Verkaufsnebenkosten Mallorca

Was kostet der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca?

Zwischen dem vereinbarten Preis und dem, was auf deinem Konto landet, stehen mehrere Posten: Maklerprovision, Energieausweis, Wohnbarkeitsbescheinigung, Anwalt oder Verwaltungsbüro, ein Anteil an den Notarkosten, gegebenenfalls die Löschung deiner Hypothek und die Gemeindewertzuwachssteuer. Nur zwei davon sind amtlich tarifiert — alles andere verhandelst du selbst.

Der Rechner oben stellt jeden Posten einzeln auf, addiert die Mehrwertsteuer nur auf die Dienstleistungen und zieht die Summe vom Verkaufspreis ab — das ergibt den Erlös vor Gewinnsteuer. Davon gehen am Notartermin zwei Beträge weg, die keine Kosten sind: die Ablösung einer laufenden Hypothek und, bei Nichtresidenten, der Steuereinbehalt. Was bleibt, weist der Rechner als Auszahlung bei Beurkundung aus.

So wird gerechnet

Maklerprovision — der größte Posten, und der freieste

Die Provision ist der teuerste Einzelposten des Verkäufers — und frei vereinbar. Das ist keine Marktbeobachtung, sondern Rechtslage: Art. 3 des Real Decreto-ley 4/2000 hat die Immobilienvermittlung liberalisiert, sie darf ohne bestimmten Titel und ohne Kammermitgliedschaft ausgeübt werden. Ohne Kammerpflicht gibt es keine Gebührenordnung — was dir jemand als „üblich" nennt, ist ein Verhandlungsangebot, keine Vorschrift.

Dazu kommt die spanische Mehrwertsteuer (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) mit dem allgemeinen Satz von 21 %. Der Rechner weist sie getrennt aus, weil sie auf alle Dienstleistungsposten gemeinsam anfällt, nicht auf die Steuern.

Notaranteil — der Halbsatz, der alles entscheidet

Wer die Beurkundung zahlt, steht in Art. 1455 des Código Civil, des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs: „Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." Die Beurkundung trägt also der Verkäufer, die erste Ausfertigung und alles danach der Käufer — sofern nichts anderes vereinbart ist.

Dieser Halbsatz ist auf Mallorca der Normalfall: In den meisten Kaufverträgen übernimmt der Käufer sämtliche Kosten, und die Abrede geht dem Gesetz vor. Deshalb bietet der Rechner beide Fälle an; bei der Abrede steht dein Notaranteil auf null, die Zeile bleibt aber sichtbar. Die Beträge stammen aus dem amtlichen Gebührentarif (arancel — die staatlich festgesetzte Gebührenordnung der Notare und Grundbuchämter), aus derselben Staffel wie beim Rechner für Notar- und Grundbuchkosten. Verhandelbar ist nicht der Betrag, sondern nur, wer ihn zahlt.

Auf der Notarrechnung (minuta) stehen neben dem Honorar die suplidos — Auslagen, die der Notar für dich verlegt und weiterberechnet, etwa Registerabfragen. Sie gehören nicht zum Honorar und stecken deshalb nicht in der Staffel des Rechners; wer beides vergleicht, hält die Differenz sonst für einen Fehler.

Energieausweis

Der Energieausweis (certificado de eficiencia energética) ist beim Verkauf Pflicht: Art. 3.1.b) des Real Decreto 390/2021 erfasst ausdrücklich Gebäude, die verkauft werden, und Art. 17.2 verlangt, dass eine Kopie des registrierten Zertifikats samt Energielabel dem Kaufvertrag beiliegt. Beauftragen und bezahlen muss ihn nach Art. 6.1 der Eigentümer — beim Verkauf also du.

Einen amtlichen Preis nennt die Norm nicht; das Honorar des Sachverständigen ist frei, deshalb ist der Energieausweis im Rechner ein Eingabefeld. Geregelt ist dagegen die Haltbarkeit: Ein Zertifikat gilt höchstens zehn Jahre, bei der Energieklasse G nur fünf (Art. 13.1). Hast du ein gültiges, fällt der Posten weg. Für die Eintragung ins balearische Register kommt eine Gebühr hinzu, die gegenüber den übrigen Posten vernachlässigbar ist.

Cédula de habitabilidad

Die Wohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) bestätigt, dass eine Wohnung bewohnbar ist. Art. 16.4 der Ley 5/2018, des balearischen Wohnungsgesetzes, verlangt bei jeder Übertragung eine Kopie der gültigen Bescheinigung; fehlt sie, ist das in der Urkunde ausdrücklich zu vermerken. Unmöglich ist der Verkauf ohne sie also nicht — aber der Käufer bekommt nach Art. 16.3 keine endgültigen Versorgungsverträge, und deshalb besteht fast jeder darauf.

Ausgestellt wird sie vom Consell Insular de Mallorca, dem zuständigen Inselrat. Nach Art. 13 des Decret 145/1997 verliert sie zehn Jahre nach der Ausstellung ihre Gültigkeit, unabhängig von einem Wechsel der Eigentümer, Bewohner oder Nutzer. Ist deine gültig, entsteht kein Kostenposten; ist sie abgelaufen, brauchst du einen Techniker, dessen Honorar wiederum frei ist.

Bemerkenswert ist, was die Norm nicht sagt: Sie weist die Kosten niemandem zu. Dass sie der Verkäufer trägt, folgt allein daraus, dass ihn die Vorlagepflicht trifft; eine abweichende Vereinbarung ist möglich.

Anwalt und Verwaltungsbüro

Ob du einen Anwalt einschaltest oder eine gestoría — ein spanisches Verwaltungsbüro, das Steuer- und Behördengänge erledigt —, ist deine Entscheidung, und das Honorar ist frei. Art. 14 der Ley 2/1974 über die Berufskammern verbietet diesen in der Fassung der Ley 25/2009 jede Honorartabelle und jede Empfehlung; wer dir eine „Gebührenordnung" für Anwaltshonorare zeigt, zeigt ein Dokument, das es rechtlich nicht mehr geben darf.

Hypothekenlöschung

Eine eingetragene Hypothek muss zur Beurkundung (escritura — die notarielle Urkunde) gelöscht werden, auch wenn du das Darlehen längst zurückgezahlt hast: Die Tilgung löscht die Schuld, nicht den Eintrag im Grundbuch.

Hier hält sich ein teurer Irrtum: die Annahme, auf die Löschungsurkunde falle die Beurkundungsteuer (AJD — Actos Jurídicos Documentados, die spanische Stempelsteuer auf notarielle Urkunden) an. Sie fällt nicht an; Art. 45.I.B).18 des Real Decreto Legislativo 1/1993 stellt die erste Ausfertigung ausdrücklich frei. Es bleiben Notar- und Grundbuchgebühren, beide amtlich tarifiert: Der Notar rechnet die Löschung als Urkunde ohne Geschäftswert ab, mit einem Festbetrag unabhängig von der Restschuld; das Grundbuch rechnet nach seiner Staffel, aber nicht auf die Restschuld, sondern auf einen stark geminderten Anteil davon, mit Unter- und Obergrenze.

Die Löschung ist damit fast immer deutlich billiger, als Verkäufer erwarten, und für große wie kleine Restschulden liegt sie nah beieinander. Der Rechner fragt nach der Restschuld und rechnet beide Gebühren daraus aus.

Plusvalía municipal

Die Gemeindewertzuwachssteuer (plusvalía municipal) besteuert die rechnerische Wertsteigerung des Grundstücks während deiner Besitzzeit. Steuerpflichtig ist beim Verkauf nach Art. 106.1.b) des Real Decreto Legislativo 2/2004 der Übertragende, also du.

Ihre Höhe steht nicht im Bundesrecht, sondern in der Steuersatzung (ordenanza fiscal) der jeweiligen Gemeinde — Palma rechnet anders als Andratx. Deshalb ist sie im Rechner eine Eingabe: Du überträgst den Betrag aus dem Bescheid deines Rathauses (Ayuntamiento — die spanische Gemeindeverwaltung). Mehrwertsteuer fällt darauf nicht an, weil sie eine Steuer ist; der Rechner führt sie getrennt.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner findest du drei durchgerechnete Beispiele, live mit den geltenden Sätzen und Gebührentarifen. Sie zeigen, wie stark die frei vereinbarten Posten das Ergebnis verschieben, während die amtlich tarifierten kaum ins Gewicht fallen.

Sonderfälle

Verkauf durch einen Nichtresidenten

Bist du steuerlich nicht in Spanien ansässig, ändern sich die Nebenkosten nicht — wohl aber, was am Tag der Beurkundung ausgezahlt wird. Zwei Mechanismen greifen ineinander. Der erste ist der Steuereinbehalt: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein (retención — die einbehaltene Steuervorauszahlung) und führt sie an die Steuerbehörde ab. Kein Kostenposten, sondern eine Vorauszahlung auf deine Gewinnsteuer; ist sie am Ende niedriger, bekommst du die Differenz zurück. Für die Liquidität am Notartermin zählt er trotzdem.

Der zweite betrifft die Gemeindewertzuwachssteuer. Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, wird der Käufer nach Art. 106.2 des Real Decreto Legislativo 2/2004 zum sujeto pasivo sustituto, zum Ersatzsteuerschuldner: Die Gemeinde kann direkt bei ihm eintreiben, obwohl die Steuer wirtschaftlich dich trifft — und er muss ihr die Übertragung nach Art. 110.6.b) melden. Kein Käufer geht dieses Risiko ein; in der Praxis wird der Betrag beim Notartermin einbehalten und selbst ans Rathaus abgeführt.

Immobilie mit laufender Hypothek

Steht noch ein Darlehen offen, wird es am Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst, und die Bank erklärt im selben Zug die Löschung. Zwei ganz verschiedene Dinge fallen damit am selben Tag an, und sie werden regelmässig verwechselt. Die Löschungsgebühren von Notar und Grundbuch sind Verkaufsnebenkosten; sie trägt der Verkäufer, weil er eine lastenfreie Immobilie schuldet, und sie sind zweistellig. Die Ablösung der Restschuld ist keine Kostenposition, sondern Rückzahlung deines eigenen Darlehens: Sie mindert nicht den Erlös vor Gewinnsteuer, sondern nur die Auszahlung am Termin. Der Rechner führt beides getrennt.

Fehlende cédula

Läuft die Bescheinigung ab oder hat es nie eine gegeben, hast du zwei Wege. Entweder du beantragst sie vor dem Verkauf — dann entstehen Technikerhonorar und Verwaltungsgebühr, und bei älteren Objekten zeigt die Besichtigung gelegentlich Nachrüstbedarf. Oder ihr haltet das Fehlen in der Urkunde fest, wie es Art. 16.4 der Ley 5/2018 verlangt; zulässig ist das, aber es verlagert das Problem auf den Käufer — und wer das erkennt, zieht es im Preis ab.

Geerbte Immobilie

Die Verkaufsnebenkosten sind dieselben; der Unterschied liegt auf der Steuerseite, weil sich der Anschaffungswert nach dem seinerzeit der Erbschaftsteuer zugrunde gelegten Wert richtet. Diese Seite bleibt anwendbar, die Gewinnsteuer gehört in den Gewinnsteuerrechner. Voraussetzung ist, dass die Erbschaft im Grundbuch nachvollzogen ist.

Kein Gebäudeprüfbericht beim Verkauf

Ein Gebäudeprüfbericht (informe de evaluación del edificio) wird gelegentlich als Verkaufsvoraussetzung genannt — zu Unrecht: Die Pflicht, ihn dem Käufer auszuhändigen, ist für nichtig erklärt worden. Ob eine Gemeinde für ältere Gebäude eine eigene Prüfung verlangt, ist eine kommunale Frage.

Was der Rechner nicht enthält

• Die Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank. Löst du dein Darlehen vorzeitig ab, kann sie eine Entschädigung verlangen; ihre Höhe steht im Kreditvertrag, nicht im Gesetz. Nicht mit den Löschungsgebühren verwechseln.
• Die Gewinnsteuer. Sie gehört in den Nachbarrechner; die Nebenkosten dieser Seite mindern dort deinen Veräußerungswert und damit die Steuer.
• Die Grundsteuer des laufenden Jahres. Der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die spanische Grundsteuer) ist keine Verkaufskostenposition, sondern eine Verrechnung zwischen euch: Steuerschuldner ist, wem die Immobilie am 1. Januar gehörte. Die Aufteilung gehört in den Kaufvertrag.
• NIE, Vollmachten und beeidigte Übersetzungen. Kein eigener Posten — sie stecken im Honorarfeld für Anwalt und Verwaltungsbüro, wo du sie mit einträgst.

Fristen und Formulare

Nach der Beurkundung laufen drei Fristen nebeneinander, und keine wird dir zugestellt.

• Gemeindewertzuwachssteuer, 30 Werktage. Art. 110.2.a) des Real Decreto Legislativo 2/2004 gibt dir bei Übertragungen unter Lebenden 30 Werktage ab der Beurkundung, um beim Rathaus zu erklären. Ob deine Gemeinde eine Erklärung entgegennimmt oder eine Selbstveranlagung verlangt, steht in ihrer Steuersatzung — die Frist ist dieselbe.
• Modelo 211, ein Monat. Damit meldet der Käufer den Steuereinbehalt an. Er muss ihn binnen eines Monats nach der Beurkundung an die AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, die spanische Steuerbehörde) abführen und dir eine Kopie aushändigen — dein Beleg, ohne den du den Einbehalt nicht anrechnen lassen kannst.
• Modelo 210, Unterabschnitt H. Mit dem Modelo 210, der spanischen Steuererklärung für Nichtresidenten, erklärst du den Verkaufsgewinn selbst und beantragst die Erstattung des zu viel einbehaltenen Betrags — über den Unterabschnitt H, in dem du deine Bankverbindung angibst.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Aufstellung stützt sich auf folgende Normen in geltender Fassung:

• Art. 1455 Código Civil: Verteilung der Beurkundungskosten, abdingbar. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) und 110.6.b) des Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): Steuerpflichtiger der Gemeindewertzuwachssteuer, Ersatzsteuerschuld des Käufers, Frist und Mitteilungspflicht. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 des Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — dasselbe Gesetz regelt die Grunderwerbsteuer ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die der Käufer trägt): Befreiung der Hypothekenlöschung. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (Notare) und Real Decreto 1427/1989 (Grundbuchführer) in der Fassung des Real Decreto 1612/2011: Gebühren der Hypothekenlöschung. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 und 17.2 des Real Decreto 390/2021: Energieausweis — Pflicht, Verantwortlicher, Gültigkeit, Beifügung. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 der Ley 5/2018 (balearisches Wohnungsgesetz) und Art. 13 des Decret 145/1997: Vorlage- und Vermerkpflicht der Wohnbarkeitsbescheinigung, ihre Gültigkeit. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 des Real Decreto-ley 4/2000 und Art. 14 der Ley 2/1974 in der Fassung der Ley 25/2009: freie Immobilienvermittlung, Verbot von Honorartabellen — der Grund, warum Makler-, Anwalts- und Verwaltungshonorare keine amtlichen Beträge sind. Sowie Art. 29 des Real Decreto Legislativo 7/2015 mit STC 143/2017: Wegfall der Pflicht zum Gebäudeprüfbericht.

Welche Sätze und Beträge zum jeweiligen Stichtag gelten, zeigt der Rechner selbst an; er rechnet auch zurückliegende Stichtage.

Häufige Fragen

Verwandte Rechner

Die Summe dieser Seite ist die Zahl, die du in der Gewinnsteuerrechnung als abzugsfähige Verkaufskosten einträgst. Wie hoch die Steuer ausfällt und welche Übergangsregeln für alte Erwerbe gelten, kannst du nachrechnen lassen, was der Fiskus vom Gewinn deines Verkaufs nimmt.

Was Beurkundung und Grundbucheintrag insgesamt kosten — und damit, worüber ihr bei der Kostenklausel verhandelt —, kannst du aus der amtlichen Gebührenstaffel für Notar und Grundbuch ermitteln lassen; beide Rechner nutzen denselben Tarif.