsschloss Klasse 4+ eingebaut
• Alarmanlage mit Fernbenachrichtigung aktiv
• Vertrauensperson oder Hausverwaltung vor Ort beauftragt
• Nachbarn mit Kontaktdaten versorgt
• Kontakt zu einem Immobilienrechtsanwalt in Palma hergestellt (bevor es nötig wird)
• Versicherungspolice auf Okupa-Klausel geprüft
• Escritura und alle Kaufdokumente sicher archiviert
• Immobilie wirkt von außen bewohnt (Timer, gepflegter Garten)
• Handlungsablauf im Ernstfall schriftlich notiert (Telefonnummern 112 / 062, Anwalt, Hausverwaltung)

Was kommt danach? Schadensbehebung und steuerliche Folgen

Nach einer erfolgreichen Räumung wartet oft ein weiteres Problem: Besetzer hinterlassen Immobilien mitunter in schlechtem Zustand. Reparaturkosten, neue Schlösser, gelegentlich sogar strukturelle Schäden stehen an.

Für vermietete Immobilien kann die Besetzungszeit einen Mietausfall darstellen, der steuerlich relevant sein kann. Besprich mit deinem Steuerberater, ob und wie du entsprechende Kosten geltend machen kannst. Wenn die Immobilie danach wieder vermietet werden soll, lies dir vorab unseren Ratgeber zur Langzeitmiete auf Mallorca durch – er erklärt auch, wie du einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen kannst, der spätere Räumungsprobleme minimiert.

Wer nach der Räumung Renovierungsarbeiten plant, sollte außerdem die Baugenehmigungspflichten auf Mallorca im Blick behalten.

Fazit: Vorbeugen ist besser als Räumen

Die Ley Orgánica 1/2025 beschleunigt vor allem das Strafverfahren: Hausfriedensbruch und gewaltsame Besetzung können seit April 2025 im juicio rápido verhandelt werden, mit einer Hauptverhandlung innerhalb von 15 Tagen nach Eingang beim Bereitschaftsgericht. Strafrahmen und Befugnisse der Polizei hat das Gesetz nicht verändert. Wer als Privatperson Eigentümer ist, kann zusätzlich den zivilrechtlichen Eilweg nach der Ley 5/2018 nutzen. Beide Wege funktionieren nur, wenn du schnell handelst und die richtigen Dokumente parat hast.

Entscheidend ist nicht eine 48-Stunden-Frist – die es im Gesetz nicht gibt –, sondern die Frage, ob die besetzte Immobilie eine bewohnte Wohnung (morada, Art. 202 CP) oder eine leerstehende Zweit- beziehungsweise Ferienimmobilie ist (usurpación, Art. 245 CP). Ob eine eingerichtete, regelmäßig genutzte Ferienwohnung als morada gilt, entscheidet der Einzelfall. Liegt keine morada vor, braucht die Polizei außerhalb der frischen Tat in der Regel einen richterlichen Beschluss. Schnelles Melden bleibt trotzdem der wichtigste Hebel: Nur wer die Besetzung im Moment des Geschehens anzeigt, ermöglicht ein Einschreiten wegen flagrancia. Prävention – eine gute Alarmanlage, eine Vertrauensperson vor Ort, die aktuelle Nota Simple im Smartphone – ist daher kein nettes Extra, sondern die klügste Investition für alle, die ihre Mallorca-Immobilie nicht dauerhaft bewohnen.

Offizielle Quellen

• Ley Orgánica 1/2025 (Anti-Okupa-Gesetz, in Kraft ab April 2025): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Artikel 202 und 245 Código Penal (Straftatbestände Hausfriedensbruch / Usurpación): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Ministerio del Interior – Estadísticas de Criminalidad (Kriminalitätsstatistiken, inkl. Hausbesetzungen): https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/publico/portalestadistico/
• Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores (Nota Simple online abrufen): https://www.registradores.org
• Juzgados de Palma de Mallorca (zuständige Gerichte, Erstzuständigkeit Hausfriedensbruch): https://www.mjusticia.gob.es

Eine Anfrage zum Verkaufsobjekt schriftlich formulieren

Wenn dich ein Haus auf Mallorca interessiert, nenne in deiner Anfrage die Adresse oder Inseratsnummer und bitte um einen Besichtigungstermin. Bei einem Objekt mit unklarer Eigentums- oder Nutzungslage lohnt sich eine präzise Nachfrage:

„Ich interessiere mich für die Immobilie [Adresse oder Inseratsnummer]. Wer ist der eingetragene Eigentümer, und in wessen Auftrag bieten Sie das Haus an? Ist eine Innenbesichtigung möglich? Wird die Immobilie bei Übergabe frei von Bewohnern und Nutzungsrechten sein? Falls nicht: Welche Nutzung besteht, und welche Regelung ist für die Übergabe vorgesehen? Bitte senden Sie mir die Antworten schriftlich und teilen Sie mit, welche Unterlagen vor einer Kaufzusage eingesehen werden können.“

Vergleiche die Angaben anschließend mit einer aktuellen Nota Simple. Sie hilft bei der Prüfung der eingetragenen Eigentumsverhältnisse, ersetzt aber weder die Besichtigung noch die Klärung der tatsächlichen Nutzung. Eine mündliche Zusage zur freien Übergabe solltest du vor der Unterschrift nicht als geklärt ansehen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.