Exención de IRPF en la venta de la vivienda

¿Cuándo queda exenta de impuestos la ganancia de la venta de la vivienda?

Cuando vendes tu vivienda habitual española, el fisco español exige, a través del IRPF, en principio impuesto sobre el incremento de valor, la llamada ganancia patrimonial (plusvalía). Sin embargo, en tres casos esta ganancia queda exenta de impuestos total o parcialmente al vender la vivienda: cuando reinviertes el importe obtenido en una nueva vivienda habitual, cuando en el momento de la venta tienes al menos 65 años o estás calificado como dependencia severa o gran dependencia (las categorías españolas para la dependencia de alto grado o de grado máximo), o cuando inviertes el importe obtenido en una renta vitalicia. Qué camino te conviene y cuánto asciende el ahorro depende de tu edad, de tu situación de residencia y de cuánto reinviertas realmente — precisamente eso es lo que te calcula la calculadora de arriba con tus propias cifras. Si eres no residente, según tu país de residencia tienes acceso a parte de estas exenciones, pero no a todas.

Así se calcula

El punto de partida es en los tres casos la misma ganancia de venta que también determina la calculadora del impuesto sobre la ganancia por venta de inmueble: precio de venta menos los gastos accesorios asumidos por el vendedor, menos el precio de adquisición más los gastos accesorios de adquisición y las modernizaciones que aumentan el valor. Los tres caminos se diferencian solo en lo que ocurre después con esta ganancia.

En la reinversión en una nueva vivienda habitual no cuenta automáticamente el precio de venta completo como magnitud de referencia: si sobre la vivienda VENDIDA aún quedaba un préstamo pendiente, el fisco descuenta antes su importe restante (más sobre esto en «Casos especiales»). De lo que queda después, se pone en relación la suma reinvertida — si reinviertes al menos lo que queda después, la exención es completa; si reinviertes menos, solo queda exenta de impuestos la parte correspondiente de la ganancia. Lo que cuenta como «reinvertido» es el valor de adquisición completo de la NUEVA vivienda — incluso si la financias mediante una hipoteca. Este es el error más frecuente en este ámbito: muchos piensan que solo cuenta la parte pagada con fondos propios, cuando en realidad la AEAT (Agencia Tributaria española) se refiere expresamente al precio de compra total de la nueva vivienda, independientemente de si se pagó al contado o se financió.

En el caso de la renta vitalicia se aplica la misma idea de base, pero con un tope: si reinviertes más de240.000 €, solo cuenta el importe hasta ese valor máximo — y si ya habías reinvertido antes en una renta vitalicia, ese importe anterior se resta del tope antes de computar el nuevo importe. Además, la renta vitalicia debe contratarse con una aseguradora dentro de los6 meses siguientes a la venta. A diferencia de la vivienda, aquí el importe de referencia no se reduce por un préstamo pendiente — la norma sobre la renta vitalicia no contempla esa reducción, que solo se aplica a la vía de la vivienda.

Si tienes más de65 años o estás reconocido como dependiente en grado severo o gran dependencia y vendes tu vivienda habitual, no necesitas reinvertir en absoluto: esta exención se aplica de forma completa, sin condiciones y sin tope. Por eso, el programa de cálculo comprueba automáticamente en cada ejecución las cuatro vías posibles y te avisa si existe una vía más favorable que la que has elegido — por ejemplo, si en realidad ya te corresponde la exención total e incondicional a partir de65 años, pero por error has introducido la vía de reinversión con cómputo solo parcial.

El resto sujeto a tributación, si queda alguno, se grava para los residentes como cualquier otra ganancia patrimonial mediante la escala del ahorro, que comienza en19 % y llega hasta30 %. En el caso de los no residentes se aplica un tipo impositivo propio, y con independencia de la exención se mantiene además la retención fiscal practicada por el notario (más sobre esto en el apartado «Casos especiales»).

Casos especiales

Los siguientes cinco puntos se refieren a situaciones que no aparecen en el caso general sencillo expuesto arriba, pero que en la práctica están lejos de ser poco frecuentes.

Copropiedad e historiales de adquisición mixtos

Si la vivienda pertenece a varias personas, cada copropietaria y copropietario calcula por separado: la edad, el estatus de residencia y el comportamiento de reinversión pueden diferir, y la exención correspondiente se aplica únicamente sobre la parte propia de la ganancia. Algo similar ocurre si has comprado parte de la vivienda y heredado otra parte, o si has ampliado tu participación en distintos momentos: para cada operación de adquisición pueden aplicarse normas transitorias propias, y el programa de cálculo solo representa el caso general de una adquisición unitaria. Si vendes un inmueble heredado, merece la pena además echar un vistazo a nuestraguía sobre la venta de un inmueble heredado en España, ya que allí se aplican valores de adquisición y plazos distintos a los de una compra ordinaria.

No residentes

Para los no residentes la situación es más matizada de lo que parece a primera vista. Si resides en un Estado miembro de la UE o del EEE con intercambio de información, ahora tienes acceso a la exención por reinversión para tu antigua vivienda habitual en España — mediante una disposición transitoria propia, pero con el mismo resultado que la norma aplicable a los residentes. La exención a partir de65 años y la exención por la renta vitalicia, en cambio, NO la tienes en este caso: ambas están expresamente reservadas a residentes. Si resides fuera de la UE y del EEE, no te corresponde ninguna de las tres exenciones. Independientemente de cualquier exención, para no residentes se mantiene la retención fiscal en la notaría — más sobre esto en nuestra Guía sobre la retención fiscal en la venta de inmuebles para no residentes. Quien, siendo residente en la UE o el EEE, obtenga una parte considerable de sus ingresos en España, puede además solicitar tributar como residente — esta opción no la contempla la calculadora.

El plazo de gracia de dos años

Tu vivienda no tiene que seguir siendo actualmente tu residencia habitual en el momento de la venta para seguir considerándose vivienda habitual: basta con que lo haya sido en algún día de los últimos 2 años antes de la venta. Si, por ejemplo, ya te mudaste a otra vivienda hace algún tiempo, la exención a partir de 65 años y la exención por reinversión siguen aplicándose siempre que la venta se produzca dentro de este plazo de gracia.

La deducción del préstamo pendiente

Si al comprar la vivienda VENDIDA habías solicitado un préstamo y todavía queda parte pendiente en el momento de la venta, Hacienda deduce el importe pendiente del importe obtenido por la venta antes de calcular la cuota de reinversión. En la práctica, esto significa que a menudo no tienes que reinvertir el precio de venta completo para obtener la exención total — solo el importe reducido por el préstamo. Aquí se hace referencia exclusivamente al préstamo con el que adquiriste originalmente la vivienda vendida; una hipoteca constituida posteriormente para otros fines no cuenta en este caso.

El requisito del pleno dominio durante los tres años

Para que una vivienda se considere en absoluto residencia habitual, debes haber vivido en ella de forma continuada al menos 3 años (con excepciones, por ejemplo, en caso de matrimonio, separación o un traslado por motivos laborales) y haberte trasladado efectivamente a ella dentro de los 12 meses siguientes a la compra o a la finalización de la construcción. Además, durante ese tiempo necesitas el pleno dominio de la vivienda — la propiedad compartida entre varias personas es suficiente para ello, pero un mero derecho de uso sin propiedad no lo es.

Plazos y formularios

La ganancia — esté exenta o no — debe incluirse en cualquier caso en tu declaración de la renta: los residentes la declaran mediante el Modelo 100 (declaración de la renta española), los no residentes mediante el Modelo 210 (declaración para no residentes). Esto se aplica también cuando la exención cubre la totalidad de la ganancia — la obligación de declarar no desaparece por la exención total, solo la carga fiscal en sí misma.

Para la reinversión en una nueva vivienda habitual dispones de 2 años de plazo desde la venta — o bien ya has comprado la nueva vivienda en los 2 años ANTERIORES a la venta, en cuyo caso el plazo corre hacia atrás. Para la renta vitalicia son 6 meses. Si no cumples con el plazo correspondiente, la AEAT reclamará el impuesto a posteriori — con intereses de demora por el período en que ya debería haberse pagado.

Base jurídica

La exención a partir de una determinada edad y la exención por reinversión están reguladas en el art. 33.4.b y el art. 38 de la Ley 35/2006 (Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, LIRPF). Se desarrollan a través del art. 41, art. 41 bis y art. 42 del RD 439/2007 (Reglamento del IRPF, RIRPF) — estos artículos regulan los plazos, el concepto de vivienda habitual y la inversión en rentas con detalle. Para no residentes de la UE o del EEE se añade la disposición adicional séptima del RDLeg 5/2004 (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, TRLIRNR), que extiende expresamente la exención por reinversión a la antigua vivienda habitual española.

Paso a paso hacia la venta con exención

Quien quiera dejar libre de impuestos la ganancia obtenida por la venta de su propia vivienda habitual no debería dejar el proceso al azar. Los siguientes pasos ponen orden en el procedimiento, independientemente de cuál de las tres vías de exención utilices finalmente.

1. Comprobar los requisitos: ¿Cumples el período mínimo de uso como vivienda habitual, has alcanzado la edad mínima legal o existe una situación de dependencia reconocida, y está prevista de forma realista una reinversión? La calculadora de arriba te muestra qué vía es aplicable a tu situación.
2. Determinar la ganancia de forma provisional: Compara el valor de adquisición (precio de compra más gastos accesorios y reformas que aumenten el valor) con el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos accesorios asumidos por el vendedor) para obtener una primera aproximación de la ganancia sujeta a tributación.
3. Documentar la reinversión: Deja constancia por escrito de la búsqueda, las declaraciones de intención y los contratos de arras para la nueva vivienda habitual. Anota el valor de adquisición total de la nueva vivienda — cuenta independientemente de si la pagas al contado o la financias.
4. Declarar la exención en la declaración de la renta: Incluso con exención total, la venta debe indicarse con el código de exención correspondiente — los residentes a través del Modelo 100 (declaración de la renta española), los no residentes a través del Modelo 210 (declaración para no residentes).
5. Conservar los justificantes: Guarda las facturas de mejoras, las escrituras notariales, los contratos de compraventa y los certificados de empadronamiento al menos durante el plazo legal de conservación.
6. Empadronar la nueva vivienda: Registra la nueva vivienda habitual dentro del plazo legal mediante el empadronamiento (inscripción en el registro municipal de habitantes) en el nuevo municipio.
7. Tener las pruebas a mano: En caso de una comprobación por parte de la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria), debes poder acreditar de forma completa tanto el uso como vivienda habitual como la reinversión.

Errores frecuentes

En la práctica, las solicitudes de exención fracasan una y otra vez por los mismos motivos. La tabla muestra las trampas más habituales, junto con dos errores que aparecen especialmente al reinvertir en una nueva vivienda.

Lista de comprobación antes de la cita en la notaría

• Duración mínima de uso como vivienda habitual acreditada (empadronamiento, facturas de luz y agua)
• Todos los costes de mejora y gastos accesorios de adquisición recopilados desde la compra
• Ganancia calculada provisionalmente (valor de adquisición frente a valor de transmisión)
• ¿Se ha alcanzado la edad mínima legal o se ha reconocido la situación de dependencia? → comprobar la exención total sin reinversión
• Préstamo de adquisición pendiente sobre la vivienda vendida cuantificado
• Intención de reinversión documentada y planificable dentro del plazo legal
• Nueva vivienda habitual identificada, valor de adquisición completo (incluida la parte financiada) anotado
• Código de exención para la declaración de la renta coordinado con la gestoría o el asesor fiscal
• Todos los justificantes conservados durante el plazo legal de conservación
• Empadronamiento en la nueva vivienda preparado con antelación

Preguntas frecuentes

Lo que esta calculadora no decide

• No reparte ninguna cuota de copropiedad: si hay varias personas propietarias con requisitos distintos, calculas para cada una por separado.
• No verifica de forma numérica la duración de la residencia, sino que la solicita como confirmación; excepciones como matrimonio, separación o un traslado por motivos laborales son valoraciones que la calculadora no puede realizar por sí misma.
• No indica si una reinversión fuera de España se reconoce a efectos del impuesto español; no existe un pronunciamiento oficial claro al respecto.
• No cuantifica la regularización tributaria en caso de incumplimiento del plazo como un importe, sino que la menciona únicamente como consecuencia.
• Para residentes, asume que esta ganancia es el único ingreso de tu base del ahorro en el año correspondiente.
• No conoce la fecha real de tu reinversión: solicita los plazos en lugar de recalcularlos, y tampoco refleja una posible ampliación del plazo para el importe retenido en el caso de no residentes.
• El caso límite de alcanzar exactamente la edad mínima el mismo día de la venta no está resuelto oficialmente. Ni el texto legal ni las instrucciones administrativas indican expresamente si el propio día del cumpleaños ya cuenta. La calculadora trata ese día concreto como ya cumplido y, al mismo tiempo, advierte de la incertidumbre.
• No contempla la opción por la cual las personas residentes en la UE y el EEE con ingresos mayoritariamente de origen español pueden solicitar tributar como residentes.
• Tampoco está resuelto de forma definitiva si la reinversión en una nueva vivienda y la reinversión en una renta vitalicia pueden combinarse para la misma venta — ninguna de las fuentes oficiales consultadas se pronuncia al respecto.
• Si la vivienda vendida se adquirió antes de 1995 o entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la calculadora no calcula la exención proporcional. En estos casos se aplica además un régimen transitorio fiscal que exige un cálculo conjunto con la cuota de reinversión, un cálculo que esta calculadora no realiza para no mostrarte una cifra que dependa de una interpretación no aclarada. En estos casos, indica el impuesto sin las exenciones de esta página y te advierte del caso especial.

Conclusión

Que la ganancia de la venta de tu vivienda quede exenta de impuestos rara vez depende de una sola cifra, sino de la combinación entre la edad, el estatus de residencia, el comportamiento de reinversión y el historial de la vivienda en sí. La calculadora de arriba te hace el cálculo para el caso habitual y te muestra cuál de los tres caminos es siquiera aplicable a tu situación —y si otro camino resultaría más ventajoso de lo que pensabas—. En caso de copropiedad, una vivienda heredada, una adquisición muy antigua o una residencia fuera de la UE, merece la pena además consultar con una gestoría o con una asesora o un asesor fiscal local, precisamente en los puntos en los que esta calculadora deliberadamente no muestra ninguna cifra.