Es notari en sa compravenda d'immobles a Espanya: paper, escritura i costos

Qui compra un immoble a Mallorca o a qualsevol altre lloc d'Espanya, no pot evitar es notari – i al mateix temps sovint se sorprèn de com és diferent es seu paper en comparació amb Alemanya. En es notari compravenda immoble Espanya, es Notario beurka sa transmissió de propietat i emet s'anomenada Escritura Pública. Sense aquest document públic no es pot inscriure cap canvi de propietari en es Registre de la Propietat (Registro de la Propiedad). Què comprova exactament es notari, què no comprova, quines taxes s'apliquen i per què a Mallorca necessites igualment un advocat – tot això ho aprendràs en aquesta guia pas a pas.

Compres un immoble a Mallorca i vols preparar sa cita amb es notari amb totes ses garanties legals?

• 📩 Fes una consulta personal — posam en contacte amb advocats experimentats hispanoalemans i t'acompanyam durant tot es procés de compra
• Procés complet de compra a Mallorca

Què fa un notari espanyol – i què no fa?

Es notari espanyol (Notario) és un jurista nomenat per l'estat que beurka actes jurídics de manera pública i crea així seguretat jurídica en sentit formal. Comprova sa identitat de ses dues parts contractants, llegeix s'Escritura en veu alta, explica ses clàusules essencials i confirma que es document correspon a sa voluntat de ses parts. Amb això es diferencia substancialment des notari alemany – i aquest és es punt més important per als compradors de parla alemanya.

Què fa es notari espanyol:

• Beura de s'Escritura Pública (escriptura notarial de compravenda)
• Comprovació de sa identitat de comprador i venedor
• Lectura i explicació des contracte de compravenda
• Obtenció d'una nota registral actualitzada poc abans de sa cita de beura
• Càlcul i retenció de sa retenció fiscal als venedors no residents (retención)

Què no fa es notari espanyol de manera expressa:

• Comprovació jurídica i urbanística exhaustiva de s'immoble
• Verificació d'ampliacions il·legals, càrregues no resoltes o infraccions urbanístiques
• Representació des interessos de cap de ses parts

Nota: A diferència d'Alemanya, es notari espanyol no s'ocupa de "tot". És obligatori per a sa inscripció en es Registre de la Propiedad, però no substitueix un advocat independent que examini s'immoble prèviament des d'un punt de vista jurídic.

S'Escritura Pública: es document central

S'Escritura Pública de Compraventa és s'escriptura de compravenda notarialment autoritzada que recull oficialment sa transmissió de propietat d'un immoble a Espanya. Es fonaments legals són es Codi Civil espanyol (Código Civil) i sa Llei Hipotecària (Ley Hipotecaria).

Sense Escritura no hi ha inscripció en es Registre de la Propiedad – sense inscripció en es Registre de la Propiedad no ets formalment es propietari. Es document conté habitualment:

• Descripció completa de s'immoble (ubicació, superfície, dades cadastrals)
• Identificació de comprador i venedor incloent-hi es números NIE
• Preu de compra acordat i modalitats de pagament
• Declaració de lliure de càrregues o de les càrregues existents
• Indicació des impostos aplicables i qui els assumeix
• Referència des certificat energètic (Certificado de Eficiencia Energética)

Després de sa signatura davant es notari, rebràs primer una còpia simple (copia simple). S'original queda en poder des notari. Per a sa inscripció en es Registre de sa Propietat s'envia una còpia autoritzada (copia autorizada) a s'Registro de la Propiedad。

Es procés en es notari pas a pas

Sa cita davant es notari (firma) és es punt culminant des procés de compra – però no és es punt de partida. Totes ses comprovacions legals essencials han d'estar fetes abans.

1. Obtenir es NIE – Sense es número d'identificació fiscal espanyol (Número de Identificación de Extranjero), no es pot signar cap contracte de compravenda davant es notari. Sol·licita'l amb antelació.
2. Obrir un compte bancari espanyol – Es preu de compra se lliura normalment en sa cita davant es notari mitjançant un cheque bancario (xec bancari certificat d'un banc espanyol).
3. Revisió legal prèvia per un advocat – Cal revisar s'extracte des Registre de sa Propietat (nota simple), s'extracte cadastral, s'estat urbanístic, ses càrregues pendents i ses deutes de sa comunitat. Recomanació: Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya.
4. Precontracte / Contracte d'opció – Normalment es firma primer un contracte d'opció (contrato de arras o opción de compra) . Es termini d'opció habitual és d'uns tres mesos, i es preu d'opció sol ser es 10 % des preu de compra.
5. Triar es notari – A Espanya, és es comprador qui tria es notari, ja que és ell qui assumeix ses despeses.
6. Cita amb es notari – Compareixen ses dues parts o es seus representants autoritzats. Es notari llegeix s'escritura, aclareix es dubtes pendents i ses dues parts signen.
7. Pagament i lliurament de ses claus – Amb sa signatura es lliura es xec i es traspassa sa possessió.
8. Pagar ets impostos i sol·licitar sa inscripció al Registre de la Propietat – Dins es terminis legals s'han d'abonar s'ITP o s'IVA/AJD i presentar s'escritura al Registre de la Propietat.

Atenció: No pagueu es preu d'opció directament al venedor ni a s'agent immobiliari abans que s'hagi aclarit sa situació jurídica de sa propietat. Alguns despatxos d'advocats recomanen expressament ingressar-lo en un compte de dipòsit notarial per protegir es comprador.

Notari i advocat: per què necessites tots dos

Aquesta és sa diferència més important respecte al procés de compra alemany: es notari espanyol no et protegeix de manera integral. No comprova ses ampliacions il·legals, ni ses quotes comunitàries pendents, ni sa legalitat urbanística de l'ús — tot això recau en ses funcions des teu advocat (Abogado).

Es costs d'advocat per a s'acompanyament jurídic d'una compravenda immobiliària solen situar-se al voltant d'un 1 % des preu de compra.

Quant costa es notari en sa compravenda d'un immoble a Espanya?

Ses taxes notarials a Espanya estan regulades per l'Estat i es determinen en funció des preu de compra de s'immoble. Com a regla general: se situen en una franja d'aproximadament un 0,1 fins a un 0,5 % des preu de compra – com més alt és es preu, menor és es percentatge.

Nota: Ses taxes notarials són sa partida individual més petita dins es costs addicionals de sa compra. Tenen molt més pes s'impost de transmissions patrimonials (ITP) i ses taxes des registre de la propietat.

Es costs notarials els assumeix es comprador a Espanya.

Resum: costs addicionals de sa compra a Mallorca 2026

A les Balearen – i per tant a Mallorca – s'apliquen per als immobles de segona mà els següents tipus progressius d'ITP:

Important: es tipus s'apliquen únicament a sa part des preu de compra que cau dins cada tram – s'impost és, per tant, progressiu i no s'aplica com a tipus únic sobre es preu total.

En es cas de obra nova s'aplica, en lloc de s'ITP, s'IVA més s'impost sobre actes jurídics documentats (AJD). Es costs addicionals totals – formats per impostos, taxes notarials, taxes des registre de la propietat i costs d'advocat – se situen per als immobles de segona mà a Mallorca, per experiència, en un 12 fins a un 14 % des preu de compra, i per a obra nova al voltant de un 12 fins a un 13 %.

Trobaràs més detalls i exemples de càlcul a sa guia específica sobre els costs addicionals de sa compra a Mallorca.

Sa inscripció al registre de la propietat després de s'escritura: què passa ara

La signatura de s'escritura davant es notari és sa transmissió de sa propietat en sentit civil – però encara no és sa conclusió formal. Perquè figuris al Registro de la Propiedad com a propietari, cal dur a terme els passos següents després de sa cita notarial:

1. Pagar els impostos – s'ITP o s'IVA/AJD s'han de pagar davant s'autoritat fiscal competent (ATIB a les Balearen) dins es termini legal després de sa signatura davant es notari.
2. Sol·licitar sa inscripció al Registro de la Propiedad – Sa copia autorizada de s'Escritura es presenta juntament amb es justificant de pagament d'impostos al Registro de la Propiedad
3. Esperar sa confirmació – Després de sa inscripció, rebràs s'extracte del Registro de la Propiedad amb es teu nom com a propietari.

A sa pràctica, s'advocat o sa Gestoría (oficina de gestió) s'encarrega d'aquests passos per al comprador. Ses despeses del Registro de la Propiedad associades també formen part des costos addicionals de sa compra.

Puc comprar davant es notari alemany?

Sí – sota determinades condicions, això és possible. Es Tribunal Supremo espanyol (Tribunal Supremo) ha confirmat amb sa sentència STS 998/2011 de dia 19 de juny de 2012, com a màxima instància judicial, que una escriptura notarial alemanya pot ser reconeguda a Espanya si es compleixen es requisits següents:

• Es document ha estat degudament atorgat davant notari
• Compleix es dret alemany
• Du una apostilla
• Es presenta en llengua espanyola (com a traducció jurada)

Ses bases jurídiques són s'Art. 3 i 4 de sa Ley Hipotecaria (llei hipotecària espanyola) i s'Art. 1216 des Código Civil.

A sa pràctica, aquest camí és considerablement més complicat i menys habitual. Sa majoria de compradors a Mallorca prefereixen es notari espanyol local – entre d'altres motius perquè es venedors i es bancs espanyols hi estan familiaritzats i es procés transcorre amb més fluïdesa.

Poder notarial (Poder Notarial): comprar sense presència personal

En cas que no puguis comparèixer personalment a sa cita davant es notari, existeix sa possibilitat d'atorgar una escriptura de poder notarial (poder notarial). Amb això, es teu advocat o una persona de confiança pot signar s'Escritura en es teu nom.

Es poder notarial pot ser atorgat tant davant un notari espanyol com davant un de alemany. En aquest darrer cas, es necessari igualment una apostilla i una traducció jurada a l'espanyol.

Nota: Un poder general (poder general) atorga facultats molt àmplies. Fes-te explicar exactament què comprèn es poder – i atorga'l només a persones en qui confiïs plenament.

Es errors més freqüents a sa cita davant es notari a Mallorca

Fins i tot compradors d'immobles experimentats d'Alemanya cometen errors típics a sa cita davant es notari espanyol – sovint perquè equiparen es sistema amb s'alemany.

Què ve després de sa signatura davant notari?

Sa signatura davant notari no és sa fi, és es començament de ses teves obligacions com a propietari a Espanya. Immediatament després hauries de:

• Pagar es impostos dins es termini (ATIB a ses Balears)
• Ordenar sa inscripció en es Registre de la Propietat
• Canviar sa titularitat des contractes de subministraments (llum, aigua, telèfon)
• Assumir ses obligacions de sa quota de comunitat
• Impost sobre el Patrimoni i impost sobre sa renda revisar – com a no resident amb propietat immobiliària a Espanya s'apliquen obligacions especials, més informació a sa guia Vermögensteuer Spanien
• Definir sa planificació d'ús – es lloguer de llarga durada, es lloguer vacacional o l'ús propi tenen conseqüències fiscals i legals diferents; més informació a Vermieten auf Mallorca

Llista de comprovació: signatura notarial en sa compra d'immobles a Espanya

Perquè no s'oblidi res, aquí teniu es punts més importants d'una ullada:

• NIE sol·licitada i obtinguda
• Compte bancari espanyol obert
• Advocat contractat per a sa revisió jurídica prèvia
• Extracte des Registre de la Propietat (nota simple) verificat
• Extracte cadastral i estat urbanístic verificats
• Deutes comunitaris pendents verificats
• Certificat energètic disponible
• Contracte d'opció formalitzat amb es termini i ses modalitats de pagament correctes
• Notari seleccionat (dret des comprador)
• Xec bancari d'un banc espanyol preparat
• Poder notarial atorgat si no és possible sa presència personal
• Després de sa cita: pagar es impostos dins es termini
• Després de sa cita: iniciar sa inscripció al Registre de la Propiedad

Conclusió

Es notari és imprescindible en sa compra d'un immoble a Espanya — però només és una part des trencaclosques. Certifica s'escritura pública i permet així sa inscripció registral. No obstant, no verifica sa situació urbanística de s'immoble ni protegeix unilateralment es interessos des comprador. Per això a Mallorca val sa norma: notari i advocat — i en aquest ordre: primer s'advocat, després es notari. Qui respecta aquest ordre, afronta es procés de compra de manera estructurada i preveu es costos addicionals d'un realista 12 a 14 %, estableix ses bases per a una compra immobiliària segura jurídicament a Mallorca.

Fonts oficials

• Consejo General del Notariado (estadístiques notarials): www.notariado.org
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (gestió de s'ITP Balearen): www.atib.es
• Registro de la Propiedad (Registre de sa Propietat d'Espanya): www.registradores.org
• Ley Hipotecaria (llei hipotecària), especialment Art. 3 i 4: www.boe.es
• Código Civil España, Art. 1216 (escritura pública) i Art. 1445 i ss. (contracte de compravenda): www.boe.es
• Tribunal Supremo, sentència STS 998/2011 de 19 de juny de 2012 (reconeixement de documents notarials estrangers): www.poderjudicial.es