Qué revisar antes de comprar una vivienda usada en Mallorca

Comprar una vivienda de segunda mano en Mallorca implica revisar algo más que la distribución, la ubicación y el precio. Una casa puede parecer bien cuidada y, aun así, tener daños por humedad. Puede haber una piscina sin que la documentación aclare si su construcción está regularizada. Y un piso en venta puede estar alquilado. Por eso, lo decisivo es lo que compruebes en la visita, lo que conste en el Registro de la Propiedad y el Catastro, y lo que pueda acreditarse mediante licencias y contratos.

Esta guía te lleva por las comprobaciones en un orden lógico: desde el estado real del inmueble hasta el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, pasando por las cargas, las deudas con la comunidad y los contratos de alquiler. También descubrirás por qué una vivienda que parece vacía no se entrega necesariamente libre de ocupantes y cómo proceder si una casa ni siquiera está anunciada en venta. El objetivo no es darte una recomendación de compra genérica, sino ayudarte a tomar una decisión fundada sobre el inmueble concreto que tienes delante.

¿Cómo puedes saber si un inmueble está en venta?

Un anuncio o la confirmación expresa del propietario pueden indicar que un inmueble se ofrece en venta. Pero una visita no basta para aclarar quién está legitimado para venderlo. Por eso, coteja los datos del vendedor con la escritura de propiedad y con una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, la nota simple.

Si una casa no está anunciada, puedes preguntar al propietario si se plantea venderla. Conocer quién es el propietario no demuestra que quiera vender ni sustituye la posterior revisión del estado del inmueble, de los derechos que recaen sobre él y de la documentación. No te saltes estos pasos, especialmente si se trata de una oportunidad encontrada sin intermediarios.

Una aclaración por nuestra parte: mallorca.com, responsable de esta guía, muestra anuncios inmobiliarios que puedes comparar con ofertas de otras fuentes. Un anuncio es un punto de partida para las comprobaciones, no una prueba del estado legal o constructivo del inmueble.

¿Qué debes comprobar al visitar una casa de segunda mano?

No te limites a recorrer las habitaciones. El tejado, la fachada, las ventanas, las terrazas y los cuartos de instalaciones forman parte del inmueble tanto como el baño y la cocina. Pregunta por las reparaciones y las tareas de mantenimiento, y anota qué partes no has podido inspeccionar.

Si hay daños en la estructura, el tejado o las instalaciones, conviene recurrir a una evaluación técnica independiente. Puede determinar las necesidades de reforma con más precisión que una visita con el vendedor. Encontrarás una preparación más detallada en la lista de comprobación para visitar una vivienda.

¿Qué debes tener en cuenta sobre el estado energético?

Solicita el certificado energético y valóralo junto con el estado real del edificio. Pregunta, en particular, por las ventanas, el aislamiento, la calefacción y el aire acondicionado. Comprueba también si las estancias pueden calentarse o enfriarse lo suficiente para el uso diario.

Un certificado energético no sustituye a una inspección técnica: no te indica si una instalación funciona de forma fiable ni si hay humedad detrás de una pared recién pintada. A la inversa, que la temperatura resulte «agradable» durante una sola visita no basta para valorar el estado energético. La guía sobre el certificado energético en España explica más sobre este documento.

¿Qué documentos deberías solicitar antes de comprometerte?

Empieza por reunir toda la documentación. Solo al cotejarla con lo observado durante la visita podrás detectar discrepancias en la superficie, el uso o las ampliaciones.

Los plazos indicados son puntos que debes comprobar en tu documentación. Por sí solos, no demuestran que una vivienda cumpla la normativa urbanística ni que esté libre de deudas. Para profundizar, consulta las guías sobre el extracto del Registro de la Propiedad y las cargas, sobre el Catastro y sobre la Cédula de habitabilidad.

Atención: En cuanto a la Cédula, no te conformes con que te digan que «existió en algún momento». Comprueba el documento y su vigencia para el inmueble concreto. La falta de este certificado puede causar problemas, especialmente al dar de alta los suministros.

¿Coinciden el Registro de la Propiedad, el Catastro y el estado real de la construcción?

No compares los datos solo sobre el papel. Vuelve a recorrer la casa con los planos y la descripción del inmueble: ¿hay una terraza adicional, una piscina, un garaje reformado u otras estancias? Anota cualquier discrepancia y solicita la documentación de obra correspondiente. La inscripción registral, por sí sola, no resuelve todas las dudas sobre la legalidad urbanística.

En edificios antiguos, puede ser pertinente una inspección adicional del edificio:

Merecen especial atención las fincas rústicas, los inmuebles cercanos a la costa y los edificios protegidos: pueden estar sujetos a restricciones adicionales de uso o reforma. Si hay ampliaciones cuya situación no está clara, una promesa de «legalizarlas más adelante» no sustituye el examen del caso concreto. También pueden ser útiles las guías sobre ampliaciones ilegales al comprar una casa y normativa de costas en Mallorca.

¿Qué deudas y derechos de terceros pueden afectar a la compra?

La nota simple es el punto de partida para conocer los derechos y cargas inscritos. Debes comprobar, entre otras cosas, si existen hipotecas, servidumbres o derechos de habitación o usufructo. Pregunta expresamente cómo se gestionará cualquier carga existente antes de la venta o durante esta.

Si se trata de un piso, también debes revisar la situación de la comunidad de propietarios: solicita un certificado del estado de los pagos a la comunidad y pregunta por los asuntos que afecten al inmueble. Para conocer las obligaciones habituales, resulta útil la guía sobre la Comunidad de Propietarios.

Nota: «Pagada» y «cancelada en el Registro» no significan lo mismo cuando se trata de una hipoteca. Si aún figura en el Registro de la Propiedad, pide que revisen la documentación relativa al pago y a la cancelación registral.

¿Qué ocurre si la casa se vende estando alquilada?

La venta y el contrato de alquiler vigente deben examinarse conjuntamente. Pide que te muestren todos los contratos de alquiler y de uso, y aclara quién vive en el inmueble o lo utiliza realmente. Para tus planes, lo decisivo es saber si podrás ocuparlo tú, seguir alquilándolo o recibirlo libre de ocupantes en una fecha acordada.

Por eso, no te limites a revisar la nota simple. Pregunta también quién ocupa realmente el inmueble y deja constancia en el contrato de compraventa del estado en que se entregará y de los contratos o derechos de uso existentes. Un anuncio de venta o un cambio de propietario no garantizan por sí solos que el inquilino vaya a marcharse.

Lo mismo se aplica desde el punto de vista del inquilino: si la casa que tienes alquilada se pone a la venta, pide que revisen tu contrato y las comunicaciones del arrendador, en lugar de deducir del anuncio que el alquiler terminará. Encontrarás más información sobre el marco contractual en la guía sobre el contrato de alquiler de vivienda en Mallorca.

¿En qué orden debes proceder antes de firmar?

1. Identificar el inmueble y al vendedor: cotejar la visita, la escritura de propiedad y una nota simple actualizada.
2. Documentar el estado del inmueble: dejar constancia de los defectos, las instalaciones, las zonas exteriores y las áreas no accesibles; si es necesario, encargar una inspección independiente.
3. Cotejar la documentación: comprobar los datos del catastro, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, la documentación urbanística y los justificantes de impuestos y de la comunidad de propietarios.
4. Aclarar el uso del inmueble: comprobar si existen contratos de alquiler u otros derechos de uso y quién ocupa realmente el inmueble.
5. Resolver los asuntos pendientes antes de comprometerte: dejar claramente regulados en el borrador del contrato los documentos que faltan, las cargas y las condiciones de entrega deseadas.

Este orden es especialmente importante porque los contratos privados también pueden tener validez legal en España. Por eso, haz revisar incluso un contrato de reserva antes de dar por hecho que podrás resolver las cuestiones pendientes más adelante. La guía sobre el papel del abogado en la compra de inmuebles en España explica cómo integrar una revisión jurídica independiente en el proceso de compra.

Errores más frecuentes al comprar un inmueble de segunda mano

• Fijarse solo en su aspecto cuidado: las superficies recién renovadas no despejan las dudas sobre el tejado, las instalaciones o posibles humedades anteriores.
• Dar por buenas las superficies sin comprobarlas: lo que visitas debe cotejarse con los datos del Registro de la Propiedad, el catastro y la documentación urbanística.
• Considerar suficiente una cédula antigua: lo decisivo es que esté en vigor para ese inmueble concreto.
• Dar por cancelada una hipoteca pagada: también hay que comprobar su situación registral.
• Confundir «vacío durante la visita» con «libre de ocupantes en la entrega»: los contratos y el uso efectivo deben incluirse expresamente en la revisión.
• Dar por hecho que podrás alquilar el inmueble: el uso que quieras darle más adelante requiere su propia revisión jurídica.

Lista de comprobación para decidir si compras

Antes de dar el visto bueno al borrador del contrato, deberías poder responder a cada una de estas preguntas:

• ¿Se ha identificado al vendedor a partir de la documentación de propiedad?
• ¿Se dispone de una nota simple disponible y se han aclarado las cargas?
• ¿Coinciden los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro con el estado visible de la construcción?
• ¿Permite la documentación comprobar las reformas, la piscina y los demás elementos construidos?
• ¿Se dispone de una Cédula válida y del certificado de eficiencia energética?
• ¿Se han comprobado suficientemente el estado del inmueble y las reformas que previsiblemente necesitará?
• ¿Se han aclarado los justificantes fiscales y, en su caso, los pagos a la comunidad?
• ¿Están claramente descritos los contratos de alquiler, otros derechos de uso y la entrega acordada?

Una casilla sin marcar no es necesariamente un motivo para descartar la casa. Pero sí es un motivo para aclarar ese punto antes de asumir un compromiso vinculante.

¿Qué viene después?

Si las comprobaciones son satisfactorias, toca acordar el contrato y los trámites notariales. Las características constatadas del inmueble, las cargas pendientes y la entrega acordada deben reflejarse en ellos tal como figuran en la documentación que has comprobado. La guía sobre el notario en la compraventa de inmuebles explica esta fase con más detalle.

Tras la entrega, cobran importancia, en particular, los trámites registrales, los suministros y las obligaciones recurrentes. Si tienes previsto alquilar la vivienda, comprueba los requisitos para hacerlo por separado de los de la compra: Ser propietario no implica, por sí solo, tener permiso para alquilar.

Conclusión

¿Es buena idea comprar una casa en Mallorca? No se puede responder para toda la isla, sino solo para un inmueble concreto y el uso que piensas darle. En una vivienda de segunda mano, lo importante es la concordancia entre el estado visible, la documentación y el uso real. Si todavía hay desperfectos, reformas o contratos de alquiler sin aclarar, necesitas respuestas antes de firmar, no solo la expectativa de obtenerlas más adelante.

No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.

Fuentes oficiales

• Registro de la Propiedad – Registradores de España – datos del Registro de la Propiedad y nota simple
• Sede Electrónica del Catastro – datos catastrales
• Consell de Mallorca – información sobre Cédula de habitabilidad
• Boletín Oficial del Estado – normativa española