Kaution Mietwohnung Spanien: Fianza hinterlegen und zurückfordern auf den Balearen

Wer auf Mallorca eine Wohnung anmietet oder vermietet, stößt fast zwangsläufig auf den Begriff fianza – die Kaution. Anders als in Deutschland ist sie in Spanien keine freie Vereinbarung zwischen den Parteien, sondern eine gesetzliche Pflicht, deren Höhe, Verwahrung und Rückzahlung im Detail geregelt sind. Auf den Balearen kommt eine Besonderheit hinzu, die viele Vermieter – gerade ausländische – nicht kennen: Die Kaution muss offiziell bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden. Dieser Ratgeber trennt sauber, was zwischen Mieter und Vermieter gilt (LAU Art. 36), was der Vermieter gegenüber der balearischen Verwaltung schuldet (Llei 5/2018), und wo zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften ihre gesetzliche Grenze finden. Du erfährst, was bei Nichtrückzahlung passiert, wie Kautionen bei langen Mietverhältnissen angepasst werden und welche Fehler in der Praxis am häufigsten zu Streit führen.

Ist deine Kaution rechtssicher geregelt – als Mieter oder als Vermieter?

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Die gesetzliche Kaution nach spanischem Mietrecht (LAU Art. 36)

Grundlage für jede Wohnraummiete in Spanien ist die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), das städtische Mietgesetz, konsolidiert im BOE. Artikel 36 schreibt vor, dass bei Vertragsschluss zwingend eine Barkaution zu leisten ist – nicht als Option, sondern als gesetzliche Voraussetzung des Mietverhältnisses.

Hinweis: Die Höhe der gesetzlichen Kaution ist keine Verhandlungssache. Ein Vermieter, der bei einer normalen Wohnraummiete von Anfang an mehr als eine Monatsmiete als "Kaution" verlangt, vermischt in der Regel die gesetzliche Fianza mit einer zusätzlichen Sicherheit – dazu weiter unten mehr.

Wenn du auf Mallorca dauerhaft wohnst, betrifft dich in aller Regel die Wohnraummiete mit vollem Mieterschutz. Mehr zu Mindestlaufzeiten, Mieterhöhung und weiteren Rechten findest du im Überblick zur Langzeitmiete auf Mallorca. Wer dagegen nur für eine begrenzte Saison anmietet, bewegt sich oft im Rahmen des 11-Monats-Mietvertrags – dort gelten andere Spielregeln, die nicht Gegenstand dieses Ratgebers sind.

Die balearische Besonderheit: Hinterlegung beim IBAVI

Was viele deutschsprachige Vermieter überrascht: Auf den Balearen reicht es nicht, die Kaution einfach beim Vermieter selbst zu verwahren. Nach der Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears muss die erhaltene Kaution bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden.

Achtung: Die häufigste Verwechslung in Foren und Mustermietverträgen: Die Hinterlegungspflicht beim IBAVI ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht des Vermieters gegenüber der Verwaltung – sie ersetzt nicht deinen zivilrechtlichen Anspruch als Mieter auf Rückzahlung nach LAU Art. 36. Beide Ebenen laufen parallel und müssen getrennt betrachtet werden.

Vermieter, die selbst nicht auf der Insel leben, delegieren die Verwaltung von Mietverhältnissen häufig an eine professionelle Hausverwaltung, die auch die fristgerechte Hinterlegung im Blick behält – eine Hausverwaltung im Branchenverzeichnis übernimmt diese Aufgabe in der Regel routinemäßig. Rechtlichen Hintergrund zur balearischen Wohnraumregulierung insgesamt liefert unser Ratgeber zur Ley Vivienda Balearen.

Zusätzliche Sicherheiten: Bürgschaft, Garantie & der gesetzliche Deckel

Neben der gesetzlichen Barkaution erlaubt Art. 36.5 LAU den Parteien, zusätzliche Sicherheiten zu vereinbaren – etwa eine Bürgschaft, eine Bankgarantie oder eine Kautionsversicherung. Diese zusätzliche Sicherheit ist aber nicht unbegrenzt zulässig.

Achtung: Wird dir bei einer normalen Wohnraummiete "eine Kaution von drei Monatsmieten in bar" abverlangt, ohne dass zwischen gesetzlicher Fianza und zusätzlicher Sicherheit unterschieden wird, lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag. Der Deckel aus Art. 36.5 betrifft ausdrücklich die zusätzliche Sicherheit neben der gesetzlichen Barkaution, nicht die Barkaution selbst.

Rückzahlung der Kaution und Verzinsung bei Verzug

Der für Mieter wichtigste Absatz ist Art. 36.4 LAU: Wird die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgezahlt, beginnt sie sich einen Monat nach Rückgabe der Schlüssel durch den Mieter zum gesetzlichen Zinssatz zu verzinsen, sofern bis dahin keine Rückzahlung erfolgt ist.

• Der gesetzliche Zinssatz wird jährlich neu festgesetzt – einen festen Prozentsatz solltest du daher nicht aus älteren Quellen übernehmen, sondern für den aktuellen Stand eine Fachperson oder die amtlichen Quellen konsultieren.
• Das Gesetz benennt keine feste Rückzahlungsfrist wie etwa "innerhalb eines Monats". Es knüpft an den Ablauf dieses Monats nur die Verzinsungspflicht – die Rückzahlung selbst kann faktisch früher oder später erfolgen, wird aber ab diesem Zeitpunkt teurer für den säumigen Vermieter.
• Über welche Abzüge (Schäden, offene Nebenkosten) im Einzelfall zulässig sind, trifft das Gesetz an dieser Stelle keine abschließende Liste – die Kaution dient allgemein der Absicherung der Pflichten des Mieters aus dem Vertrag.

Kautionsanpassung bei Vertragsverlängerung (5- bzw. 7-Jahres-Regel)

Während der ersten fünf Jahre eines Mietvertrags – bzw. der ersten sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist – bleibt die Kaution unverändert. Erst bei einer Verlängerung darf sie angepasst werden:

1. Innerhalb der Schutzfrist (5 bzw. 7 Jahre): keine Aktualisierung der Kaution, unabhängig davon, wie sich die Miete entwickelt.
2. Bei jeder Verlängerung danach: Der Vermieter kann eine Erhöhung verlangen, der Mieter eine Verringerung – jeweils bis die Kaution wieder genau einer (Wohnraum) bzw. zwei (andere Nutzung) Monatsmieten der dann geltenden Miete entspricht.
3. Auf den Balearen zusätzlich: Der Vermieter muss die Anpassung aktiv vom Mieter einfordern, damit die beim IBAVI hinterlegte Kaution ebenfalls entsprechend aktualisiert wird – die Hinterlegungsstelle und die Vertragsparteien müssen hier synchron bleiben.

Hinweis: Wer über mehrere Verlängerungszyklen hinweg vermietet oder mietet, sollte die Kautionshöhe bei jeder Vertragsverlängerung aktiv prüfen – in der Praxis wird dieser Schritt häufig schlicht vergessen.

Wie du als Mieter prüfen kannst, ob deine Kaution hinterlegt wurde

Da die Hinterlegungspflicht beim IBAVI ausschließlich den Vermieter trifft, hast du als Mieter zunächst keinen direkten Nachweis darüber, ob dein Vermieter dieser Pflicht tatsächlich nachgekommen ist. Genau das ist aber der wirksamste Hebel, falls es später Streit um die Rückzahlung gibt: Mieter können prüfen lassen, ob ihre Kaution beim IBAVI registriert ist. Wie dieser Nachweis im Einzelfall konkret abläuft, ändert sich mit den Verwaltungsprozessen – seit dem 4. April 2022 liegt die operative Abwicklung beim CAFBAL, weshalb es sich lohnt, sich bei Bedarf über die aktuellen Kanäle des Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) zu informieren, statt sich auf ältere Anleitungen zu verlassen.

Pflichten im Überblick: Mieter vs. Vermieter

Häufigste Fehler bei der Kaution auf Mallorca

• Kaution und Hinterlegung verwechseln: Viele glauben, mit Zahlung der Kaution an den Vermieter sei die Sache erledigt. Die eigentliche Hinterlegung beim IBAVI ist ein zweiter, eigenständiger Schritt, den nur der Vermieter erfüllen kann und muss.
• Zusätzliche Sicherheit ohne Deckel akzeptieren: Wird "zur Sicherheit" mehr als der gesetzliche Rahmen aus Art. 36.1 plus 36.5 verlangt, lohnt sich eine rechtliche Prüfung des Vertrags vor Unterschrift.
• Anpassung bei Vertragsverlängerung vergessen: Nach Ablauf der 5- bzw. 7-Jahres-Schutzfrist bleibt die Kaution oft unverändert, obwohl die Miete längst gestiegen ist – das kann für beide Seiten zu Nachforderungen oder Streit führen.
• Ferienvermietung und Langzeitmiete vermischen: Die hier beschriebenen Regeln gelten für die Wohnraummiete nach LAU. Touristische Vermietung mit ETV-Lizenz folgt einem eigenen Regelwerk.
• Rückgabeprotokoll fehlt: Ohne dokumentierten Zustand bei Ein- und Auszug wird die Klärung über Abzüge von der Kaution im Streitfall deutlich schwerer.

Was tun, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird? Was kommt danach?

1. Schriftlich und nachweisbar anmahnen: Fordere die Rückzahlung formell ein und dokumentiere das Datum der Schlüsselübergabe – ab diesem Zeitpunkt läuft die Monatsfrist nach Art. 36.4.
2. Hinterlegungsstatus klären: Frage beim IBAVI bzw. über CAFBAL nach, ob die Kaution seinerzeit tatsächlich hinterlegt wurde. Eine fehlende Hinterlegung ändert nichts an deinem zivilrechtlichen Anspruch, ist aber ein zusätzliches Druckmittel gegenüber dem Vermieter.
3. Frist verstreichen lassen und Verzinsung geltend machen: Nach Ablauf eines Monats ohne Rückzahlung greift die gesetzliche Verzinsung automatisch zugunsten des Mieters.
4. Rechtliche Beratung einholen: Bei anhaltender Weigerung des Vermieters empfiehlt sich die Einschaltung einer auf Mietrecht spezialisierten Kanzlei vor Ort, die den Einzelfall – etwa strittige Abzüge oder die genaue Zinsberechnung – prüft.

Für den umgekehrten Fall – der Mieter zahlt nicht oder zieht nicht fristgerecht aus – regelt das spanische Recht ein eigenes, gerichtliches Verfahren; einen Überblick dazu findest du im Ratgeber zum Desahucio in Spanien. Fragen rund um die ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch Mieter oder Vermieter behandelt unser Ratgeber Mietvertrag kündigen Spanien.

Checkliste: Kaution bei Ein- und Auszug

Für Nebenkosten, die häufig gemeinsam mit der Kautionsfrage auftauchen (etwa offene Comunidad-Zahlungen oder Müllgebühren), lohnt sich ein Blick in unseren Ratgeber zu Nebenkosten bei der Mietwohnung in Spanien.

Fazit

Die Kaution beim Mietvertrag auf den Balearen ist kein Verhandlungsposten, sondern ein zweistufiges gesetzliches System: Zwischen Mieter und Vermieter regelt LAU Art. 36 Höhe, Anpassung und Verzinsung bei Verzug. Zusätzlich verpflichtet die balearische Llei 5/2018 den Vermieter, die erhaltene Kaution beim IBAVI zu hinterlegen – eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die parallel zum zivilrechtlichen Anspruch des Mieters läuft und diesen im Streitfall zusätzlich absichert. Wer beide Ebenen kennt und bei Vertragsverlängerungen die Anpassung nicht vergisst, vermeidet die häufigsten Konflikte rund um die Fianza.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 36 – konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/w/institut-balear-habitatge
• Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears – Govern de les Illes Balears (caib.es)
• Col·legi Oficial d'Administradors de Finques de les Illes Balears (CAFBAL) – zuständig für die Verwaltung der Mietkautionen auf den Balearen seit dem 4. April 2022