Acheter un bien immobilier sur plan à Majorque : paiement échelonné, garantie et réception

Si tu achètes un appartement ou une villa à Majorque avant même que la première pierre ne soit posée, tu t'aventures sur l'un des terrains les plus intéressants – mais aussi les plus risqués – du marché immobilier espagnol. Quand tu achètes sur plan à Majorque, il faut souvent débourser des sommes à six chiffres avant même d'avoir une clé en main. Ce guide t'explique étape par étape comment fonctionne le modèle de paiement échelonné, ce que couvre concrètement la garantie bancaire (Aval Bancario) exigée par la loi, quelles taxes s'appliquent à une construction neuve et comment se déroule correctement la réception des travaux. Tu apprendras également quels documents tu dois vérifier avant la réservation et quelles erreurs coûtent régulièrement cher aux acheteurs.

Tu envisages d'acheter un bien immobilier neuf ou sur plan à Majorque et tu veux savoir si le promoteur est sérieux ?

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Qu'est-ce que « sur plan » et quelles sont les différentes options ?

Le terme « sur plan » (en espagnol : « sobre plano ») désigne l'achat d'un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou qui n'en est qu'au stade du gros œuvre. Tu achètes donc sur la base de plans, de rendus visuels et d'un cahier des charges (memoria de calidades). Il existe aussi des projets déjà en cours de construction (en construcción), ainsi que des logements neufs clés en main (llave en mano) qui n'ont encore jamais été habités.

L'intérêt principal d'un achat sur plan en avant-première, c'est le prix : les promoteurs proposent souvent des conditions préférentielles dès les premières phases, car ils assurent en partie le préfinancement du projet grâce aux versements des acheteurs. C'est aussi là que réside le risque principal : tu finances la construction d'un bien immobilier avec ton propre argent.

Remarque : à Majorque, les projets de construction neuve sont particulièrement prisés depuis quelques années. Les rapports de marché prévoient pour 2025 un prix moyen d'environ 6 700 euros le mètre carré dans les régions touristiques prisées, avec une tendance à la hausse modérée pour 2026. S'y prendre tôt peut donc valoir le coup, mais ça augmente aussi le risque lié aux dépenses initiales.

Vérifications obligatoires avant de gagner ton premier euro : ce dont tu as besoin avant de faire ta réservation

Avant de signer un contrat de réservation ou même de verser des frais de réservation, tu dois t'assurer d'avoir les cinq documents sous les yeux. Aucun promoteur immobilier sérieux ne te les refusera.

1. Extrait du registre du commerce du promoteur immobilier (escritura constitutive et procurations) : il confirme que la société existe bel et bien et que le signataire est légalement habilité à signer.
2. Extrait du registre foncier du bien immobilier (Nota simple du Registro de la Propiedad) : il indique si le bien est enregistré au nom du promoteur immobilier et s'il fait l'objet de charges (hypothèques, saisies). Vérifier le registre foncier en Espagne: on t'explique comment faire dans notre guide détaillé.
3. Permis de construire (licencia de obras mayor) : sans permis définitif, tu ne peux pas commencer les travaux en toute légalité. Tu peux te le procurer auprès du Consell de Mallorca ou de la mairie de ta commune.
4. Description des travaux (memoria de calidades) : liste obligatoire de tous les matériaux, marques et normes d'exécution. Elle doit faire partie intégrante du contrat.
5. Extrait cadastral (certificado catastral) : il indique l'emplacement exact, les limites et la superficie en mètres carrés du terrain.

Attention : si le projet de construction n'est pas encore inscrit au registre foncier en tant que « declaración de obra nueva en construcción », tu devrais attendre cette inscription avant d'effectuer tout paiement, ou au moins faire vérifier la situation par un avocat.

Le modèle de paiement échelonné : comment les paiements sont généralement organisés pour les projets sur plan

Quand tu achètes sur plan, tu ne paies pas le prix total d'un coup, mais par versements échelonnés en fonction des étapes de construction. La fréquence exacte n'est pas fixée par la loi, mais suit un schéma bien rodé à Majorque :

Remarque : selon le projet, le montant total des acomptes versés avant le rendez-vous chez le notaire peut atteindre 60 à 70 % du prix d'achat. Chacun de ces montants doit être garanti par une garantie bancaire ou une police d'assurance, sans exception.

Un contrat de réservation, c'est la première étape juridiquement contraignante. Ne le signe jamais sans l'avoir fait vérifier par un avocat : il fixe déjà des conditions essentielles.

La garantie bancaire (Aval Bancario) : ton filet de sécurité légal

Base juridique et obligation légale

En Espagne, la protection des acheteurs en cas de versements anticipés sur des logements neufs est inscrite dans la loi depuis 1968. La loi initiale n° 57/1968 a ensuite été mise à jour et complétée par la loi n° 20/2015. L'obligation principale reste la même : chaque promoteur immobilier est tenu de fournir, pour tous les acomptes versés par l'acheteur, une garantie bancaire (aval bancario) ou une assurance équivalente (seguro de cantidades anticipadas) au profit de l'acheteur.

Comment ça marche concrètement, cette garantie bancaire ?

La banque ou la compagnie d'assurance se porte garante auprès de toi, en tant qu'acheteur, pour chaque tranche versée. Si le promoteur immobilier fait faillite, si le projet n'est pas achevé dans les délais convenus ou si la construction échoue pour d'autres raisons, tu peux faire valoir la garantie directement auprès de la banque ou de la compagnie d'assurance, sans avoir à poursuivre le promoteur en justice.

Ce que la garantie ne couvre pas

La garantie bancaire assure uniquement le remboursement de tes acomptes, majorés des intérêts légaux. Les vices de construction, les retards de livraison non liés à une faillite ou les écarts par rapport au cahier des charges constituent des questions juridiques distinctes et ne sont pas couverts par la garantie bancaire.

Attention : exige pour chaque paiement un certificat de garantie distinct et personnalisé (avec ton nom, le montant exact et la date). Une garantie globale pour tous les acheteurs d'un projet ne suffit pas. De nombreux acheteurs ont perdu leur argent par le passé parce qu'ils pensaient disposer d'une garantie, mais celle-ci n'était pas établie à leur nom en cas de faillite.

Les étapes pour obtenir une garantie bancaire en bonne et due forme

1. Avant chaque paiement, demande le document de garantie.
2. Vérifie que ton nom, le montant exact et la date sont bien indiqués.
3. Assure-toi que la banque ou la compagnie d'assurance qui fournit la garantie a son siège en Espagne ou qu'elle est soumise à une autorité de surveillance espagnole.
4. Garde bien l'original en lieu sûr – en cas de doute, dépose-le chez un notaire.
5. Vérifie si une garantie distincte est émise pour chaque tranche supplémentaire.

Fiscalité lors de l'achat d'un logement neuf : l'IVA remplace l'ITP

Une différence cruciale par rapport à l'achat d'un bien immobilier existant: lors de la première vente d'un bien neuf par le promoteur immobilier au premier acquéreur, tu dois payer la TVA (IVA), mais pas les droits de mutation (ITP). En plus, il faut payer l'impôt sur les actes juridiques authentifiés (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Remarque : le taux de l'AJD aux Baléares peut varier en fonction de la transaction et de la réglementation applicable. Avant de signer le contrat, demande à un conseiller fiscal ou à un avocat de te calculer précisément le montant total des frais annexes d'achat. Notre aperçu des frais annexes d'achat à Majorque te donne une première idée.

Autre avantage : comme l'IVA n'est pas une taxe régionale mais s'applique à l'échelle nationale, il n'y a pas ici de particularités propres aux Baléares, comme c'est le cas pour le taux de l'ITP sur les biens immobiliers existants.

Le contrat de vente (Contrato Privado de Compraventa) : ce qu'il doit contenir

Le contrat de vente privé est au cœur de l'achat sur plan. Il est signé bien avant le rendez-vous chez le notaire et régit tous les points essentiels. Les points suivants ne sont pas négociables :

1. Description complète du bien immobilier avec les surfaces, la référence du plan et les pièces annexes (garage, cave, place de parking).
2. Un échéancier avec les dates d'échéance précises ou les étapes clés du chantier.
3. Délai d'exécution assorti d'une pénalité clairement définie ou d'un droit de résiliation en cas de dépassement.
4. Obligation de fournir des garanties bancaires pour chaque versement partiel – en précisant le nom de la banque ou de la compagnie d'assurance qui se porte garante.
5. Le cahier des charges (memoria de calidades) en annexe du contrat.
6. Règles en cas de différence: que se passe-t-il si la surface finale diffère de celle qui avait été promise ?
7. Pénalité en cas de retard dans les travaux ou de non-achèvement.

Attention : les promoteurs immobiliers sérieux à Majorque acceptent que le contrat soit examiné et complété par un avocat. Si quelqu'un refuse ça, c'est un signal d'alerte.

L'avancement des travaux : tes droits pendant la phase de construction

Une fois le contrat de vente signé et la première tranche versée, commence la phase où tu dois, en tant qu'acheteur, rester particulièrement vigilant.

Rapports réguliers sur l'avancement des travaux : de nombreux promoteurs proposent des portails en ligne ou des mises à jour mensuelles. Exige dans ton contrat des rapports d'avancement au moins tous les deux mois, accompagnés de photos.

Droit de visite : en tant qu'acheteur, tu as tout à fait le droit de visiter le chantier. Prends rendez-vous à l'avance et fais en sorte que ce droit soit garanti par contrat.

Garde un œil sur la date d'achèvement : dès qu'un retard se profile, ton avocat doit mettre le promoteur en demeure par écrit (notificación de retraso). C'est une condition préalable pour pouvoir réclamer des dommages-intérêts ou résilier le contrat par la suite.

Modifications apportées au cahier des charges: toute modification par rapport au cahier des charges initial nécessite ton accord écrit explicite. Ne signe aucun avenant sans l'avoir fait vérifier par un professionnel.

Réception et remise des clés : la « Licencia de Primera Ocupación »

La remisedes clés (entrega de llaves) est le moment décisif – et c'est aussi celui où les acheteurs ont le plus souvent tendance à signer trop vite.

Documents obligatoires lors de la remise des clés

Sans la « Licencia de Primera Ocupación », tu ne devrais pas accepter les clés. Sans cette licence, tu ne peux pas t'inscrire, souscrire une assurance normale ni finaliser un financement bancaire.

Procès-verbal de réception (Acta de Entrega)

Avant la remise des clés, inspecte le bien pièce par pièce – de préférence avec un expert en bâtiment indépendant (perito). Note par écrit tous les défauts dans le procès-verbal de réception avant de signer. Si tu signes sans réserve, il sera plus difficile de faire valoir des défauts par la suite.

Remarque : le promoteur immobilier est tenu de te remettre le « Libro del Edificio » (livre de l'immeuble). Celui-ci contient les plans, les modes d'emploi, les consignes d'entretien et l'assurance structurelle. S'il manque, la remise est incomplète.

Délais de garantie structurelle selon le droit espagnol

La loi espagnole sur la construction (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) distingue trois délais de garantie :

Ces délais courent à compter de la date du « Certificado de Final de Obra », et non à partir de ton emménagement.

Financement et prêt immobilier pour un achat sur plan

Obtenir un prêt immobilier pour un bien qui n'est pas encore construit, c'est plus compliqué que pour un bien existant. En général, les banques espagnoles ne débloquent les fonds qu'au moment de la signature chez le notaire, c'est-à-dire une fois les travaux terminés. Les versements à effectuer pendant la phase de construction doivent généralement être financés par tes fonds propres.

Concrètement, ça veut dire que tu dois disposer de suffisamment de fonds propres liquides pour pouvoir régler toutes les tranches de construction avant que l'hypothèque ne prenne effet. Lors du rendez-vous chez le notaire, l'hypothèque remplace alors les acomptes que tu as financés toi-même et couvre le solde restant.

Il y a des exceptions : certains promoteurs immobiliers travaillent avec des banques qui proposent des financements partiels dès la phase de construction. Mais ce n'est pas la norme et ça se négocie toujours au cas par cas.

Pour le financement en lui-même, on te conseille le guide sur le financement immobilier à Majorque.

Si tu dois transférer des montants importants depuis l'étranger, lis d'abord le guide sur les virements vers l'Espagne: les règles FATCA et celles relatives à la lutte contre le blanchiment d'argent exigent des justificatifs, même pour les transactions légales.

Les erreurs les plus courantes lors de l'achat d'un logement neuf ou sur plan

Dans la pratique, à Majorque, on voit sans cesse les mêmes erreurs évitables se répéter :

1. Pas de garantie pour chaque tranche : les acheteurs acceptent une garantie globale sur le projet plutôt que des garanties individuelles. En cas de faillite, l'argent est souvent perdu.
2. Signer sans permis de construire : si tu paies avant que la « licencia de obras » ne soit définitive, c'est toi qui assumes tout le risque lié à la conception.
3. Pas de vérification du contrat de vente par un avocat : les contrats types des promoteurs immobiliers sont, par nature, rédigés en faveur des promoteurs.
4. Pas de délai d'achèvement assorti d'une pénalité contractuelle : sans pénalité, le promoteur immobilier n'a aucune incitation financière à livrer dans les délais.
5. Prendre les clés sans acte de propriété : une fois emménagé, tu perds tout moyen de pression sur le promoteur immobilier.
6. Réception sans expert : les vices cachés dans les installations ou l'isolation sont difficiles à repérer pour les non-initiés.
7. Pas de vérification de la « memoria de calidades »en tant qu'annexe au contrat : si ça n'est pas explicitement convenu, le promoteur n'est pas obligé de réaliser les travaux comme annoncé.
8. Oubli de l'obligation de déclaration AWV : pour les virements à l'étranger d'un montant supérieur à 12 500 euros, les acheteurs allemands sont soumis à l'obligation de déclaration AWV. Pour en savoir plus, consulte le guide sur l'obligation de déclaration AWV.

Et après ? Emménagement, impôts, location

Dès que tu auras les clés, d'autres responsabilités t'attendront :

IBI (impôt foncier) : dès que le bâtiment est inscrit au cadastre, l'Impuesto sobre Bienes Inmuebles devient exigible. L'inscription a généralement lieu peu après la LPO. Plus d'infos sur l'IBI en Espagne.

Syndicat de copropriétaires : dans les immeubles collectifs et les lotissements, tu deviens automatiquement membre de la Comunidad de propietarios. Renseigne-toi sur tes droits et tes obligations dans notre guide sur le syndicat de copropriétaires en Espagne.

Impôt sur la fortune : dès que la valeur nette du patrimoine dépasse l'abattement des Baléares (selon ton statut fiscal), l'« Impuesto sobre el Patrimonio » s'applique. Plus d'infos sur l'impôt sur la fortune en Espagne.

Assurance habitation : souscris-la dès maintenant – l'assurance structurelle du promoteur immobilier ne remplace pas une assurance habitation privée en Espagne.

Location longue durée ou usage personnel : si tu souhaites louer ton appartement à long terme, tu trouveras ici toutes les infos sur la location longue durée à Majorque. À Majorque, il est actuellement pratiquement impossible d'obtenir une licence de location saisonnière pour les constructions neuves en raison du moratoire en vigueur sur les licences – vérifie la situation juridique actuelle avant d'acheter, si c'est ton objectif.

Check-list : achat sur plan à Majorque – étape par étape

• Demande de NIE (numéro d'identification fiscale espagnol)
• On a fait appel à un avocat (Abogado) qui a de l'expérience dans les projets immobiliers sur plan
• Extrait du registre du commerce du promoteur immobilier vérifié
• Extrait du registre foncier (nota simple) obtenu – aucune charge
• Le permis de construire a été confirmé comme définitif
• Le « Memoria de calidades » a été convenu comme annexe au contrat
• Échéancier de paiement établi par écrit avec les étapes clés du chantier
• On a reçu la garantie bancaire (aval) pour la première tranche avant le paiement
• Une garantie distincte est demandée pour chaque tranche supplémentaire
• Délai d'achèvement avec pénalité prévue dans le contrat de vente
• Le plan de financement pour les tranches de fonds propres est prêt
• Examen de l'obligation de déclaration prévue par l'AWV pour les virements bancaires allemands
• Avant la remise des clés : on a fait appel à un expert en bâtiment
• Licence de première occupation en règle
• Remise du « Libro del Edificio » et du certificat énergétique
• Tous les défauts ont été consignés dans le procès-verbal de réception
• Inscription au cadastre IBI effectuée
• J'ai souscrit une assurance habitation

Conclusion

Acheter un bien neuf ou sur plan à Majorque peut être très intéressant financièrement : ceux qui s'y lancent tôt achètent souvent à un prix inférieur à la valeur du bien une fois terminé, et les normes énergétiques modernes permettent de faire des économies sur les charges à long terme. En contrepartie, le processus d'achat est nettement plus complexe que pour un bien existant : des acomptes qui doivent être garantis par des cautions conformément à la loi, un contrat de vente comportant de nombreuses clauses à négocier et une réception où tu ne dois sous-estimer aucun détail.

Le message le plus important de ce guide : pas un seul euro ne sera versé sans une garantie personnalisée à ton nom. Si tu respectes rigoureusement cette règle et que tu fais vérifier le contrat par un avocat expérimenté avant de le signer, tu seras bien protégé contre les risques typiques liés à l'achat sur plan. Le reste, c'est de la joie anticipée que tu peux planifier.

Sources officielles

• Loi n° 57/1968 (obligation initiale de garantie pour les paiements anticipés) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Loi n° 20/2015 (mise à jour des obligations en matière de cautionnement et d'assurance) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Loi sur l'aménagement du bâti – LOE (loi n° 38/1999) (délais de garantie pour les constructions neuves) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (AJD et impôts des Baléares) : https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA sur l'achat d'un bien immobilier) : https://www.agenciatributaria.es
• Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) – Nota simple : https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Permis de construire et urbanisme: https://www.conselldemallorca.net
• Gouvernement des Îles Baléares – Logement: https://www.caib.es