Prêt immobilier à Majorque : financement pour les acheteurs étrangers

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Mallorca, une question se pose rapidement : faut-il emprunter auprès d’une banque espagnole sur l’île ou d’une banque allemande ? La réponse dépend de votre résidence fiscale, du prix d’achat, de la stabilité des taux que vous recherchez et de votre disposition à effectuer les démarches auprès d’une banque espagnole. Ce guide vous présente les 2 possibilités étape par étape : l’apport personnel dont vous aurez réellement besoin, les documents demandés par les banques espagnoles, ce qui distingue le droit hypothécaire espagnol des prêts allemands et les erreurs qui pourraient, dans le pire des cas, faire échouer votre financement. Vous saurez ainsi à quoi vous attendre — et ce sur quoi vous ne pouvez pas compter.

• Tout savoir sur les étapes de l’achat

Le marché immobilier de Mallorca en 2026 : quelles conséquences pour votre financement ?

Avant d’aborder les aspects techniques, regardons le marché : les prix déterminent en grande partie le montant que vous devrez financer. Selon Engel & Völkers, les prix moyens affichés à Mallorca à la mi-2026 étaient d’environ 4 704 €/m² pour les maisons et 5 384 €/m² pour les appartements. Dans les secteurs les plus recherchés, comme Puerto Andratx, les prix affichés atteignaient déjà environ 8 687 €/m² en 2024.

Source : Engel & Völkers, prix affichés sur les portails immobiliers, juin 2026

Concrètement, pour un appartement de 150 m² au prix moyen du marché (environ 807.000 €), vous devez, en tant que non-résident, prévoir entre 240.000 et 325.000 € pour votre seul apport personnel (30 à 40 %), avant même les frais liés à l’achat. À ce niveau de prix, une planification financière solide est indispensable.

À noter : selon les statistiques notariales de janvier 2026, le nombre de transactions aux Baléares a reculé de 13,9 % en novembre 2025 par rapport à novembre 2024. Le marché ralentit : vous disposez donc d’une marge de négociation un peu plus grande en tant qu’acheteur, sans que les prix baissent pour autant de manière générale.

Les 2 possibilités de financement : banque espagnole ou banque allemande

Vous avez principalement 2 possibilités. Chacune présente des avantages et des inconvénients qui ne se limitent pas au taux d’intérêt.

Possibilité 1 : une banque espagnole

Une banque espagnole peut financer directement votre bien sur l’île. L’hypothèque est inscrite au registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad) et le bien sert de garantie. Les banques espagnoles connaissent le marché local, font réaliser leur propre estimation (tasación) et peuvent prendre une décision plus rapidement.

Conditions habituelles pour les non-résidents (2026) :

• Montant emprunté : jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’estimation de la banque
• Type de taux : souvent variable, indexé sur l’Euribor ; les offres à taux fixe sont également de plus en plus courantes
• Durée du prêt : de 10 à 25 ans
• À savoir : les banques conditionnent souvent le prêt à la souscription de produits complémentaires (assurances, ouverture d’un compte, etc.)

Possibilité 2 : une banque allemande

Certaines banques et caisses d’épargne allemandes acceptent de financer un bien immobilier à Mallorca, soit en prenant une garantie hypothécaire sur un autre bien situé en Allemagne, soit en utilisant directement le bien espagnol comme garantie. Selon Dr. Klein, la PSD Bank Rhein-Ruhr propose, par exemple, des financements spécialisés pour Mallorca et Ibiza.

Conditions habituelles des banques allemandes :

• Type de taux : prêt à mensualités constantes et à taux fixe, généralement garanti pendant 10 ans
• Financement : généralement jusqu’à 70 % de la valeur du bien, parfois davantage selon les dossiers
• Avantage : le droit allemand s’applique, les conditions vous sont familières et aucun produit complémentaire inconnu ne vous est imposé
• Inconvénient : de nombreuses banques connaissent mal le marché majorquin et refusent le financement ou évaluent le bien avec prudence

Conseil : Vous pouvez aussi financer l’achat d’un bien immobilier à Majorque auprès d’une caisse d’épargne-logement allemande. Vous obtiendrez alors un prêt amortissable classique, dont le taux est fixé pour 10 ans. Toutefois, de nombreux établissements allemands s’intéressent peu au financement de biens à l’étranger, faute de bien connaître le marché local.

Apport personnel : combien vous faut-il vraiment ?

Beaucoup d’acheteurs sous-estiment ce point. Si vous n’êtes pas résident en Espagne, les banques espagnoles financent au maximum 70 % du prix d’achat ou de la valeur retenue par leur expertise, selon le montant le plus bas. Si vous êtes résident fiscal, cette proportion peut atteindre 80 %.

Si vous n’êtes pas résident, vous devez donc disposer d’un apport personnel d’au moins 30 % du prix d’achat. En ajoutant les frais liés à l’achat à Majorque — ITP (droits de mutation), frais de notaire, inscription au registre foncier et commission d’agence —, l’apport nécessaire atteint rapidement 35 à 40 % du prix d’achat.

Attention : Les banques espagnoles font estimer le bien par leur propre expert (tasación). Si cette estimation est inférieure au prix d’achat, elles retiennent le montant le plus bas pour calculer le prêt : votre apport personnel doit alors être plus élevé.

L’importance de la résidence fiscale

Les banques espagnoles distinguent les résidents (dont la résidence fiscale se trouve en Espagne) des non-résidents. Cette distinction influe directement sur les conditions du prêt :

• Les non-résidents peuvent généralement emprunter une part moins importante du prix du bien (70 % au maximum), se voient proposer des taux d’intérêt qui tendent à être plus élevés et doivent fournir davantage de documents.
• Les résidents peuvent emprunter jusqu’à 80 % du prix du bien et bénéficier de conditions légèrement plus avantageuses.

La résidence fiscale a aussi des conséquences sur les impôts : les non-résidents paient l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) sur leurs revenus locatifs, tandis que les résidents sont soumis à l’impôt sur le revenu ordinaire. Si vous envisagez d’établir votre résidence permanente à Mallorca, renseignez-vous au préalable sur les conséquences fiscales et intégrez-les à votre budget global.

Les documents à fournir, étape par étape

Pour obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant qu’étranger, vous devez fournir davantage de documents qu’en Allemagne. Prévoyez suffisamment de temps : d’après l’expérience, réunir l’ensemble des pièces prend au moins 4 à 8 semaines.

Documents obligatoires pour les non-résidents auprès des banques espagnoles :

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero) : le numéro d’identification fiscale espagnol des étrangers, indispensable pour effectuer vos démarches
2. Passeport ou carte d’identité en cours de validité
3. Justificatifs de revenus récents (fiches de paie des 3–6 derniers mois ou avis d’imposition)
4. Relevés bancaires récents (couvrant généralement 3–6 mois)
5. Justificatifs de l’apport personnel disponible (relevés bancaires, relevés de compte-titres)
6. Justificatif de solvabilité délivré dans votre pays d’origine (par exemple, un rapport Schufa en Allemagne)
7. Contrat de travail ou, si vous êtes indépendant, justificatif d’immatriculation de votre activité / documents de votre société
8. Avant-contrat de vente du bien (contrato de arras ou contrato privado)
9. Certificat de performance énergétique du bien (obligatoire pour toute vente ; pour en savoir plus, consultez le guide sur le certificat de performance énergétique en Espagne)
10. Extrait du registre foncier (nota simple) du bien

À noter : Tous les documents qui ne sont pas établis en espagnol doivent généralement être traduits par un traducteur assermenté (traductor jurado). Cela vaut aussi pour les rapports Schufa et les fiches de paie.

Les étapes, de la demande de financement à la signature

En Espagne, les démarches diffèrent quelque peu de celles en Allemagne. Voici les principales étapes :

1. Demander un NIE – auprès du consulat espagnol en Allemagne ou directement à Majorque, auprès de la Policía Nacional ; sans NIE, vous ne pouvez ni ouvrir de compte bancaire ni obtenir de prêt hypothécaire
2. Ouvrir un compte bancaire en Espagne – la plupart des banques exigent un compte local pour gérer le prêt
3. Déposer une demande préalable auprès de plusieurs banques (solicitud de hipoteca) – pour comparer leurs conditions
4. Faire réaliser une expertise immobilière (tasación) – la banque mandate un expert agréé ; les frais, qui s’élèvent à plusieurs centaines d’euros selon la valeur du bien, sont généralement à la charge de l’acheteur
5. Obtenir l’accord de prêt et la FEIN – la Ficha Europea de Información Normalizada est un document d’information européen standardisé que vous devez recevoir avant de signer
6. Respecter le délai légal de réflexion – après avoir reçu la FEIN, vous devez attendre au moins 10 jours avant de pouvoir signer le prêt hypothécaire
7. Signer le prêt hypothécaire chez le notaire – l’acte hypothécaire (escritura de hipoteca) est établi séparément devant notaire, souvent le même jour que l’acte de vente
8. Inscrire l’hypothèque au registre foncier – la banque fait inscrire l’hypothèque au registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad)

Attention : depuis la réforme du droit hypothécaire en Espagne (Ley 5/2019), les consommateurs bénéficient de règles de protection claires. La banque doit vous communiquer tous les frais avant le rendez-vous chez le notaire. Elle choisit le notaire chargé de l’acte hypothécaire, mais vous avez le droit de signer cet acte à une autre date que l’acte de vente.

Taux variable ou taux fixe : que choisir ?

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable sont traditionnellement plus répandus qu’en Allemagne. Leur taux est généralement indexé sur l’Euribor à 12 mois, auquel s’ajoute une marge fixe de la banque. Si l’Euribor augmente, vos mensualités augmentent aussi.

Les prêts hypothécaires à taux fixe (hipoteca fija) sont désormais proposés en Espagne. Après la hausse des taux de ces dernières années, ils sont devenus plus intéressants pour de nombreux acheteurs.

Les banques allemandes proposent généralement un prêt amortissable classique, dont le taux est fixé pour 10 ans. Il ressemble à une hipoteca mixta assortie d’une longue période à taux fixe, mais relève d’un cadre juridique allemand clairement défini.

Frais annexes du prêt immobilier : les particularités espagnoles

Contrairement aux banques allemandes, les banques espagnoles conditionnent souvent leurs prêts à la souscription de produits et services complémentaires. Ceux-ci peuvent avoir une incidence importante sur le taux annuel effectif (TAE – Tasa Anual Equivalente).

Parmi les produits complémentaires courants :

• Une assurance du bâtiment et une assurance vie souscrites auprès de la banque
• L’ouverture et la tenue d’un compte courant
• Carte de crédit de la banque
• Produits d’épargne-retraite ou plans d’épargne

À noter : Vous n’êtes pas obligé de souscrire tous ces produits complémentaires. Ils permettent toutefois généralement d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. Demandez toujours à connaître le TAE, et pas seulement le taux nominal, pour comparer les offres des différentes banques sur une même base.

Le prêt hypothécaire entraîne également des frais : en tant qu’acheteur, vous payez l’expertise immobilière demandée par la banque (tasación). Depuis la réforme de 2019, la banque prend en charge les frais d’inscription de l’hypothèque au registre foncier et les frais de notaire liés à l’acte hypothécaire, et non l’acheteur.

Les erreurs les plus fréquentes lors du financement d’un bien immobilier à Majorque

Dans la pratique, le constat est toujours le même : la plupart des problèmes viennent d’erreurs qu’un peu de préparation permet facilement d’éviter.

1. Sous-estimer l’apport personnel nécessaire Les acheteurs prévoient un apport de 20 %, comme en Allemagne, et oublient que les banques espagnoles ne financent que 70 % pour les non-résidents, auxquels s’ajoutent les frais annexes. Résultat : le financement échoue peu avant le rendez-vous chez le notaire.

2. Demander le NIE trop tard Sans NIE, pas de compte bancaire ; sans compte bancaire, pas de prêt hypothécaire. Selon le consulat et la saison, son obtention prend plusieurs semaines. Entamez les démarches suffisamment tôt.

3. Ne pas tenir compte de l’expertise de la banque La banque se fonde sur la valeur estimée du bien, et non sur son prix d’achat. Or cette valeur est parfois inférieure. Si vous ne l’avez pas anticipé, vous devrez trouver rapidement un apport personnel plus important.

4. Ne consulter qu’une seule banque Les conditions proposées par les banques à Majorque peuvent varier sensiblement. Demandez plusieurs offres et comparez les TAE.

5. Ne pas vérifier la situation juridique du bien immobilier Une hypothèque ne vous sera d’aucune utilité si le bien est grevé de charges ou si sa propriété n’est pas clairement établie au registre foncier. Vous devez vérifier l’extrait du registre foncier avant d’accepter un accord de financement.

6. Ne pas respecter le délai de réflexion La loi impose un délai de réflexion d’au moins 10 jours entre la réception de la FEIN et la signature. Prévoyez-le dans votre calendrier : même si le vendeur ou la banque vous presse, ce délai reste obligatoire.

7. Ne pas calculer les conséquences fiscales Une hypothèque ne se résume pas à un produit bancaire. Vous devez intégrer les intérêts, les droits de mutation, l’impôt sur la fortune et, le cas échéant, l’IRNR dans votre budget global. Si vous envisagez de louer ou de vendre le bien plus tard, tenez compte dès le départ des impôts liés à la vente d’un bien immobilier.

Et après ? Hypothèque, achat et registre foncier

L’hypothèque est signée, mais les démarches ne sont pas terminées. Après le rendez-vous chez le notaire, pour l’achat et l’hypothèque, les 2 actes doivent être inscrits au Registro de la Propiedad. Ce n’est qu’une fois ces inscriptions effectuées que votre droit de propriété et la charge hypothécaire sont officiellement établis.

Il vous reste aussi à :

• Payer les taxes : pour un bien ancien, les droits de mutation (ITP), ou, pour un bien neuf, l’AJD, doivent être déclarés et payés dans un délai de 1 mois à compter du rendez-vous chez le notaire
• Mettre les contrats de services à votre nom : électricité, eau, Internet
• Mettre en place le paiement des mensualités de l’hypothèque : les banques espagnoles les prélèvent sur un compte bancaire local

Si vous souhaitez un jour rembourser intégralement l’hypothèque ou vendre le bien, vous devrez faire radier l’hypothèque du registre foncier (cancelación registral). Cette démarche nécessite un autre rendez-vous chez le notaire et entraîne des frais.

Pour en savoir plus sur l’ensemble des démarches d’achat, consultez notre guide sur les démarches juridiques liées à l’achat immobilier. Les frais annexes sont détaillés dans notre guide sur les frais annexes à l’achat à Mallorca.

Liste de contrôle : financer un achat immobilier à Mallorca

Utilisez cette liste pour avancer étape par étape : vérifiez chaque point avant de signer un contrat de vente.

• Apport personnel calculé (au moins 30–40 % du prix d’achat, frais annexes compris)
• Demande de NIE déposée (au consulat ou à Mallorca)
• Compte bancaire espagnol ouvert ou ouverture prévue
• Au moins 3 offres de prêt obtenues auprès de banques espagnoles et, le cas échéant, allemandes
• TAE (taux annuel effectif) de toutes les offres comparés, et pas seulement les taux nominaux
• Produits complémentaires et leur coût répertoriés pour chaque offre
• Expertise bancaire (tasación) demandée ou coût prévu dans le budget
• Extrait du registre foncier (nota simple) du bien vérifié
• Certificat de performance énergétique du bien disponible
• FEIN reçue et délai de réflexion de 10 jours pris en compte
• Rendez-vous chez le notaire coordonnés pour la signature de l’acte de prêt hypothécaire et de l’acte de vente
• Conséquences fiscales (ITP/AJD, IRNR, impôt sur la fortune) calculées à l’avance

En résumé

Financer un achat immobilier à Mallorca n’a rien d’insurmontable, mais les démarches diffèrent de celles en Allemagne. Si vous êtes non-résident, vous devez prévoir un apport personnel plus important (30–40 %), obtenir impérativement un NIE et vous attendre à une phase de constitution du dossier plus longue. Une banque espagnole connaît bien le marché et peut agir rapidement ; une banque allemande offre une structure de taux qui vous est familière, sans obligation cachée de souscrire des produits complémentaires.

Avec des prix moyens compris entre environ 4.700 et 5.400 €/m² en 2026, les sommes en jeu sont considérables : il est donc indispensable de vous faire bien conseiller. Associez toujours la préparation de votre financement à une vérification juridique approfondie du bien : vérifiez le registre foncier, comprenez les étapes de l’achat et évaluez les frais annexes de manière réaliste. Vous pourrez ainsi avancer avec une idée claire des démarches et du budget nécessaires pour devenir propriétaire à Mallorca.

Sources officielles

• Banco de España – droit hypothécaire, protection des consommateurs et obligation de fournir la FEIN : https://www.bde.es
• Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (loi espagnole sur le crédit immobilier) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
• Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores (registre foncier espagnol) : https://www.registradores.org
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (taxe ITP sur les acquisitions immobilières aux Baléares) : https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (NIE, IRNR, droit fiscal) : https://www.agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca – Departament de Territori (règles de construction et d’utilisation des biens immobiliers) : https://www.conselldemallorca.net
• Notariado.org – Portail statistique des notaires espagnols (données sur les transactions aux Baléares) : https://www.notariado.org