Calcular los costes de construcción en Mallorca

El precio de tu empresa constructora lo conoces por el presupuesto. Qué tipo de IVA corresponde lo decide la ley — y puede duplicarse con el mismo volumen de obra.

¿Cuánto cuesta construir o reformar en Mallorca?

Respuesta honesta primero: no existe un precio oficial de construcción por metro cuadrado. Ningún ministerio, ningún Consell y ningún ayuntamiento publica un valor con el que se pueda cuantificar de forma vinculante tu reforma. Los rangos que encuentras en internet son conclusiones extraídas de proyectos ajenos — otra casa, otro estado, otro año. Por eso esta calculadora te pide tu propio precio, el de tu presupuesto, y calcula a partir de ahí.

Lo que sí está establecido es el impuesto. Sobre las obras de construcción en España se aplica o bien el tipo general del 21 % o bien un tipo reducido del 10 %. Cuál se aplica no depende de lo caro que resulte construir, sino de qué se construye, quién encarga la obra y cómo se formaliza el contrato. Precisamente esta pregunta responde la calculadora — y solo esta.

Cómo llegar a un precio fiable

Antes de introducir arriba una cifra, necesitas tenerla. El camino hasta ahí no tiene nada de espectacular, pero es el único que funciona:

• Aclarar el estado antes de planificar. Un peritaje independiente te dice si hay humedad en la piedra de marés, si la estructura aguanta y si la instalación eléctrica debe renovarse. Cómo se desarrolla una evaluación del estado del inmueble por un perito, lo hemos descrito por separado.
• Encargar un pliego de condiciones. Sin una descripción detallada del trabajo comparas precios de obras distintas. Solo cuando la demolición, la instalación en bruto, el acabado y el equipamiento están especificados partida por partida, una cifra aproximada se convierte en un presupuesto.
• Solicitar varios presupuestos por escrito — sobre el mismo pliego de condiciones, de lo contrario vuelves a comparar peras con manzanas. Un presupuesto (Kostenvoranschlag) indica cantidades, precios unitarios y el importe neto; solo esa es la cifra que debe ir en el campo de arriba.
• Comprobar qué cargas legales pesan sobre el inmueble. Ampliaciones no registradas, superficies habitables mal contabilizadas o servidumbres modifican considerablemente el alcance de los trabajos. Lee al respecto cómo comprobar el Registro de la Propiedad español antes de comprar y en qué te fijas para detectar ampliaciones ilegales ya durante la visita.

Lo que encarece el precio en Mallorca rara vez es el material y casi siempre la logística y el estado del inmueble: una obra en un pueblo de montaña de la Serra de Tramuntana al que no llega ningún camión; una finca sin camino de acceso asfaltado; un edificio antiguo cuyas instalaciones hay que renovar por completo; y la cuestión de si encargas los oficios por separado o dejas que un contratista general se ocupe de la coordinación. Quien justo está mirando lo que se ofrece en el mercado de la isla, debería tener presentes estos puntos ya en la primera visita, no solo en la tercera oferta.

Así se calcula

El cálculo en sí es sencillo. Tu superficie multiplicada por tu precio neto por metro cuadrado da como resultado el importe de la obra — la contraprestación neta de un encargo de obra delimitado, incluidos los materiales que aporta la empresa ejecutora para ello. Sobre esa base se aplica el tipo impositivo que determina la calculadora. La planificación y la dirección de obra encargadas por separado constituyen una operación propia: sobre los honorarios de arquitecto y dirección de obra que encargues tú mismo y por separado siempre recae 21 %. En cambio, si la planificación está incluida en el contrato a tanto alzado de tu empresa constructora, forma parte del importe de la obra y comparte su tipo.

Lo interesante es el camino hasta llegar al tipo, y transcurre en dos pasos. Primero se clasifica la operación — prestación de obra, rehabilitación (reforma integral en el sentido de la Ley del IVA) o renovación (renovación y reparación de una vivienda). Después se comprueban exactamente los requisitos de ese supuesto, y solo de ese. Quien tiene por delante una reforma integral pero no cumple sus requisitos, no cae por defecto en el tipo de renovación; paga el tipo general. Esto no es una cuestión de interpretación, sino jurisprudencia administrativa consolidada.

Los dos umbrales que determinan el tipo

Para prestaciones de obra y reformas integrales, el tipo reducido depende de dos condiciones: debes encargar la obra a la empresa directamente tú mismo (sin contrato a través de un contratista intermediario), y al menos 50 % de la superficie construida debe destinarse a uso residencial. La ley dice "al menos" — así que basta exactamente con la mitad.

Para renovaciones en una vivienda rige otra combinación: el destinatario debe actuar de forma privada (una persona física que usa la vivienda ella misma, o una comunidad de propietarios, es decir, la comunidad de propietarios), la vivienda debe tener al menos 2 años antes del inicio de estas obras, y los costes de los materiales aportados por el contratista no pueden superar como máximo el 40 % de la base imponible neta de esta operación de construcción. Justo en el límite sigue siendo admisible; por encima, todo el encargo pierde la bonificación. Si se cumplen los tres puntos, el tipo se sitúa en 10 %, en caso contrario se aplica el tipo general.

Cuándo una reforma se convierte en una rehabilitación

El concepto está definido a efectos fiscales y solo coincide parcialmente con la idea cotidiana de "reforma integral". Deben cumplirse a la vez dos pruebas:

1. Más del 50 % del coste total del proyecto corresponde a obras cualificadas: estructura, fachada y cubierta, además de obras legalmente equiparadas como cimentaciones, pilares, forjados, ampliación de superficie, reconstrucción de fachadas y ascensores. Las obras vinculadas solo cuentan si son inseparables de estas y cuestan menos que las obras de estructura y equiparadas. Aquí, justo la mitad no.
2. El coste total del proyecto supera el 25 % del valor de referencia del edificio — sin la parte del suelo. El valor de referencia es el precio de adquisición, si has comprado el edificio dentro de los 2 años inmediatamente anteriores al inicio de las obras, en caso contrario el valor de mercado al inicio de las obras.

Por eso, en una rehabilitación, la calculadora pregunta por el valor de referencia, la parte del suelo, los costes netos documentados del proyecto y el porcentaje de obras cualificadas. Si falta alguno de estos datos, deliberadamente no indica ningún tipo, en lugar de adivinar uno.

Ejemplos de cálculo: qué casos distingue la calculadora

Las cifras no aparecen aquí a propósito — dependen de tu superficie y de tu precio, y la calculadora de arriba las proporciona junto con la vía legal que las sustenta. Lo que aquí se expone son las constelaciones en las que se decide el tipo:

• Obra nueva, contratada directamente, uso mayoritariamente residencial. El caso clásico del tipo reducido: firmas el contrato de obra directamente con la empresa ejecutante, y la superficie de vivienda alcanza la cuota legal.
• La misma obra nueva, pero sin contrato directo. Si el contrato pasa por un contratante intermedio o eres subcontratista en una cadena, la bonificación desaparece — con el mismo volumen de obra. La calculadora señala precisamente este requisito como motivo.
• Obra nueva más arquitecto contratado por separado. Dos partidas, dos tipos, calculados por separado y solo después sumados. Quien mezcla ambos en un mismo saco calcula el impuesto por debajo de lo debido.
• Rehabilitación que no alcanza por poco el umbral de coste. Si los costes del proyecto se sitúan exactamente en el porcentaje del valor de referencia en lugar de superarlo, no se trata de una rehabilitación. El encargo pasa a la rama de renovación — con sus propios requisitos.
• Rehabilitación que supera ambas pruebas, pero sin contrato directo. El caso más importante para entender esto: la rehabilitación integral está confirmada, falta el requisito, y recurrir al tipo de renovación queda descartado. El resultado es el tipo general.
• Reforma con alto porcentaje de material. Los baños, las cocinas y los suelos requieren mucho material. Si el porcentaje de material supera el límite, todo el encargo pierde el tipo reducido — no solo la parte del material.
• Reforma de una vivienda alquilada. Quien reforma para alquilar actúa como empresario y queda fuera del régimen de reforma. Más sobre esto a continuación.

Casos especiales que cambian el cálculo

Arrendadores y empresarios

Si alquilas el inmueble, eres empresario a efectos del IVA — incluso si nunca has dado de alta una actividad. Por eso, para ti la calculadora no muestra una suma bruta definitiva, sino el tipo, la contraprestación neta y el IVA calculado. La razón: si este impuesto acaba suponiendo una carga para ti depende de tu uso. En el arrendamiento de vivienda exento de IVA — el caso habitual en el alquiler de larga duración en Mallorca — normalmente no hay deducción del IVA soportado; el impuesto es entonces un gasto real. En el uso sujeto a IVA, por ejemplo en el alquiler vacacional con licencia y servicios de tipo hotelero, sí es deducible. En caso de actividad mixta se aplica la prorrata, la cuota de deducción proporcional. Y en determinadas prestaciones de construcción entre empresarios se invierte el sujeto pasivo: la factura llega entonces sin IVA repercutido, pero igualmente se declara — solo que por ti. Una factura sin IVA repercutido no elimina la carga fiscal.

Edificios de uso mixto

Una planta baja con un local comercial y tres viviendas encima es el caso estándar en las plazas de los pueblos mallorquines. Para el tipo reducido cuenta el porcentaje de superficie construida destinada a vivienda — no el porcentaje del coste de construcción ni el número de unidades. Calcula el porcentaje antes de firmar el contrato, no después: es un requisito, no algo negociable.

Varios oficios, varios encargos

La calculadora evalúa un encargo de construcción delimitado. Si contratas electricidad, fontanería y carpintería por separado, cada uno de estos encargos debe evaluarse de forma individual — con su propio porcentaje de material, su propia base imponible y, posiblemente, su propio tipo. Un promedio sobre el proyecto completo no tiene ninguna validez fiscal. Quien encarga el aire acondicionado por separado, genera una segunda operación y no una prestación accesoria.

Materiales comprados por cuenta propia

Los azulejos, sanitarios o una cocina que compras tú mismo en una tienda de bricolaje o en un distribuidor no son una prestación de construcción, sino una entrega — y llevan el tipo general, independientemente de lo que se aplique al montaje. El supuesto truco para ahorrar, comprando el material uno mismo para quedarse por debajo del límite de material, desplaza el impuesto en lugar de reducirlo.

Anticipos y planes de pago

En el caso de los anticipos, el impuesto se devenga ya con el pago, no solo con la finalización de la obra. Si entre el anticipo y la factura final cambia el tipo impositivo o la calificación del proyecto, pueden aplicarse dos tipos distintos a uno mismo y el mismo proyecto. Por eso, deja constancia en el plan de pagos de qué prestación se liquida con cada plazo.

Plazos y formularios

Como promotor particular, no tienes que presentar nada ante la Agencia Tributaria por el IVA. Tu empresa constructora lo indica en la factura y lo declara ella misma; tu tarea consiste en revisar la factura y conservarla. Si en ella aparece un tipo que, tras la comprobación anterior, no esperabas, ese es el momento de preguntar, no el momento después del pago.

Si actúas como empresario, el IVA se gestiona mediante la declaración periódica habitual (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390); en caso de inversión del sujeto pasivo, declaras tú mismo la operación, aunque en la factura no figure ningún impuesto. Qué otras declaraciones son necesarias en relación con un inmueble en España lo encontrarás en el resumen sobre Impuestos y derecho inmobiliario en España.

Aparte del tipo impositivo hay que considerar el procedimiento de autorización. El ayuntamiento cobra por la misma obra el impuesto municipal de construcciones ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) y una tasa de licencia, con una distinta base imponible que la del IVA: los honorarios, el beneficio empresarial y el propio IVA quedan expresamente excluidos. La calculadora anterior no contempla estos gravámenes municipales. Lo que debes presentar ante el Ajuntament y cuánto tiempo tarda lo encontrarás en el artículo sobre la licencia de obras en Mallorca; en el caso de proyectos sujetos a licencia, cuenta con meses, no con semanas. Si tu edificio está bajo protección patrimonial como BIC, se añade un procedimiento propio. Y una vez terminada la obra, necesitarás un nuevo certificado energético.

Desarrollo de una reforma: el orden que funciona

La cuestión fiscal se decide pronto, concretamente al firmar el contrato, no en la factura final. Por eso merece la pena echar un vistazo a todo el proceso:

1. Diagnóstico e informe pericial. Electricidad, fontanería, estructura, humedades, elementos no autorizados.
2. Contratar a un arquitecto. En España debe estar colegiado en el colegio profesional (colegiado). En intervenciones estructurales, un proyecto de obras oficial es obligatorio; sin proyecto de obras no hay licencia.
3. Redactar el proyecto de obras: memoria descriptiva (memoria), planos, presupuesto. Aquí surge la cifra que va arriba en la calculadora.
4. Solicitar la licencia — y esperar la resolución. Empezar antes de la resolución es el error más caro de esta lista.
5. Adjudicar los oficios. Adjudicación individual o empresa general; en ambos casos por escrito y con una descripción clara de la prestación. El hecho de si contratas directamente con la empresa ejecutora determina el tipo impositivo.
6. Demolición y obra bruta, luego instalaciones básicas (electricidad, fontanería, climatización), luego acabados y trabajos finales.
7. Recepción y cierre administrativo: certificado final de obra del arquitecto (certificado final de obra), y si se han modificado las plantas, la actualización del Registro de la Propiedad y del Catastro.
8. Certificado energético y, si has mejorado energéticamente la vivienda, el registro de las instalaciones — por ejemplo, si tienes que registrar una instalación fotovoltaica.

Paralelamente, merece la pena echar un vistazo a las subvenciones: el Govern balear pone en marcha periódicamente programas de rehabilitación y eficiencia energética, normalmente bajo el principio de "quien primero llega". Los plazos y las partidas cambian, por lo que los tratamos por separado en Ayudas a la rehabilitación en Mallorca.

Particularidades en fincas y suelo rústico

En suelo rústico (suelo rústico) rige un derecho urbanístico bastante más estricto que en suelo urbano. Las reformas en edificaciones existentes son, en principio, posibles, pero requieren autorización; una ampliación de la superficie construida suele estar muy limitada o directamente no permitida. Qué implica esto para la compra y la reforma lo explicamos en el artículo sobre Finca en suelo rústico.

A menudo se suman dos capas adicionales: en la Serra de Tramuntana, debido a su estatus de Patrimonio Mundial, se aplican normas propias de protección urbanística, y los pozos o aljibes están sujetos a una obligación de registro propia — cómo legalizar un pozo lo hemos descrito paso a paso. Esto no cambia el tipo impositivo, pero sí mucho el calendario y el alcance de las obras — y con ello las cifras que introduces arriba.

Los errores más frecuentes

• Comprar sin un informe pericial. La humedad, la instalación eléctrica en mal estado y las ampliaciones no autorizadas suelen aparecer recién después de la firma ante notario — y eso desplaza el presupuesto, no la decisión de compra.
• Empezar antes de tener la autorización. Las paralizaciones de obra y las multas no son nada raras en la isla. Lo que ocurre a continuación se describe en el artículo sobre la legalización de construcciones ilegales — un camino que nadie recorre por voluntad propia.
• No prever un margen de reserva. En una rehabilitación integral prácticamente siempre surge algo que no figuraba en el presupuesto. Fija la reserva de antemano, no en medio de una disputa.
• Fijarse solo en el precio. La oferta más barata rara vez resulta rentable al final: la falta de coordinación, una ejecución deficiente y una documentación incompleta cuestan más de lo que se ahorró.
• Plantearse la cuestión fiscal demasiado tarde. El tipo aplicable depende de la redacción del contrato. Una vez firmado, ya no se puede subsanar la falta de un contrato directo — antes sí.
• Sobrestimar la rentabilidad. Los costes de la reforma son seguros, la revalorización es solo una expectativa. Cómo calcularlo sin engañarse figura en el artículo para inversores en Mallorca.

Lista de verificación antes de firmar el contrato

• Se dispone de un informe pericial independiente, el estado está documentado.
• Extracto del Registro de la Propiedad (nota simple) comprobado; las ampliaciones y las superficies habitables coinciden con la realidad.
• Arquitecto colegiado contratado, proyecto de obra elaborado.
• Aclarado si los trabajos requieren autorización — y la autorización está disponible antes del primer golpe de mano.
• Se han solicitado varias ofertas por escrito sobre el mismo pliego de condiciones.
• Contrato firmado directamente con la empresa ejecutante, por escrito, con el importe neto especificado.
• Proporción de material y proporción de superficie habitable determinadas antes de la firma del contrato y comprobadas arriba en la calculadora.
• Honorarios de planificación y dirección de obra calculados como partida propia.
• ICIO y tasa de licencia incluidos adicionalmente en el presupuesto.
• Reserva para imprevistos establecida.
• Programas de ayudas revisados, plazos anotados.
• Certificado energético y actualización del Registro de la Propiedad previstos para el cierre.

Qué viene después

En la venta necesitas un certificado energético actualizado, y los cambios de planta o de superficie deben quedar reflejados en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Lo que te corresponde a nivel fiscal se explica en el artículo sobre impuestos en la venta de inmuebles en España — los costes de rehabilitación no son un detalle menor allí, pueden aumentar el valor fiscal de adquisición si están justificados. Así que guarda las facturas.

En el alquiler, el tipo de uso determina tu deducción del IVA soportado — ver arriba. En el uso propio quedan dos aspectos prácticos: la cobertura del seguro tras la reforma, que a menudo sigue referida al estado antiguo, y las normas de la comunidad de propietarios, si has reformado en una urbanización.

Base legal y fecha de actualización

Es determinante la ley española del impuesto sobre el valor añadido, la Ley 37/1992. El tipo general figura en el art. 90.Uno, el tipo reducido para obras de construcción derivadas de contratos directos en el art. 91.Uno.3.1.º, y el tipo reducido para la renovación y reparación de viviendas en el art. 91.Uno.2.10.º. La definición de rehabilitación con sus dos pruebas figura en el art. 20.Uno.22.º.B) y está vigente en esta redacción desde el 14 de abril de 2010. El límite de materiales actual y el número bajo el que se encuentra la regla de renovación rigen desde el 1 de septiembre de 2012; antes el límite era menor.

Que una rehabilitación integral consolidada sin cumplir los requisitos del art. 91.Uno.3.1.º no recae de forma sustitutiva en el tipo de renovación fue lo que resolvió el TEAC, el tribunal económico-administrativo español, el 21 de octubre de 2020 (RG 00-06367-2017). La calculadora aplica exactamente este orden y te indica al final la vía jurídica determinante — y, en caso de 21 %, el requisito en el que falla.

La calculadora ofrece una valoración conforme al estado legal actual, y esto para un encargo de obra. No sustituye el asesoramiento fiscal, no evalúa la división en varios oficios, ni la deducción del IVA soportado, ni los planes de pago anticipado, ni las tasas municipales. En proyectos de mayor envergadura merece la pena acudir al asesor fiscal antes de firmar el contrato.

Preguntas frecuentes

Calculadoras relacionadas

Si todavía estás antes de la compra, calcula primero los gastos de adquisición de un inmueble en Mallorca — el impuesto de transmisiones, el notario, el registro de la propiedad y el asesoramiento influyen en cuánto presupuesto queda para la reforma. Si en cambio compras una obra nueva de un promotor, se aplica otra combinación de IVA e impuesto de actos jurídicos documentados: para eso está la calculadora de IVA y AJD en la compra de obra nueva.