Obligation de déclaration AWV lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne : ce que les Allemands doivent déclarer à la Bundesbank

Si tu achètes un bien immobilier à Majorque ou ailleurs en Espagne et que tu effectues un virement important à l'étranger, tu es très probablement tenu, en vertu de l'obligation allemande de déclaration AWV lors d'un achat immobilier en Espagne, de signaler ce paiement à la Banque fédérale allemande. Depuis janvier 2025, un nouveau seuil nettement plus élevé, fixé à 50 000 €, est en vigueur. Ça peut sembler bureaucratique, mais dans la pratique, c’est vite fait. Dans ce guide, tu découvriras qui est exactement soumis à cette obligation, quels paiements sont concernés, comment et dans quels délais tu dois effectuer la déclaration, ce qu’il faut prendre en compte en cas d’achat immobilier échelonné – et quelles erreurs les acheteurs expérimentés évitent. On se penchera également sur la situation en Espagne : ce pays exige lui aussi, dans certaines circonstances, la déclaration des investissements transfrontaliers.

Tu es en train d'acheter un bien immobilier en Espagne et tu veux jouer la carte de la sécurité ?

• 📩 Envoie-nous une demande personnalisée — on te mettra en relation avec des conseillers juridiques et fiscaux expérimentés près de chez toi
• Toutes les infos sur les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque

En quoi consiste exactement l'obligation de déclaration AWV – et ce qu'elle n'est pas

Le règlement sur le commerce extérieur (AWV) oblige les résidents allemands à recenser statistiquement certains flux de paiements transfrontaliers et à les déclarer à la Banque fédérale allemande. L'objectif : établir la balance des paiements de la République fédérale et de l'Union monétaire européenne. Ces données fournissent aux responsables de la politique économique et monétaire, aux associations et aux entreprises des informations fiables sur les échanges extérieurs allemands.

Une chose importante à savoir avant toute chose : la déclaration AWV n'est ni un impôt, ni une obligation d'autorisation, ni une taxe supplémentaire. Elle sert uniquement à des fins statistiques. Si tu la remplis correctement, tu n'as rien à craindre ; en revanche, si tu l'oublies, tu risques une amende.

Remarque : l'obligation de déclaration AWV est totalement distincte du droit fiscal allemand. Elle n'entraîne ni obligation fiscale au titre de l'impôt sur le revenu, ni au titre des droits de donation. Il est toutefois toujours conseillé, lors d'achats immobiliers importants, d'avoir une vue d'ensemble de la situation, notamment en ce qui concerne les obligations fiscales allemandes et espagnoles qui peuvent s'appliquer en parallèle.

Qui est soumis à l'obligation de déclaration ? Résidents vs étrangers selon l'AWV

Ce qui compte, ce n'est pas l'endroit où se trouve ton compte, mais ton statut de résident ou de non-résident au sens de l'AWV.

Ça veut dire que si tu résides en Allemagne et que tu transfères de l'argent à un vendeur immobilier espagnol (= étranger), tu es tenu de le déclarer, que tu utilises un compte allemand ou espagnol. C'est le statut des personnes concernées qui compte, pas le lieu où se trouve le compte.

Si tu as déjà transféré ta résidence en Espagne et que tu y es résident fiscal, tu es généralement considéré comme un étranger au sens de l'AWV : tu n'es alors plus soumis à l'obligation allemande prévue par l'AWV, mais des obligations de déclaration espagnoles peuvent s'appliquer (tu trouveras plus d'infos là-dessus ci-dessous).

Le nouveau seuil à partir de 2025 : 50 000 €

Au 1er janvier 2025, le seuil de déclaration est passé de 12 500 € à 50 000 €. C'est un allègement considérable pour les petits montants, mais ça n'a pratiquement aucun impact sur l'achat immobilier typique en Espagne : la plupart des prix d'achat dépassent largement ce seuil.

Ce seuil s'applique à chaque paiement ou transaction. Si plusieurs versements partiels sont effectués (par exemple, un acompte de réservation, un versement d'arrhes, le solde du prix d'achat lors du rendez-vous chez le notaire), chaque paiement doit être évalué séparément. Si un paiement unique dépasse 50 000 €, il doit être déclaré, même si d'autres paiements partiels sont inférieurs à ce montant.

Attention : les virements entre tes propres comptes (c'est-à-dire d'un compte allemand vers un autre compte allemand) ne sont généralement pas soumis à déclaration. Si tu transfères de l'argent de ton compte allemand vers un de tes comptes espagnols, la situation peut être différente – dans ce cas, ça vaut le coup de vérifier rapidement auprès de l'établissement concerné ou directement auprès de la Bundesbank.

Quels sont, concrètement, les paiements à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier ?

L'achat d'un bien immobilier en Espagne donne généralement lieu à plusieurs flux de paiement. Voici un aperçu de ceux qui peuvent être soumis à l'obligation de déclaration AWV :

Remarque : si tu effectues le paiement par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un fiduciaire allemand, qui se charge ensuite de le transférer au vendeur, il faut vérifier au cas par cas qui est tenu de déclarer le paiement. Clarifie ça à l'avance.

Délai et modalités techniques : comment t'inscrire

La déclaration doit parvenir à la Deutsche Bundesbank dans les 7 jours ouvrés suivant l'opération de paiement. La transmission se fait exclusivement par voie électronique.

Étape par étape : envoyer une déclaration AWV

1. Demander un numéro d'enregistrement (nouveau déclarant) : avant de faire ta première déclaration, tu dois obtenir un numéro d'enregistrement. Tu dois en faire la demande une seule fois auprès de la Banque fédérale allemande.
2. Choisir le schéma de prélèvement: pour les paiements liés à l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger, il faut utiliser le schéma de prélèvement approprié. La Bundesbank met à disposition des listes de sélection sur son portail.
3. Envoyer la déclaration via le portail en ligne ExtraS: le portail de la Bundesbank s'appelle ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Tu te connectes sur ce site et tu y envoies la déclaration.
4. Conserver les justificatifs: les documents de déclaration doivent être conservés pendant une certaine période après leur dépôt (plus d'infos là-dessous).
5. Déclaration rectificative en cas d'erreurs: si une déclaration erronée a été faite ou si aucune déclaration n'a été transmise, il est possible et recommandé de procéder à une correction ou à une déclaration a posteriori – la Bundesbank prévoit explicitement cette possibilité.

Obligations de conservation : combien de temps dois-tu garder tes justificatifs ?

Dans sa FAQ sur les déclarations de paiement, la Bundesbank précise clairement que les documents justificatifs doivent être conservés. Tu trouveras la durée exacte de conservation dans la FAQ actuelle de la Bundesbank (source ci-dessous). Dans la pratique, il est conseillé de conserver tous les justificatifs – relevés de virement, contrats de vente, actes notariés – au moins aussi longtemps que durent les délais de conservation prévus par la législation fiscale.

Remarque : si tu ne peux pas prouver a posteriori qu'un paiement a bien été déclaré, tu risques, dans le pire des cas, une amende. Crée donc ton propre « dossier immobilier », dans lequel tu classeras ensemble l'attestation de déclaration, le justificatif de virement et le contrat de vente.

Achat immobilier échelonné : qu'est-ce qui s'applique en cas de paiements échelonnés ?

En Espagne, l'achat d'un bien immobilier se déroule généralement en trois étapes : le contrat de réservation, le contrat préliminaire (arras) et l'acte notarié. Chaque étape peut donner lieu à un paiement distinct.

Depuis que le seuil a été relevé à 50 000 € (à partir de 2025), la règle est la suivante : chaque paiement est évalué séparément. Il n'est pas autorisé de fractionner artificiellement les paiements pour rester en dessous du seuil, car ça peut être considéré comme une tentative de contournement.

Exemple concret : prix d'achat de 800 000 €.

Dans cet exemple, il faut envoyer deux déclarations AWV, chacune dans les 7 jours ouvrés suivant le virement correspondant.

Du côté espagnol : obligations de déclaration en Espagne

En plus de l'obligation de déclaration auprès de l'AWV en Allemagne, il existe aussi des obligations de déclaration en Espagne qui peuvent s'appliquer lors de l'achat d'un bien immobilier. Celles-ci sont totalement distinctes de celles de l'AWV et doivent être effectuées auprès d'un autre organisme.

Modèle espagnol D-1A (investissements à l'étranger)

L'Espagne exige, dans certaines circonstances, que les non-résidents qui investissent en Espagne se déclarent auprès du ministère de l'Économie, du Commerce et des Entreprises à Madrid. Avec effet rétroactif à février 2024, ce seuil a été abaissé de 3 millions d'euros à 500 000 euros. Ça veut dire que si tu es non-résident et que tu achètes un bien immobilier en Espagne d'une valeur supérieure à 500 000 euros, tu dois remplir le formulaire Modelo D-1A.

Remarque : les apports des associés et les prêts entre des non-résidents ou des sociétés étrangères et des sociétés espagnoles sont également considérés comme des investissements soumis à déclaration au sens du Modelo D-1A.

Modelo 720 : Patrimoine à l'étranger pour les résidents espagnols

Si tu résides déjà en Espagne (résident fiscal), tu dois déclarer, dans le cadre du Modelo 720, tous tes actifs à l'étranger qui dépassent le seuil de 50 000 € par catégorie. Pour la plupart des Allemands qui achètent à Majorque sans s’y installer, le Modelo 720 ne s’applique pas – mais pour ceux qui s’expatrient et deviennent résidents, c’est une autre histoire. Ça concerne alors aussi les comptes bancaires allemands, les titres et les biens immobiliers en Allemagne.

Argent liquide et moyens de paiement non traditionnels : quelles sont les règles ?

Transporter de l'argent liquide à l'étranger ou depuis l'étranger vers l'Allemagne peut aussi être soumis à une obligation de déclaration dans certaines circonstances. Dans le cadre d'un achat immobilier en Espagne, le paiement en espèces chez le notaire n'est aujourd'hui pratiquement plus d'usage pour des raisons pratiques et juridiques – mais par souci d'exhaustivité : La Bundesbank précise explicitement dans sa FAQ si les transferts d'argent liquide sont soumis à l'obligation de déclaration AWV. En cas de doute, renseigne-toi auprès de ton conseiller fiscal ou de la Bundesbank avant ton rendez-vous chez le notaire.

Pour les virements effectués via des prestataires de services de paiement (par exemple Wise, Revolut), les mêmes règles s'appliquent que pour les virements bancaires classiques : là aussi, tu dois respecter le seuil de déclaration AWV si tu effectues un paiement depuis la France vers l'étranger.

Les erreurs les plus courantes lors de la déclaration – et comment les éviter

Dans la pratique, les conseillers expérimentés rencontrent sans cesse les mêmes erreurs :

1. Oubli de déclaration parce que le prix d'achat a été versé en plusieurs fois – chaque versement supérieur à 50 000 € doit faire l'objet d'une déclaration distincte.
2. Déclaration trop tardive: le délai de 7 jours ouvrés commence à courir à partir du jour du paiement, et non à partir du rendez-vous chez le notaire.
3. Numéro de déclaration erroné ou schéma d'enquête incorrect: si c'est la première fois que tu fais une déclaration, pense à demander ton numéro de déclaration au préalable.
4. Si tu ne gardes pas les documents de déclaration, tu auras du mal à prouver après coup que tu as bien fait ta déclaration sans justificatif.
5. Déclaration AWV confondue avec une obligation fiscale – la déclaration AWV n'est pas une déclaration d'impôts et n'entraîne aucune obligation fiscale.
6. Obligation de déclaration en Espagne (D-1A) oubliée: si tu es non-résident et que tu investis au moins 500 000 € en Espagne, tu dois aussi le signaler au ministère espagnol de l'Économie.
7. Transferts entre tes propres comptes déclarés par erreur – les transferts entre les comptes d'un même résident ne sont en général pas soumis à déclaration (en cas de doute, fais vérifier).

Et après ? Les autres formalités liées à l'achat d'un bien immobilier

La déclaration AWV fait partie des nombreuses formalités à accomplir lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Juste après ou en même temps, il faut généralement :

• Demande deNIE (Número de Identificación de Extranjero) si tu n'en as pas encore – sans NIE, pas de rendez-vous chez le notaire.
• Payerl'impôt sur les acquisitions immobilières (ITP) en Espagne: aux Baléares, il est actuellement compris entre 8 % et 13 % selon la tranche de prix d'achat (barème progressif).
• Faire procéder àl'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad).
• Prévoirl'IBI (impôt foncier) et les charges courantes.
• Tu dois remplir le formulaireModelo D-1A si le prix d'achat est supérieur à 500 000 € et que tu n'es pas résident.

Si tu veux louer ton bien après l'avoir acheté, tu devrais aussi te renseigner bien à l'avance sur les règles de location à Majorque.

Pour en savoir plus sur le déroulement complet de l'achat d'un bien immobilier, ainsi que sur les aspects fiscaux et juridiques, consulte nos guides détaillés.

Liste de contrôle : déclaration AWV lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne

• Est-ce que je suis considéré comme un résident allemand au sens de l'AWV ? (Domicilié en Allemagne ?)
• Est-ce qu'un paiement unique versé au vendeur / notaire espagnol dépasse les 50 000 € ?
• Tu as demandé un numéro d'enregistrement auprès de la Banque fédérale allemande (premier déclarant) ?
• Tu as choisi le bon schéma d'enquête ?
• La déclaration a-t-elle été soumise sur le portail ExtraS au plus tard 7 jours ouvrés après le paiement ?
• Les documents de déclaration (attestation + justificatif de virement) ont-ils été classés ?
• Le « Modelo D-1A » espagnol à l'épreuve : prix d'achat ≥ 500 000 € et tu n'es pas résident ?
• Tu as consulté un conseiller fiscal ou un avocat ?

Conclusion : un message court, un impact énorme

L'obligation de déclaration AWV lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne n'est pas une tracasserie, mais un outil statistique – et grâce au relèvement du seuil à 50 000 € depuis janvier 2025, elle ne s'applique plus à de nombreux petits montants. Si tu achètes un bien immobilier à Majorque, tu dois généralement quand même le déclarer : le prix d’achat dépasse presque toujours ce seuil, et le délai de 7 jours ouvrés après le virement est serré. La bonne nouvelle : le portail en ligne ExtraS de la Bundesbank ne prend que quelques minutes si tu as les données sous la main. Assure-toi aussi de ne pas oublier l’obligation parallèle espagnole (Modelo D-1A à partir de 500 000 €) : celle-ci est adressée à une autre administration à Madrid et a des délais différents. En cas de doute : consulte ton conseiller fiscal ou ton avocat bien à l’avance, avant d’effectuer ton premier virement.

Sources officielles

• Banque fédérale allemande – FAQ sur les déclarations de paiements transfrontaliers (AWV) : https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-sur-les-déclarations-de-paiement-awv-data.pdf
• Banque fédérale allemande – Portail de déclaration en ligne ExtraS : https://extraS.bundesbank.de
• Règlement sur le commerce extérieur (AWV), notamment l'article 67 : https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Ministère espagnol de l'Économie – Investissements à l'étranger (Modèle D-1A) : https://www.mineco.gob.es
• AEAT (Agencia Tributaria) – Modelo 720, patrimoine à l'étranger : https://www.agenciatributaria.es