Ferienvermietung und Saisonmiete auf Mallorca richtig unterscheiden

Du möchtest Deine Immobilie zeitweise vermieten und sie zu anderen Zeiten selbst nutzen? Bei Ferienvermietung und Saisonmiete auf Mallorca entscheidet nicht allein, wie lange jemand bleibt. Wichtig ist, wofür die Immobilie tatsächlich genutzt und wie sie angeboten wird: als Unterkunft für Urlaubsgäste oder als vorübergehendes Zuhause aus einem anderen Anlass. Davon hängt ab, welche Regeln Du vor einem Inserat und bei der Vertragsgestaltung prüfen musst.

Dieser Ratgeber zeigt Dir die Unterschiede zwischen touristischer Vermietung und alquiler de temporada, erklärt die gängigen ETV-Formen und führt Dich durch die Vorbereitung einer rechtlich passenden Anzeige. Du findest außerdem konkrete Beispiele aus Saisonmiet-Inseraten – nicht als allgemeine Mietpreisliste, sondern als Anhaltspunkt dafür, wie unterschiedlich Zeiträume und Angebote beschrieben werden. Besonders wichtig: Eine Überschrift wie „Saisonmiete“ oder ein Vertrag mit elf Monaten Laufzeit macht aus einem touristischen Angebot noch keine Saisonmiete.

Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung. Keine Rechts- oder Steuerberatung.

Ferienvermietung und Saisonmiete: Welcher Zweck steht im Vordergrund?

Touristische Ferienvermietung und Saisonmiete folgen unterschiedlichen Regeln. Für die touristische Vermietung ist das balearische Tourismusrecht maßgeblich; eine Saisonmiete kann unter Artikel 3 der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fallen. Bei ihr nutzt der Mieter die Immobilie vorübergehend für einen nachvollziehbaren Zweck, ohne dort seinen gewöhnlichen Wohnsitz einzurichten.

Eine starre Tagesgrenze ist dafür keine verlässliche Abkürzung. Gerade bei kurzen Aufenthalten kommt es darauf an, ob das Angebot touristisch vermarktet wird oder sich ein anderer Nutzungszweck nachvollziehen lässt. Auch ein Inserat, das „Saisonmiete“ sagt, kann Fragen aufwerfen, wenn Beschreibung und Buchungsablauf wie bei einer Ferienunterkunft gestaltet sind.

Welche ETV-Formen gibt es für Ferienimmobilien?

Bei touristischer Vermietung begegnen Dir auf Mallorca mehrere ETV-Formen. Welche für ein konkretes Objekt überhaupt infrage kommt, lässt sich nicht aus dem Immobilientyp allein ableiten: Auch die Lage und weitere Voraussetzungen müssen geprüft werden.

Besonders bei Wohnungen in Eigentümergemeinschaften reicht die Frage „Hat die Wohnung eine ETV?“ nicht aus. Prüfe, ob touristische Vermietung am Standort gestattet ist und welche Voraussetzungen für genau diese Wohnung gelten. Wenn Du eine Immobilie mit bestehender ETV übernimmst, lies auch unseren Ratgeber zur Übertragung einer ETV-Lizenz.

Achtung: Die Bezeichnung ETV60 ist keine allgemeine Erlaubnis, jede selbst genutzte Immobilie für 60 Tage touristisch anzubieten.

Wie gehst Du vor, wenn Du touristisch vermieten möchtest?

Beginne nicht mit dem Inserat, sondern mit der Zulässigkeit des konkreten Objekts. Für den Beginn einer touristischen Tätigkeit wird eine Eigenverantwortlichkeitserklärung (DRIAT) genannt. Daraus folgt jedoch kein pauschaler Anspruch, mit jeder Immobilie Feriengäste aufnehmen zu dürfen.

1. Objekt und Lage klären: Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft oder Deinen Hauptwohnsitz? Prüfe anschließend, ob touristische Vermietung am Standort zulässig ist.
2. Voraussetzungen abgleichen: Kläre, welche ETV-Form und welche Anforderungen für Dein Objekt gelten. Bei einer Eigentümergemeinschaft verdient diese Prüfung besondere Aufmerksamkeit.
3. Verfahren und Ausgaben vorab erfragen: Lass Dir die für Deinen Fall erforderlichen Unterlagen, touristischen Plätze und Kosten bei der zuständigen Tourismusbehörde bestätigen.
4. Erst danach vermarkten: Beschreibe das Objekt erst als touristische Unterkunft, wenn die Voraussetzungen und der Beginn der Tätigkeit für Deinen Fall geklärt sind.

Eine allgemeingültige Antwort auf „Was kostet die Ferienvermietungslizenz?“ wäre irreführend: Ausgaben werden unter anderem im Zusammenhang mit touristischen Plätzen genannt und unterscheiden sich nach Vermietungsform. Für Deine Entscheidung zählt die Prüfung des konkreten Objekts, nicht ein isolierter Pauschalbetrag. Vertiefend findest Du die rechtlichen Prüfpunkte unter Ferienvermietung auf Mallorca: Lizenz und Voraussetzungen.

Wann ist eine Saisonmiete tatsächlich eine Saisonmiete?

Eine echte Saisonmiete braucht einen vorübergehenden Nutzungszweck. Als Beispiele kommen ein begrenzter Arbeitsaufenthalt, ein Studium, ein Projekt oder eine Übergangsphase infrage. Maßgeblich ist nicht nur, was auf dem Vertrag steht, sondern wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird.

Ein Vertrag über elf Monate wird deshalb nicht automatisch zur Saisonmiete. Nutzt der Mieter die Wohnung in Wirklichkeit als dauerhaften Lebensmittelpunkt, passt die bloße Bezeichnung „Saisonmiete“ nicht zum gelebten Mietverhältnis. Mehr dazu erklären wir beim elfmonatigen Mietvertrag in Spanien und beim Zeitmietvertrag auf Mallorca.

Für einen Saisonmietvertrag solltest Du den Anlass des Aufenthalts konkret festhalten. Hilfreich sind außerdem Angaben zum gewöhnlichen Wohnsitz des Mieters, zum vereinbarten Nutzungszeitraum und dazu, welche Leistungen Du während des Aufenthalts tatsächlich anbietest. Eine Vertragsüberschrift ersetzt diese Klärung nicht.

Was zeigen konkrete Saisonmiet-Angebote?

Saisonmieten werden auf Mallorca mit sehr verschiedenen Zeitfenstern angeboten. Die folgenden Beispiele zeigen veröffentlichte Inseratsangaben von Lindacasas. Sie sind einzelne Angebote, keine Marktpreise; insbesondere lässt sich aus einem ausgeschriebenen Betrag nicht ohne Prüfung des Inserats ableiten, welche Nebenkosten enthalten sind.

Für Deine eigene Anzeige ist weniger der Vergleichsbetrag als die präzise Beschreibung des Angebots lehrreich: Nenne den verfügbaren Zeitraum, die Ausstattung und die Kostenbestandteile klar. Vor allem sollte ein Saisonmiet-Inserat erkennen lassen, für welche vorübergehende Nutzung die Immobilie angeboten wird. Wie sich Selbstnutzung und Vermietung grundsätzlich gegenüberstellen lassen, liest Du unter Eigennutzung oder Vermietung auf Mallorca.

Wo und wie solltest Du das Objekt inserieren?

Die beste Plattform hängt zuerst davon ab, was Du rechtmäßig anbieten darfst. Auf idealista finden sich saisonale Mietangebote; Lindacasas und Mallorca Zero zeigen ebenfalls Wohnungen und Häuser für befristete Aufenthalte. Airbnb, Booking und Vrbo werden vor allem mit touristischen Buchungen verbunden. Der Name einer Plattform entscheidet zwar nicht allein über die rechtliche Einordnung, doch Buchungsablauf, Aufenthaltsdauer und Beschreibung können den touristischen Charakter eines Angebots deutlich machen.

Hinweis in eigener Sache: mallorca.com bietet Immobilieninserate an. Auch dort gilt: Die Anzeige muss zu Deinem tatsächlich zulässigen Vermietungsmodell passen.

Formuliere vor der Veröffentlichung einen kurzen, widerspruchsfreien Steckbrief:

• Bei touristischer Vermietung: Beschreibe nur Leistungen und Buchungsmöglichkeiten, die zu Deiner geklärten touristischen Vermietung passen.
• Bei Saisonmiete: Nenne den vorübergehenden Nutzungszweck und das verfügbare Zeitfenster. Vermeide eine Darstellung, die stattdessen einen gewöhnlichen Urlaub mit tageweiser Buchung verspricht.
• Bei beiden Modellen: Halte Angaben zu Ausstattung, Nebenkosten und tatsächlicher Verfügbarkeit konsistent.

Eine Übersicht zu touristischen Vertriebskanälen bietet unser Ratgeber über Buchungsplattformen für Ferienhäuser. Eine verbindliche Bestenliste für Saisonmieten lässt sich daraus nicht ableiten.

Brauchst Du auch bei privater Vermietung einen Vertrag?

Ja, ein schriftlicher Vertrag ist auch dann sinnvoll, wenn Eigentümer und Mieter direkt miteinander abschließen. Bei der Saisonmiete sollte er insbesondere den vorübergehenden Zweck, den Zeitraum, die beteiligten Personen und die vereinbarten Leistungen eindeutig wiedergeben. Für touristische Vermietung ist ein privater Vertrag dagegen kein Ersatz für die Prüfung der touristischen Zulässigkeit.

Wenn Du einen kostenlosen Mustertext suchst, nutze ihn nur als Gliederungshilfe. Ein knapper Ausgangspunkt für die Beschreibung einer Saisonmiete könnte so aussehen:

„Die Parteien vereinbaren die vorübergehende Nutzung der Immobilie für [konkreter Anlass] im Zeitraum [Beginn] bis [Ende]. Der gewöhnliche Wohnsitz des Mieters befindet sich [Angabe]. Vereinbarte Leistungen und Nebenkosten: [konkret aufführen].“

Das ist kein vollständiger Mustervertrag. Ob die Vereinbarung rechtlich eine Saisonmiete ist, hängt auch von der tatsächlichen Nutzung ab. Prüfe insbesondere, ob Vertragsinhalt, Inserat und geplanter Aufenthalt dasselbe Modell beschreiben.

Häufigste Fehler

Achtung: Ein anderer Titel für dasselbe Angebot ändert weder seinen touristischen Charakter noch die tatsächliche Nutzung durch den Mieter.

• Elf Monate für eine automatische Saisonmiete halten. Ohne echten vorübergehenden Anlass kann die Einordnung anders ausfallen.
• Ein Ferienangebot als Saisonmiete bezeichnen. Entscheidend ist auch, wie das Objekt vermarktet und genutzt wird.
• Von einer bestehenden ETV auf freie Übertragbarkeit schließen. Prüfe den konkreten Vorgang und das Objekt, bevor Du mit touristischen Einnahmen planst.
• Kosten aus einem fremden Lizenzfall übernehmen. Vermietungsform und touristische Plätze können für die Kalkulation relevant sein.
• Mit einem Inserat beginnen und die Rechtsfragen später klären. Bei touristischer Vermietung gehören die Prüfung des Standorts und der Voraussetzungen an den Anfang.

Was kommt danach?

Steht das Vermietungsmodell fest, folgen die organisatorischen Fragen: Wer betreut Übergabe und Zustand der Immobilie? Welche laufenden Ausgaben entstehen? Wie werden Einnahmen steuerlich behandelt? Diese Punkte lassen sich nicht allein aus der ETV-Form oder der Dauer eines Saisonvertrags beantworten.

Für touristische Vermietung kannst Du anschließend die Gästemeldung bei Ferienvermietung, die Touristensteuer für Vermieter und die umsatzsteuerliche Einordnung getrennt prüfen. Bei einer Saisonmiete verdienen dagegen die tatsächliche Nutzung, ein passender Saisonmietvertrag nach Artikel 3 LAU und die vereinbarten Kosten besondere Aufmerksamkeit. Wird die Immobilie tatsächlich als gewöhnlicher Wohnsitz genutzt, kann eine Wohnraummiete vorliegen.

Checkliste vor Vertrag und Veröffentlichung

• Ist die beabsichtigte Nutzung touristisch oder aus einem anderen Grund vorübergehend?
• Passt das Vermietungsmodell zum konkreten Objekt und seinem Standort?
• Sind bei touristischer Vermietung ETV-Form, Voraussetzungen und Verfahren geklärt?
• Ist bei Saisonmiete der vorübergehende Anlass nachvollziehbar?
• Stimmen Inserat, Buchungsablauf und Vertragsinhalt überein?
• Sind Zeitraum, Leistungen und Nebenkosten verständlich beschrieben?
• Sind Betreuung, laufende Ausgaben und steuerliche Fragen separat geprüft?

Fazit

Ferienvermietung und Saisonmiete sind auf Mallorca keine austauschbaren Namen für zeitlich begrenztes Vermieten. Möchtest Du Urlaubsgäste aufnehmen, prüfe zuerst die touristische Zulässigkeit Deiner Immobilie. Möchtest Du vorübergehend an jemanden mit einem anderen Aufenthaltszweck vermieten, muss genau dieser Zweck im Vertrag und in der tatsächlichen Nutzung erkennbar sein. Erst wenn das Modell feststeht, solltest Du Preis, Inserat und Betreuung planen.

Offizielle Quellen

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – spanische Ley de Arrendamientos Urbanos, insbesondere Artikel 3, sowie Veröffentlichung des balearischen Tourismusgesetzes 8/2012.
• Govern de les Illes Balears – amtliche Informationen zum balearischen Tourismusrecht.