Acheter ou louer à Majorque en 2026 : le tableau de décision financière en toute transparence

En 2026, le choix entre acheter ou louer un appartement à Majorque n'est plus une question de mode de vie : c'est une décision financière qui comporte un risque potentiel considérable, quelle que soit l'option choisie. D’après les enquêtes d’Engel & Völkers, les prix au m² s’élèvent actuellement à environ 4 704 € pour les maisons et 5 384 € pour les appartements, avec une tendance à la hausse – même si celle-ci est plus modérée que pendant les années de boom précédentes. En même temps, d’après les dernières statistiques des notaires, le nombre de transactions a récemment baissé de manière notable. Ce guide te propose une matrice honnête, basée sur des chiffres : combien coûte vraiment l’achat (taxes, financement et charges courantes compris) ? Combien coûte la location à long terme ? Et à partir de quand le calcul devient-il défavorable ? Tu découvriras les leviers décisifs – de l’ITP aux rendements locatifs, en passant par l’exonération fiscale en cas de vente.

Acheter ou louer… ou les deux ? Voyons ensemble ce que ça te reviendrait en fonction de ta situation personnelle.

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• Le détail de tous les frais annexes liés à l'achat

Le marché en 2026 : ce que tu paies si tu achètes aujourd'hui

Avant de faire le moindre calcul, tu as besoin de chiffres de départ réalistes. L'évolution des prix ces dernières années montre clairement une tendance :

Évolution des prix des maisons à Majorque (prix demandés)

Source : Engel & Völkers, prix proposés sur les sites immobiliers, situation en juin 2026

Évolution des prix des appartements à Majorque (prix demandés)

Source : Engel & Völkers, en juin 2026

Ce que ces chiffres signifient : un appartement de 90 m² dans un quartier prisé de Palma coûte aujourd’hui environ 485 000 €, d’après les offres du marché . Dans les régions très prisées par les touristes, certains rapports de marché indiquent que les prix au mètre carré sont nettement plus élevés dans le segment des locations de vacances. En même temps, les statistiques notariales actuelles montrent qu’en novembre 2025, les transactions aux Baléares ont baissé de 13,9 % par rapport à l’année d’avant – l’une des baisses les plus marquées de toute l’Espagne. Le niveau élevé des prix freine nettement la demande.

Attention : à Majorque, les prix proposés et les prix d'achat réels peuvent varier considérablement. Pour faire ton calcul personnel, tu devrais toujours te baser sur le prix final négocié chez le notaire.

Le coût réel de l'achat : ce qu'il faut ajouter

Le prix d'achat, ce n'est que le début. À Majorque – et dans les îles Baléares en général –, l'acheteur doit supporter une charge fiscale importante ainsi que d'autres frais annexes. Pour faire un calcul réaliste, tu dois prendre en compte ces éléments :

Aperçu des frais annexes d'achat à Majorque en 2026

Pour un prix d'achat de 500 000 €, les frais annexes s'élèvent donc à environ 50 000 à 70 000 €, que tu dois prévoir en plus. Tu trouveras un récapitulatif détaillé dans le guide « Frais annexes d'achat à Majorque ».

À cela s'ajoutent les frais de propriété courants, qui n'existent pas quand tu es locataire :

Frais courants pour un propriétaire (aperçu annuel, exemple d'un appartement de 90 m²)

Remarque : les montants exacts de l'IBI varient beaucoup selon la commune et la valeur cadastrale. Réductions possibles : réduction de l'IBI à Majorque.

Le coût réel de la location : ce que tu paies vraiment

Les loyers à Majorque sont chers – le marché ne laisse aucun doute là-dessus. Par contre, en 2026, le marché locatif est un peu différent de celui de l'immobilier :

D'après les rapports du marché, les loyers montrent des signes de stabilisation ou de hausse plus modérée, tandis que les prix d'achat continuent d'augmenter. C'est une différence importante pour les calculs à long terme.

Marché locatif à Majorque en 2026 : analyse par segment

Remarque : aux Baléares, les locataires de moins de 35 ans peuvent bénéficier d'une aide de l'État grâce au « Bono Alquiler Joven ». Tu trouveras également sur le guide de la location à long terme des informations à jour sur les différents types de baux et la protection contre les résiliations.

Ce qui revient moins cher quand on loue :

• Pas de frais annexes liés à l'achat (pas d'ITP, pas de notaire, pas d'avocat)
• Pas d'IBI, pas de charges, pas de provision pour entretien
• Pas de concentration des risques dans une seule classe d'actifs
• Une flexibilité maximale en cas de déménagement

Ce qui coûte plus cher quand on est locataire :

• Pas de constitution de capital ; du point de vue des fonds propres, le loyer, c'est de « l'argent perdu »
• Pas de participation à une nouvelle hausse des prix
• Pas de sécurité pour faire des projets en cas de résiliation pour usage personnel ou d'augmentations de prix

Le tableau comparatif : achat ou location, une comparaison directe

Et voilà l'essentiel : une comparaison structurée en fonction de la situation de vie et de l'horizon temporel.

Tableau comparatif « acheter ou louer » à Majorque 2026

Le principe du seuil de rentabilité (en simplifié)

La question centrale est la suivante : à partir de quand la plus-value du bien immobilier dépasse-t-elle les frais de transaction ponctuels (achat + revente ultérieure) ?

Avec des frais annexes d'achat de 10 à 14 % et environ 3 à 5 % de frais annexes de vente (agence immobilière, taxes), il te faut une plus-value totale d'environ 13 à 19 % rien que pour couvrir ces frais de transaction – avant même de réaliser le moindre euro de bénéfice.

En supposant une plus-value modérée de 4 à 5 % par an ( comme on l'a vu récemment pour les maisons), ce seuil de rentabilité serait atteint, en théorie, au bout de 3 à 4 ans environ. Mais attention : ce sont des prix d'offre, pas des prix de vente garantis. Si tu achètes quand les prix sont au plus haut et que tu dois revendre rapidement, tu risques d'y perdre.

Attention : ce calcul simplifié ne tient pas compte des frais de financement (intérêts hypothécaires), des frais de propriété courants ni de ta situation fiscale personnelle. Pour prendre une décision éclairée, un calcul personnalisé est indispensable.

Financement : ce que coûte vraiment un prêt immobilier

Si tu n'achètes pas entièrement avec tes fonds propres, tu dois inclure les frais de financement dans ton calcul. En Espagne, les non-résidents peuvent généralement financer jusqu'à 60 à 70 % du prix d'achat, et les résidents jusqu'à 80 %.

Les conditions exactes dépendent du niveau des taux d'intérêt, de la banque, de ta solvabilité et de ton statut de résidence. Tu trouveras plus de détails sur le financement dans les guides « Financement immobilier à Majorque » et « Prêt immobilier à taux fixe ou variable ».

Un point important à prendre en compte quand tu hésites entre acheter ou louer : avec un crédit immobilier, tu t'exposes à un risque de variation des taux d'intérêt (s'il s'agit d'un taux variable). De plus, la mensualité immobilise des liquidités qui pourraient autrement être placées ou utilisées pour payer un loyer – c'est la classique comparaison des coûts d'opportunité.

Règle empirique : mensualité hypothécaire vs loyer

Si la mensualité de ton prêt immobilier (remboursement compris) plus les frais courants liés à la propriété (IBI, charges, entretien, au prorata) est nettement supérieure à un loyer comparable, ça plaide d’abord en faveur de la location – à moins que la différence ne soit largement compensée par la constitution de capital et la plus-value attendues.

Au vu des niveaux de prix actuels à Majorque, ce seuil est atteint, voire dépassé, dans de nombreux endroits.

Aspect fiscal : ce qui différencie les résidents des non-résidents

Le traitement fiscal est un facteur souvent sous-estimé quand on doit choisir entre acheter ou louer.

Comparaison fiscale en cas d'achat : résident vs non-résident

Détails sur l'exonération de l'IRPF lors de la vente de ta résidence principale (réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, exonération liée à l'âge, etc.) : Exonération de l'IRPF sur la vente de la résidence principale.

Si tu achètes en tant que non-résident et que tu ne loues pas le bien, tu dois payer chaque année un impôt fictif sur le revenu calculé sur une partie de la valeur cadastrale – un vrai coût récurrent qui n'existe pas quand tu es locataire.

La location saisonnière, un atout pour le rendement ? La réalité en 2026

Beaucoup d'acheteurs comptent sur les revenus de la location saisonnière pour justifier leur achat. Il faut être particulièrement prudent à ce sujet en 2026 :

Le gouvernement des Baléares a fortement restreint l'octroi de nouvelles licences ETV (Licencias de Estancia Turística en Viviendas). Dans une grande partie de Majorque, il n'est plus possible d'obtenir de nouvelles licences pour les appartements situés dans des immeubles collectifs. Les licences existantes gardent leur valeur, ce qui fait encore grimper le prix des biens immobiliers sous licence.

Attention : si tu comptes sur les revenus de la location saisonnière pour financer ton achat, tu dois vérifier, avant de signer le contrat de vente, si le bien dispose d'une licence ETV valide ou s'il est possible d'en demander une nouvelle. Un achat sans licence garantie et en comptant sur des revenus de location saisonnière représente un risque financier considérable. Détails : licence ETV à Majorque. En cas de location sans autorisation correspondante, la loi prévoit des amendes d'au moins 20 001 €.

La location à long terme reste en revanche une option – avec l'avantage que les résidents en Espagne peuvent bénéficier d'une déduction de l'IRPF sur les revenus locatifs nets pour les logements loués à long terme. Le montant exact de cette déduction est fixé par la loi et il vaut mieux le vérifier avec un conseiller fiscal. Pour en savoir plus : déduction IRPF pour les bailleurs aux Baléares.

Comparaison des rendements attendus (valeurs indicatives)

Ces chiffres sont des indications tirées de rapports de marché ; les résultats individuels peuvent varier considérablement.

Catégories d'acheteurs spécifiques : qui devrait prendre les décisions et comment ?

Acheteurs d'un premier logement / Acheteurs d'une résidence principale

Si tu veux vivre à Majorque et y déclarer ta résidence principale, tu peux bénéficier d'avantages fiscaux : selon la réglementation en vigueur, des taux d'ITP réduits pour l'achat d'une première résidence principale, ainsi que des programmes de garantie d'État pour les jeunes acheteurs (Hipoteca Joven Mallorca) et, éventuellement, une exonération totale de l'impôt sur les plus-values en cas de vente ultérieure avec réinvestissement. En savoir plus : Acheter son premier bien immobilier.

Investisseurs / Résidence secondaire

Ici, le calcul est plus réaliste. Sans licence ETV, le rendement est limité au niveau d'une location à long terme. La décision d'achat doit alors reposer principalement sur la plus-value attendue et l'intérêt personnel. Si tu te considères avant tout comme un investisseur : investir à Majorque et rendement à Majorque en 2026.

Acheteurs allemands / Étrangers de l'UE

Environ 30 % de tous les achats à Majorque sont effectués par des étrangers, les Allemands figurant parmi les principaux acheteurs. Important : les ressortissants hors UE ont besoin d'un permis d'investissement pour les achats dépassant certains seuils. Cette obligation ne s'applique pas aux Allemands. Il faut toutefois respecter l'obligation de déclaration auprès de l'AWV lors d'un transfert d'argent vers l'Espagne.

Seniors / Souscripteurs d'une assurance retraite

Si tu achètes un bien immobilier à l'âge de la retraite et que tu le considères comme une prévoyance vieillesse, tu peux, sous certaines conditions, bénéficier de l'exonération de l'IRPF lors de la vente pour les personnes de plus de 65 ans. Mais attention : tes liquidités sont immobilisées. Il faut penser dès maintenant à la planification successorale (succession et donation aux Baléares) et au « Pacto Sucesorio ».

Les erreurs les plus courantes quand on doit choisir entre acheter ou louer

1. On a tendance à sous-estimer les frais annexes d'achat : on oublie souvent ou on minimise ces 10 à 14 % supplémentaires. Ces frais sont définitivement perdus, peu importe ce qu'il advient ensuite du bien immobilier.

2. Si tu prévois un horizon temporel trop court : si tu dois revendre au bout de 2 à 3 ans, tu y perds presque toujours – les frais de transaction grignotent la plus-value.

3. Ne pas vérifier la situation concernant la licence ETV : acheter en pensant pouvoir louer sans avoir vérifié au préalable la licence. Les conditions très strictes d'octroi de la licence font de ça un vrai piège.

4. Ne pas tenir compte des charges : l'IBI, les frais de gestion, l'entretien et l'assurance peuvent représenter des montants annuels considérables selon le bien – et on a souvent tendance à les oublier quand on compare avec le loyer.

5. Ignorer la résidence fiscale : les non-résidents paient un impôt annuel fictif sur le revenu lié au bien immobilier, qui ne s'applique pas en cas de location.

6. Considérer que le prix demandé correspond à la valeur de marché : quand le nombre de transactions est en baisse (–13,9 % en novembre 2025), il y a une marge de négociation. Si tu paies le prix demandé sans négocier, tu laisses filer une marge.

7. Pas d'avis juridique préalable : des dettes cachées dans le registre foncier, des extensions illégales (constructions sauvages à Majorque) ou un statut d'urbanisme incertain (finca « suelo rústico ») peuvent transformer l'achat en un véritable gouffre financier.

Et après ? Un coup d'œil à la revente

Acheter un bien immobilier à Majorque pour le revendre plus tard, c'est tout un cycle – et tu devrais en tenir compte dès le début.

La vente donne lieu à :

• Impôt sur les revenus du capital (IRPF pour les résidents, IRNR pour les non-résidents) : en général, entre 19 et 28 % sur les bénéfices
• Plus-Valía Municipal (taxe municipale sur la plus-value)
• Commission d'agence (généralement entre 3 et 6 % du prix de vente)

En savoir plus : Fiscalité liée à la vente d'un bien immobilier en Espagne et vente d'un bien immobilier à Majorque.

L'exonération d'IRPF sur la résidence principale (réinvestissement ou âge > 65 ans) peut réduire considérablement la charge fiscale en cas de vente – un avantage énorme qu'il faut prendre en compte dans le calcul global à long terme : exonération d'IRPF sur la vente de la résidence principale.

Liste de contrôle : es-tu prêt à acheter ?

Passe ces points en revue avant de prendre une décision :

• Fonds propres : au moins 30 à 40 % du prix d'achat disponibles en liquidités (frais annexes compris) ?
• Durée prévue : tu prévois de rester au moins 5 à 7 ans à Majorque ?
• Résidence fiscale : t'as bien clarifié ton statut de résident et évalué les conséquences fiscales ?
• Situation en matière de licence : si tu comptes louer le bien, faut-il une licence ETV ou opter pour une location longue durée comme alternative ?
• Vérification juridique : registre foncier, statut d'urbanisme, dettes en cours vérifiées ?
• Frais courants : IBI, charges, assurance, entretien… tu as fait un calcul précis ?
• Tout est prêt pour le rendez-vous chez le notaire : numéro NIE, compte bancaire espagnol, procuration si besoin. Faut-il passer par un notaire pour les achats à distance ?
• Prêt immobilier (si besoin) : t'as demandé une offre de financement, t'as choisi le type de taux ?
• Comparaison : as-tu répertorié au moins trois biens à louer comparables pour établir un calcul alternatif ?
• Conseiller fiscal / Avocat : tu as fait appel à un expert juridique basé à Majorque ?

Conclusion : acheter ou louer – quelle est la meilleure option en 2026 ?

Il n'y a pas de réponse universelle, mais on observe des tendances claires. Acheter à Majorque vaut le coup si tu as un horizon à long terme, que tu disposes d'un apport suffisant, que tu deviens résident fiscal en Espagne (ou que tu l'es déjà) et que les charges courantes rentrent dans ton budget. Surtout pour ceux qui achètent une résidence principale avec l'intention de réinvestir, l'achat est souvent la meilleure décision à long terme : l'exonération éventuelle de l'impôt sur les plus-values lors de la vente est un argument sans équivalent du côté de la location.

Louer, c'est le choix le plus judicieux si tu comptes rester moins de cinq ans, si tu ne sais pas trop comment ta vie va évoluer, si tu n'as pas assez d'apport personnel ou si tu devrais acheter alors que les prix sont au plus haut et que tu préfères attendre une correction du marché. La baisse actuelle du nombre de transactions (–13,9 % en novembre 2025) laisse penser que le marché pourrait marquer une pause. Ça ne veut pas dire qu’on prévoit un krach, mais la patience peut s’avérer payante.

Dans la phase actuelle du marché en 2026 – prix à des niveaux historiquement élevés, baisse du nombre de transactions, disponibilité limitée des licences ETV –, la qualité de la préparation de ta décision personnelle est plus importante que jamais. La matrice t'aide à t'organiser ; c'est un conseiller expérimenté, qui connaît bien ton cas précis, qui conclura la transaction.

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Sources officielles

• Agencia Tributaria (AEAT) – Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), impôt sur les revenus non résidentiels (IRNR), impôt sur les plus-values : https://www.agenciatributaria.es
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (ITP, AJD, Baléares) : https://www.atib.es
• Statistiques notariales en Espagne (Consejo General del Notariado) : https://www.notariado.org
• Gouvernement des Îles Baléares – Tourisme et licences ETV : https://www.caib.es
• Registradores de España – Registre foncier et statistiques immobilières : https://www.registradores.org
• Journal officiel de l'État (BOE) – Textes législatifs nationaux : https://www.boe.es
• BOIB – Bulletin officiel des Îles Baléares (textes législatifs des Baléares) : https://www.boib.caib.es