Check-list pour visiter un bien immobilier à Majorque : ce à quoi tu dois faire attention lors d'une visite
Visiter un bien immobilier à Majorque, c'est souvent une expérience différente de celle que tu vis chez toi : la lumière est plus belle, la vue plus envoûtante, la pression commerciale plus subtile. Et c'est justement ça le problème. Si tu visites une finca ou un appartement en ville à Majorque sans liste de contrôle structurée, tu risques de passer systématiquement à côté de détails qui te coûteront cher plus tard : des extensions illégales, l’absence de « Cédula de habitabilidad », un problème d’approvisionnement en eau non résolu ou un registre foncier qui ne correspond pas à la réalité. Ce guide te propose une grille de contrôle complète – de la préparation à la visite sur place, en passant par les documents que tu dois avoir en main avant de signer un contrat de réservation. Tous les points sont adaptés au marché majorquin de 2026.
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Avant la visite : une bonne préparation, c'est déjà la moitié du chemin
Tu t'épargneras pas mal de tracas sur place si tu demandes certains documents à l'avance ou si, au moins, tu sais lesquels tu peux demander. L'objectif : ne pas te rendre dans un logement à l'aveuglette, mais en ayant déjà les informations nécessaires pour éliminer les critères d'exclusion évidents avant même de prendre l'avion.
Ce que tu devrais demander avant la visite
| Document | Où trouver ce produit ? | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Nota simple (extrait du registre foncier) | Registro de la Propiedad (en ligne ou sur place) | Propriétaires, charges, hypothèques, superficie cadastrale |
| Description du bien avec plan d'étage | Agent immobilier / Vendeur | Première évaluation de la superficie, répartition des pièces |
| Plan de situation (extrait du Catastro) | Siège du Catastro (catastro.meh.es) | Comparer la superficie cadastrale et la superficie du registre foncier |
| Dernières décisions de l'IBI | Vendeur | Valeur fiscale, arriérés de paiement |
| Certificat énergétique (Certificado Energético) | Vendeur (obligation avant la vente) | Classe d'efficacité énergétique A–G |
| Comptes-rendus de la Communauté (2 à 3 dernières années) | Vendeur / Gestion immobilière | Cotisations exceptionnelles prévues, litiges |
Remarque : l'extrait du registre foncier (Nota simple) ne coûte que quelques euros et peut être commandé via le portail en ligne du Registro de la Propiedad. Il te permet de savoir immédiatement si le bien immobilier est encore grevé d'une hypothèque qui doit être radiée avant la remise des clés.
Ne prévois pas plus de 3 ou 4 visites par jour. Si tu visites trop de biens le même jour, les détails finissent par se mélanger et la première impression fausse ton jugement.
Situation et environs : ce qu'il faut vérifier dans la région
Le marché immobilier à Majorque n'est pas homogène. Un bien à Palma ne s'évalue pas selon les mêmes critères qu'une Finca au centre de l'île ou une maison près de la côte. Tu devrais passer en revue systématiquement les points suivants :
Liste de contrôle pour l'inspection des lieux
- Comment sont les accès routiers ? Est-ce praticable toute l'année ou y a-t-il des restrictions saisonnières ?
- Y a-t-il des commodités à proximité (supermarché, médecin, école, pharmacie) ?
- À quelle distance se trouvent la plage la plus proche et le village le plus proche ?
- Si le terrain se trouve en zone côtière, y a-t-il des restrictions en vertu de la Ley de Costas?
- Est-ce que le terrain est classé « Suelo Rústico » (terrain rural) ou « Suelo Urbano » (terrain constructible) ?
- Y a-t-il un réseau mobile et/ou une connexion par fibre optique ?
- Orientation de la maison : où se trouve la terrasse/la piscine – au sud, à l'ouest ?
- Axes visuels : qu'est-ce qui change au fil des saisons (végétation, constructions voisines) ?
Les biens immobiliers situés près du littoral relèvent du champ d'application de la Ley de Costas – il s'agit généralement d'une zone protégée de 100 mètres à partir de la ligne de côte, dans laquelle les nouvelles constructions et les extensions sont fortement limitées. Tu trouveras plus de détails à ce sujet dans le guide sur la Ley de Costas à Majorque.
Pour les terrains situés en dehors des zones urbaines – c'est-à-dire les fincas classiques –, des règles d'urbanisme spécifiques s'appliquent. Ce qu'on a le droit de construire sur un « suelo rústico » est très réglementé et varie selon les communes et le statut de protection. Tu trouveras plus d'infos là-dessus dans notre guide sur les fincas situées sur un « suelo rústico ».
État du bâtiment et équipements : ce que tu vois de tes propres yeux
Majorque a son propre caractère. Les vieilles maisons – hôtels particuliers, maisons de village, fincas – sont souvent construites en pierre de Mares, un grès local poreux qui, en hiver, peut poser des problèmes d’humidité si le chauffage et la ventilation ne sont pas suffisants. L'humidité de l'air sur l'île dépasse régulièrement les 80 % pendant les mois d'hiver. Ce qui semble sec et parfait en été peut, en hiver, laisser apparaître des traces de moisissure sur les murs, dans les placards et sous les planchers.
Liste de contrôle de l'état du bâtiment sur place
| Point de contrôle | Ce qu'il faut surveiller |
|---|---|
| Murs (intérieurs/extérieurs) | Taches d'humidité, efflorescences salines, traces de moisissure – surtout dans les pièces orientées au nord, les caves et les débarras |
| Toit et terrasses | Fissures dans l'étanchéité, traces d'humidité sur les bords du plafond, état des tuyaux de descente |
| Sols | Irrégularités, vides sous le carrelage (tape dessus !), dégâts dus à l'humidité ascendante |
| Fenêtres et portes | Est-ce qu'elles ferment bien ? Simple ou double vitrage ? Les volets roulants fonctionnent-ils correctement ? |
| Installation électrique | Âge de l'installation, coffret électrique, mise à la terre, nombre de prises |
| Sanitaires | Vérifier la pression d'eau à tous les robinets, les évacuations et l'alimentation en eau chaude |
| Piscine | État du revêtement, système de filtration, système de chauffage en place ? |
| Climatisation/Chauffage | Type, âge, carnet d'entretien |
| Cave/parking souterrain | Humidité, fissures, système de pompage en place ? |
Attention : les traces de moisissure sont parfois recouvertes de peinture fraîche avant les visites. Vérifie les murs avec un hygromètre ou repère les traces de peinture qui semblent trop fraîches, notamment là où le mur rencontre le sol, derrière les meubles et dans les coins.
Si tu prévois des travaux de rénovation importants, il est conseillé de faire réaliser une expertise par un architecte avant même de signer le contrat de réservation. La fourchette de prix pour les rénovations complètes à Majorque est très large – tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans le guide sur les coûts des rénovations complètes à Majorque.
Approvisionnement en eau et raccordements aux réseaux dans les fincas
Dans les appartements en ville, l'eau et l'électricité sont presque toujours raccordées au réseau public. Pour les fincas et les maisons de campagne – et ça concerne une grande partie des biens très prisés situés à l'intérieur de l'île et sur la côte nord –, c'est une autre histoire.
Questions d'approvisionnement pour les fincas et les maisons de campagne
| Point | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|
| source d'eau | Raccordement au réseau public, puits privé (pozo) ou citernes ? |
| Permis de forage | Le puits est-il enregistré et autorisé auprès du Consell de Mallorca / du service des eaux ? |
| Qualité de l'eau | Tu as les résultats des analyses de l'eau potable ? Teneur en sel, nitrates ? |
| Alimentation électrique | Raccordement au réseau ou générateur diesel ? Y a-t-il une installation photovoltaïque ? |
| Internet/Téléphone | Vérifier si la fibre optique ou le satellite sont disponibles |
| Eaux usées | Fosse septique (Fosa Séptica) ou raccordement au tout-à-l'égout – État, date du dernier entretien |
Les puits non déclarés sont considérés comme illégaux et peuvent entraîner des amendes ou leur fermeture. Notre guide sur la légalisation des puits à Majorque t'explique la marche à suivre pour les régulariser.
Statut juridique du bien immobilier : les documents essentiels
C'est là que les acheteurs à Majorque ont le plus souvent de mauvaises surprises. Pas parce que les vendeurs sont systématiquement malhonnêtes, mais parce que l'historique de construction de nombreux biens immobiliers – surtout les vieilles maisons de campagne et les fincas – a été très peu documenté pendant des décennies.
Documents obligatoires avant la conclusion de l'achat
| Document | Sommaire | Risque en cas d'absence |
|---|---|---|
| Nota simple (extrait du registre foncier) | Propriétaire, charges, hypothèques, superficie enregistrée | Prêts immobiliers cachés, propriété fictive |
| Escritura de venta (escritura de venta de l'ancien propriétaire) | Transactions précédentes, superficies | Différences entre le Catastro et le registre foncier |
| Cédula de habitabilidad | Certificat d'habitabilité délivré par la commune | Sans cédula, pas de résidence légale, pas de contrat d'électricité |
| Permis de première mise en service | Permis de mise en service (nouvelle construction) | Ça manque dans certaines nouvelles constructions à Majorque |
| Reçus IBI du 3 à 5 dernières années | Tu as payé ta taxe d'habitation ? | Les arriérés sont à la charge de l'acheteur |
| Décompte de la copropriété | Frais de copropriété, dettes de l'ancien propriétaire | Les dettes communes peuvent être transférées à l'acheteur |
| Certificat énergétique (Certificado Energético) | Classes A à G, obligatoire avant la vente | Sans justificatif, le vendeur risque une amende |
Remarque : en Espagne, les dettes IBI impayées et les arriérés de la Communauté de la région de l'ancien propriétaire sont transférés au bien immobilier – et donc au nouveau propriétaire. Demande donc toujours à voir les justificatifs de paiement des dernières années.
Pour en savoir plus sur la vérification du registre foncier, consulte notre guide « Vérifier le registre foncier en Espagne ».
Extensions illégales et constructions sauvages : un risque propre à Majorque
À Majorque, les constructions sauvages ont une longue histoire. On a couvert des terrasses, ajouté des chambres, construit des maisons d'hôtes – souvent sans permis de construire. Le problème : ces extensions ne sont souvent pas inscrites au registre foncier ni au Catastro. Techniquement, tu les achètes en même temps que la maison, mais elles ne sont pas légalisées.
Comment repérer les cultures illégales
- Compare la surface habitable indiquée dans la fiche descriptive avec celle figurant dans l'extrait du registre foncier (Nota simple) et dans l'extrait du Catastro : si les trois ne correspondent pas, mieux vaut être prudent.
- Demande clairement à l'agent immobilier ou au vendeur : « Y a-t-il des éléments de construction qui ne sont pas conformes aux normes ? » et demande-lui de te donner sa réponse par écrit.
- Vérifie si toutes les constructions visibles (maison d'amis, abri pour voiture, pavillon de piscine, pergola) ont bien fait l'objet d'un permis de construire.
- Insiste pour obtenir un avis d'architecte ou une expertise technique.
Attention : la régularisation des constructions non autorisées à Majorque est possible, mais ça prend du temps et ça coûte cher. En plus, ça ne marche pas toujours, surtout dans les zones protégées comme l'ANEI ou celles relevant de la Ley de Costas. Pour en savoir plus, consulte le guide « Régulariser une construction illégale à Majorque et repérer les extensions illégales ».
Location de vacances : est-ce qu'il y a une licence ETV ou est-ce que c'est possible d'en obtenir une ?
Si tu prévois de louer ce bien immobilier – même juste pour la saison – comme location de vacances, la question de la licence ETV (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) est essentielle.
Licence ETV : ce que tu dois demander lors de la visite
| Question | Contexte |
|---|---|
| Tu as une licence ETV valide ? | La licence est nominative, mais elle peut être transférée sous certaines conditions |
| Est-ce que ce bien est un appartement dans un immeuble collectif ? | Depuis le décret n° 4/2025, un moratoire est en vigueur pour les appartements situés dans des immeubles collectifs à Majorque : de facto, plus aucune nouvelle licence ETV n'est délivrée |
| Est-ce que le bien se trouve dans une zone soumise à un contingentement ? | Certaines communes et certaines zones ont des quotas déjà atteints |
| Est-ce que le bâtiment est enregistré comme « Unifamiliar » (maison individuelle) ? | Les règles ne sont pas les mêmes pour les maisons individuelles que pour les immeubles d'appartements |
Attention : le décret 4/2025 des Baléares a encore renforcé le gel des nouvelles licences ETV dans les immeubles collectifs. Si tu comptes te lancer dans la location saisonnière et que tu achètes un appartement en copropriété, tu risques de ne jamais obtenir de licence. Fais impérativement vérifier au préalable par un avocat si tu remplis les conditions pour obtenir une licence.
Détails sur la situation juridique actuelle : licence ETV pour Majorque et transfert de licence ETV.
Comunidad de propietarios : ce qu'il faut vérifier
Si tu achètes un appartement, une maison mitoyenne ou un logement dans un lotissement, tu deviens automatiquement membre de la « Comunidad de propietarios ». Ce que beaucoup sous-estiment, c'est que la copropriété peut décider de prélever des charges exceptionnelles qui te concerneront immédiatement en tant que nouveau propriétaire.
Check-list « Comunidad »
- Charges mensuelles de copropriété (Cuota de Comunidad) – Montant et ce qu'elles comprennent
- L'ancien propriétaire a-t-il des dettes en suspens envers la copropriété ?
- Lis les comptes-rendus des 2 ou 3 dernières assemblées de copropriétaires – y a-t-il des investissements importants prévus ?
- Y a-t-il des procédures judiciaires en cours au niveau communautaire ?
- Le syndic est-il un pro ou un copropriétaire qui s'en occupe bénévolement ?
- État des parties communes : piscine, ascenseurs, terrasses sur le toit, jardin, parking souterrain
- Les animaux de compagnie sont-ils autorisés ?
- Y a-t-il des dispositions statutaires concernant la location de courte durée dans la copropriété ?
Le guide sur les copropriétés en Espagne t'explique tout ce qu'il faut savoir sur la structure juridique.
Impôts et charges courantes : ce que tu devras payer après l'achat
Beaucoup d'acheteurs calculent le prix d'achat, mais sous-estiment systématiquement les charges courantes. Ce qui est plus important lors de la visite, c'est de savoir si les arriérés d'impôts et de taxes sont à la charge du nouveau propriétaire.
Aperçu des frais courants (valeurs indicatives)
| Nature comptable | Organisme responsable | Remarque |
|---|---|---|
| IBI (impôt foncier) | Propriétaire | Chaque année, montant en fonction de la valeur cadastrale (Valor Catastral) et de la commune |
| Taxe sur les ordures (Basura) | Propriétaire | Ça dépend de la commune, mais en général, ça se situe entre quelques dizaines et quelques centaines d'euros par an |
| Contribution à la communauté | Propriétaire | Ça varie beaucoup : de moins de 100 € à plusieurs centaines d'euros par mois dans les complexes de luxe |
| Assurance habitation | Propriétaire | Recommandé ; obligatoire en cas d'hypothèque |
| Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) | Propriétaires sans résidence en Espagne | C'est calculé sur la base de la valeur du Catastro |
| Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) | À partir de certains seuils | Tarif des Baléares – Tous les détails dans le guide |
Remarque : en Espagne, les arriérés d'IBI sont rattachés au bien immobilier. Ça veut dire que même si tu es le nouveau propriétaire, tu es responsable des montants impayés des années précédentes. Demande les reçus d'IBI des trois dernières années au moins.
Pour toutes les questions fiscales après l'achat : IBI Fiscalité Espagne et Fiscalité & Droit à Majorque.
Les erreurs les plus courantes lors d'une visite immobilière à Majorque
Dans la pratique, on constate régulièrement certaines erreurs. Voici les plus courantes – et comment les éviter :
À visiter uniquement en été. La lumière est belle, mais l'humidité et les moisissures n'apparaissent qu'en hiver. Si possible, va voir le bien au moins une fois en automne ou en hiver – ou demande expressément des photos prises après la saison hivernale.
Ne te fie pas aux superficies indiquées. L'exposé, la « nota simple » et le Catastro indiquent souvent des superficies différentes. Des écarts supérieurs à 10 % sont un signal d'alerte.
Se fier uniquement à l'agent immobilier. En général, l'agent immobilier représente le vendeur. Avoir son propre avocat pour l'achat d'un bien immobilier, ce n'est pas une dépense, mais une protection.
Signer un contrat de réservation sans le faire vérifier par un avocat. Le contrat de réservation t'engage souvent à verser un acompte. Fais-le vérifier avant de le signer. Plus d'infos sur le contrat de réservation en Espagne.
Ne vérifie pas s'il y a une « Cédula de habitabilidad ». Sans ce document valide, la maison n'est pas légalement habitable. Il peut manquer, être périmé ou ne pas avoir été mis à jour suite à des travaux de rénovation. Pour en savoir plus : Cédula de habitabilidad à Majorque.
On a oublié la zone protégée. Les ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), le site du patrimoine mondial de la Tramuntana et les zones relevant de la Ley de Costas imposent des restrictions très strictes en matière de construction et d'utilisation. Il faut absolument consulter le plan d'urbanisme de la commune. En savoir plus sur les ANEI, la protection de la nature et la réglementation en matière de construction dans la Tramuntana.
Trop de visites en une journée. Visiter plus de 3 ou 4 biens par jour, ça te fait forcément oublier des détails.
Et après ? Les prochaines étapes après la visite
Si un bien t'intéresse vraiment, après la visite, voici les étapes à suivre dans cet ordre :
- Commander une « nota simple » (Registro de la Propiedad) – Vérifier les propriétaires et les charges
- Faire appel à un avocat – Confier la due diligence, faire vérifier tous les documents
- Inspection technique / Expertise d'architecte – surtout pour les bâtiments anciens et les fincas
- Calculer les frais annexes d'achat: les droits de mutation (ITP), les frais de notaire, l'inscription au registre foncier et les honoraires d'avocat représentent au total environ 10 à 13 % du prix d'achat. Détails : frais annexes d'achat à Majorque
- Demander un numéro NIE – pas de contrat de vente sans numéro d'identification fiscale espagnol
- Régler la question du financement – si tu veux un prêt immobilier : renseigne-toi bien à l'avance auprès des banques espagnoles. Financement immobilier à Majorque
- Vérifier et signer le contrat de réservation – uniquement après vérification par un avocat
Liste de contrôle complète pour la visite d'un bien immobilier à Majorque (résumé)
Avant la visite
- Demande de « nota simple » (extrait du registre foncier)
- On a obtenu un extrait du Catastro et on l'a comparé à la « Nota simple »
- J'ai demandé les reçus IBI des 3 dernières années
- Certificat énergétique disponible et à jour
- J'ai lu les comptes-rendus de la Comunidad des 2 ou 3 dernières années
- On a demandé des permis de construire pour toutes les structures visibles
- Cédula de habitabilidad – est-elle valide et à jour ?
- Licence ETV : tu l'as, elle est valide, elle est transférable ?
- On prévoit au maximum 3 à 4 biens par jour
Situation et environs
- Connexion vérifiée toute l'année
- Zone côtière (Ley de Costas) ? Zone protégée ANEI ?
- Est-ce classé « Suelo Rústico » ou « Suelo Urbano » ?
- Les infrastructures (médecin, école, commerces) ont été vérifiées
- On a testé la couverture mobile et l'accès à Internet
État des bâtiments sur place
- Les murs ont été inspectés pour détecter d'éventuelles traces d'humidité, de moisissure ou d'efflorescences salines
- On a vérifié s'il y avait des fissures et des traces d'humidité sur le toit et les terrasses
- On a tapoté les planchers pour vérifier s'il y avait des cavités
- On a inspecté l'installation électrique et le coffret électrique
- On a vérifié la pression de l'eau et l'eau chaude dans toutes les pièces
- Piscine : état, système de chauffage, filtre
- Climatisation/chauffage : type, âge, justificatif d'entretien
Spécifique à la finca
- Approvisionnement en eau réglé (réseau / puits / citerne)
- La licence de forage a-t-elle été enregistrée et approuvée ?
- Tu as une analyse de la qualité de l'eau ?
- Fosse septique : état et date du dernier entretien
- Alimentation électrique : raccordement au réseau ou générateur/panneaux solaires ?
Statut juridique
- Est-ce que tous les éléments visibles sont inscrits au registre foncier ?
- Superficie du Catastro ≈ superficie du registre foncier ≈ superficie indiquée dans l'annonce ?
- Tu as l'acte de vente de l'ancien propriétaire ?
- Les arriérés d'IBI sont-ils exclus ?
- Les dettes de la « Comunidad » de l'ancien propriétaire sont-elles exclues ?
Après la visite
- Un avocat a été chargé de mener une due diligence
- On a fait réaliser une expertise d'architecte (pour les biens anciens)
- Numéro NIE demandé ou déjà attribué
- Les frais annexes d'achat calculés en détail
- Le contrat de réservation n'est signé qu'après avoir été vérifié par un avocat
Conclusion
Visiter un bien immobilier à Majorque, ce n'est pas des vacances – même si le cadre pourrait te le faire croire. En suivant cette liste de contrôle, tu t'évites les pièges classiques : les vices de construction cachés dus à la porosité de la pierre de Mares, les constructions illégales non régularisées, les autorisations manquantes et les divergences entre le registre foncier et la réalité. Les trois principes essentiels : demander les documents avant de prendre l'avion, ne jamais visiter plus de 3 à 4 biens par jour, et faire appel à un avocat indépendant – pas seulement chez le notaire, mais au plus tard avant de signer le contrat de réservation.
Comprendre le marché dans son ensemble t'aide aussi à évaluer les prix de manière réaliste : tu trouveras les données actuelles et l'évolution des prix dans notre aperçu des prix de l'immobilier à Majorque.
Sources officielles
- Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) – Commande en ligne d'un extrait de cadastre (Nota simple) : registradores.org
- Site web du Catastro – Consultation du Catastro en Espagne : catastro.meh.es
- Agence fiscale des Îles Baléares (ATIB) – Fiscalité des Îles Baléares : atib.es
- Consell de Mallorca – Urbanisme – Droit de l'urbanisme et de la construction à Majorque : conselldemallorca.net
- Gouvernement des Îles Baléares – Tourisme – Licences ETV et décret 4/2025 : caib.es
- Journal officiel de l'État (BOE) – Lois nationales, Ley de Costas : boe.es
- Journal officiel des Îles Baléares (BOIB) – Décrets des Îles Baléares : boib.caib.es