Vérifier le registre foncier en Espagne : due diligence avant l'achat d'un bien immobilier à Majorque

Si tu veux acheter un bien immobilier à Majorque, il ne suffit pas d'être séduit par la vue sur la mer. Une fois l'achat conclu, le droit espagnol n'offre que des possibilités limitées de résiliation, de réduction du prix ou de dommages-intérêts. C'est pourquoi il est impératif de procéder à une vérification préalable (due diligence), notamment en consultant le registre foncier espagnol, avant de signer un contrat d'option ou un contrat d'arrás. Dans ce guide, tu découvriras quels registres te sont nécessaires, ce que contient une « Nota simple », quel est le lien entre le registre foncier et le cadastre, quelles charges et questions d’urbanisme sont particulièrement critiques, et comment organiser tout le processus de vérification étape par étape – avec les autorités, documents et délais applicables en 2026.

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Pourquoi la due diligence est indispensable à Majorque

À Majorque et dans les autres îles des Baléares, tous les biens immobiliers ne respectent pas forcément toutes les règles d'urbanisme. Par le passé, des ordonnances de démantèlement et des arrêtés de démolition ont été prononcés par les autorités et ont effectivement été exécutés. Si tu achètes un bien immobilier sans avoir vérifié au préalable la situation juridique avec soin, tu risques d'acheter justement un bien de ce type.

Le droit civil espagnol – régi en principe par les articles 1445 et suivants du Código Civil – n'offre à l'acheteur que des recours limités après le transfert de propriété chez le notaire. Contrairement à ce qui se passe en Allemagne, il n’existe pas de droit de résiliation légal étendu uniquement pour cause de tromperie dolosive ou de vices cachés ; c’est à toi de prouver ces faits. La due diligence n’est donc pas un luxe réservé aux gros investisseurs, mais une étape incontournable pour tout achat immobilier sur l’île – qu’il s’agisse d’un appartement de vacances, d’une maison de ville ou d’une Finca.

Attention : même un avant-contrat d'arrhes déjà signé a une valeur juridique contraignante. La due diligence doit être terminée avant cette étape ou, au moins, être stipulée dans le contrat comme condition résolutoire.

Le registre foncier espagnol : Registro de la Propiedad

L'outil principal pour vérifier la situation juridique, c'est le « Registro de la Propiedad », c'est-à-dire le registre foncier espagnol. C'est un organisme de droit public, organisé par régions en Espagne. Pour Majorque, il y a plusieurs registres compétents, qui dépendent de l'emplacement du bien immobilier.

Ce qui est enregistré dans le Registro

Le registre recense uniquement les situations juridiques liées aux biens immobiliers. Il contient :

• Le propriétaire actuel (titulaire au registre) ainsi que le mode d'acquisition (achat, héritage, donation)
• Date et numéro de l'acte du dernier transfert de propriété
• Charges de toutes sortes : hypothèques (hipotecas), servitudes (servidumbres), droits de préemption, droits d'usage
• Description du terrain : superficie, emplacement et, le cas échéant, bâtiment existant

Ce qu'il faut bien comprendre : le Registro de la Propiedad et le Catastro (cadastre) sont deux administrations totalement distinctes qui disposent de bases de données différentes. Dans la pratique, il arrive souvent qu'il y ait des divergences entre les deux, ce qui peut indiquer des constructions non déclarées, des litiges de limites ou des données de superficie obsolètes.

La « Nota simple » : demander un extrait du registre foncier

La « Nota simple informativa » est un extrait simple et informel du registre foncier. C'est le document le plus important au début de la due diligence.

Ce que contient la « Nota simple »

La « Nota simple » est une simple information sans valeur contraignante : elle ne bénéficie pas de la force probante au sens juridique du terme. Pour des fins officielles (par exemple devant un tribunal ou lors d'un acte notarié), il faut la « Certificación registral », un extrait du registre foncier certifié conforme.

Voici comment demander la « Nota simple »

1. En ligne via le portail du Colegio de Registradores: www.registradores.org – Demande via « Nota Simple Online »
2. En te rendant en personne au Registro de la Propiedad compétent – tu auras besoin soit des « datos registrales » (numéro d'enregistrement, folio, tome), soit de l'adresse et/ou du nom du propriétaire inscrit
3. Par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un notaire – c'est ce qu'on te conseille, car un mandat d'avocat est considéré comme un intérêt légitime et le délai de traitement est souvent plus court

Remarque : le moyen le plus simple d'identifier un bien immobilier, c'est d'utiliser les « Datos registrales ». Si tu n'as que l'adresse, la recherche peut s'avérer plus compliquée. Le nom complet du vendeur est également très utile.

Registre foncier et cadastre : comparaison des deux registres

Identifier et classer les écarts

Dans la pratique, le registre foncier et le cadastre présentent souvent des divergences – que ce soit au niveau de la superficie, des constructions ou du tracé des limites. Causes possibles :

• Les extensions ou transformations qui n'ont jamais fait l'objet d'une demande officielle ni d'un enregistrement
• Modifications des frontières par des accords informels
• Des relevés obsolètes dans le registre foncier, des données cadastrales plus récentes, ou l'inverse
• Les scissions et fusions qui n'ont été enregistrées que dans l'un des deux registres

Ces divergences ne constituent pas forcément un critère d'exclusion, mais il faut les clarifier avant l'achat, car elles pourraient poser problème plus tard lors d'une demande de permis de construire, d'un transfert de propriété ou d'une demande de prêt hypothécaire.

Identifier les charges : ce qu'on trouve dans la section Cargas

Pour l'acheteur, la partie la plus importante de la « Nota simple » est le récapitulatif des charges. Voici les types de charges qu'on retrouve couramment à Majorque :

Attention : une hypothèque enregistrée ne s'éteint pas automatiquement à la vente. Le notaire doit s'assurer qu'elle soit soit radiée avant l'authentification, soit que le montant restant dû soit directement versé à la banque qui a accordé le prêt à partir du prix d'achat. Insiste pour obtenir une « carta de pago » (attestation de radiation) écrite de la banque avant la remise des clés.

Vérification des règles d'urbanisme : aménagement, permis et zones protégées

Consulter le registre ne suffit pas. À Majorque, le droit public de l'urbanisme et de la construction joue un rôle crucial, surtout quand il s'agit de fincas, de terrains et de bâtiments anciens.

Les documents dont tu as besoin

1. Permis de construire (Licencia de obras) – à demander auprès du service d'urbanisme de la commune (Departamento de Urbanismo)
2. Certificat d'habitabilité (Cédula de habitabilidad / Licencia de primera ocupación) – atteste que le bâtiment est autorisé à servir de logement
3. Extrait du plan d'urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) – indique l'affectation des sols (zone résidentielle, zone d'activité, zone protégée) et les possibilités d'aménagement
4. Certificat de fin de chantier – Réception par l'architecte une fois les travaux terminés
5. Inscription du bâtiment au registre foncier (Declaración de obra nueva) – Justificatif attestant que la nouvelle construction a bien été enregistrée officiellement

Les particularités de Majorque

• Une grande partie de l'île se trouve dans des zones protégées (suelo rústico protegido, ANEI, ARIP, APT). Dans ces zones, les nouvelles constructions et les extensions sont fortement limitées, voire interdites.
• Les bâtiments situés en zone rurale (suelo rústico) sont soumis à des règles d'utilisation particulièrement strictes prévues par la législation des Baléares en matière d'aménagement du territoire.
• Dans le pire des cas, les constructions illégales existantes peuvent entraîner une décision de démolition de la part des autorités, même après l'achat.

Remarque : quand tu achètes des bâtiments historiques (palais urbains, « possessions »), tu dois respecter des contraintes supplémentaires liées à la protection du patrimoine. Tu trouveras plus d'infos là-dessus dans le guide sur les biens immobiliers historiques à Majorque.

Copropriété : vérification pour les appartements et les immeubles d'habitation

Quand tu achètes un appartement au sein d'une « Comunidad de propietarios », il faut vérifier d'autres documents :

Remarque : en Espagne, les arriérés de charges peuvent devenir une charge réelle grevant le bien immobilier. Le nouveau propriétaire est responsable des arriérés de l'année en cours et de l'année précédente.

Vérifier les dettes fiscales passées et les impôts courants

En plus des charges de droit privé, le bien immobilier peut aussi être grevé d'arriérés d'impôts.

IBI – Impôt foncier

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est prélevé chaque année par la commune. Chez le notaire, le vendeur doit présenter l'avis d'imposition IBI en cours de validité et prouver qu'il n'y a pas d'arriérés. Un IBI impayé peut être inscrit comme charge foncière et être transféré à l'acheteur.

Plusvalía municipale

La « Plusvalía Municipal » (impôt sur la plus-value foncière) est en principe à la charge du vendeur. Dans le contrat de vente, cette obligation peut toutefois être transférée contractuellement à l'acheteur – vérifie bien ça dans le texte du contrat.

Licence de location saisonnière (ETV)

Si tu prévois de louer ce bien comme logement de vacances, la question de l'« Estancia Turística en Vivienda » (ETV) est cruciale. Aux Baléares, il y a actuellement un gel des licences : on ne délivre plus de nouvelles licences ETV pour les appartements. Vérifie impérativement s’il existe déjà une licence et si elle est transférable avant d’envisager l’achat comme investissement locatif. Tu trouveras plus d’informations à ce sujet dans le guide sur l’achat d’un bien immobilier de vacances à Majorque.

Étape par étape : aperçu du processus de due diligence

1. Demander un numéro NIE – sans numéro d'identification d'étranger espagnol (Número de Identificación de Extranjero), tu ne peux ni demander des extraits du registre foncier à ton nom, ni faire authentifier un acte de vente
2. Demander une « Nota simple » – en ligne sur registradores.org ou par l'intermédiaire d'un avocat ; le délai de traitement est généralement de quelques jours
3. Obtenir un extrait cadastral – via sede.catastro.gob.es ; comparer la référence cadastrale avec les données du registre foncier
4. Rassembler les documents relatifs au droit de la construction – permis de construire, cédula de habitabilidad, plan d'urbanisme : à demander à la mairie
5. Vérifier les charges: hypothèques, servitudes, saisies ; si y a une hypothèque, demander à la banque de s'engager à la radier
6. Vérifier les impôts – justificatifs IBI, situation concernant la Plusvalía, le statut de la licence ETV le cas échéant
7. Pour les appartements : documents relatifs à la copropriété – acte de division, attestation d'absence de dettes, procès-verbaux
8. Inspection technique – architecte indépendant ou expert en bâtiment pour évaluer l'état des lieux
9. Avis global d'un avocat – note juridique finale avant la signature du contrat d'arrhes

Les erreurs les plus courantes lors de la consultation du registre foncier en Espagne

Erreur n° 1 : se fier uniquement aux informations fournies par l'agent immobilier En général, les agents immobiliers défendent les intérêts du vendeur. Il est indispensable de faire vérifier le dossier par ton propre avocat.

Erreur n° 2 : ne pas faire la due diligence avant la signature du contrat d'arrhes Le « Contrato de Arras » (contrat préliminaire avec acompte) est juridiquement contraignant. S'il est signé sans clause de « due diligence » et que des vices apparaissent par la suite, la résiliation te coûtera cher.

Erreur n° 3 : ne pas faire correspondre le registre foncier et le cadastre Les divergences entre les deux registres passent inaperçues et peuvent entraîner plus tard de sérieux problèmes au moment d'obtenir un permis de construire ou un prêt hypothécaire.

Erreur n° 4 : ignorer les constructions illégales Souvent, une extension construite sans permis n'est pas inscrite au registre foncier. Si tu ne consultes pas le dossier à la mairie, tu ne te rendras pas compte du risque.

Erreur n° 5 : ne pas vérifier les dettes communes Les charges immobilières impayées de l'année en cours et de l'année précédente reviennent au nouveau propriétaire – ça peut vite représenter des milliers d'euros.

Erreur n° 6 : négliger les charges fiscales Des cotisations annuelles de l'IBI impayées ou un accord de « plusvalía » mal structuré peuvent faire grimper considérablement les frais annexes. Tu trouveras un aperçu de tous ces frais dans le guide sur les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque.

Liste de contrôle : documents pour la due diligence à Majorque

Et après ? Du registre foncier au rendez-vous chez le notaire

Une fois la due diligence terminée et toutes les questions clarifiées, on passe aux étapes suivantes du processus d'achat :

• Contrat de réservation ou contrat d'arrhes – généralement accompagné d'un acompte ; les conséquences en cas de résiliation sont prévues dans le contrat
• Négociation du prix d'achat en fonction des résultats de l'expertise: les défauts constatés ou les points en suspens peuvent servir à faire baisser le prix
• Rendez-vous chez le notaire (Escritura pública) – authentification du contrat de vente ; c'est seulement à partir de ce moment-là que la propriété est transférée
• Inscription au Registro de la Propiedad – c'est seulement l'inscription qui garantit ton droit de propriété vis-à-vis des tiers ; elle est effectuée par le notaire ou l'avocat après le rendez-vous chez le notaire
• Paiement des taxes – pour les biens immobiliers d'occasion, il faut payer l'ITP; pour les constructions neuves, le promoteur immobilier facture l'IVA et l'AJD

Tu trouveras le déroulement complet du processus d'achat dans le guide sur l'achat immobilier : la procédure juridique.

Conclusion

Vérifier le registre foncier en Espagne, c'est l'étape la plus importante de tout le processus d'achat – et en même temps celle qui est le plus souvent sous-estimée. La « Nota simple » te donne, en quelques jours, des infos sur les propriétaires et les charges. Le cadastre fournit les données relatives à la superficie et à l'affectation des terrains, qui sont importantes d'un point de vue fiscal. Et ce n'est qu'en comparant ces deux registres avec les documents de construction et d'autorisation de la commune que tu auras une vue d'ensemble complète.

Quand tu achètes à Majorque, tu achètes sur un marché où les prix sont très élevés: selon l'Institut Steinbeis Transfer, le prix moyen sur l'île s'élevait en 2026 à environ 7 370 euros le mètre carré, et dans le sud-ouest, les prix frôlent la barre des 10 000 euros. Avec de tels montants, les frais liés à une due diligence minutieuse – de quelques centaines à quelques milliers d’euros pour l’avocat et les experts – se justifient dans tous les cas. L’alternative est bien plus coûteuse.

Sources officielles

• Ordre des conservateurs du registre foncier d'Espagne (Nota simple en ligne) : https://www.registradores.org
• Site web du Catastro: https://sede.catastro.gob.es
• Code civil espagnol, art. 1445 et suivants (vente) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Loi sur les hypothèques (LH), art. 221, 222 (consultation du registre foncier) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Agencia Tributaria de las Baléares (ATIB) – ITP, IBI, Plusvalía : https://www.atib.es
• Consell de Mallorca, Département du territoire – Permis de construire, zones protégées : https://www.conselldemallorca.cat
• Gouvernement des Îles Baléares – Aménagement du territoire, licences ETV : https://www.caib.es