¿Tengo que pagar realmente el impuesto sobre el patrimonio como comprador alemán en Mallorca?

Sí, en principio sí — España tiene el derecho de gravamen sobre los inmuebles situados en España. Con la exención balear de 3 Mio € (que puede elegir como no residente) la carga fiscal es prácticamente cero para inmuebles por debajo de 3 Mio €. Sin embargo, deberá presentar una declaración si su patrimonio bruto en España supera los 2 Mio €.

¿Cuándo merece la pena cambiar a la tabla balear para no residentes?

Prácticamente siempre para inmuebles de más de 700.000 €. La tabla estatal solo ofrece una exención de 700.000 €, mientras que la tabla balear ofrece 3 Mio €. Para un inmueble de 2 Mio €, con la tabla estatal tributaría por la totalidad (aprox. 7.000-12.000 € al año), con la tabla balear, cero. Esta elección debe realizarse activamente en la declaración.

¿Qué ocurre con patrimonios superiores a 3 Mio €?

En ese caso se aplica tanto la tabla balear regional (sobre la parte que supera la exención) como, en su caso, el impuesto de solidaridad estatal. Ambos mecanismos están en gran medida coordinados para evitar la doble imposición — el mecanismo de solidaridad deduce el impuesto sobre el patrimonio pagado a nivel regional.

¿Me aplica también la exención de vivienda habitual de 300.000 €?

Solo para residentes — es decir, personas cuya residencia fiscal principal se encuentra efectivamente en Mallorca. Para los no residentes no existe esta exención adicional por vivienda habitual, ya que el inmueble en Mallorca no constituye, a efectos fiscales, la residencia principal.

¿Cómo se determina el valor del inmueble a efectos del impuesto sobre el patrimonio?

Desde 2022, en muchos casos es determinante el «valor de referencia de mercado» (Valor de Referencia), calculado por el Ministerio de Hacienda. Alternativamente pueden tomarse el valor catastral, el valor de adquisición o el valor de mercado — aplicándose en cada caso el más elevado. Esto ha dado lugar en los últimos años a incrementos fiscales de facto.

¿Merece la pena adquirir el inmueble a través de una sociedad para evitar el impuesto sobre el patrimonio?

Pocas veces. España introdujo en 2023 una cláusula para sociedades inmobiliarias que produce efectos de transparencia fiscal (look-through) al menos en el caso de holdings españoles. Además, pueden aplicarse las normas alemanas sobre salida fiscal y transparencia fiscal internacional (CFC). Una estructura holding debe analizarse siempre desde ambos lados (España + país de origen) y solo resulta rentable a partir de patrimonios más elevados.

Impuesto sobre el patrimonio en la compra de inmuebles

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El Impuesto sobre el Patrimonio español — la base

España recauda desde su reintroducción en el año 2011 un Impuesto sobre el Patrimonio sobre el patrimonio mundial de las personas físicas. Con la reforma fiscal de 2021 se eliminó el carácter originalmente temporal del impuesto, que desde entonces tiene vigencia permanente. La fecha de devengo es el 31 de diciembre de cada año: lo determinante es el patrimonio que usted posea en esa fecha.

Las sociedades y personas jurídicas no están sujetas al Impuesto sobre el Patrimonio. Este afecta exclusivamente a las personas físicas — tanto a los residentes fiscales en España (por su patrimonio mundial) como a los no residentes (solo por el patrimonio situado en España, es decir, típicamente el inmueble en Mallorca).

Mínimo exento en Baleares de 3 Mio € desde 2024 — el cambio clave

La actualización más importante para propietarios y compradores en Mallorca: con la Ley de Presupuestos de las Baleares n.º 12/2023 el mínimo exento personal para personas con residencia fiscal en las Baleares se elevó el 1 de enero de 2024 de 700.000 € a 3.000.000 € por persona.

Consecuencia: quien resida con domicilio habitual en Mallorca y posea un patrimonio inferior a 3 Mio € (más 300.000 € de exención por vivienda habitual) ya no paga Impuesto sobre el Patrimonio. En el caso de matrimonios con patrimonio conjunto, el umbral puede elevarse efectivamente hasta aproximadamente 6,6 Mio €, ya que el mínimo exento corresponde a cada persona individualmente.

Esta elevación equivale en importe al umbral a partir del cual se aplica el Impuesto de Solidaridad (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). El Impuesto de Solidaridad fue prorrogado mediante la Ley 8/2023, de 27 de diciembre de 2023, y afecta a patrimonios superiores a 3 Mio € a nivel estatal. Efecto: la elevación balear neutraliza el impuesto regional hasta el umbral estatal — por encima de este, entra en juego el mecanismo estatal de solidaridad.

No residentes — mínimo exento estatal y derecho de opción

Para los compradores sin residencia fiscal (típicamente procedentes de Alemania, Austria, Suiza u otros países de la UE), tradicionalmente se aplicaba el mínimo exento estatal de 700.000 € — sin los 300.000 € de componente por vivienda habitual, dado que la residencia española no constituye la vivienda habitual.

Importante desde 2015:Los no residentes pueden elegir si tributan según la tabla estatal o según la tabla de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra la mayor parte de su patrimonio español. Para los compradores en Mallorca esto significa: pueden optar por el mínimo exento balear de 3 millones de € siempre que su inmueble esté ubicado en Mallorca. Esta elección debe realizarse de forma activa en la declaración tributaria y, por lo general, resulta notablemente más ventajosa que el estándar estatal.

Tarifa y carga fiscal — ¿cuánto impuesto se paga realmente?

El impuesto sobre el patrimonio tiene una escala progresiva. En las Baleares, el tipo más alto se sitúa en el 3,45 % anual para patrimonios superiores a aproximadamente 10,7 millones de €. Los tramos inferiores comienzan en el 0,28 % para los primeros cientos de miles por encima del mínimo exento y se incrementan de forma gradual.

Ejemplo de cálculo: no residente con un inmueble en Mallorca valorado en 5.000.000 € (opción por la tabla balear)

Patrimonio bruto: 5.000.000 €
Menos mínimo exento balear: −3.000.000 €
Base imponible sujeta a tributación: 2.000.000 €
Impuesto sobre el patrimonio (escala balear, tramos inferiores): aprox. 8.000 – 12.000 € al año

Sin el mínimo exento balear (es decir, aplicando la tabla estatal: mínimo exento de 700.000 €) sobre los mismos 5.000.000 € se adeudaría una cantidad notablemente superior — del orden de 25.000 – 40.000 € al año.

Obligación de declarar — también sin cuota a ingresar

Debe presentarse declaración del impuesto sobre el patrimonio cuando se genere una cuota tributaria o cuando el patrimonio bruto supere los 2.000.000 €, aunque tras deducir deudas o mínimos exentos no resulte ningún importe a pagar. Este umbral lleva años sin modificarse y no fue ajustado al elevarse el mínimo exento.

En la práctica esto significa: quien posea un inmueble en Mallorca valorado en más de 2.000.000 € debe presentar declaración, aunque gracias al mínimo exento de 3.000.000 € no pague impuesto sobre el patrimonio.

Ley Beckham para nuevos residentes

Quienes se trasladen a España como trabajador cualificado o autónomo pueden acogerse, en determinadas circunstancias, al Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). En este régimen especial el patrimonio tributa — al igual que en el caso de los no residentes — únicamente por los bienes situados en España, y el tipo marginal máximo sobre rentas de origen español es del 24 % para los primeros 600.000 €.

A efectos del impuesto sobre el patrimonio, durante la vigencia de la Ley Beckham se aplica la tabla estatal con un mínimo exento de 700.000 € (o, en función de la elección de domicilio, la tabla balear). La mecánica exacta de esta elección debe analizarse con un asesor fiscal especializado en Mallorca, ya que la Ley Beckham tiene complejas interacciones con el impuesto sobre el patrimonio autonómico.

Margen de planificación — cómo optimizar el impuesto sobre el patrimonio

En la práctica son relevantes varios factores:

Planificación de la fecha de devengo: Quien compra a finales de diciembre tributa por el año completo — quien vende antes del 31 de diciembre se ahorra un año.
Varios titulares: Los inmuebles de alto valor pueden adquirirse de forma proporcional por varias personas. Gracias a los mínimos exentos individuales y a la estructura tarifaria progresiva, la carga fiscal total se reduce considerablemente.
Préstamos: Los intereses hipotecarios pueden —siempre que sean inferiores al impuesto sobre el patrimonio ahorrado— tener un efecto de apalancamiento interesante.
Sociedades inmobiliarias: La titularidad a través de una estructura holding es posible, pero tiene interacciones complejas tanto en España como en el país de origen (retención en la fuente, normas CFC). Solo resulta aconsejable con asesoramiento fiscal en ambos países.
Traslado de residencia: Quien empadrona su residencia principal en Mallorca se beneficia de la tarifa balear y de la exención de 3 Mio € —pero genera otras obligaciones fiscales (impuesto sobre la renta sobre el patrimonio mundial).

Diferencias regionales en España — a modo comparativo

La regulación del impuesto sobre el patrimonio varía considerablemente entre las comunidades autónomas:

Baleares (Mallorca, Ibiza): Exención de 3 Mio € desde 2024 (Gesetz 12/2023)
Madrid: Bonificación del 100 % — impuesto sobre el patrimonio suprimido de facto
Andalucía: Bonificación del 100 % desde 2023 — igualmente suprimido
Valencia (Comunitat Valenciana): Exención elevada a 1 Mio € a partir del ejercicio fiscal 2025
Cataluña: Exención de 500.000 € (autonómica), 700.000 € para no residentes
Islas Canarias: Sigue en 700.000 € — el alquiler turístico puede dar lugar a la exención

Mallorca, con su exención de 3 Mio €, ocupa la posición más atractiva en la comparativa española entre las regiones que aún mantienen el impuesto sobre el patrimonio.

Convenios de doble imposición — ¿quién tiene potestad tributaria?

Antes de que España pueda gravar, el convenio de doble imposición (CDI) entre España y el país de residencia debe permitirlo. El CDI España-Alemania (Art. 9 y 25 de la ley española del impuesto sobre el patrimonio) establece que el patrimonio situado en España (en particular, los inmuebles) se grava en el Estado de situación —es decir, en España—. Por tanto, para los no residentes alemanes, el inmueble en Mallorca está sujeto al impuesto sobre el patrimonio en España aunque el centro de vida se encuentre en Alemania.