Compra de inmueble particular o S.L.

¿Merece la pena la S.L. en la compra de una vivienda en Mallorca?

No se puede responder de forma general, pero sí se puede calcular. La S.L. española (Sociedad Limitada, la forma societaria de responsabilidad limitada que más se asemeja a una GmbH alemana) paga sobre su beneficio, como sociedad puramente inmobiliaria, de forma continua 25 % el Impuesto de Sociedades, porque tiene vetados los tipos reducidos para empresas más pequeñas, y quien luego se reparte el beneficio paga un impuesto adicional encima. Qué inmuebles se ofrecen en la isla lo puedes ver en Inmuebles en Mallorca. La calculadora de arriba te muestra, con tus propias cifras, cómo se acumula esto a lo largo de los años frente a la compra a título personal; no existe una respuesta general, solo tu propio cálculo.

Así se calcula

Para que puedas confiar en el resultado sin creerlo a ciegas, aquí tienes la cadena de cálculo explicada con palabras, en el mismo orden en que la calcula la propia calculadora.

La adquisición

En el bloque de adquisición delimitado de esta calculadora rigen los mismos tipos y tasas tanto para la persona física como para la S.L., porque ninguno de los datos registrales utilizados distingue según la forma jurídica del comprador. Para el uso privado aquí considerado, el bloque incluye el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de vivienda de segunda mano, el IVA y el AJD en el caso de obra nueva, así como los honorarios de notario y registro de la propiedad. Para ello, la calculadora utiliza el mismo cálculo en ambas columnas y tiene en cuenta las bonificaciones de honorarios para viviendas. Por encima del umbral de valor tarifado, el honorario notarial adicional se pacta libremente: los costes de adquisición marcados con ≥ son entonces un límite inferior. Sin el importe pactado, la base de amortización, la amortización, el Impuesto de Sociedades y la diferencia total no se pueden determinar. Unos costes activados más altos pueden reducir el impuesto corriente; por eso la diferencia no es un límite inferior general. Esto es una afirmación sobre este cálculo; otras constelaciones de adquisición y derechos de deducción empresariales no se evalúan con ello.

Cómo se desarrolla en la práctica la compra de una vivienda en Mallorca —desde la reserva hasta el otorgamiento de la escritura— se explica en Proceso de la compra de una vivienda; aquí se trata únicamente de la cuestión de cuánto cuesta uno u otro camino.

Solo la S.L. asume, además, sus propios costes de constitución. Si se constituye de forma telemática, se aplica un arancel oficial fijo (la tarifa establecida legalmente para los notarios y el Registro Mercantil, el registro mercantil español) de 150 € para el notario y 100 € para la inscripción, en ambos casos netos más 21 % de IVA no deducible. Esta es la vía tarifaria telemática general; los requisitos particulares de la tarifa reducida no se presuponen aquí. A esto se añade el asesoramiento de constitución libremente pactado como importe total introducido; sobre él la calculadora no añade más IVA. Legalmente, para la constitución basta con un capital social de tan solo 1 € – en la calculadora, el valor predeterminado se ha elegido deliberadamente más alto, porque un capital más bajo desencadena una obligación adicional de reservas, de lo cual hablaremos enseguida. El capital aportado en sí no supone un coste: sigue siendo tu patrimonio, solo que vinculado a la sociedad.

año tras año

Aquí los caminos se separan más claramente. Como persona física, pagas por el uso propio la llamada Imputación – un impuesto sobre la renta a tanto alzado sobre un valor de uso presunto, aunque no se perciba ningún alquiler, calculado sobre el valor catastral (el valor oficial del catastro, que constituye la base de varios impuestos españoles) y declarado mediante el Modelo 210 (el formulario fiscal con el que los no residentes declaran ingresos españoles – más sobre esto abajo). El modelo de año completo tiene en cuenta todos los días naturales del año fiscal elegido, también en los años bisiestos. La base catastral reducida presupone la condición concreta de revisión de ese año fiscal; la ayuda del campo indica el periodo registrado en el catastro. Como persona residente en la UE o en el EEE, pagas sobre ello un tipo reducido de 19 %.

La S.L., en cambio, debe imputarse un alquiler que corresponda al mercado libre – el valor de comparación con terceros –, incluso si en realidad se paga menos o nada: la sociedad y el socio se consideran personas vinculadas, para las cuales la ley exige obligatoriamente precios de mercado. Para la amortización, la calculadora divide el precio de compra, incluyendo los gastos de adquisición activables, según la proporción entre la parte del inmueble construido y el valor catastral total (Art. 3.2 RIS; PGC, normas de valoración 2 y 4). Se incluyen el ITP o, en su caso, el IVA no deducible, el AJD, los gastos notariales y registrales, así como los honorarios de abogado, gestoría y agencia inmobiliaria directamente atribuibles. La asignación de los gastos de asesoría e intermediación depende de la prestación concreta. Del alquiler de mercado se resta la amortización de esta parte construida del coste de adquisición, como máximo 2 % al año – el porcentaje máximo legal, que aplica la calculadora –, además de los costes de contabilidad y administración, y sobre el beneficio restante se paga el Impuesto de Sociedades ya mencionado. La amortización acumulada está limitada a la base conocida del inmueble construido. Si primero se generan pérdidas fiscales y más tarde, tras el fin de la amortización, bases imponibles positivas, puede aplicarse una compensación de pérdidas según el Art. 26 LIS. Su compensación no se modela aquí; a partir de ese momento, el Impuesto de Sociedades, la suma anual y la diferencia total quedan indeterminados. Para el impuesto municipal de actividades económicas IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas), la calculadora solo establece cero si confirmas la exención por volumen de negocio bajo 1.000.000 € para todos los años del modelo. Para ello cuentan el periodo de referencia legal, todas las actividades y, en su caso, la cifra de negocio del grupo según el Art. 82.1.c TRLRHL. Si un alquiler anual introducido alcanza el umbral, el IAE queda indeterminado en el modelo y la suma total de la S.L. queda abierta. La exención propia de inicio de actividad para los dos primeros periodos impositivos no se comprueba, por tanto.

El cálculo de la distribución comienza con tu propio dato sobre el resultado del ejercicio después del Impuesto sobre Sociedades, procedente de las cuentas anuales o de la gestoría, antes de la reserva legal calculada aquí. El beneficio corregido fiscalmente no sustituye este dato. Un resultado anual negativo se introduce con signo negativo; en caso de pérdidas, la dotación a la reserva modelizada y la distribución son cero. Según el art. 274.1 LSC, con carácter general debe destinarse 10 % del beneficio del ejercicio a reserva, hasta que la reserva legal alcance al menos 20 % del capital social. Además, conforme al art. 4.1 rige la obligación especial de al menos 20 %, mientras el capital y la reserva conjuntamente 3000 € no alcancen. La calculadora comienza con una reserva vacía y toma cada año la mayor de las dos dotaciones. Esta relación es una deducción de ambos textos legales, en particular de «en todo caso» en el art. 274.1, no una fórmula legal literal. A continuación sigue la comprobación de mantenimiento del capital según el art. 273.2 LSC: el patrimonio neto introducido, procedente de las cuentas aprobadas, ya incluye el resultado del ejercicio. Por debajo del capital social, la distribución queda bloqueada; en caso contrario, se limita además al patrimonio neto menos el capital. Sin patrimonio neto, una distribución planificada queda sin determinar. Sobre la distribución bruta así limitada recae la retención nacional según el IRNR del 19 %; el convenio de doble imposición entre Alemania y España la limita, bajo los supuestos del modelo, al 15 %. El límite del convenio sustituye al tipo nacional más elevado. Si se opta por la no distribución, la retención y el flujo neto son cero, aunque falten datos del balance. Si se planifica la distribución, los importes que dependen de ella permanecen desconocidos si no se dispone de los datos correspondientes. El Impuesto sobre Sociedades calculable permanece visible como importe parcial.

Con cero años de comparación, ambas sumas periódicas corrientes son de 0 euros. Para esta comparación pura de adquisición solo cuentan la compra y la constitución; la falta de datos anuales no la bloquea. Sin embargo, el asesoramiento de constitución desconocido y unos honorarios notariales aún por acordar libremente siguen siendo relevantes.

El Impuesto sobre el Patrimonio

Cómo se aplica en general el Impuesto sobre el Patrimonio en la compra de un inmueble se explica en el resumen sobre el Impuesto sobre el Patrimonio en la compra de un inmueble; aquí se trata únicamente de la diferencia entre las dos vías.

En el Impuesto sobre el Patrimonio anual rigen reglas de valoración distintas. Para la titularidad directa, según el art. 10 LIP cuenta el valor más alto entre el valor catastral, el valor administrativo determinante y el precio de compra. Si el valor administrativo es desconocido, el Impuesto sobre el Patrimonio privado, la suma privada completa y la diferencia total permanecen desconocidos. Solo si se tiene la certeza de que no existe tal valor administrativo, puede omitirse en la valoración. En el caso de la S.L., el modelo asume unas cuentas no auditadas y compara, según el art. 16.Uno LIP, el capital nominal, el patrimonio neto contable según las últimas cuentas aprobadas y el promedio de beneficios capitalizado. El patrimonio neto se toma de estas cuentas o de la gestoría; la calculadora no inventa ningún balance. Para la capitalización utiliza el dato de beneficio introducido después del Impuesto sobre Sociedades, incluidas las dotaciones a la reserva. Ambos datos permanecen constantes en el escenario nominal; los años modelo utilizados no sustituyen un historial real de tres años. Si falta alguno de los datos, el Impuesto sobre el Patrimonio de la S.L. y la diferencia total permanecen desconocidos.

El hecho de que se interponga una sociedad no te libera del impuesto. Las participaciones no cotizadas en una sociedad cuyo patrimonio consista en un 50% o más en bienes inmuebles españoles se consideran ellas mismas situadas en España; el convenio de doble imposición permite expresamente a España gravarlas; y la exención que el derecho español prevé para participaciones empresariales no resulta aplicable precisamente cuando la actividad principal de la sociedad es la gestión de patrimonio. La ley no dice cuál de los dos caminos conduce habitualmente a la base imponible más alta; eso solo lo muestra la introducción de tus propias cifras.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora encontrarás ejemplos calculados con datos completos. Se elaboran según las mismas reglas descritas más arriba y muestran cómo se combinan las distintas partidas hasta formar una suma total: como orientación sobre el procedimiento de cálculo, no como dato de mercado para tu caso.

Casos especiales y errores frecuentes

• Los tipos reducidos del Impuesto sobre Sociedades no se aplican. España conoce tipos reducidos para empresas de menor tamaño y para empresas de nueva creación. Para una sociedad puramente tenedora de inmuebles —la llamada entidad patrimonial, cuyo patrimonio no está mayoritariamente afecto a una actividad económica propia— estos tipos reducidos quedan expresamente excluidos por ley. Esta sociedad paga siempre el tipo general.
• El IVA en la obra nueva sigue siendo un coste para la sociedad. La compra de obra nueva al promotor aquí considerada constituye la primera entrega: se devengan IVA y AJD. La exención del art. 20.Uno.22º LIVA se refiere a la segunda y ulteriores entregas; por eso, en la obra nueva no existe tal exención a la que se pueda renunciar. En el modelo de uso privado por parte del socio, conforme a la interpretación del art. 95 LIVA, no existe derecho a la deducción del IVA soportado. Así, el IVA se mantiene como una carga de coste definitiva para la sociedad. La cuestión de la renuncia según el art. 20.Dos LIVA corresponde exclusivamente a una posterior segunda adquisición entre empresarios, y depende allí de los requisitos legales.
• El impuesto especial español sobre inmuebles de entidades no residentes no afecta a una S.L. Este supuesto especial se aplica expresamente solo a entidades con sede en un país o territorio calificado como paraíso fiscal. Una S.L. constituida y residente en España queda fuera de su ámbito de aplicación personal desde el principio.
• Este calculador no contempla la herencia ni la donación. Cómo se grava en Baleares la transmisión a la siguiente generación depende de normas completamente distintas; las bases se explican en Herencia y donación de inmuebles en Baleares. Este calculador no analiza si una participación societaria recibe un trato distinto al del propio inmueble.
• Una S.L. con una actividad de arrendamiento real es un caso distinto.El art. 5.1 LIS exige para una actividad económica de arrendamiento al menos una persona con contrato laboral y jornada completa para su organización. La clasificación como entidad patrimonial debe comprobarse además según el art. 5.2 LIS a partir de la composición de los activos y de la media de los balances trimestrales. Por eso, la persona a jornada completa por sí sola no descarta la clasificación como patrimonial. Esta calculadora solo representa la sociedad de mera tenencia y uso propio.

La salida no está calculada

La calculadora recoge la adquisición y las cargas corrientes. Las siguientes indicaciones clasifican jurídicamente una venta posterior del inmueble o de las participaciones; sus consecuencias fiscales no forman parte del cálculo.

Si vendes directamente, vendes un inmueble. Si mantienes la propiedad a través de una S.L., puedes vender en su lugar las participaciones – y la transmisión de valores está, en principio, exenta tanto del IVA como del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. No obstante, esta exención básica tiene una excepción expresa con una presunción refutable: si con ello se obtiene el control sobre una sociedad cuyo patrimonio esté compuesto en la mitad o más por inmuebles españoles no afectos a una actividad empresarial – entendiéndose por control aquí una participación superior a la mitad, directa o indirecta –, la ley presume una intención de elusión fiscal. Refutable, pero presunta, no descartada. Para una S.L. puramente inmobiliaria, como la que supone esta calculadora, este caso es bastante probable. Esto no significa ni que la venta de participaciones vaya a tributar con seguridad, ni que quede libre de impuestos con seguridad – ambas afirmaciones generales serían incorrectas.

Por separado, el convenio de doble imposición regula la ganancia patrimonial: permite al Estado en el que se encuentra el inmueble gravar las ganancias derivadas de la venta de participaciones en una sociedad predominantemente tenedora de inmuebles. Esto es una autorización para gravar, no un impuesto propio – si España la aplica realmente y de qué forma, se deriva del derecho interno español, no del propio convenio. Además, aquí no se trata deliberadamente la disolución de la sociedad: para esta calculadora no existe una base jurídica comprobada al respecto, y cualquier afirmación sobre ello sería especulativa.

Plazos y formularios

Como persona particular declaras la imputación anual mediante el Modelo 210, el formulario central con el que los no residentes declaran diversos rendimientos españoles. La S.L., en cambio, presenta unas cuentas anuales en el Registro Mercantil y, además, presenta su propia declaración del impuesto de sociedades. Esta calculadora no indica deliberadamente plazos concretos de presentación, ya que no están comprobados aquí con una fuente – en caso de duda, pregunta a tu gestoría (la oficina administrativa española que se ocupa por ti de los trámites y plazos) o a tu asesoría fiscal.

Base legal y estado actual

El marco de esta página muestra automáticamente el estado legal vigente. El cálculo se basa en las siguientes normas:

• Impuesto sobre Sociedades, amortización y precios de transferencia: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) y Art. 18 de la Ley 27/2014 (Ley del Impuesto sobre Sociedades española).
• Impuesto sobre el Patrimonio: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 y Art. 16.Uno de la Ley 19/1991 (Ley del Impuesto sobre el Patrimonio española).
• Tributación de dividendos e Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Art. 25.1.f) así como Art. 40 a 43 del Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Capital mínimo, mantenimiento del capital y obligación de reservas de la S.L.: Art. 4.1, Art. 273.2 y Art. 274.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Convenio de Doble Imposición Alemania–España: Art. 10, Art. 13 y Art. 21.
• Transmisión de participaciones en sociedades con predominio inmobiliario: Art. 338 de la Ley 6/2023.
• Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): Art. 82.1.c) del Real Decreto Legislativo 2/2004.
• IVA sobre inmuebles: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos y Art. 95 de la Ley 37/1992 (Ley del IVA española).

Calculadoras relacionadas

Cuánto ascienden los gastos de adquisición en sí, independientemente de la forma jurídica, puedes consultarlo en el resumen propio de los gastos de adquisición. Si sigues utilizando el inmueble de forma privada, merece la pena echar un vistazo a el impuesto anual por uso propio a través del Modelo 210. Cómo está escalonado el Impuesto sobre el Patrimonio en las Balears, te lo muestra el resumen del Impuesto sobre el Patrimonio balear. Si vendes el inmueble como persona física, puedes usar la calculadora del impuesto sobre la ganancia patrimonial por venta. Esta calcula la venta del inmueble, no la venta de participaciones. Tampoco recoge la venta del inmueble a través de una S.L. y un posterior reparto de dividendos.