Gewinnsteuer beim Verkauf

Wie viel Steuer fällt auf den Verkaufsgewinn an?

Verkaufst du eine Immobilie auf Mallorca mit Gewinn, besteuert Spanien nicht den Verkaufspreis, sondern die Differenz zwischen dem, was du einst gezahlt hast, und dem, was du jetzt bekommst — den Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial). Als Nichtresident zahlst du darauf pauschal 19 %, unabhängig davon, ob du aus der EU, dem EWR oder einem Drittstaat kommst. Bist du steuerlich in Spanien ansässig, greift stattdessen die Sparbasis-Staffel der Residenten, die bei 19 % beginnt und bis 30 % reicht. Diese Seite konzentriert sich auf die Gewinnsteuer selbst; einen Überblick über alle drei beim Verkauf anfallenden Steuern findest du im Artikel Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

So wird gerechnet

Die Rechnung folgt drei Schritten, die sich alle aus Art. 24.4 des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, spanisches Nichtresidenten-Einkommensteuergesetz) und Art. 35 der Ley 35/2006 (LIRPF, spanisches Einkommensteuergesetz) ergeben — für Nichtresidenten bestimmt sich die Bemessungsgrundlage nach denselben Regeln, die für Residenten gelten.

1. Veräußerungswert (valor de transmisión). Das ist nach Art. 35.2 LIRPF der tatsächlich erzielte Verkaufspreis, gemindert um die Kosten und Steuern, die du als Verkäufer trägst — etwa Maklerprovision, Anwaltshonorar, Energieausweis oder die selbst gezahlte Gemeindewertzuwachssteuer (plusvalía municipal).

2. Anschaffungswert (valor de adquisición). Nach Art. 35.1 LIRPF setzt er sich zusammen aus dem damaligen Kaufpreis, den Kosten und Steuern des Erwerbs — ITP oder IVA, Notar, Grundbuch, Gestoría (spanisches Verwaltungsbüro für Steuer- und Behördenangelegenheiten) — sowie werterhöhenden Investitionen und Verbesserungen. Zinsen für eine Finanzierung zählen ausdrücklich nicht dazu.

3. Gewinn und Steuersatz. Veräußerungswert minus Anschaffungswert ergibt den Gewinn. Ist er negativ, liegt ein Verlust vor (siehe Sonderfälle). Ist er positiv, wird er — nach Anwendung eines eventuellen Übergangsabschlags für sehr alte Erwerbe — mit dem Satz für Nichtresidenten oder der Staffel für Residenten besteuert. Bei einem Verkauf durch einen Nichtresidenten behält der Käufer zusätzlich 3 % des Kaufpreises ein (retención — die einbehaltene Steuervorauszahlung) und führt sie über das Modelo 211 (das amtliche Formular, mit dem der Käufer den Einbehalt anmeldet) an die spanische Steuerbehörde (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria) ab; diese Einbehaltung wird auf die eigentliche Steuerschuld angerechnet. Wie dieser Einbehalt im Einzelnen funktioniert, erklärt die Seite Der 3-Prozent-Einbehalt beim Immobilienverkauf.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner findest du drei Beispielrechnungen, die live mit den aktuellen Sätzen und Fristen gerechnet werden — trage deine eigenen Zahlen ein, um zu sehen, was in deinem Fall bleibt.

Sonderfälle

Erwerb vor dem 31.12.1994

Wer seine Immobilie vor dem 31.12.1994 gekauft hat, profitiert von einem Übergangsregime (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, für Nichtresidenten anwendbar über die Disposición transitoria primera TRLIRNR). Der Teil des Gewinns, der rechnerisch bis zum 19.01.2006 entstanden ist, wird um 11,11 % je vollem Jahr Haltedauer gemindert, das über zwei Jahre bis zum 31.12.1996 hinausgeht. Die Minderung ist gedeckelt: Sie gilt nur bis zu einem kumulierten Veräußerungswert von 400.000 € über alle seit dem 01.01.2015 auf diese Weise begünstigten Verkäufe hinweg — verkaufst du mehrere Objekte, zählt der Deckel für alle zusammen. Der Rechner bildet diese Zeitanteils- und Deckelrechnung nach der Methode ab, die die AEAT in ihrem eigenen Rechenbeispiel verwendet.

Kauf zwischen Mai und Dezember 2012: die Hälfte bleibt steuerfrei

Wer ein städtisches Grundstück zwischen dem 12. Mai 2012 — dem Tag, an dem das Real Decreto-ley 18/2012 in Kraft trat — und dem 31. Dezember 2012 erworben hat, zahlt beim Verkauf nur auf die Hälfte des Gewinns Steuer. Die Befreiung von 50 % steht in der Disposición adicional cuarta TRLIRNR und gilt für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte; für steuerlich Ansässige regelt die Disposición adicional trigésima séptima der Ley 35/2006 dasselbe, dort zusätzlich mit der Voraussetzung eines entgeltlichen Erwerbs.

Sie entfällt jedoch, wenn die Immobilie vom Ehegatten oder von Verwandten in gerader Linie oder Seitenlinie bis zum zweiten Grad erworben wurde oder an sie verkauft wird — dasselbe gilt für Gesellschaften, die mit dir oder diesen Personen im Sinne des Art. 42 des Código de Comercio verbunden sind. Der Rechner fragt das ab, sobald das Kaufdatum in dieses Fenster fällt. Es ist eine Regel aus der Immobilienkrise, die heute kaum noch jemand auf dem Schirm hat, obwohl sie den Unterschied zwischen zwei fünfstelligen Beträgen ausmachen kann.

Mehr als zehn Jahre Besitz vor 1997

Beim Übergangsregime gibt es eine Grenze, die keine Rundung ist: Lag die Haltedauer am 31.12.1996 über zehn Jahren, ist der bis zum 19.01.2006 entstandene Gewinnanteil nach dem letzten Absatz der Disposición transitoria novena gar nicht steuerbar („no sujeta") — nicht bloß um elfmal einen Prozentsatz gemindert. Der Unterschied klingt akademisch, ist es aber nicht: elf Jahre ergeben über die Jahresstaffel knapp, aber eben nicht ganz die vollen hundert Prozent — und der Rest wäre Steuer auf einen Gewinn, den das Gesetz gar nicht erfasst.

Erwerb vor 1995 und zugleich Investitionen

Hast du eine vor 1995 gekaufte Immobilie später baulich verbessert, verlangt das Gesetz zwei getrennte Rechnungen: Der Kaufpreis und jede Investition haben eine eigene Haltedauer, und der Verkaufserlös ist auf beide Bestandteile aufzuteilen. Dieser Rechner teilt nicht auf. Er gewährt in diesem Fall deshalb bewusst keine Minderung und weist das aus — das angezeigte Ergebnis ist dann die Obergrenze, die tatsächliche Steuer liegt darunter. Für diesen Fall lohnt sich eine Gestoría oder Steuerberatung.

Vermietete Objekte

Hast du die Immobilie zeitweise vermietet, mindert das Gesetz den Anschaffungswert zusätzlich um die Abschreibung, die während der Vermietung mindestens hätte angesetzt werden können (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF) — unabhängig davon, ob du sie tatsächlich steuerlich geltend gemacht hast. Das senkt den Anschaffungswert und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Dieser Rechner bildet die Abschreibungskorrektur nicht ab; plane bei einer vorherigen Vermietung einen Aufschlag auf das errechnete Ergebnis ein und lass den genauen Betrag von einer Gestoría oder Steuerberatung ermitteln.

Reinvestition in die eigene Hauptwohnung

Wer den Verkaufserlös in eine neue Hauptwohnung reinvestiert, kann den Gewinn steuerfrei stellen. Anders als viele Ratgeber schreiben, gilt das nicht nur für Residenten: Die Disposición adicional séptima TRLIRNR öffnet diese Reinvestitionsbefreiung ausdrücklich auch für Nichtresidenten mit Wohnsitz in der EU oder im EWR. Die AEAT führt diesen Fall in ihrem Formularverzeichnis unter den Einkunftscodes 33 und 34.

Befreiung ab 65 für Residenten

Steuerlich in Spanien ansässige Personen ab 65 Jahren zahlen beim Verkauf ihrer Hauptwohnung gar keine Gewinnsteuer, unabhängig davon, was mit dem Erlös geschieht. Bei anderen Immobilien — etwa einer Zweitwohnung — gilt diese Befreiung nur, wenn der Erlös zum Aufbau einer Leibrente verwendet wird.

Verlustverkauf

Verkaufst du unter dem eigenen Anschaffungswert, entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn, und die vom Käufer einbehaltenen Beträge werden auf Antrag vollständig erstattet. Residenten können einen solchen Verlust zudem mit anderen Kapitalerträgen desselben oder folgender Steuerjahre verrechnen.

Miteigentum

Gehört die Immobilie mehreren Personen, wird jeder Anteil einzeln besteuert: Gewinn, Steuersatz und gegebenenfalls Übergangsabschlag werden jeweils auf den Miteigentumsanteil bezogen berechnet, nicht auf die Immobilie als Ganzes. Jeder nichtresidente Miteigentümer reicht sein eigenes Modelo 210 (die spanische Steuererklärung für Verkaufsgewinne von Nichtresidenten) für seinen Anteil ein; Residenten erklären ihren Anteil stattdessen in der eigenen Jahressteuererklärung.

Geerbte Immobilie

Hast du die Immobilie geerbt, ist der Anschaffungswert nicht der einstige Kaufpreis des Erblassers, sondern der Wert, der seinerzeit der spanischen Erbschaftsteuer zugrunde lag (Art. 36 LIRPF). Dieser Rechner geht von einem Kaufvorgang aus; trage bei einer geerbten Immobilie den seinerzeit versteuerten Erbschaftswert als Anschaffungspreis ein.

Fristen und Formulare

Beim Verkauf laufen zwei getrennte Fristen für zwei unterschiedliche Formulare, die häufig verwechselt werden:

• Modelo 211 (Käufer, ein Monat): Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer den einbehaltenen Betrag innerhalb eines Monats nach der Beurkundung (escritura — die notarielle Kaufurkunde) an die AEAT abführen und dem Verkäufer eine Kopie aushändigen.
• Modelo 210 (Verkäufer, drei Monate nach Ablauf dieses Monats): Der nichtresidente Verkäufer erklärt den Gewinn selbst über das Modelo 210 — innerhalb von drei Monaten, nachdem die Frist für das Modelo 211 abgelaufen ist. In der Praxis liest man dafür oft „vier Monate ab Verkauf"; das ist keine eigene gesetzliche Frist, sondern schlicht die Summe aus dem einen Monat für das Modelo 211 und den drei Monaten, die daran anschließen.

Unabhängig vom Wohnsitz kommt eine dritte, kommunale Frist hinzu: Die plusvalía municipal — die Gemeindewertzuwachssteuer auf die Bodenwertsteigerung — ist innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung beim zuständigen Rathaus zu erklären; sie ist von der hier behandelten Gewinnsteuer unabhängig und wird separat berechnet.

Bist du in Spanien steuerlich ansässig, erklärst du den Verkaufsgewinn nicht über ein Modelo 210, sondern als Teil deiner regulären Jahressteuererklärung, dem Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, die spanische Einkommensteuer für natürliche Personen), die im Folgejahr zwischen April und Ende Juni einzureichen ist.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Berechnung stützt sich auf folgende Normen:

• Art. 25.1.f).3º des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, spanisches Nichtresidenten-Einkommensteuergesetz): Steuersatz für Nichtresidenten auf Veräußerungsgewinne. Volltext: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: Bemessungsgrundlage der ganancia patrimonial nach den Regeln der IRPF (spanische Einkommensteuer für natürliche Personen). Derselbe Volltext.
• Art. 35 der Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Definition von Anschaffungs- und Veräußerungswert. Volltext: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, in Verbindung mit der Disposición transitoria primera TRLIRNR: Übergangsregime für vor dem 31.12.1994 erworbene Immobilien. Beide Volltexte wie oben.
• Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010: Frist für die Abgabe des Modelo 210 durch nichtresidente Verkäufer. Volltext: boe.es, BOE-A-2010-19707.

Für die laufende Verwaltung der Formulare und ihrer Fristen ist die AEAT zuständig; ihre Formulare und Ausfüllhinweise findest du unter sede.agenciatributaria.gob.es.

Verwandte Rechner

Der Anschaffungswert in dieser Rechnung enthält die Nebenkosten deines damaligen Kaufs — was du beim Erwerb an ITP, Notar und Grundbuch gezahlt hast, mindert heute deinen Gewinn. Wie hoch diese Nebenkosten typischerweise ausfallen, zeigt dir der Rechner auf der Seite Kaufnebenkosten auf Mallorca. Nutzt du eine Immobilie in Spanien selbst, ohne sie zu vermieten, und musst dafür ebenfalls ein Modelo 210 einreichen, findest du die passende Berechnung auf der Seite zur Selbstnutzungssteuer Modelo 210. Einen allgemeinen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess gibt der Leitfaden Immobilie verkaufen auf Mallorca.