Herencias y donaciones de inmuebles en Baleares: impuestos 2026

Quien hereda o transmite en vida en Mallorca una finca, un apartamento en Palma o una villa en Son Vida se enfrenta a un impuesto que difiere radicalmente del alemán: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), el tributo español sobre herencias y donaciones. Lo decisivo es que no es el Estado central español quien fija su cuantía, sino cada comunidad autónoma. Y Baleares ha llevado a cabo entre 2023 y 2025 una reforma que deja prácticamente libres de impuestos las herencias y donaciones de inmuebles dentro del círculo familiar más cercano. Esta guía te explica quién paga cuánto en 2026, por qué el pacto sucesorio es probablemente la fórmula más importante para los propietarios de inmuebles y qué plazos no puedes dejar pasar bajo ningún concepto.

• Más información en la guía de inmuebles

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): regional, no nacional

A diferencia de Alemania, en España no existe una tarifa única de ámbito estatal para el impuesto de sucesiones. El ISD es, ciertamente, una ley estatal (Ley 29/1987), pero la potestad tributaria está cedida a las Comunidades Autónomas. Cada región puede fijar sus propias desgravaciones (reducciones), sus tipos impositivos y, sobre todo, bonificaciones sobre la cuota tributaria (bonificaciones). Esto da lugar a diferencias enormes: el mismo inmueble heredado puede costar cifras de cinco dígitos en Asturias y 0 euros en Baleares.

Cuatro factores determinan la carga fiscal:

El impuesto de sucesiones español distingue cuatro grupos de parentesco. Son la clave de toda la carga fiscal:

Importante: una pareja de hecho solo entra en el Grupo II si está inscrita como pareja estable en el registro balear. Sin esa inscripción, el miembro de la pareja pasa al Grupo IV, es decir, a la tarifa completa. Para las parejas alemanas en Mallorca, esta es una de las trampas más costosas.

La reforma balear: bonificación del 100 % para los Grupos I y II

Desde el 18 de julio de 2023, las Baleares conceden una bonificación del 100 % sobre la cuota íntegra corregida en las adquisiciones por causa de muerte, así como en los pactos sucesorios equiparados, siempre que el heredero pertenezca al Grupo I o II. En términos claros: un hijo que hereda la villa de sus padres paga 0 euros de ISD, independientemente del valor. Ya no existe límite máximo.

En 2025, la reforma se amplió de nuevo mediante la ley de presupuestos (Ley 6/2025, en vigor desde el 25 de julio de 2025), extendiéndose a las donaciones en vida y elevando la bonificación para el Grupo III. A fecha de 2026, sigue vigente la configuración más favorable de la historia para las transmisiones familiares en las Baleares.

El error de lectura más frecuente en esta tabla: la condición de sin descendientes concurrentes se aplica únicamente a la herencia (art. 36 bis del Decreto Legislativo 1/2014). En la donación, la ley ni siquiera se plantea esa cuestión: el art. 54.2 concede el 60 % a todos los colaterales consanguíneos de 2º y 3er grado. Así, un hermano que recibe una donación junto con los hijos del donante obtiene el 60 % íntegro; ese mismo hermano, como heredero junto con esos mismos hijos, solo recibiría el 35 %. En el caso de parientes por afinidad (cuñados y similares), en ambos supuestos se mantiene el 35 %. Para el Grupo III, la deducción por donación solo existe desde el 25 de julio de 2025: la versión anterior únicamente contemplaba, en las donaciones, la fórmula del 7 % para los Grupos I y II.

Una diferencia técnica que rara vez causa problemas en la práctica, pero que determina el orden de los pasos del cálculo: en la herencia, la ventaja fiscal es una bonificación sobre la cuota corregida (art. 36, 36 bis); en la donación, una deducción sobre la cuota líquida (art. 54). En ambos casos, tratándose de inmuebles, se exige que el valor declarado en la escritura no supere el valor de referencia en más de un 20 %.

Además de la bonificación, existen unas reducciones previas (reducciones por parentesco) que se restan de la base imponible:

En el caso de la vivienda habitual del causante, para los Grupos I y II se añade además una reducción de hasta el 100 % del valor de la vivienda habitual (con un límite legal), especialmente relevante para los casos en los que la bonificación no llegara a aplicarse.

La condición crítica en el caso de los inmuebles: para que se reconozca la bonificación del 100 %, la escritura pública debe indicar el valor del inmueble adquirido, y este no puede superar el valor de referencia catastral en más de un 20 %. Si no existe valor de referencia o la Dirección General del Catastro no puede certificarlo, el valor de mercado actúa como límite. Quien declare un valor demasiado bajo se arriesga a una comprobación y a la pérdida de la bonificación.

Donación en vida frente a herencia por fallecimiento

Hasta mediados de 2025 existía una asimetría decisiva: las herencias estaban bonificadas al 100 %, pero las donaciones ordinarias en vida no. Estas tributaban con una tarifa progresiva (del 7,65 % al 34 %), limitada mediante una deducción autonómica a una carga efectiva de en torno al 7 %. Desde el 25 de julio de 2025 esa brecha ha quedado cerrada: también las donaciones ordinarias a los Grupos I y II se benefician de una deducción del 100 % sobre la cuota tributaria (cuota líquida), de modo que donar un apartamento mediante escritura pública a un hijo sale por 0 euros de ISD. Al igual que en las herencias de inmuebles, aquí también se aplica la condición de que el valor declarado no supere el valor de referencia en más de un 20 %.

Pero cuidado: el ISD es solo uno de varios impuestos. En una donación normal de un inmueble, el donante genera una tributación por la plusvalía en su propio IRPF — la ganancia patrimonial. Si el inmueble se ha revalorizado con los años (lo habitual en Mallorca), esa ganancia latente se grava en el donante con un tipo de entre el 19 % y el 30 %. Esta carga del IRPF no desaparece con la bonificación del ISD.

Regla general: para efectivo, cuentas o activos recientes sin revalorización significativa, la donación normal es la vía sencilla. Para inmuebles con plusvalía latente elevada, el pacto sucesorio es la vía superior — porque evita la trampa del IRPF.

Pacto sucesorio: la peculiaridad balear

El pacto sucesorio es una figura propia del derecho civil balear, y solo es posible en unas pocas regiones españolas con derecho civil propio (Baleares, Cataluña, Aragón, Galicia, Navarra, País Vasco). Se trata de un contrato sucesorio con el que transmites patrimonio de forma irrevocable a la siguiente generación ya en vida — pero fiscalmente la adquisición se considera adquisición mortis causa, no una donación.

La variante mallorquina más conocida es la definición: una transmisión de padres a hijos en la que el hijo, a cambio, renuncia a su futura legítima. Todo esto está regulado desde la Ley 8/2022, que eliminó el requisito, antes exigido, de la vecindad civil balear — de modo que también los extranjeros residentes en Baleares pueden formalizar un pacto sucesorio conforme al derecho balear.

Las ventajas fiscales son considerables:

1. Sin IRPF para el transmitente. Dado que el pacto sucesorio se considera adquisición mortis causa (art. 33.3.b de la Ley 35/2006, confirmado por el Tribunal Supremo mediante STS núm. 407/2016, de 9 de febrero de 2016, relativa a la apartación gallega), no surge ninguna ganancia patrimonial tributable para el donante. La plusvalía latente, tan temida en una donación normal, no tributa.
2. Tarifa del ISD más favorable en lugar de la tarifa de donaciones. En vez del tipo efectivo de donaciones, se aplica la tarifa de sucesiones del 1 % hasta 700.000 € para el Grupo I+II (con un patrimonio preexistente inferior a 400.000 €) — y sobre ella, la bonificación del 100 %. En la práctica, el ISD queda en 0 €.
3. Actualización del valor de adquisición (step-up). Si el hijo vende posteriormente el inmueble, el valor declarado (actual) en el pacto sucesorio se toma como valor de adquisición. La plusvalía acumulada durante décadas por los padres se disuelve a efectos fiscales.

El bloqueo de los 5 años (ley antifraude 11/2021): si el hijo vende el inmueble recibido mediante pacto sucesorio antes de que el transmitente haya fallecido y antes de que hayan transcurrido 5 años desde el contrato, deberá asumir, a efectos del IRPF, el valor y la fecha de adquisición originales del transmitente. La ventaja del step-up desaparece entonces. Quien use el pacto sucesorio como vehículo de venta a corto plazo se queda sin el beneficio.

La trampa del plazo: a diferencia de la herencia (6 meses), el plazo para la autoliquidación del ISD en el pacto sucesorio es de solo un mes desde la fecha de la firma notarial. El devengo se produce el día del otorgamiento, no en una fecha de fallecimiento posterior. Quien pase por alto este plazo reducido se arriesga a recargos por retraso — una trampa frecuente y cara precisamente en esta figura tan central.

El precio a pagar: el pacto sucesorio es irrevocable. Queda excluida cualquier modificación posterior mediante testamento, y en la definición el hijo renuncia definitivamente a su legítima. Esto exige una planificación familiar cuidadosa y asesoramiento jurídico.

No residentes y el derecho de opción de la UE

Durante mucho tiempo se discriminó a los no residentes: debían pagar el ISD a la Administración tributaria central española (AEAT) conforme a la tarifa estatal (más cara), sin poder aplicar las ventajosas bonificaciones autonómicas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea puso fin a esto con la sentencia de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12), por vulnerar la libre circulación de capitales. España reaccionó con la Ley 26/2014: desde el 1 de enero de 2015, los herederos y donatarios residentes en la UE o el EEE pueden aplicar la normativa de la región con la que exista un punto de conexión.

Los tribunales españoles (entre otras, sentencias del TS de 2018) y la Administración tributaria (consulta de la DGT V0282-20) han extendido esto entretanto a los terceros países fuera de la UE/EEE. Atención: el texto legal de la Disposición adicional 2ª de la Ley 29/1987 no se ha adaptado en ese sentido, de modo que los residentes de terceros países a veces solo consiguen hacer valer su derecho en la práctica recurriendo por vía judicial. Las Islas Baleares han aclarado, con la Ley 11/2023 y de forma definitiva con la Ley 6/2025, que las bonificaciones también son aplicables a los no residentes.

Para los propietarios alemanes esto significa en concreto: aunque residas en Alemania, puedes acogerte a las bonificaciones baleares para un inmueble en Mallorca — el Modelo 650 se tramita entonces ante la AEAT en lugar de la ATIB. En paralelo puede generarse el impuesto de sucesiones alemán (principio de renta y patrimonio mundial si se reside en Alemania); la relación entre Alemania y España no cuenta con un convenio de doble imposición específico para el impuesto de sucesiones, por lo que aquí hay que analizar una posible deducción conforme al § 21 ErbStG. Se trata de un ámbito propio que requiere asesoramiento intensivo.

El derecho aplicable y la administración competente son dos cuestiones distintas — y la segunda determina el plazo. Que a alguien le corresponda aplicar el derecho balear no significa todavía que esté obligado a presentar la autoliquidación ante la ATIB: si el rendimiento del impuesto no ha sido cedido a la Comunidad, la autoliquidación conforme a la Disposición adicional 2ª Dos de la Ley 29/1987 se presenta ante la Administración estatal — y entonces rigen sus plazos. En las adquisiciones mortis causa también son seis meses desde la fecha de fallecimiento (art. 67.1.a del Real Decreto 1629/1991). Para todos los demás casos — tanto para la donación normal como para el pacto sucesorio otorgado en vida, en el que el plazo de seis meses no puede comenzar al no existir fallecimiento — son 30 días hábiles a contar desde el día siguiente al negocio jurídico (art. 67.1.b del Real Decreto 1629/1991) y no el plazo balear de un mes del art. 90.2 del Decreto Legislativo 1/2014. Días hábiles significa aquí que no cuentan los sábados, domingos ni festivos (art. 30.2 de la Ley 39/2015). Quien reside en Alemania y dona un inmueble en Mallorca o lo transmite mediante pacto sucesorio debe calcular el plazo, por tanto, según el calendario de la AEAT — el plazo de un mes es el que se aplica en la ATIB.

Testamento español y plusvalía

Un testamento español es muy recomendable para cualquier propietario en Mallorca: agiliza considerablemente la tramitación, evita costosas traducciones y apostillas de un testamento alemán, y permite, a través del Reglamento europeo de sucesiones (nº 650/2012), elegir el derecho del país de origen. Lo tratamos en detalle en el artículo enlazado — aquí solo la referencia: planifica el testamento español en paralelo a la planificación fiscal, no después.

Sobre el inmueble heredado recae, además del ISD, un segundo tributo: la plusvalía municipal (IIVTNU), el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, que recauda cada ayuntamiento. Afecta solo a los terrenos urbanos y lo paga el adquirente.

En Palma, la ordenanza fiscal municipal concede una bonificación de hasta el 95 % sobre la plusvalía cuando el inmueble heredado era la vivienda habitual del fallecido y los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes. Condiciones importantes en Palma:

• La bonificación plena del 95 % está condicionada a que el valor catastral de la vivienda sea inferior a 100.000 €. Si el valor catastral es superior, la ventaja se aplica de forma reducida o no se aplica en absoluto — en los inmuebles de gama alta, el valor catastral suele superar este umbral.
• La bonificación debe solicitarse activamente y dentro de plazo — no se concede de forma automática.
• El bien adquirido debe mantenerse en el patrimonio durante 5 años (excepción: fallecimiento del adquirente dentro de ese plazo).
• Las bonificaciones también se aplican a las transmisiones mediante pacto sucesorio / definición.
• Si no se ha producido un incremento real del valor del terreno, no se genera ninguna plusvalía (sujeto a prueba).

Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza — en Andratx, Calvià o Pollença rigen otros umbrales y porcentajes. Antes de cualquier transmisión conviene consultar la ordenanza municipal del lugar donde se sitúa el inmueble.

Plazos: 6 meses para la herencia, solo 1 mes para el pacto sucesorio

En una herencia, el reloj empieza a contar desde el día del fallecimiento. En el pacto sucesorio, en cambio, desde el otorgamiento notarial — y ahí rige un plazo bastante más corto. Las fechas clave:

El apunte práctico más importante: la bonificación del 100 % no exime de la obligación de presentar el Modelo 650. Incluso con una cuota de 0 euros, hay que declarar dentro de plazo — el descuido de estas formalidades puede acarrear sanciones. Además, sin el Modelo 650 presentado y liquidado, el inmueble no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no se puede vender ni hipotecar. Y quien elija el pacto sucesorio como fórmula central no debe confundir el plazo de 1 mes con el plazo de 6 meses de la herencia — de lo contrario, pueden imponerse recargos por retraso pese a tributar a cero.

Errores más frecuentes

• No presentar el Modelo 650 porque «total, son 0 euros». La bonificación exige la declaración dentro de plazo. Su omisión implica sanción formal y bloqueo del Registro de la Propiedad.
• Confundir el plazo del pacto sucesorio con el de la herencia. En el pacto sucesorio el plazo corre solo 1 mes desde el otorgamiento de la escritura, no 6 meses — una trampa habitual y costosa.
• Declarar el valor del inmueble demasiado bajo. Si el valor consignado queda por debajo del valor de referencia, se expone a una comprobación; si lo supera en más de un 20 %, la bonificación puede tambalearse.
• Optar por una donación normal en lugar de un pacto sucesorio en inmuebles revalorizados. El ISD puede quedar en 0 €, pero se pasa por alto el IRPF por la ganancia patrimonial del donante — a menudo una sorpresa de cinco cifras.
• Pareja de hecho sin inscripción registral. Sin la inscripción como pareja estable, el conviviente cae en el Grupo IV — tarifa plena en lugar de 0 €.
• Ignorar el bloqueo de 5 años del pacto sucesorio. Una venta anticipada anula la ventaja del step-up.
• No solicitar la bonificación de la plusvalía o pasar por alto el límite de valor. En Palma, hasta el 95 % — pero solo si el valor catastral es inferior a 100.000 € y siempre que se solicite activamente y dentro de plazo.
• Olvidar el impuesto de sucesiones alemán. Con residencia en Alemania puede generarse en paralelo el ErbSt alemán; sin convenio de doble imposición en materia de sucesiones, hay que revisar con cuidado la posibilidad de deducción.
• Solicitud de prórroga presentada demasiado tarde. La prórroga solo es posible dentro de los primeros 5 meses — después el plazo vence sin remedio.

Lista de comprobación antes de la transmisión

• ¿Aclarado el grupo de parentesco y el derecho a bonificación (Grupo I/II = 100 %)?
• ¿Pareja no casada inscrita como pareja estable?
• ¿Revisada la plusvalía latente del inmueble → donación o pacto sucesorio?
• ¿Consultado el valor de referencia catastral y fijado el valor a declarar?
• ¿Existe testamento español / se ha elegido la ley aplicable según el Reglamento europeo de sucesiones?
• ¿Aclarada la competencia (ATIB o AEAT para no residentes)?
• Consecuencias del impuesto de sucesiones alemán coordinadas con un asesor alemán
• Bonificación de la plusvalía municipal investigada en el lugar de ubicación (¡límite de valor catastral!) y solicitud planificada
• Plazos en el calendario: 6 meses (herencia), 1 mes (pacto sucesorio y donación), 5 meses (solicitud de prórroga)

Qué viene después

Una vez resuelta la sucesión, surgen otros temas. Quien no vaya a usar personalmente un inmueble heredado debe valorar la venta o el alquiler — ambas opciones tienen sus propias consecuencias fiscales (IRPF, IBI, en su caso Modelo 210 para no residentes). Quien traslade su residencia a la isla debería ocuparse cuanto antes del empadronamiento ante las autoridades y del número de NIE, que de todos modos necesitarás para cualquier transmisión notarial. Para la compra de otro inmueble merece la pena revisar los gastos de compra en Mallorca y nuestro informe de mercado (en alemán) actual.

Conclusión

Las Baleares son en 2026 la región fiscalmente más ventajosa de España para la transmisión del patrimonio familiar. Los hijos, cónyuges y padres (Grupo I+II) heredan y reciben donaciones prácticamente libres de impuestos — el bono del 100 % sobre la cuota tributaria se aplica desde 2023 a las herencias y desde julio de 2025 también a las donaciones, sin límite de valor. La palanca decisiva para los propietarios de inmuebles con una elevada plusvalía latente es el pacto sucesorio: transmite en vida, evita la trampa del IRPF para el donante y aporta una actualización (step-up) del valor de adquisición. La contrapartida —la irrevocabilidad, el bloqueo de cinco años y el breve plazo de un mes— exige una planificación rigurosa. Quien respeta los plazos, declara correctamente el valor del inmueble, solicita la bonificación de la plusvalía y tiene en cuenta también la parte alemana, transmite su patrimonio en Mallorca a la siguiente generación con una carga fiscal mínima.

Fuentes oficiales

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — Impuesto sobre Sucesiones, bonificaciones y reducciones
• ATIB — Modelo 650 (Adquisiciones Mortis Causa), instrucciones y plazos
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 No Residentes, Plazos y Prórroga
• Govern de les Illes Balears — Fiscalidad de las herencias en vida y pactos sucesorios (PDF)
• Ajuntament de Palma — Plusvalía (IIVTNU): Información, cálculo y bonificaciones

Aviso: Esta guía tiene fines meramente informativos y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico en un caso concreto. El derecho fiscal es un ámbito sensible (YMYL) — los importes, plazos, bonificaciones y competencias pueden cambiar y dependen de tu situación concreta (residencia, grado de parentesco, valor del patrimonio, consecuencias fiscales en Alemania). Datos actualizados a: 2026. Antes de dar cualquier paso, haz revisar tu herencia o donación concreta por un abogado especializado en derecho sucesorio balear y un asesor fiscal.