Wer zahlt IBI, Müllgebühr und Comunidad bei Mietwohnungen in Spanien?

Die Nebenkosten Mietwohnung Spanien funktionieren grundlegend anders, als es viele deutschsprachige Mieter und Vermieter aus jahrelanger Gewohnheit erwarten. Es gibt keine deutsche Betriebskostenverordnung, keinen gesetzlichen Umlagekatalog und keine Pflicht zur Jahresabrechnung mit Nachzahlung oder Guthaben. Stattdessen regelt Artikel 20 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) eine viel einfachere, aber auch viel häufiger missverstandene Grundregel: Allgemeine, nicht individualisierbare Kosten trägt grundsätzlich der Vermieter — es sei denn, es gibt eine schriftliche Klausel mit einem bezifferten Jahresbetrag. Dieser Ratgeber erklärt dir, wer IBI, Müllgebühr, Comunidad-Kosten und Reparaturen tatsächlich zahlt, wo die gesetzlichen Grenzen liegen und welche Klausel in deinem Mietvertrag wirklich Bestand hat.

• Deutschsprachigen Anwalt im Branchenverzeichnis finden

Der Denkfehler: Warum es die deutsche Nebenkostenabrechnung in Spanien nicht gibt

Wer aus Deutschland nach Mallorca zieht, bringt oft eine feste Erwartung mit: Es gibt eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung, am Jahresende eine Abrechnung nach Wohnfläche oder Personenzahl, und je nach Verbrauch folgt eine Nachzahlung oder Erstattung. Dieses System kennt das spanische Wohnraummietrecht nicht. Die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) unterscheidet stattdessen nur zwischen zwei Kategorien: Kosten, die über einen eigenen Zähler individualisierbar sind (Art. 20.3), und allgemeine Kosten, die es nicht sind (Art. 20.1). Für Letztere gilt die Grundregel, dass der Vermieter zahlt — nicht der Mieter. Erst eine ausdrückliche, schriftliche Vereinbarung mit einem bezifferten Jahresbetrag kehrt das um.

Hinweis: Dieser Ratgeber behandelt den klassischen Wohnraummietvertrag (arrendamiento de vivienda) nach spanischem Recht — nicht die Ferienvermietung. Details zum langfristigen Mietverhältnis findest du im Ratgeber Langzeitmiete Mallorca.

Rechtsgrundlage: Art. 20 LAU im Detail

Maßgeblich ist Artikel 20 der Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, in der Fassung, die durch die disposición final 1.4 der Ley 12/2023 geändert wurde und seit dem 26. Mai 2023 gilt. Der Artikel regelt in vier Absätzen, wer welche Nebenkosten trägt und wie stark sie steigen dürfen.

Zentral ist der Wortlaut von Art. 20.1: Eine Klausel, die sich auf Steuern bezieht, wirkt nur zwischen Vermieter und Mieter — sie hat keine Wirkung gegenüber der Verwaltung. Das bedeutet konkret: Auch wenn dein Mietvertrag festlegt, dass du die IBI übernimmst, bleibt gegenüber dem Rathaus weiterhin der Eigentümer der Steuerschuldner. Die Klausel regelt lediglich, dass der Vermieter sich den Betrag von dir zivilrechtlich erstatten lassen darf. Mehr zur Berechnung der Grundsteuer selbst findest du im Ratgeber IBI Steuer Spanien.

Wer zahlt was: Die Übersicht nach Kostenart

Die folgende Tabelle fasst zusammen, wie sich die gesetzliche Zuordnung nach Art. 20 und Art. 21 LAU auf die typischen Kostenarten einer Mietwohnung auswirkt.

Achtung: Ohne schriftliche Klausel mit beziffertem Jahresbetrag zahlt bei allgemeinen, nicht individualisierbaren Kosten grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter. Viele Mietverträge auf Mallorca enthalten diese Klausel gar nicht wirksam formuliert, weil der Jahresbetrag fehlt.

Die schriftliche Klausel: Was wirksam ist und was nicht

Damit eine Vereinbarung über Nebenkosten nach Art. 20.1 überhaupt Bestand hat, müssen zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

1. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden — eine mündliche Absprache oder eine bloße Praxis reicht nicht aus.
2. Sie muss den Jahresbetrag dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beziffern — eine pauschale Formulierung wie „der Mieter trägt die Nebenkosten" ohne konkrete Zahl erfüllt diese Anforderung nicht.

Befindet sich die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft (régimen de propiedad horizontal), bemisst sich der Kostenanteil nach der cuota de participación der vermieteten Einheit. Gibt es keine Eigentümergemeinschaft, ist die Fläche der Wohnung maßgeblich. Mehr zur Funktionsweise der Eigentümergemeinschaft selbst liest du im Ratgeber Comunidad de Propietarios Spanien.

Hinweis: Gastos de gestión inmobiliaria (Maklerkosten) und die Kosten der Vertragsformalisierung dürfen seit der Reform vom 26.05.2023 nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden — unabhängig davon, was der Mietvertrag sagt. Diese Kosten trägt zwingend der Vermieter.

Der Deckel: Wie stark dürfen Nebenkosten steigen?

Art. 20.2 LAU begrenzt, wie stark die vom Mieter nach Art. 20.1 zu tragende Summe während der Mietzeit erhöht werden darf. Während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit — oder sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist — darf diese Summe, ausgenommen die Steuern, nur einvernehmlich erhöht werden und nie um mehr als das Doppelte dessen, worum die Miete selbst nach Art. 18.1 LAU steigen dürfte.

Müllgebühr: Wer sie zahlt und warum sie derzeit in Bewegung ist

Die kommunale Müllgebühr (tasa de residuos) fällt, sofern sie nicht individualisiert dem Mieter direkt in Rechnung gestellt wird, unter die allgemeine Regel des Art. 20.1: Der Vermieter zahlt, außer es besteht eine schriftliche Klausel mit Jahresbetrag. Auf Mallorca ist diese Gebühr derzeit in Bewegung, weil Art. 11.3 der Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, die Gemeinden verpflichtet, eine spezifische, nicht defizitäre Gebühr einzuführen, die die realen Kosten von Sammlung, Transport und Behandlung des Mülls abbildet und verursachungsgerechte Abrechnungssysteme ermöglicht. Diese Umsetzungsfrist von drei Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes ist seit dem 10. April 2025 abgelaufen. Die Pflicht gilt also, und sie zwingt die Gemeinden dazu, ihre Ordenanza fiscal zur Müllgebühr zu überarbeiten. Ob und wie stark deine Gemeinde die Gebühr dabei verändert hat, steht ausschließlich in ihrer eigenen Ordenanza fiscal — eine Zahl, die für ganz Mallorca gilt, gibt es nicht.

Hinweis: Die konkrete Höhe der Müllgebühr unterscheidet sich je Gemeinde und ändert sich jährlich über die jeweilige Ordenanza fiscal. Prüfe die aktuellen Sätze direkt bei deinem Ayuntamiento. Einen Überblick über weitere kommunale Abgaben findest du im Ratgeber Gemeindesteuern Mallorca.

Reparaturen: Die zweite Verwechslungsgefahr

Neben den laufenden Nebenkosten ist die Frage, wer Reparaturen zahlt, die zweite häufige Streitquelle. Art. 21 LAU trennt hier klar zwischen zwei Kategorien:

• Art. 21.1: Der Vermieter muss alle Reparaturen ausführen, die notwendig sind, um die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu erhalten — und darf dafür die Miete nicht erhöhen. Ausgenommen sind Schäden, die dem Mieter selbst zuzurechnen sind (Art. 1.563 und 1.564 Código Civil).
• Art. 21.2: Dauert eine unaufschiebbare Erhaltungsmaßnahme länger als zwanzig Tage, ist die Miete anteilig zu mindern, soweit dem Mieter dadurch ein Teil der Wohnung entzogen ist.
• Art. 21.4: Kleine Reparaturen, die der gewöhnliche Gebrauch der Wohnung mit sich bringt, trägt der Mieter — ohne dass dafür eine gesonderte Vertragsklausel nötig ist.

Verbesserungsarbeiten während der Mietzeit

Will der Vermieter während der laufenden Mietzeit Verbesserungsarbeiten (obras de mejora) durchführen, gilt ein festes Verfahren nach Art. 22.2 LAU:

1. Der Vermieter muss mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über Art, Beginn, voraussichtliche Dauer und Kosten der Arbeiten informieren.
2. Der Mieter kann innerhalb eines Monats ab dieser Mitteilung den Mietvertrag kündigen.
3. Kündigt der Mieter, endet der Vertrag zwei Monate nach der Kündigung.
4. In diesem Zweimonatszeitraum dürfen die Arbeiten nicht beginnen.

Nachweispflicht: Was auf der Quittung stehen muss

Nach Art. 20.4 LAU richtet sich der Nachweis der Nebenkostenzahlungen nach Art. 17.4 LAU. Das bedeutet: Die Zahlungsquittung muss die einzelnen Posten getrennt ausweisen und die geltende Miete gesondert nennen. Eine Sammelquittung, die Miete und Nebenkosten pauschal in einer Summe zusammenfasst, entspricht dieser Anforderung nicht. Das ist insbesondere für Mieter relevant, die ihre Kosten später steuerlich absetzen oder gegenüber dem Vermieter dokumentieren wollen.

Häufigste Fehler

• Mieter zahlt Comunidad oder Müllgebühr, weil "das macht man halt so" — ohne dass der Mietvertrag eine wirksame, schriftliche Klausel mit Jahresbetrag enthält.
• Vermieter verlangt die Maklerprovision vom Mieter — seit dem 26.05.2023 unzulässig, diese Kosten trägt immer der Vermieter.
• Verwechslung von Steuerschuld und zivilrechtlicher Erstattung — auch bei vereinbarter Kostenübernahme bleibt der Eigentümer gegenüber dem Rathaus Schuldner des IBI.
• Erwartung einer Jahresabrechnung wie in Deutschland — die gibt es im spanischen Wohnraummietrecht nicht.
• Klausel ohne bezifferten Jahresbetrag — eine pauschale Formulierung ohne konkrete Zahl ist unwirksam, der Vermieter bleibt zahlungspflichtig.
• Nebenkosten-Erhöhung ohne Rücksicht auf den Deckel — in den ersten 5 bzw. 7 Vertragsjahren gilt eine Obergrenze nach Art. 20.2.

Was kommt danach?

Wenn du als Mieter oder Vermieter unsicher bist, ob eine bestehende Klausel in deinem Mietvertrag wirksam ist, lohnt sich eine rechtliche Prüfung vor der Unterschrift — nicht danach. Prüfe insbesondere, ob der Jahresbetrag konkret beziffert ist und ob die Klausel zwischen individualisierbaren und nicht individualisierbaren Kosten sauber unterscheidet. Weitere Informationen zu Kündigungsfristen findest du im Ratgeber Mietvertrag kündigen Spanien, zur Vertragsdauer im Ratgeber 11-Monats-Mietvertrag Spanien. Wer eine Wohnung weitervermieten möchte, findet ergänzende Regeln im Ratgeber Untervermietung Spanien.

Checkliste: Nebenkosten im Mietvertrag prüfen

• Steht im Vertrag ausdrücklich, welche Kosten der Mieter übernimmt?
• Ist für diese Kosten ein konkreter Jahresbetrag beziffert?
• Ist die Klausel schriftlich fixiert — nicht nur mündlich vereinbart?
• Sind Strom-, Wasser- und Gaszähler individuell dem Mieter zugeordnet?
• Trägt der Vertrag die Maklerprovision korrekt dem Vermieter zu?
• Weisen die Zahlungsquittungen die Posten getrennt aus?
• Ist erkennbar, ob und wie stark die Nebenkosten in den ersten Vertragsjahren steigen dürfen?

Achtung: Eine bestehende Hausverwaltung kennt in der Regel die genaue Kostenaufteilung der Comunidad und kann Klauseln fachlich einordnen. Ein Branchenverzeichnis für Hausverwaltungen auf Mallorca hilft bei der Suche vor Ort.

Fazit

Die spanische Nebenkostenregelung bei der Miete funktioniert nach einem einfachen, aber strengen Grundprinzip: Ohne schriftliche Klausel mit beziffertem Jahresbetrag zahlt der Vermieter die allgemeinen Kosten wie Comunidad und Müllgebühr — nur individuell gezählte Leistungen wie Strom, Wasser und Gas gehen automatisch zulasten des Mieters. Die IBI bleibt unabhängig von jeder Vertragsklausel Sache des Eigentümers gegenüber dem Rathaus, und Maklerkosten trägt seit 2023 zwingend der Vermieter. Wer diese Struktur kennt, kann Mietverträge auf Mallorca realistisch kalkulieren, statt sich an einer deutschen Betriebskostenlogik zu orientieren, die im spanischen Recht schlicht nicht existiert.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, Art. 11.3: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-5809
• Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es

Strom und Wasser bei einer Saisonmiete: Wer zahlt?

Bei einer echten Saisonmiete (alquiler de temporada) lässt sich die Kostenverteilung nicht einfach aus der Regel für langfristige Wohnraummietverträge übernehmen. Handelt es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag, gelten die Vorschriften für eine Vermietung zu einem anderen Zweck als dauerhaftes Wohnen. Art. 30 LAU verweist dabei nicht auf Art. 20. Die Regel des Art. 20.3 LAU, nach der Mieter individuell per Zähler erfasste Leistungen zahlen, gilt deshalb nicht automatisch für eine Saisonmiete.

Kläre im Vertrag ausdrücklich, ob Strom, Wasser und Gas im Mietpreis enthalten sind oder gesondert bezahlt werden. Bei einer gesonderten Zahlung sollten auch Zählerstände bei Ein- und Auszug, der Abrechnungszeitraum und die Weitergabe der Rechnungen festgehalten werden. Wer gegenüber dem Versorger als Vertragspartner auftritt, ist dabei eine andere Frage als die Kostenverteilung zwischen Mieter und Vermieter.

Schweigt der Saisonmietvertrag zu den Versorgungsleistungen, folgt daraus nicht pauschal, dass der Mieter sie nach Art. 20.3 zahlen muss. Auch die bloße Bezeichnung „Saisonmiete“ entscheidet nicht über die rechtliche Einordnung: Maßgeblich ist der tatsächliche Zweck der Anmietung. Hinweis: Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.