Notario en la compraventa de inmuebles en España: función, escritura y costes
Quien compra una propiedad en Mallorca o en cualquier otro lugar de España no puede evitar pasar por el notario, y al mismo tiempo suele sorprenderse de lo diferente que es su papel en comparación con Alemania. En el notario compraventa España, el Notario formaliza la transmisión de la propiedad y expide la denominada Escritura Pública. Sin este documento público, no es posible inscribir ningún cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad). Lo que el notario comprueba concretamente, lo que no comprueba, qué honorarios se aplican y por qué en Mallorca necesitas igualmente un abogado: todo ello lo encontrarás en esta guía paso a paso.
¿Estás comprando una propiedad en Mallorca y quieres preparar la cita notarial con plenas garantías jurídicas?
- 📩 Enviar consulta personalizada — te ponemos en contacto con abogados hispanogermanos con experiencia y te acompañamos durante todo el proceso de compra
- Proceso de compra completo en Mallorca
¿Qué hace un notario español… y qué no hace?
El notario español (Notario) es un jurista nombrado por el Estado que formaliza actos jurídicos mediante escritura pública y crea así seguridad jurídica en sentido formal. Comprueba la identidad de ambas partes contratantes, da lectura a la Escritura, explica las cláusulas esenciales y confirma que el documento responde a la voluntad de las partes. Sin embargo, esto lo diferencia notablemente del notario alemán, y ese es el punto más importante para los compradores procedentes del ámbito germanoparlante.
Lo que hace el notario español:
- Formalización de la Escritura Pública (escritura notarial de compraventa)
- Verificación de la identidad del comprador y del vendedor
- Lectura y explicación del contrato de compraventa
- Obtención de una nota simple actualizada del registro poco antes de la firma ante notario
- Cálculo y retención del impuesto a cuenta en el caso de vendedores no residentes (retención)
Lo que el notario español expresamente no hace:
- Revisión jurídica y urbanística exhaustiva de la propiedad
- Comprobación de ampliaciones ilegales, cargas pendientes o infracciones urbanísticas
- Representación de los intereses de ninguna de las partes
Nota: A diferencia de Alemania, el notario español no se encarga de «todo». Es obligatorio para la inscripción registral, pero no sustituye a un abogado independiente que analice la propiedad desde el punto de vista jurídico con carácter previo.
La Escritura Pública: el documento central
La Escritura Pública de Compraventa es la escritura notarial de compraventa que recoge oficialmente la transmisión de la titularidad de una propiedad en España. Sus bases legales son el Código Civil español (Código Civil) y la Ley Hipotecaria (Ley Hipotecaria).
Sin Escritura no hay inscripción registral, y sin inscripción registral no eres formalmente el propietario. El documento contiene habitualmente:
- Descripción completa de la propiedad (ubicación, superficie, datos catastrales)
- Identificación del comprador y del vendedor, incluidos los números de NIE
- Precio de compra acordado y modalidades de pago
- Declaración de libertad de cargas o cargas existentes
- Indicación de los impuestos aplicables y quién los asume
- Referencia del certificado energético (Certificado de Eficiencia Energética)
Tras la firma ante notario, recibirás en primer lugar una copia simple (copia simple). El original queda en poder del notario. Para la inscripción en el registro, se presenta una copia autorizada (copia autorizada) en el Registro de la Propiedad.
| Documento | Función | Conservación |
|---|---|---|
| Escritura original | Legalmente vinculante, documento original | En poder del notario |
| Copia autorizada | Utilizada para la inscripción registral | Registro de la Propiedad / Comprador |
| Copia simple | Para trámites administrativos y gestiones bancarias | Comprador |
El proceso en la notaría paso a paso
La cita ante notario (firma) es el punto culminante del proceso de compra, pero no el punto de partida. Todas las comprobaciones legales esenciales deben haberse completado antes.
- Obtener el NIE – Sin el número de identificación fiscal español (Número de Identificación de Extranjero), no es posible firmar ningún contrato de compraventa ante notario. Solicítalo con antelación.
- Abrir una cuenta bancaria española – El precio de compra se entrega en la cita notarial habitualmente mediante cheque bancario (cheque bancario certificado de un banco español).
- Revisión legal previa por parte de un abogado – Solicitar la comprobación del extracto registral (nota simple), extracto catastral, situación urbanística, cargas pendientes y deudas comunitarias. Recomendación: Consultar el Registro de la Propiedad en España.
- Precontrato / Contrato de opción – Habitualmente se suscribe en primer lugar un contrato de opción (contrato de arras o opción de compra) . El plazo de opción habitual es de aproximadamente tres meses, y el precio de la opción, por regla general, el 10 % del precio de compra.
- Elección del notario – En España, el comprador elige en principio al notario, ya que es quien asume los costes.
- Cita ante el notario – Comparecen ambas partes o sus representantes debidamente apoderados. El notario lee la escritura en voz alta, aclara las dudas pendientes y ambas partes firman.
- Pago y entrega de llaves – En el momento de la firma se entrega el cheque y se transmite la posesión.
- Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad – Dentro de los plazos legales establecidos deberán liquidarse el ITP o el IVA/AJD y presentarse la escritura en el Registro de la Propiedad.
Atención: No pagues el precio de la opción directamente al vendedor ni al agente inmobiliario antes de que se haya aclarado la situación jurídica del inmueble. Algunos despachos de abogados recomiendan expresamente el ingreso en una cuenta de depósito notarial para protección del comprador.
Notario y abogado: por qué necesitas ambos
Esta es la diferencia más importante respecto al proceso de compra alemán: el notario español no te protege de forma integral. No comprueba si existen construcciones ilegales, deudas pendientes con la comunidad ni la legalidad urbanística del uso — todo ello corresponde al ámbito de actuación de tu abogado (Abogado).
| Función | Notario | Abogado |
|---|---|---|
| Autorización de la escritura | ✅ | ❌ |
| Verificación de la identidad de las partes | ✅ | ❌ |
| Lectura y explicación del contrato | ✅ | de forma complementaria |
| Nota simple del Registro justo antes de la cita | ✅ (de forma somera) | ✅ (completa y con antelación) |
| Comprobación de construcciones ilegales | ❌ | ✅ |
| Comprobación de deudas pendientes con la comunidad | ❌ | ✅ |
| Verificación del estado urbanístico | ❌ | ✅ |
| Asesoramiento fiscal | ❌ | ✅ |
| Representación de los intereses de una parte | ❌ (neutral) | ✅ (para el comprador) |
| Negociación del precontrato | ❌ | ✅ |
Los honorarios de abogado por el acompañamiento jurídico en una compraventa inmobiliaria se sitúan habitualmente en torno al 1 % del precio de compra.
¿Cuánto cobra el notario en la compraventa de un inmueble en España?
Los aranceles notariales en España están regulados por el Estado y se calculan en función del precio de compra del inmueble. Como regla general: oscilan en una horquilla de aproximadamente el 0,1 al 0,5 % del precio de compra — a mayor precio, menor es el porcentaje aplicable.
Nota: Los aranceles notariales son la partida individual más pequeña dentro de los gastos adicionales de compra. Tienen un peso considerablemente mayor el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los gastos de inscripción en el registro de la propiedad.
Los gastos notariales corren a cargo del comprador en España.
Resumen: gastos adicionales de compra en Mallorca 2026
En las Balearen — y por tanto en Mallorca — se aplican los siguientes tipos progresivos de ITP para inmuebles de segunda mano:
| Tramo del precio de compra | Tipo de ITP |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8 % |
| 400.001 € – 600.000 € | 9 % |
| 600.001 € – 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.001 € – 2.000.000 € | 12 % |
| Más de 2.000.000 € | 13 % |
Importante: los tipos se aplican únicamente a la parte del precio de compra que corresponde a cada tramo — el impuesto es, por tanto, de carácter progresivo y no se calcula como un tipo único sobre el precio total.
En obra nueva, en lugar del ITP se aplica el IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Los gastos adicionales totales — compuestos por impuestos, aranceles notariales, gastos de registro y honorarios de abogado — se sitúan en inmuebles de segunda mano en Mallorca, según la experiencia, en 12 a 14 % del precio de compra, y en obra nueva en torno a 12 a 13 %.
Encontrarás más detalles y ejemplos de cálculo en la guía independiente sobre los gastos adicionales de compra en Mallorca.
Inscripción en el registro tras la escritura: qué ocurre ahora
La firma de la escritura ante notario supone la transmisión de la propiedad en sentido civil — pero aún no es el cierre formal del proceso. Para que quedes inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad, tras la cita notarial son necesarios los siguientes pasos:
- Liquidar los impuestos — el ITP o el IVA/AJD deben abonarse ante la autoridad tributaria competente (ATIB en las Balearen) dentro del plazo legal tras la firma de la escritura.
- Solicitar la inscripción en el registro de la propiedad – La copia autorizada de la escritura se presenta junto con el justificante del pago de impuestos en el Registro de la Propiedad.
- Esperar la confirmación – Tras la inscripción recibirás el extracto registral con tu nombre como propietario.
En la práctica, el abogado o la gestoría asume estos pasos en nombre del comprador. Los gastos de registro asociados forman también parte de los costes adicionales de la compra.
¿Puedo comprar ante notario alemán?
Sí, bajo determinadas condiciones es posible. El Tribunal Supremo español (Tribunal Supremo) confirmó en su sentencia STS 998/2011 de 19 de junio de 2012 que una escritura notarial alemana puede ser reconocida en España si se cumplen los siguientes requisitos:
- El documento ha sido debidamente autorizado
- Se ajusta al derecho alemán
- Lleva apostilla
- Se presenta en lengua española (como traducción jurada)
Las bases jurídicas son los art. 3 y 4 de la Ley Hipotecaria y el art. 1216 del Código Civil.
En la práctica, esta vía es considerablemente más compleja y poco habitual. La mayoría de los compradores en Mallorca prefieren el notario español local, entre otras razones porque los vendedores y los bancos españoles están familiarizados con este procedimiento y el proceso se desarrolla con mayor fluidez.
Poder notarial (Poder Notarial): comprar sin presencia personal
Si no puedes acudir personalmente a la cita notarial, existe la posibilidad de otorgar un poder notarial (poder notarial) para que tu abogado o una persona de confianza firme la escritura en tu nombre.
El poder notarial puede otorgarse tanto ante notario español como ante notario alemán. En este último caso se requiere igualmente apostilla y traducción jurada al español.
Aviso: Un poder general (poder general) otorga facultades de gran alcance. Asegúrate de que te expliquen con exactitud qué comprende el poder y otórgalo únicamente a personas en quienes confíes plenamente.
Errores más frecuentes en la cita notarial en Mallorca
Incluso compradores de inmuebles con experiencia procedentes de Alemania cometen errores típicos en la cita notarial española, a menudo porque equiparan el sistema con el alemán.
| Error | Consecuencia | Solución |
|---|---|---|
| Sin abogado contratado, solo notario | Se descubren tarde construcciones ilegales, cargas o defectos de obra | Contratar abogado antes del contrato de opción |
| Solicitud del NIE demasiado tarde | Retraso de todo el proceso de compra | Solicitar el NIE cuanto antes |
| Precio de la opción pagado directamente al vendedor/agente | Dinero perdido en caso de resolución | Aclarar el pago mediante cuenta de depósito notarial |
| Sin cuenta bancaria española | Incapacidad de pago del precio de compra en la cita notarial | Abrir la cuenta con antelación |
| escritura no inscrita en el Registro de la Propiedad | Sin prueba oficial de propiedad | Ordenar la inscripción inmediatamente tras el pago de impuestos |
| Falta el certificado energético | escritura posiblemente incompleta | Obtener el certificado energético con antelación |
¿Qué ocurre después de la cita notarial?
La cita notarial no es el final, sino el comienzo de tus obligaciones como propietario en España. Inmediatamente después deberías:
- Pagar los impuestos en plazo (ATIB en las Baleares)
- Tramitar la inscripción en el Registro de la Propiedad
- Cambiar la titularidad de los contratos de suministros (luz, agua, teléfono)
- Asumir las obligaciones de la cuota de comunidad
- Revisar el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre la renta — como no residente con propiedad inmobiliaria en España se aplican obligaciones especiales; más información en la guía Impuesto sobre el patrimonio en España
- Definir el plan de uso — el alquiler de larga duración, el alquiler vacacional o el uso propio tienen consecuencias fiscales y legales distintas; más información en Alquilar en Mallorca
Lista de comprobación: cita notarial para la compra de inmuebles en España
Para que no se olvide nada, aquí están los puntos más importantes de un vistazo:
- NIE solicitado y obtenido
- Cuenta bancaria española abierta
- Abogado contratado para la revisión jurídica previa
- Extracto del Registro de la Propiedad (nota simple) verificado
- Extracto catastral y estado urbanístico verificados
- Deudas comunitarias pendientes verificadas
- Certificado energético disponible
- Contrato de opción suscrito con plazo correcto y modalidades de pago
- Notario seleccionado (derecho del comprador)
- Cheque bancario de un banco español preparado
- Poder notarial otorgado en caso de no poder estar presente en persona
- Tras la firma: abonar los impuestos dentro del plazo
- Tras la firma: iniciar la inscripción en el Registro de la Propiedad
Conclusión
El notario es imprescindible en la compraventa de inmuebles en España, pero es solo una pieza del puzle. Autoriza la escritura pública y permite así la inscripción registral. Sin embargo, no examina la situación urbanística del inmueble ni protege unilateralmente los intereses del comprador. Por eso en Mallorca la regla es: notario y abogado, y en este orden: primero el abogado, luego el notario. Quien respeta este orden, afronta el proceso de compra de forma estructurada y contempla unos gastos adicionales realistas de entre el 12 y el 14 %, sienta las bases para una compraventa inmobiliaria segura desde el punto de vista jurídico en Mallorca.
Fuentes oficiales
- Consejo General del Notariado (estadísticas notariales): www.notariado.org
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (gestión del ITP en Balearen): www.atib.es
- Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad de España): www.registradores.org
- Ley Hipotecaria, en particular Art. 3 y 4: www.boe.es
- Código Civil España, Art. 1216 (escritura pública) y Art. 1445 y ss. (contrato de compraventa): www.boe.es
- Tribunal Supremo, sentencia STS 998/2011 de 19 de junio de 2012 (reconocimiento de documentos notariales extranjeros): www.poderjudicial.es