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Gastos adicionales en el alquiler en España: quién paga el IBI, la basura y la Comunidad

Responsable del contenido: Frank Menze

Los gastos de comunidad en el alquiler en España funcionan de una manera fundamentalmente distinta a lo que muchos inquilinos y arrendadores de habla alemana esperan por costumbre de años. No existe una Betriebskostenverordnung alemana, ni un catálogo legal de repercusión de gastos, ni obligación de liquidación anual con pago adicional o saldo a favor. En su lugar, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula una norma básica mucho más sencilla, pero también mucho más malentendida: los gastos generales, no individualizables, corren en principio a cargo del arrendador — salvo que exista una cláusula escrita con una cantidad anual determinada. Esta guía te explica quién paga realmente el IBI, la tasa de basura, los gastos de comunidad y las reparaciones, dónde están los límites legales y qué cláusula tiene realmente validez en tu contrato de alquiler.

Gastos comunes en el alquiler de vivienda en España: IBI, basura, comunidad

¿Tiene tu contrato de alquiler una cláusula de gastos válida — o estás pagando de más ahora mismo?

El error de pensamiento: por qué en España no existe la liquidación de gastos alemana

Quien se muda de Alemania a Mallorca suele traer consigo una expectativa fija: hay un pago anticipado mensual de gastos, al final del año una liquidación según la superficie de la vivienda o el número de personas, y en función del consumo sigue un pago adicional o una devolución. El derecho español de arrendamientos de vivienda no conoce este sistema. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue en cambio solo entre dos categorías: gastos que son individualizables mediante un contador propio (art. 20.3), y gastos generales que no lo son (art. 20.1). Para estos últimos rige la norma básica de que paga el arrendador — no el inquilino. Solo un acuerdo expreso y por escrito con una cantidad anual determinada invierte esta regla.

Nota: Esta guía trata el contrato clásico de arrendamiento de vivienda (arrendamiento de vivienda) según el derecho español — no el alquiler vacacional. Encontrarás detalles sobre la relación de alquiler a largo plazo en la guía Alquiler de larga duración en Mallorca.

El artículo determinante es el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la versión modificada por la disposición final 1.4 de la Ley 12/2023 y vigente desde el 26 de mayo de 2023. El artículo regula en cuatro apartados quién asume qué gastos y en qué medida pueden aumentar.

Apartado Regulación
Art. 20.1 Los gastos generales, no individualizables (mantenimiento, servicios, impuestos, cargas) los asume el inquilino solo si existe un acuerdo escrito con una cantidad anual determinada en el momento de la firma del contrato
Art. 20.2 El incremento de estos gastos (sin impuestos) está limitado durante los primeros años del contrato
Art. 20.3 Los gastos de servicios con contador propio (electricidad, agua, gas) corren en todo caso a cargo del inquilino — sin que se necesite una cláusula para ello
Art. 20.4 El justificante de pago debe desglosar las partidas por separado (referencia al Art. 17.4 LAU)

Lo esencial es el texto del Art. 20.1: una cláusula que se refiera a impuestos solo produce efectos entre arrendador y arrendatario — no tiene efecto frente a la Administración. Esto significa en concreto: aunque tu contrato de alquiler establezca que tú asumes el IBI, frente al Ayuntamiento el sujeto pasivo del impuesto sigue siendo el propietario. La cláusula solo regula que el arrendador pueda reclamarte ese importe por vía civil. Más información sobre el cálculo del propio impuesto sobre bienes inmuebles la encontrarás en la guía IBI Steuer Spanien.

Quién paga qué: el resumen por tipo de gasto

La siguiente tabla resume cómo la asignación legal según el Art. 20 y el Art. 21 LAU afecta a los tipos de gastos habituales de una vivienda de alquiler.

Tipo de gasto Quién paga según la ley Base legal
IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) al Ayuntamiento El propietario sigue siendo el sujeto pasivo del impuesto; el reembolso por parte del inquilino solo procede si existe una cláusula por escrito Art. 20.1 LAU
Tasa de basuras (tasa de residuos), siempre que no esté individualizada El arrendador, salvo cláusula por escrito con importe anual Art. 20.1 LAU
Gastos de comunidad (comunidad de propietarios) El arrendador, salvo cláusula por escrito con importe anual Art. 20.1 LAU
Electricidad, agua y gas con contador propio El inquilino, siempre, sin necesidad de cláusula Art. 20.3 LAU
Comisión de la inmobiliaria y gastos de contrato El arrendador, siempre, desde el 26.05.2023 Art. 20.1 LAU
Pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario El inquilino Art. 21.4 LAU
Reparaciones de conservación para la habitabilidad Arrendador, sin subida de alquiler Art. 21.1 LAU

Atención: Sin una cláusula escrita con el importe anual cuantificado, en el caso de gastos generales no individualizables paga, por norma general, el arrendador — no el arrendatario. Muchos contratos de alquiler en Mallorca no contienen esta cláusula formulada de forma válida, porque falta el importe anual.

La cláusula escrita: qué es válido y qué no

Para que un acuerdo sobre gastos comunes conforme al Art. 20.1 tenga validez, deben cumplirse dos condiciones simultáneamente:

  1. El acuerdo debe alcanzarse por escrito — un pacto verbal o una mera práctica no son suficientes.
  2. Debe cuantificar el importe anual de estos gastos en el momento de la firma del contrato — una formulación genérica como «el arrendatario asume los gastos comunes» sin una cifra concreta no cumple este requisito.

Si el inmueble se encuentra en un régimen de propiedad horizontal (régimen de propiedad horizontal), la parte proporcional de los gastos se calcula según la cuota de participación de la vivienda alquilada. Si no existe comunidad de propietarios, es determinante la superficie de la vivienda. Más información sobre el funcionamiento de la comunidad de propietarios en sí la encontrarás en la guía Comunidad de Propietarios España.

Nota: Los gastos de gestión inmobiliaria (comisión de intermediarios) y los costes de formalización del contrato ya no pueden repercutirse al arrendatario desde la reforma del 26.05.2023 — independientemente de lo que indique el contrato de alquiler. Estos gastos corren obligatoriamente a cargo del arrendador.

El límite: ¿cuánto pueden subir los gastos comunes?

El Art. 20.2 LAU limita en qué medida puede aumentarse durante la vigencia del contrato la suma que el arrendatario debe asumir según el Art. 20.1. Durante los primeros cinco años de duración del contrato — o siete años, si el arrendador es una persona jurídica — esta suma, excluidos los impuestos, solo puede aumentarse de mutuo acuerdo y nunca en más del doble de lo que podría subir el propio alquiler conforme al Art. 18.1 LAU.

Período Normativa
Primeros 5 años (persona física como arrendador) Aumento de los gastos comunes (sin impuestos) limitado
Primeros 7 años (persona jurídica como arrendador) Mismo límite, período ampliado
Excepción Los impuestos quedan excluidos del tope
Límite máximo Nunca más del doble del incremento de renta permitido según el Art. 18.1 LAU

Tasa de basura: quién la paga y por qué está actualmente en movimiento

La tasa municipal de residuos (tasa de residuos) se rige, siempre que no se facture de forma individualizada directamente al inquilino, por la regla general del Art. 20.1: la paga el arrendador, salvo que exista una cláusula escrita con importe anual. En Mallorca, esta tasa está actualmente en movimiento, porque el Art. 11.3 de la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, obliga a los ayuntamientos a introducir una tasa específica, no deficitaria, que refleje los costes reales de recogida, transporte y tratamiento de los residuos y que permita sistemas de facturación conforme al principio de quien contamina paga. Este plazo de transposición de tres años desde la entrada en vigor de la ley venció el 10 de abril de 2025. Por tanto, la obligación es aplicable y obliga a los ayuntamientos a revisar su Ordenanza fiscal sobre la tasa de basura. Si tu municipio ha modificado la tasa, y en qué medida, figura exclusivamente en su propia Ordenanza fiscal; no existe una cifra válida para toda Mallorca.

Nota: El importe concreto de la tasa de basura varía según el municipio y cambia anualmente a través de la respectiva Ordenanza fiscal. Consulta las tarifas actuales directamente en tu Ayuntamiento. Encontrarás un resumen de otros tributos municipales en la guía Impuestos municipales Mallorca.

Reparaciones: la segunda fuente de confusión

Además de los gastos corrientes, la cuestión de quién paga las reparaciones es la segunda fuente habitual de disputas. El Art. 21 LAU distingue claramente entre dos categorías:

  • Art. 21.1: El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder incrementar la renta por ello. Quedan excluidos los daños imputables al propio inquilino (Art. 1.563 y 1.564 Código Civil).
  • Art. 21.2: Si una obra de conservación inaplazable dura más de veinte días, la renta se reducirá proporcionalmente en la medida en que se prive al inquilino de una parte de la vivienda.
  • Art. 21.4: Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda corren a cargo del inquilino, sin que sea necesaria una cláusula contractual específica para ello.

Obras de mejora durante el periodo de alquiler

Si el arrendador desea realizar obras de mejora (obras de mejora) durante el periodo de alquiler en curso, se aplica un procedimiento fijo según el Art. 22.2 LAU:

  1. El arrendador debe informar por escrito, con al menos tres meses de antelación, sobre la naturaleza, el inicio, la duración prevista y el coste de las obras.
  2. El inquilino puede rescindir el contrato de alquiler en el plazo de un mes desde esa comunicación.
  3. Si el inquilino rescinde, el contrato finaliza dos meses después de la notificación de rescisión.
  4. Durante ese periodo de dos meses, las obras no podrán comenzar.
Plazo Significado
3 meses Plazo de antelación que el arrendador debe respetar por escrito antes del inicio
1 mes Plazo del inquilino para dar por finalizado el contrato tras la comunicación
2 meses Periodo hasta la finalización efectiva del contrato tras la notificación de rescisión
20 días A partir de esta duración de una reparación inaplazable: reducción proporcional de la renta

Obligación de justificación: qué debe figurar en el recibo

Según el Art. 20.4 LAU, la justificación de los pagos de gastos comunes se rige por el Art. 17.4 LAU. Esto significa que el recibo de pago debe desglosar las partidas por separado e indicar la renta vigente de forma independiente. Un recibo conjunto que agrupe la renta y los gastos comunes en una única suma global no cumple con este requisito. Esto es especialmente relevante para los inquilinos que quieran deducirse estos gastos fiscalmente más adelante o documentarlos frente al arrendador.

Errores más frecuentes

  • El inquilino paga la Comunidad o la tasa de basura porque "así se hace siempre" — sin que el contrato de alquiler contenga una cláusula válida y por escrito con el importe anual.
  • El arrendador exige la comisión de la inmobiliaria al inquilino — desde el 26.05.2023 esto no está permitido, estos gastos siempre corren a cargo del arrendador.
  • Confusión entre la deuda tributaria y el reembolso de derecho civil — incluso si se ha acordado la asunción de los gastos, el propietario sigue siendo el deudor del IBI frente al Ayuntamiento.
  • Expectativa de una liquidación anual como en Alemania — esto no existe en el derecho español de arrendamientos de vivienda.
  • Cláusula sin importe anual cuantificado — una formulación genérica sin una cifra concreta no es válida, el arrendador sigue obligado a pagar.
  • Aumento de los gastos comunes sin respetar el límite — durante los primeros 5 o 7 años de contrato rige un tope máximo según el Art. 20.2.

¿Qué viene después?

Si como inquilino o arrendador tienes dudas sobre si una cláusula existente en tu contrato de alquiler es válida, merece la pena hacer una revisión legal antes de firmar, no después. Comprueba especialmente si el importe anual está concretamente cuantificado y si la cláusula distingue claramente entre gastos individualizables y no individualizables. Encontrarás más información sobre los plazos de preaviso en la guía Mietvertrag kündigen Spanien, y sobre la duración del contrato en la guía 11-Monats-Mietvertrag Spanien. Quien desee subarrendar una vivienda encontrará normas complementarias en la guía Subarrendamiento España.

Lista de comprobación: revisar los gastos comunes en el contrato de alquiler

  • ¿Se especifica expresamente en el contrato qué gastos asume el inquilino?
  • ¿Se ha fijado un importe anual concreto para estos gastos?
  • ¿Está la cláusula establecida por escrito, y no solo acordada verbalmente?
  • ¿Están los contadores de luz, agua y gas asignados individualmente al inquilino?
  • ¿Atribuye el contrato correctamente la comisión de la inmobiliaria al propietario?
  • ¿Los recibos de pago desglosan los conceptos por separado?
  • ¿Se puede saber si, y en qué medida, pueden subir los gastos comunes durante los primeros años del contrato?

Atención: Una administración de fincas ya existente conoce por lo general el reparto exacto de los gastos de la comunidad y puede evaluar las cláusulas desde el punto de vista técnico. Un directorio de administraciones de fincas en Mallorca ayuda a encontrar una a nivel local.

Conclusión

La regulación española de los gastos comunes en el alquiler funciona según un principio sencillo pero estricto: sin una cláusula escrita con un importe anual cuantificado, el propietario paga los gastos generales como la comunidad y la tasa de basura — solo los servicios medidos individualmente, como luz, agua y gas, corren automáticamente a cargo del inquilino. El IBI sigue siendo, independientemente de cualquier cláusula contractual, responsabilidad del propietario frente al ayuntamiento, y los gastos de la inmobiliaria corren obligatoriamente a cargo del propietario desde 2023. Quien conozca esta estructura podrá calcular de forma realista los contratos de alquiler en Mallorca, en lugar de guiarse por una lógica alemana de gastos comunes que sencillamente no existe en el derecho español.

Fuentes oficiales

¿Debo pagar automáticamente los gastos de la Comunidad como inquilino?
No. Según el art. 20.1 LAU, el arrendador asume los gastos generales, no individualizables, como la Comunidad, salvo que exista un acuerdo por escrito con un importe anual concretado.
¿Quién paga el IBI en España: el inquilino o el arrendador?
El sujeto pasivo frente al Ayuntamiento sigue siendo siempre el propietario. Una cláusula contractual puede, como mucho, regular un reembolso de derecho civil por parte del inquilino, pero no modifica en nada la deuda tributaria en sí.
¿Puede el arrendador trasladarme a mí, como inquilino, la comisión de la inmobiliaria?
No. Desde la reforma del 26 de mayo de 2023, el arrendador asume siempre los costes de la inmobiliaria y de la formalización del contrato, independientemente de lo pactado.
¿Qué ocurre si en el contrato de alquiler no figura ninguna cláusula sobre gastos adicionales?
Entonces rige la regla legal básica: el arrendador asume íntegramente todos los gastos generales, no individualizables, como la Comunidad y la tasa de basuras.
¿Cuánto pueden subir los gastos adicionales durante el periodo de alquiler?
Durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es una persona jurídica), el incremento de estos gastos -excluidos los impuestos- está limitado y nunca puede superar el doble del aumento de la renta permitido.
¿Quién paga las pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada?
Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario corren a cargo del inquilino según el art. 21.4 LAU. En cambio, las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad debe realizarlas el arrendador, sin que ello suponga un incremento de la renta.
¿Tengo derecho a una reducción de la renta si una reparación se prolonga demasiado?
Sí; si una obra de conservación inaplazable dura más de veinte días y como consecuencia se te priva de parte de la vivienda, la renta debe reducirse de forma proporcional.
¿Por qué está subiendo ahora la tasa de basuras en Mallorca?
La Ley 7/2022 obliga a los municipios a establecer una tasa de basuras específica y no deficitaria, que refleje los costes reales de la gestión de residuos. El plazo de aplicación venció el 10 de abril de 2025, por lo que la obligación ya está vigente. Cómo la haya implementado tu municipio en concreto figura en su Ordenanza fiscal.