Herencia y donación de inmuebles en Baleares: impuestos 2026

Quien hereda o transmite en vida una finca, un apartamento en Palma o una villa en Son Vida se enfrenta a un impuesto que difiere fundamentalmente del alemán: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), el impuesto español sobre herencias y donaciones. Lo determinante es que no es el Estado central español quien fija su cuantía, sino cada comunidad autónoma. Y las Baleares han llevado a cabo entre 2023 y 2025 una reforma que deja de facto exentas de impuestos las herencias y donaciones de inmuebles dentro del núcleo familiar más cercano. Esta guía te explica quién paga cuánto en 2026, por qué el pacto sucesorio es probablemente la figura de planificación más importante para los propietarios de inmuebles y qué plazos no debes perder bajo ningún concepto.

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Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): regional, no nacional

A diferencia de Alemania, en España no existe un tipo único nacional para el impuesto de sucesiones. El ISD es una ley estatal (Ley 29/1987), pero la potestad tributaria está cedida a las Comunidades Autónomas. Cada región puede establecer sus propias reducciones (reducciones), tipos impositivos y, sobre todo, bonificaciones sobre la cuota tributaria (bonificaciones)). Esto genera diferencias enormes: el mismo inmueble heredado puede suponer cantidades de cinco cifras en Asturias y 0 € en Baleares.

Cuatro factores determinan la carga fiscal:

El impuesto español de sucesiones contempla cuatro grupos de parentesco. Son la clave para determinar la carga total:

Importante: Una pareja de hecho solo entra en el Grupo II si está inscrita como pareja estable en el registro balear. Sin inscripción, la pareja queda encuadrada en el Grupo IV — y por tanto sujeta a la tarifa íntegra. Para las parejas alemanas en Mallorca, esta es una de las trampas más costosas.

La reforma balear: bonificación del 100 % para los Grupos I y II

Desde el 18 de julio de 2023, las Baleares aplican una bonificación del 100 % sobre la cuota íntegra corregida (cuota íntegra corregida) en las adquisiciones mortis causa y en los equiparados pactos sucesorios, siempre que el heredero pertenezca al Grupo I o II. En términos prácticos: un hijo que hereda la villa de sus padres paga 0 € de ISD — independientemente del valor. Ya no existe ningún límite máximo.

En 2025, la reforma fue ampliada mediante la ley de presupuestos (Ley 6/2025, en vigor desde el 25 de julio de 2025), extendiéndose a las donaciones en vida y elevándose la bonificación para el Grupo III. A fecha de 2026 sigue vigente la configuración más favorable de la historia para las transmisiones familiares en las Baleares.

Además del bonus, existen reducciones previas (reducciones por parentesco), que se deducen de la base imponible:

Para la vivienda habitual del causante, los Grupos I+II pueden aplicar además una reducción de hasta el 100 % del valor de la vivienda habitual (hasta un límite legal máximo) — relevante sobre todo en los casos en que el bonus no llegara a aplicarse.

La condición crítica en los inmuebles: Para que el bonus del 100 % sea reconocido, debe constar en la escritura notarial (escritura pública) el valor del inmueble adquirido, y este no puede superar el valor de referencia del Catastro en más de un 20 %. Si no existe valor de referencia o la Dirección General del Catastro no puede certificarlo, el valor de mercado actúa como límite. Quien declare un valor demasiado bajo se arriesga a una comprobación y a la pérdida del bonus.

Donación en vida frente a herencia por fallecimiento

Hasta mediados de 2025 existía una asimetría determinante: las herencias estaban bonifizadas al 100 %, pero las donaciones ordinarias (donaciones) en vida no. Se gravaban con una tarifa progresiva (del 7,65 % al 34 %), que mediante una deducción autonómica quedaba limitada a una carga efectiva de en torno al 7 %. Desde el 25 de julio de 2025 esta brecha ha sido cerrada: también las donaciones ordinarias a los Grupos I y II se benefician de una deducción del 100 % sobre la cuota (cuota líquida) — donar un apartamento a un hijo mediante escritura notarial no tiene coste alguno de ISD. Al igual que en las herencias de inmuebles, se aplica aquí la condición de que el valor declarado no supere el valor de referencia en más de un 20 %.

Pero atención: el ISD es solo uno de los varios impuestos implicados. En una donación ordinaria de un inmueble, el donante genera una tributación por incremento de valor en su propio impuesto sobre la renta (IRPF) — la ganancia patrimonial. Si el inmueble ha aumentado de valor con los años (lo que en Mallorca es la norma), esta ganancia latente tributa en el donante entre el 19 % y el 28 %. Esta carga por IRPF no desaparece no por la bonificación del ISD.

Regla general: para efectivo, cuentas bancarias o activos recientes sin revalorización significativa la donación ordinaria es lo más sencillo. Para inmuebles con alta ganancia latente el pacto sucesorio es la opción superior — porque evita la trampa del IRPF.

Pacto sucesorio: la singularidad balear

El pacto sucesorio es una figura propia del derecho civil balear y solo es posible en algunas regiones españolas con derecho civil propio (Balearen, Cataluña, Aragón, Galicia, Navarra, País Vasco). Se trata de un contrato sucesorio mediante el cual ya en vida transmites de forma irrevocable el patrimonio a la siguiente generación — aunque fiscalmente la adquisición se considera adquisición por causa de muerte, no una donación.

La variante mallorquina más conocida es la definición: una transmisión de padres a hijos en la que el hijo, a cambio, renuncia a su futura legítima (legítima) ha renunciado. Todo esto está regulado desde la Ley 8/2022, que eliminó la vecindad civil balear que antes se exigía — con ello también pueden los extranjeros residentes en las Baleares celebrar un pacto sucesorio conforme al derecho balear.

Las ventajas fiscales son considerables:

1. Sin IRPF para el transmitente. Dado que el pacto sucesorio se considera una adquisición por causa de muerte (Art. 33.3.b Ley 35/2006, confirmado por el Tribunal Supremo mediante STS núm. 407/2016 de 9 de febrero de 2016 sobre la apartación gallega), el donante no genera ninguna ganancia patrimonial sujeta a tributación. La plusvalía latente que tanto se teme en una donación ordinaria no tributa.
2. Tipo del ISD de sucesiones en lugar del tipo de donaciones. En vez del tipo efectivo de donaciones, se aplica el tipo sucesorio del 1 % hasta 700.000 € para el Grupo I+II (con un patrimonio preexistente inferior a 400.000 €) — y sobre eso la bonificación del 100 %. En la práctica el ISD queda en 0 €.
3. Step-up del valor de adquisición. Si el hijo vende posteriormente el inmueble, el valor (actual) declarado en el pacto sucesorio se toma como valor de adquisición. La ganancia acumulada por los padres a lo largo de décadas se evapora a efectos fiscales.

El bloqueo de 5 años (Ley Antifraude 11/2021): Si el hijo vende el inmueble recibido mediante pacto sucesorio antes de que el transmitente haya fallecido y antes de que hayan transcurrido 5 años desde la firma del contrato, deberá tomar a efectos del IRPF el valor de adquisición original y la fecha de adquisición del transmitente. En ese caso desaparece la ventaja del step-up. Quien use el pacto sucesorio como vehículo de venta a corto plazo no obtendrá ningún beneficio.

La trampa del plazo: A diferencia de la herencia (6 meses), el plazo para la autoliquidación del ISD en el pacto sucesorio es de solo un mes desde el día de la firma ante notario. El devengo es el día de la escritura, no una fecha de fallecimiento posterior. Quien pase por alto este plazo reducido arriesga recargos por demora — una trampa frecuente y costosa precisamente en esta figura central.

El precio de ello: el pacto sucesorio es irrevocable. Una modificación posterior mediante testamento queda excluida, y en la definición el hijo renuncia definitivamente a su legítima. Eso exige una planificación familiar cuidadosa y asesoramiento jurídico.

No residentes y el derecho de opción de la UE

Durante mucho tiempo los no residentes fueron discriminados: debían pagar el ISD según la tarifa estatal (más gravosa) a la administración tributaria central española (AEAT), sin poder beneficiarse de las ventajosas bonificaciones autonómicas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo anuló mediante sentencia de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12) por vulnerar la libre circulación de capitales. España respondió con la Ley 26/2014: desde el 1 de enero de 2015, los herederos y donatarios con residencia en la UE o en el EEE pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma con la que exista un punto de conexión.

Los tribunales españoles (entre otros, sentencias del TS de 2018) y la administración tributaria (consulta DGT V0282-20) han extendido esto a terceros países fuera de la UE/EEE. Nota: el texto legal de la Disposición adicional 2ª de la Ley 29/1987 no ha sido adaptado en este sentido, por lo que los residentes en terceros países a veces deben hacer valer su derecho en la práctica mediante recursos. Las Baleares han aclarado con la Ley 11/2023 y definitivamente con la Ley 6/2025 que las bonificaciones son aplicables también por no residentes.

Para los propietarios alemanes esto significa concretamente: aunque residas en Alemania, puedes aplicar las bonificaciones baleares para un inmueble en Mallorca — el Modelo 650 se tramita entonces a través de la AEAT en lugar de la ATIB. Paralelamente puede surgir el impuesto sobre sucesiones alemán (principio de renta y patrimonio mundiales con domicilio alemán); la relación hispano-alemana no cuenta con ningún convenio especial de doble imposición para el impuesto sobre sucesiones, por lo que aquí debe examinarse una imputación conforme al § 21 ErbStG. Se trata de un ámbito propio que requiere asesoramiento intensivo.

Testamento español y Plusvalía

Un testamento español es muy recomendable para todo propietario en Mallorca: agiliza considerablemente la tramitación, evita costosas traducciones y apostillas de un testamento alemán y permite, a través del Reglamento europeo de sucesiones (n.º 650/2012) la elección del derecho del país de origen. Lo tratamos en detalle en el artículo vinculado — aquí solo una remisión: planifica el testamento español en paralelo a la planificación fiscal, no después.

En el inmueble heredado, además del ISD, se genera una segunda carga: la Plusvalía municipal (IIVTNU), el impuesto sobre el incremento de valor del suelo, recaudado por el municipio correspondiente. Afecta únicamente a los terrenos urbanos (terrenos urbanos) y recae sobre el adquirente.

En Palma la ordenanza municipal (Ordenanza fiscal) contempla una bonificación de hasta el 95 % sobre la Plusvalía cuando el inmueble heredado era la vivienda habitual (vivienda habitual) del causante y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes. Condiciones importantes en Palma:

• La bonificación completa del 95 % está vinculada a un valor catastral de la vivienda inferior a 100.000 €. Si el valor catastral supera ese umbral, la bonificación se aplica de forma reducida o no se aplica en absoluto — en inmuebles de alto valor el valor catastral supera con frecuencia dicho límite.
• La bonificación debe solicitarse de forma activa y dentro del plazo — no se concede de manera automática.
• La adquisición debe mantenerse en el patrimonio durante 5 años (excepción: fallecimiento del adquirente dentro de ese plazo).
• Las bonificaciones son aplicables también a las transmisiones mediante pacto sucesorio / definición.
• Si no se ha producido un incremento real del valor del suelo, no se devenga Plusvalía alguna (sujeto a prueba).

Cada municipio tiene su propia Ordenanza — en Andratx, Calvià o Pollença rigen umbrales y porcentajes distintos. Antes de cualquier transmisión conviene consultar la ordenanza municipal del lugar donde radica el inmueble.

Plazos: 6 meses en herencia, solo 1 mes en pacto sucesorio

En una herencia el reloj comienza a correr desde la fecha de fallecimiento. En el pacto sucesorio en cambio desde la escritura notarial — y allí rige un plazo considerablemente más corto. Las fechas clave:

El consejo práctico más importante: la bonificación del 100 % no exime de la obligación de presentar el Modelo 650. Incluso con 0 euros de deuda tributaria, es obligatorio declarar dentro de plazo — el incumplimiento de las formalidades puede acarrear sanciones. Además, sin el Modelo 650 presentado y liquidado, el inmueble no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no podrá venderse ni hipotecarse. Y quien elija el pacto sucesorio como fórmula principal de planificación no debe confundir el plazo de 1 mes con el plazo de 6 meses de la herencia — de lo contrario se arriesga a recargos por extemporaneidad aun con cuota cero.

Errores más frecuentes

• No presentar el Modelo 650 porque «total, son 0 euros». La bonificación exige la declaración en plazo. No hacerlo = sanción formal y Registro de la Propiedad bloqueado.
• Confusión entre el plazo del pacto sucesorio y el plazo de herencia. En el pacto sucesorio el plazo es solo de 1 mes desde la escrituración, no de 6 meses — una trampa habitual y costosa.
• Valor del inmueble declarado por debajo de su valor real. Si el valor declarado es inferior al valor de referencia, existe riesgo de comprobación; si lo supera en más de un 20 %, la bonificación peligra.
• Donación ordinaria en lugar de pacto sucesorio en inmuebles con plusvalía acumulada. El ISD es de 0 €, pero se pasa por alto el IRPF por la ganancia patrimonial del donante — con frecuencia una sorpresa de cinco cifras.
• Pareja no casada sin inscripción registral. Sin pareja estable inscrita, la pareja tributa en el Grupo IV — tarifa íntegra en lugar de 0 €.
• Ignorar el período de bloqueo de 5 años en el pacto sucesorio. Una venta anticipada destruye la ventaja del step-up.
• Bonificación de plusvalía no solicitada o límite de valor ignorado. En Palma hasta el 95 % — pero solo con valor catastral inferior a 100.000 € y únicamente si se solicita activamente dentro de plazo.
• Olvidar el impuesto alemán sobre sucesiones. Con residencia en Alemania puede surgir simultáneamente el impuesto alemán sobre sucesiones; sin convenio de doble imposición en materia sucesoria, la deducción debe analizarse con detenimiento.
• Solicitud de prórroga presentada fuera de plazo. La prórroga solo es posible durante los primeros 5 meses — después el plazo expira sin contemplaciones.

Lista de verificación antes de la transmisión

• Grupo de parentesco y derecho a bonificación verificados (¿Grupo I/II = 100 %?)
• ¿Pareja no casada inscrita como pareja estable?
• Plusvalía latente del inmueble analizada → ¿donación o pacto sucesorio?
• Valor de referencia del catastro consultado y valor de declaración establecido
• ¿Existe testamento español / elección de ley conforme al Reglamento Sucesorio Europeo?
• ¿Competencia determinada (ATIB o AEAT en el caso de no residentes)?
• Consecuencias del impuesto alemán sobre sucesiones coordinadas con asesor en Alemania
• Bonificación de plusvalía investigada en el municipio de situación del bien (¡límite de valor catastral!) y solicitud planificada
• Plazos en el calendario: 6 meses (herencia), 1 mes (pacto sucesorio y donación), 5 meses (solicitud de prórroga)

Qué viene después

Una vez regulada la sucesión, surgen otros temas relacionados. Quien no vaya a usar personalmente un inmueble heredado valorará la venta o el alquiler — ambas opciones tienen sus propias consecuencias fiscales (IRPF, IBI, y en su caso Modelo 210 para no residentes). Quien traslade su residencia a la isla debería ocuparse con antelación del empadronamiento ante las autoridades y del número NIE, que necesitarás de todos modos para cualquier transmisión ante notario. Para la compra de otro inmueble conviene consultar los gastos de compraventa en Mallorca y nuestro informe de mercado actualizado.

Conclusión

Las Baleares son en 2026 la región fiscalmente más ventajosa de España para la transmisión de patrimonio familiar. Los hijos, cónyuges y padres (Grupo I+II) heredan y reciben donaciones prácticamente sin coste fiscal — la bonificación del 100 % sobre la cuota tributaria está vigente desde 2023 para las herencias y desde julio de 2025 también para las donaciones, sin límite de valor. La palanca decisiva para los propietarios de inmuebles con una elevada plusvalía latente es el pacto sucesorio: transmite en vida, evita la trampa del IRPF para el transmitente y proporciona un step-up del valor de adquisición. La otra cara de la moneda — la irrevocabilidad, el bloqueo de 5 años y el breve plazo de 1 mes — exige una planificación rigurosa. Quien respeta los plazos, declara correctamente el valor del inmueble, solicita la bonificación de la Plusvalía y tiene en cuenta el lado alemán, transmite su patrimonio en Mallorca a la siguiente generación con una carga fiscal mínima.

Fuentes oficiales

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, Bonificaciones y Reducciones
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), Instrucciones y Plazos
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 No Residentes, Plazos y Prórroga
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): Información, cálculo y bonificaciones

Aviso: esta guía tiene carácter meramente informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico individualizado. La normativa fiscal es materia sensible — importes, plazos, bonificaciones y competencias pueden cambiar y dependen de tu situación concreta (residencia, grado de parentesco, valor del patrimonio, consecuencias fiscales en Alemania). Datos actualizados a: 2026. Antes de dar cualquier paso, haz que un abogado especializado en derecho sucesorio balear y un asesor fiscal revisen tu herencia o donación concreta — una consulta personalizada es la vía más rápida para dar con el profesional adecuado.