Acheter son premier logement à Majorque : ton guide d'achat complet 2026

Si tu veux acheter ton premier logement à Majorque – « comprar primera vivienda » en espagnol –, tu te retrouves face à un marché qui compte parmi les plus chers d'Espagne. En même temps, le Govern de les Illes Balears a mis en place l’un des dispositifs d’aide les plus complets du pays pour les primo-accédants : des taux d’ITP dégressifs, des exonérations fiscales importantes, des garanties d’État via l’IBAVI et des subventions directes. Si tu comprends bien le système, tu peux vite faire des économies substantielles sur l’achat d’un appartement à 300 000 euros. Ce guide te présente l’ensemble du processus d’achat – de la planification du budget au contrat de réservation, en passant par l’acte notarié et la remise des clés – avec des chiffres concrets, les seuils en vigueur et les autorités compétentes, à jour en 2026.

Tu sais déjà à quelle bonification ITP tu as droit – et si le bien immobilier que tu souhaites acheter se situe en dessous du nouveau seuil ?

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• Aperçu de tous les frais annexes liés à l'achat

Ce que ça coûte vraiment : les trois formules économiques

L'erreur la plus courante en matière de planification, c'est de confondre le prix de l'offre avec le budget total. En pratique, ton capital se répartit en trois postes distincts, qui doivent tous être équilibrés :

Remarque : en Espagne, les banques financent généralement jusqu'à 80 % du prix d'achat (ou de la valeur estimée, si celle-ci est inférieure). Pour les 20 % restants, plus les frais annexes, tu auras besoin de fonds propres disponibles – soit au total environ 30 à 34 % du prix d'achat – avant même de t'adresser à une banque.

Exemple concret : Palma en 2026. D'après les données du marché, le prix au mètre carré à Palma s'élevait à environ 5 086 €/m² fin 2025 (source : idealista). Un appartement de 60 m² coûte donc environ 305 000 €. Fonds propres nécessaires (20 % d'apport + environ 12 % de frais annexes) : environ 97 600 €.

ITP ou IVA ? Un choix décisif

Avant de faire tout autre calcul, tu dois savoir de quel type d'impôt il s'agit : c'est lui qui détermine le montant total des charges.

La différence essentielle : si tu achètes directement auprès du promoteur immobilier, tu paies 10 % d'IVA + 1,5 % d'AJD, soit 11,5 % au total. Si tu achètes un bien immobilier existant, c'est l'ITP progressif qui s'applique – et c'est là que s'appliquent les principales réductions pour les primo-accédants.

Attention : une classification erronée (par exemple, une vente par un promoteur immobilier considérée à tort comme soumise à l'ITP) peut modifier le montant total de l'impôt. En cas de doute, demande à un conseiller fiscal ou à l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) de clarifier la situation.

ITP aux Baléares 2026 : les barèmes d'imposition progressifs en détail

Aux Baléares, l'ITP est échelonné de manière progressive : ça veut dire que ce n'est pas le prix total qui est multiplié par un taux unique, mais que chaque tranche de valeur a son propre taux.

Source : Forohipotecario / ATIB 2026

Remarque : les seuils exacts (notamment à partir de 1 000 000 €) peuvent changer. Pour obtenir des informations fiables, il faut toujours te référer à la version actuelle de l'ATIB.

Exemple de calcul : Si tu achètes un bien immobilier d'occasion à 500 000 €, ça te coûtera : 400 000 € × 8 % = 32 000 € + 100 000 € × 9 % = 9 000 € → ITP total : 41 000 €.

Les nouveaux seuils ITP à partir de mars 2026 : ce qui a changé

C'est la principale nouveauté de cette année pour les primo-accédants. Depuis le 1er mars 2026, de nouveaux plafonds s'appliquent à Majorque pour bénéficier des taux réduits de l'ITP et des abattements.

Ce que ça veut dire : ce seuil plus élevé permet à davantage d'acheteurs de bénéficier de cette aide. Mais – et c'est là un point qu'on oublie souvent – les taux d'imposition réduits ou la bonification ne s'appliquent toujours que jusqu'à 270 151,20 €. Le montant compris entre ce plafond et la nouvelle limite d'accès est imposé au taux général de 8 %.

Aides financières pour les primo-accédants : qui en bénéficie et à combien s'élèvent-elles ?

C'est là que réside le véritable potentiel d'économies. Le système fiscal des Baléares prévoit des allègements plus ou moins importants selon le profil de l'acheteur.

Attention : l'exonération à 100 % ne s'applique pas automatiquement à la totalité du prix d'achat, mais concerne uniquement la partie inférieure au plafond de bonification en vigueur (270 151,20 €). Le montant supérieur à ce plafond est soumis à l’ITP normal. Pour connaître les plafonds exacts de revenus et d’âge, il faut toujours te référer aux informations actuelles de l’ATIB – celles-ci sont régulièrement mises à jour.

Garantie IBAVI et autres aides au financement

L'Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) gère un programme de garantie qui permet aux jeunes acheteurs de financer jusqu'à 100 % du prix d'achat, c'est-à-dire sans apport personnel classique. En complément, il existe au niveau national un mécanisme de garantie de l'ICO.

Remarque : il est parfois possible de cumuler la garantie IBAVI et l'exonération ITP, mais cela suppose que toutes les conditions soient remplies en même temps. Contacte directement l'IBAVI (ibavi.caib.es) pour connaître les dates limites de dépôt des demandes et les plafonds de revenus en vigueur.

Pour en savoir plus sur les modalités des prêts immobiliers à Majorque, consulte notre guide sur le financement immobilier à Majorque.

Le processus d'achat, étape par étape

L'achat d'un bien immobilier à Majorque suit une procédure bien définie. Il peut y avoir des exceptions, mais c'est rare.

1. Vérification du budget et des avantages fiscaux : vérifie si tu remplis les conditions pour bénéficier des avantages de l'ITP (ATIB, conseiller fiscal). Demande ton NIE si tu ne l'as pas encore.
2. Recherche et visite de biens immobiliers : étude du marché, visites, mise en place des bases pour la due diligence. Utile : liste de contrôle pour la visite d'un bien immobilier.
3. Contratde réservation(contrato de reserva) : premier engagement écrit, généralement assorti de frais de réservation. Tu trouveras plus de détails dans le guide sur le contrat de réservation en Espagne.
4. Contrat préliminaire de vente (contrato de arras) : versement d'un acompte correspondant généralement à 10 % du prix d'achat. Si l'acheteur se rétracte, il perd son acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit rembourser le double de l'acompte.
5. Vérification du registre foncier et due diligence : consultation de la « Nota simple » au Registro de la Propiedad – charges, hypothèques, statut de propriété. Guide pratique : comment vérifier le registre foncier en Espagne.
6. Offre de prêt immobilier et FEIN : la banque délivre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) ; délai d'attente légal de 10 jours avant le rendez-vous chez le notaire.
7. Rendez-vous chez le notaire (escritura de vente) : authentification du contrat de vente. Le notaire en Espagne – comment ça se passe.
8. Paiement des taxes : l'ITP (pour les biens d'occasion) ou l'IVA + l'AJD (pour les constructions neuves) doivent être versés à l'ATIB dans les 30 jours ouvrés suivant la signature de l'acte notarié. Déposer en même temps les demandes de bonification.
9. Inscription au registre foncier : dépôt de l'« Escritura » auprès du Registro de la Propiedad compétent.
10. Mettre en place les frais courants : IBI, assurance habitation et bâtiment, charges de copropriété par prélèvement automatique.

Attention : le délai de 30 jours ouvrés pour le paiement de l'ITP est un délai de forclusion – tout retard entraînera des pénalités et des intérêts.

Les documents dont tu as besoin

Pour les résidents espagnols, la liste des documents est assez simple, mais elle doit être complète.

Il y a un guide dédié au certificat énergétique en Espagne.

Les erreurs les plus courantes lors d'un premier achat à Majorque

Dans notre pratique de conseil, on constate régulièrement les mêmes erreurs évitables :

• Si tu oublies de demander la bonification ou que tu fais une demande erronée : si tu paies l'ITP sans déposer en même temps ta demande d'exonération, tu perds ton droit à celle-ci. Il est extrêmement difficile d'en faire la demande a posteriori.
• Seuil sous-estimé : beaucoup d'acheteurs partent encore de l'ancienne limite de 270 151,20 €. À partir de mars 2026, le seuil d'accès à Majorque sera de 307 089 € – ça laisse une marge de manœuvre, mais ça ne change rien au plafond pour l'exonération totale.
• Nota simple non vérifiée : on trouve régulièrement dans le registre foncier des charges, des hypothèques ou des situations successorales non clarifiées. Si tu sautes cette étape, tu achètes les problèmes en même temps.
• Délai de 30 jours ouvrés non respecté : le paiement de l'ITP après l'« Escritura » est soumis à un délai strict. Les retards chez la gestoría ou au service des impôts de l'ATIB peuvent te coûter cher.
• Signature d'un contrat d'Arras sans avocat : le compromis de vente est contraignant. Une erreur à ce stade peut te coûter la totalité de l'acompte.
• Frais annexes sous-estimés : si tu ne prends en compte que l'ITP, mais que tu oublies l'AJD (en cas d'hypothèque), les frais de notaire, les frais d'enregistrement foncier et les honoraires de la gestoria, tu te retrouveras finalement avec un écart de plusieurs points de pourcentage.

Et après ? Les frais courants quand on est propriétaire

L'achat est terminé, mais ça marque le début de nouvelles obligations récurrentes :

Pour plus de détails sur la taxe foncière annuelle, consulte le guide sur l'IBI en Espagne; pour la couverture d'assurance, consulte le guide sur l'assurance habitation en Espagne.

Si tu souhaites louer ce bien plus tard, fais attention aux règles strictes concernant la licence ETV à Majorque: le décret 4/2025 a fortement restreint l'octroi de nouvelles licences pour les locations de vacances. En revanche, cela ne s'applique pas aux locations classiques de longue durée – tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans le guide « Location de longue durée à Majorque ».

Liste de contrôle : premier achat à Majorque en 2026

Imprime cette liste et coche chaque point avant de passer à l'étape suivante :

Avant de lancer la recherche

• Trois tableaux budgétaires ont été établis (ratis, fonds propres, charges)
• Les conditions d'éligibilité à la prime ont été vérifiées par l'ATIB
• NIE / NIF disponibles et à jour
• J'ai ouvert un compte bancaire en Espagne
• Justificatifs de revenus et avis d'imposition à portée de main
• Possibilité de bénéficier d'une aide IBAVI (si tu remplis les conditions d'âge)

Au moment de l'achat

• On a demandé et vérifié la « Nota simple »
• J'ai reçu le certificat de performance énergétique du vendeur
• Le contrat d'Arras a été vérifié par un avocat
• J'ai attendu le comparatif des prêts immobiliers, y compris FEIN (10 jours)
• Je me suis présenté au rendez-vous chez le notaire avec tous les documents
• Demande de bonification ITP déposée en même temps que le paiement de l'impôt

D'après l'Escritura

• ITP / IVA + AJD versés à l'ATIB dans un délai de 30 jours ouvrés
• Inscription au registre foncier effectuée
• IBI, assurance, charges de copropriété prélevées par prélèvement automatique
• Empadronamiento à la liste d'habitation de ton nouveau domicile

Conclusion

Pour aborder ton premier achat immobilier à Majorque en toute sérénité, il faut avant tout comprendre le système fiscal avant de te lancer dans tes recherches. La bonne nouvelle : si tu remplis les conditions pour bénéficier de l'abattement ITP – que ce soit en tant que jeune acheteur, avec une carte d'invalidité ou en tant que famille nombreuse –, tu peux profiter d'avantages fiscaux considérables lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion, jusqu'au plafond de l'abattement fixé à 270 151,20 €. À partir de mars 2026, le nouveau seuil de 307 089 € permettra en plus à davantage de personnes d’accéder à ces avantages. À ça s’ajoutent les garanties IBAVI et des subventions directes pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Tout ça rend l’achat d’un premier logement à Majorque bien plus abordable pour les résidents qu’il n’y paraît à première vue, malgré les prix élevés du marché – à condition que tout soit bien planifié dès le départ.

Sources officielles

• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (taux ITP, demandes d'abattement, formulaires) : www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (garanties, subventions directes, Hipoteca Jove) : ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Administration fiscale nationale, formulaire 210) : sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de Majorque (inscription au registre de la propriété, « Nota simple ») : www.registradores.org
• BOE / BOIB (décret n° 4/2025, législation fiscale des Baléares) : www.boib.caib.es