Deducción IRPF arrendadores Baleares: la reducción según la Ley de Vivienda

Quien alquila de forma permanente una vivienda en Mallorca o en cualquiera de las otras islas Baleares puede deducir en el IRPF una parte considerable del rendimiento neto del alquiler con exención fiscal. Suena sencillo, pero no lo es, ya que la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) ha reformado en profundidad el sistema a partir del 27 de mayo de 2023. En lugar de la antigua reducción única del 60 %, existe ahora una escala con cuatro tipos distintos entre el 50 % y el 90 %, que dependen del contenido del contrato, del importe de la renta, de la edad del arrendatario y del estatus urbanístico del municipio. Esta guía te explica paso a paso qué reducción corresponde a tu contrato de arrendamiento concreto, qué debes indicar en la declaración del IRPF (Modelo 100), qué gastos puedes deducir previamente y qué errores resultan habitualmente más caros. Todos los datos hacen referencia al ejercicio fiscal 2025, presentado de abril al 30 de junio de 2026.

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¿Qué es la reducción del IRPF para arrendadores?

Si como residente fiscal en España alquilas un inmueble con fines habitacionales, el rendimiento neto del alquiler se integra en tu declaración del IRPF (Modelo 100) y se grava con tu tarifa general progresiva, que oscila entre el 19 % y el 47 % según el nivel de ingresos. Sin ninguna norma especial, pagarías impuestos sobre la totalidad del excedente tras deducir los gastos deducibles.

La reducción prevista en el artículo 23.2 de la ley del impuesto sobre la renta (Ley 35/2006, LIRPF) hace que únicamente una fracción de ese rendimiento neto del alquiler sea siquiera tributable. Este mecanismo existe desde hace tiempo, pero la Ley 12/2023 de Vivienda ha reformado por completo su cuantía y sus condiciones con efectos desde el 27 de mayo de 2023.

Importante: La reducción se aplica exclusivamente al arrendamiento con fines habitacionales (arrendamiento de vivienda). El alquiler vacacional, el uso comercial o el arrendamiento de temporada sin carácter permanente quedan en principio excluidos.

¿Quién puede aplicar la reducción?

• Residentes fiscales en España (más de 183 días de estancia por año natural o centro de intereses económicos en España)
• Arrendadores que obtengan sus rentas como rendimientos del capital inmobiliario (rentas del capital inmobiliario), es decir, no como actividad económica (sin empleados a tiempo completo dedicados al arrendamiento)
• Parte contratante en el contrato de arrendamiento: únicamente el arrendador que figure nominalmente en el contrato, no una sociedad interpuesta (para las estructuras de SL se aplican otras normas)

Los propietarios no residentes (no residentes) declaran sus ingresos por alquiler a través del Modelo 210 a un tipo impositivo fijo y no pueden aplicar esta reducción.

El sistema anterior: 60 % para contratos hasta el 26 de mayo de 2023

Para todos los contratos de arrendamiento que hasta el 26 de mayo de 2023 inclusive celebrados siguen rigiéndose por la normativa anterior: el rendimiento neto de alquiler positivo (rendimiento neto) se reduce a tanto alzado en un 60 % . Solo el 40 % restante se integra en la base imponible.

Esta normativa sigue vigente mientras el contrato original permanezca sin modificaciones. Sin embargo, en cuanto celebres un nuevo contrato —incluso con el mismo inquilino—, quedarás sujeto al nuevo sistema.

El nuevo sistema: cuatro niveles de reducción a partir del 27 de mayo de 2023

Para todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 27 de mayo de 2023, se aplica el sistema escalonado de la Ley de Vivienda. Los requisitos para cada nivel deben cumplirse en el momento de la celebración del contrato y mantenerse de forma permanente.

Resumen de los cuatro niveles

Nota sobre la zona de mercado tensionado: En las Baleares, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado es competencia del gobierno autonómico. Si algún municipio de Mallorca ha sido declarado formalmente y cuáles son cambia de forma continua. Comprueba el estado actual antes de firmar el contrato: la clasificación determina si te corresponde el 50 %, el 70 % o el 90 %.

¿Qué ocurre si se cumplen varios niveles?

Los niveles se excluyen mutuamente y están ordenados jerárquicamente. Siempre se aplica el nivel más alto que corresponda. La comprobación se realiza en orden: 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.

Base de cálculo: ¿qué es el «rendimiento neto de alquiler»?

La reducción no se aplica sobre el alquiler bruto, sino sobre el rendimiento neto positivo (rendimiento neto positivo). Este resulta de los ingresos brutos por alquiler menos los gastos deducibles fiscalmente.

Gastos deducibles (selección)

Atención: Si el rendimiento neto del alquiler resulta negativo tras deducir los gastos deducibles (pérdida), no habrá ninguna reducción – no obstante, la pérdida puede compensarse con otros rendimientos del capital inmobiliario del mismo ejercicio.

Paso a paso: cómo aplicar la reducción en la declaración del IRPF

1. Registrar los ingresos íntegros del alquiler – todos los pagos de alquiler recibidos durante el ejercicio fiscal (renta sin suministros; las fianzas solo computan cuando se retengan).
2. Reunir los gastos deducibles – justificantes de IBI, intereses hipotecarios, Comunidad, seguro, reparaciones, amortización fiscal.
3. Calcular el rendimiento neto – ingresos íntegros del alquiler menos gastos deducibles.
4. Determinar el tramo aplicable – ¿contrato firmado antes o después del 27.05.2023? ¿Zona tensionada? ¿Edad del arrendatario? ¿Rehabilitación?
5. Aplicar la reducción – deducir el porcentaje correspondiente (50 %, 60 %, 70 % o 90 %) del rendimiento neto positivo.
6. Determinar la base imponible – la parte restante (10 %–50 %) se integra como rendimiento neto reducido en la base de tributación.
7. Cumplimentar el Modelo 100 – se consigna en el apartado «Rendimientos del capital inmobiliario»; el programa de la AEAT (Renta WEB) te guía a través de las preguntas sobre los requisitos de la reducción.
8. Presentar la declaración en plazo – el plazo de presentación para el ejercicio 2025 es el 30. Juni 2026; si el pago se realiza por domiciliación bancaria, ten en cuenta la fecha límite del 25. Juni 2026.

Ejemplo de cálculo (simplificado)

Sin la reducción, sobre 10.200 € se pagarían ca. 3.060 €. El ahorro asciende aquí a aproximadamente 1.530 € pro Jahr – y eso es todavía el nuevo tipo menos favorable (50 %).

El componente balear: tipo impositivo regional y particularidades locales

El IRPF se compone de un tramo estatal y un tramo autonómico. Las Balearen aplican un recargo regional propio, que ya está incluido en los tipos globales del 19 % al 47 %. La reducción prevista en el Art. 23.2 LIRPF actúa sobre ambos tramos simultáneamente, por lo que la ventaja fiscal en las Balearen es exactamente la misma que en el resto de España.

Para las rentas del capital (intereses, dividendos, ganancias patrimoniales) se aplican tipos separados, que no se ven afectados por la reducción del alquiler.

Nota para residentes no comunitarios: Si tienes tu residencia fiscal (más de 183 días) en las Baleares, estás sujeto a tributación ilimitada y declaras tu renta mundial mediante el Modelo 100. La reducción descrita aquí se aplica entonces de la misma forma que para los ciudadanos españoles.

Alquiler vacacional frente a alquiler de larga duración: la diferencia clave

La reducción del IRPF conforme al Art. 23.2 LIRPF se aplica exclusivamente al arrendamiento destinado a vivienda habitual permanente. Quien alquila un inmueble como alojamiento vacacional (ETV) no obtiene rendimientos del capital inmobiliario en el sentido bonificado, sino rentas procedentes del alquiler turístico, que por lo general tributan en su totalidad sin esta reducción.

En Mallorca, la situación de las licencias vacacionales es de por sí tensa. En muchos municipios existen restricciones considerables para la concesión de nuevas licencias ETV. Quien se plantee un cambio de uso o desee destinar un inmueble exclusivamente al alquiler de larga duración, lo hace no solo por la reducción del IRPF, sino también por razones relacionadas con la normativa de licencias.

Más información: Licencia ETV Mallorca – situación actual

Los errores más frecuentes y cómo evitarlos

1. Elegir el tramo de reducción incorrecto

Muchos arrendadores aplican automáticamente el 60 % —bien porque era la norma anterior, bien porque desconocen los requisitos de los tramos superiores—. A la inversa, algunos reclaman el 90 % sin que exista una zona de mercado tensionado declarada formalmente. Ambos errores pueden dar lugar a liquidaciones complementarias con intereses.

2. Gastos deducibles sobrevalorados o aplicados incorrectamente

Los gastos de reforma que incrementan de forma duradera el valor del inmueble no son gastos deducibles inmediatos, sino que deben activarse y amortizarse mediante la amortización correspondiente. Quien los deduce íntegramente en el año del pago se arriesga a una comprobación.

3. Reducción aplicada sobre un rendimiento neto negativo

Si el rendimiento neto del alquiler es negativo, sencillamente no procede reducción alguna. El resultado se trata como pérdida.

4. Pasar por alto modificaciones contractuales

Un anexo al contrato de arrendamiento, un acuerdo de actualización de la renta o un cambio de arrendatario puede determinar que el contrato se considere fiscalmente como nuevo —y que, por tanto, resulte de aplicación el nuevo régimen, aunque el contrato original sea anterior.

5. Falta de documentación de las actuaciones de rehabilitación

Quien solicita el tramo del 60 % por haber realizado una rehabilitación debe acreditar que la actuación cumple la definición fiscal de rehabilitación (Art. 41.1 Reglamento IRPF). Sin licencia de obras, certificado de fin de obra y facturas, esto resulta prácticamente imposible.

6. Incumplir los plazos

La declaración del IRPF correspondiente a 2025 puede presentarse por vía telemática a partir del 2 de abril de 2026 y por teléfono a partir del 6 de mayo de 2026, presencialmente a partir del 2 de junio de 2026. Los domiciliaciones bancarias deben cursarse antes del 25 de junio de 2026, el plazo de presentación finaliza el 30 de junio de 2026.

¿Qué viene después? Otras obligaciones fiscales para los arrendadores

La reducción del IRPF no es la única dimensión fiscal del arrendamiento de larga duración en las Baleares. Existen las siguientes obligaciones adicionales:

Para el IBI en Mallorca y el Impuesto sobre el Patrimonio encontrarás más detalles en nuestras guías.

Lista de verificación: solicitar correctamente la reducción del IRPF

• Comprobado si el contrato se firmó antes o después del 27.05.2023
• Confirmado el uso como vivienda habitual (no contrato vacacional)
• Verificado el estado de zona tensionada del municipio en el momento de la firma del contrato
• Comprobada la edad del arrendatario (¿18–35 años?) y si es primer arrendamiento (para el nivel del 70 %)
• Acreditadas las obras de rehabilitación con documentación (para el nivel del 60 %)
• Documentada la reducción de la renta respecto al último contrato anterior (para el nivel del 90 %)
• Recopilados todos los gastos deducibles con justificantes (IBI, intereses, amortización, Comunidad, seguro, reparaciones)
• Calculado correctamente el rendimiento neto del arrendamiento (¿positivo o negativo?)
• Seleccionado el nivel de reducción correcto e introducido en Renta WEB
• Declaración presentada antes del 30 de junio de 2026; en caso de domiciliación, antes del 25 de junio de 2026

Conclusión

La reducción del IRPF para arrendadores es uno de los privilegios fiscales más eficaces que contempla la normativa española del impuesto sobre la renta — y la Ley de Vivienda lo ha hecho más matizado, pero también más complejo. El tipo estándar del 50 % ya resulta atractivo; quien arriende en una zona tensionada declarada formalmente, tenga arrendatarios jóvenes o haya rehabilitado su vivienda puede dejar exento de tributación el 70 % o incluso el 90 % del rendimiento neto del arrendamiento.

La clave reside en una documentación exhaustiva: la fecha de firma del contrato, el importe de la renta, la edad del arrendatario, los justificantes de rehabilitación y los comprobantes de gastos deducibles deben estar disponibles sin lagunas. En Baleares se añade la cuestión específica de si tu municipio está declarado como zona tensionada — una información que puede cambiar y que debes verificar activamente antes de cada nueva firma de contrato.

Déjate acompañar en la primera declaración por un asesor fiscal con conocimiento local o por una gestoría. El esfuerzo resulta rentable ya desde el primer año.

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Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria (AEAT) – Reducción por arrendamiento de vivienda (Art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Reducción por arrendamiento de viviendas
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF): boe.es
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda): boe.es
• Reglamento IRPF (Real Decreto 439/2007) – Art. 41.1 Rehabilitación: boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): atib.es
• Govern de les Illes Balears – Habitatge: ideib.caib.es