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IEE/ITE Majorque : ce que les acheteurs et les propriétaires doivent savoir

Si tu achètes ou possèdes déjà un bien immobilier ancien à Majorque, tu ne peux pas échapper à la question incontournable de l'IEE/ITE de Majorque. L'Informe de Evaluación de Edificios (IEE) succède directement à l'ancienne Inspección Técnica de Edificios (ITE) et est obligatoire sur toute l'île depuis l'entrée en vigueur de la loi sur l'urbanisme des Baléares (LUIB, loi 12/2017). Contrairement à son prédécesseur, l’IEE ne se limite pas à la statique et à l’état du bâtiment, mais couvre aussi l’accessibilité et l’efficacité énergétique. Dans ce guide, tu découvriras quels bâtiments doivent être inspectés et à quel moment, quelles sont les quatre parties du rapport fournies par l’expert, ce qui se passe en cas de défauts, combien ça coûte — et pourquoi l’IEE est un élément de diligence raisonnable décisif pour l’achat, surtout quand il s’agit d’une finca, d’un appartement ou d’une villa de ville plus ancienne.

IEE/ITE Majorque : inspection obligatoire pour les bâtiments anciens

Tu es en train d'acheter un bien immobilier de plus de 30 ans et tu ne sais pas s'il y a un IEE valide ?

ITE et IEE : qu'est-ce que ces abréviations signifient ?

Le terme « ITE » est encore très répandu en Allemagne comme à Majorque — dans les annonces, dans les discussions avec les propriétaires, dans les anciens contrats de vente. Mais d'un point de vue juridique, il n'est plus valable aux Baléares. L'Inspección Técnica de Edificios a été remplacée par l'Informe de Evaluación de Edificios (IEE), un dispositif plus complet prévu par la législation actuelle.

La différence principale : l'ancien ITE évaluait uniquement l'état du bâtiment — structure porteuse, façades, toiture, installations techniques. L'IEE a une portée plus large. Il examine les mêmes éléments structurels, mais y ajoute un avis sur l'accessibilité et intègre le certificat énergétique, qui est de toute façon obligatoire lors d'un achat ou d'une location.

Remarque : quand tu discuteras avec des propriétaires ou des agents immobiliers espagnols, tu verras ces deux termes. Demande toujours l'IEE: c'est le seul document qui répond aux exigences légales en vigueur, conformément à l'article 125 de la LUIB.

Terme Signification Statut
ITE Inspection technique des bâtiments Remplacé, juridiquement obsolète
IEE Rapport d'évaluation des bâtiments Actuellement en vigueur (LUIB 2017)
LUIB Loi n° 12/2017 sur l'urbanisme des Îles Baléares Cadre juridique à Majorque
ITV Contrôle technique des véhicules Contrôle technique des véhicules — pas de lien, mais une confusion fréquente

Base juridique : article 125 de la LUIB

L'obligation de réaliser un IEE est prévue à l'article 125 de la loi 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB). Cette loi régionale des Baléares s'applique dans toutes les communes de Majorque, sans exception. En plus, certaines communes peuvent adopter leurs propres règlements (ordenanzas municipales) qui fixent des exigences plus strictes ou des modalités de dépôt différentes — c'est pourquoi ça vaut toujours le coup de se renseigner auprès de l'Ayuntamiento concerné.

Au niveau national, la loi n° 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) a instauré l'IEE comme outil ; la LUIB l'a concrétisé et rendu obligatoire pour les Baléares.

Qui est concerné ? Aperçu des seuils d'obligation

L'obligation d'inspection dépend de l'âge du bâtiment, pas de son usage. Ça veut dire que les maisons individuelles, les immeubles collectifs, les villas urbaines, les fincas et les appartements sont tous concernés — à condition qu'ils dépassent les seuils d'âge fixés.

Tableau : Obligation d'inspection IEE en fonction de l'âge du bâtiment – à partir de 30 ans, à partir de 50 ans, tous les 10 ans
Âge du bâtiment Obligation Portée
À partir de 30 ans Premier état des lieux État de conservation (1re partie)
À partir de 50 ans IEE complet Les 4 parties du rapport (état + accessibilité + énergie + plan de situation)
Après ça À refaire tous les 10 ans IEE complet

Attention : le critère d'âge se réfère à l'année de construction du bâtiment, et non à d'éventuelles rénovations ultérieures. Une villa construite en 1970 et entièrement rénovée en 1995 reste considérée, d'un point de vue technique, comme un bâtiment datant de 1970.

Le rapport d'expertise doit être établi par un architecte technique agréé (arquitecto técnico ou aparejador) exerçant à Majorque. Une déclaration sur l'honneur du propriétaire ou un rapport d'expertise général établi par un entrepreneur en bâtiment ne répond pas à cette exigence.

Les quatre parties du rapport de l'IEE en détail

L'IEE complet se compose de quatre parties bien distinctes sur le fond. Ce n'est que lorsque ces quatre parties sont toutes présentes que le document est considéré comme achevé et prêt à être soumis.

Partie 1 — État du bâtiment (la partie la plus importante)

Cette partie est la plus importante d'un point de vue pratique. L'expert évalue :

  • Fondations et structure porteuse
  • Murs extérieurs et murs de clôture
  • Tous les autres éléments de construction qui pourraient présenter un risque pour la sécurité des personnes
  • Installations communes : alimentation en eau, assainissement, électricité

Si des défauts sont constatés ici, ça implique des mesures immédiates (voir la section « Défauts et délais »).

Partie 2 — Accessibilité

L'expert détermine de manière objective si et dans quelle mesure le bâtiment est accessible aux personnes à mobilité réduite. Cette évaluation décrit l'état actuel des lieux — elle n' entraîne pas, en l'état actuel des choses, d'obligation immédiate de rénovation pour le propriétaire, tant qu'il n'y a pas de défauts concrets au niveau de l'élément de construction concerné.

Partie 3 — Certificat de performance énergétique

La troisième partie intègre le « Certificado de Eficiencia Energética », qui est de toute façon obligatoire par la loi lors d'une vente ou d'une location. Il évalue l'efficacité énergétique du bâtiment sur une échelle allant de A (très efficace) à G (très inefficace) — sans pour autant qu'il en découle une obligation directe de rénovation dans le cadre de l'IEE. Le certificat doit être délivré séparément par un technicien agréé et déposé auprès du registre de l'énergie des Baléares compétent.

Tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans notre guide sur le certificat énergétique en Espagne.

Partie 4 — Plan de situation et documentation photographique

La quatrième partie contient un plan de situation à l'échelle 1/1 000 au format DIN A4, sur lequel sont indiquées les limites des parcelles et les constructions vérifiées. Il y a aussi des photos en couleur du bâtiment. Si des défauts ont été constatés, ils doivent également être documentés par des photos.

Partie « Rapport » Sommaire Obligation de rénovation ?
1 — État du bâtiment Structure porteuse, façades, installations techniques Oui, en cas de défauts constatés (délai de 6 mois)
2 — Accessibilité Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite En général, non (constat de l'état)
3 — Certificat énergétique Classe d'efficacité énergétique A–G Non (document obligatoire, pas d'obligation de rénovation)
4 — Plan d'accès et photos Plan cadastral au 1/1 000, documentation photographique Non

Défauts et délais : que se passe-t-il en cas de résultat négatif ?

Si l'expert constate des défauts dans la première partie du rapport — que ce soit au niveau de la statique, de la façade ou des canalisations —, des délais de réaction clairs s'appliquent :

  1. Les défauts doivent être corrigésdans les 6 mois suivant leur constatation et, si nécessaire, il faut demander des permis de construire.
  2. Une fois les travaux terminés, l'expert doit remettre un rapportfinal (informe final) dans lequel il confirme expressément que le bâtiment est désormais conforme aux exigences légales.
  3. Sans ce rapport final, la procédure IEE est considérée comme non finalisée — ce qui peut avoir des conséquences sur la vente, les permis de construire et les assurances.

Attention : le délai de 6 mois pour remédier aux défauts commence à courir à la date du rapport d'expertise, et non à la date de la notification administrative. Si tu achètes un bien immobilier avec un IEE négatif, tu reprends ce délai en cours.

L'IEE lors de l'achat d'un bien immobilier : ce que les acheteurs doivent vérifier concrètement

L'IEE, c'est pas juste un plus quand tu achètes un bien immobilier à Majorque — c'est une obligation. Si tu achètes un bien de plus de 30 ans sans vérifier qu'il y a bien un IEE valide, tu prends le risque de :

  • Prise en charge des obligations de rénovation en cours dans un délai très court
  • Défauts inconnus au niveau de la structure porteuse ou des conduites
  • Problèmes liés aux demandes de permis de construire pour des travaux de transformation ou de rénovation
  • Problèmes en cas de revente ultérieure

Liste de contrôle avant le rendez-vous chez le notaire :

  • Vérifier l'année de construction du bâtiment (à partir du registre foncier ou du cadastre)
  • Demander l'IEE au vendeur — complet, avec les quatre parties
  • Vérifie la date et le nom de l'expert de l'IEE (valable 10 ans à compter de la date d'émission)
  • Partie 1 : vérifier les remarques concernant les défauts et les preuves de leur correction
  • Demander un rapport final si des défauts ont été constatés
  • Vérifier la validité du certificat énergétique (partie 3) (en général 10 ans)
  • En l'absence d'IEE : obtenir le rapport avant la signature du contrat ou négocier une réduction du prix d'achat

Remarque : le registre foncier te donne des informations sur les charges inscrites, mais pas sur l'état du bâtiment. Renseigne-toi au préalable sur la vérification du registre foncier en Espagne et fais réaliser une inspection du bien et une expertise.

IEE au sein de la copropriété

Dans les immeubles collectifs, c'est àla comunidad de propietarios qu'il revient de commander et de financer l'IEE, et non au propriétaire individuel. Ça veut dire que :

  • L'association décide de faire appel à un expert agréé lors de l'assemblée des copropriétaires
  • Les frais sont répartis en fonction des parts de copropriété (cuotas de participación)
  • Si des défauts sont constatés et que des travaux de rénovation s'avèrent nécessaires, la copropriété en supporte les frais à parts égales
  • Les copropriétaires ne peuvent pas refuser cette obligation de leur propre chef

Pour en savoir plus sur la structure et les droits d'une copropriété en Espagne, consulte notre guide sur la copropriété en Espagne.

Combien coûte un IEE à Majorque ?

Le coût d'un IEE n'est pas fixé de manière uniforme par les autorités. D'après ce qu'on voit dans la pratique, on peut dire que ça dépend de la taille du bâtiment, de son année de construction, de sa complexité et du cabinet auquel tu fais appel. En règle générale, l'expertise d'un bâtiment individuel ou d'un petit immeuble collectif revient moins cher que celle d'un grand complexe résidentiel. Avant de passer commande, demande toujours un devis écrit qui inclut explicitement les quatre parties du rapport, y compris le certificat énergétique.

Remarque : certains prestataires facturent le certificat énergétique (partie 3) en plus. Assure-toi que le forfait complet est proposé pour éviter de payer deux fois les frais d'expertise.

Si les résultats sont négatifs, il faut ajouter les frais de réparation — ceux-ci peuvent varier considérablement en fonction de l'ampleur des dégâts (fissures dans la façade, problèmes de plomberie, défauts structurels). Ces frais constituent un argument légitime lors des négociations d'achat et de prix.

IEE et permis de construire : le lien entre les deux

Si tu prévois des travaux de transformation, une surélévation ou une rénovation importante après l'achat, l'IEE entre en jeu : les communes peuvent subordonner l'octroi des permis de construire à la présentation d'un IEE valide et sans réserve. Si tu achètes sans IEE valide et que tu souhaites te lancer directement dans des travaux de rénovation, tu risques donc des retards dans la procédure d'obtention du permis de construire.

Tu trouveras plus d'infos sur le sujet dans nos guides consacrés au permis de construire à Majorque, à la régularisation des constructions non autorisées et à la détection des extensions illégales.

Les erreurs les plus courantes à l'IEE

1. Accepter un IEE obsolète L'IEE est valable 10 ans. Un rapport datant de 2013 n'est plus valable en 2025, même s'il est présenté en bonne et due forme. Vérifie toujours la date.

Quand tu achètes un bien immobilier de plus de 30 ans à Majorque, l'IEE est une vérification obligatoire : demande les quatre parties du rapport, vérifie la date d'émission (valable seulement 10 ans) et contrôle la partie 1 (état du bâtiment). Si des défauts y sont constatés, un délai de 6 mois court à compter de la date du rapport d'expertise – délai dont la responsabilité incombe à l'acheteur.

2. Demander uniquement la partie 1 Certains experts ne fournissent dans un premier temps que le rapport d'état, sur demande (ou pour des raisons de coût). L'IEE complet doit comporter les quatre parties.

3. La preuve du défaut manque Un IEE dans lequel des défauts ont été constatés, mais pour lequel le rapport final n'a pas été fourni par la suite, est juridiquement incomplet. L'acheteur se retrouve alors avec une obligation en suspens.

4. Pas de distinction entre ITE et IEE Il arrive parfois que les vendeurs te présentent d'anciens rapports ITE. Ceux-ci ne répondent pas aux exigences légales actuelles.

5. Pour les appartements, ne demander que les charges communes Même si la copropriété commande l'IEE pour l'ensemble de l'immeuble, en tant qu'acheteur, tu dois demander activement s'il est disponible et le consulter.

6. Se tromper sur l'année de construction Les extensions ou rénovations ultérieures ne modifient pas l'année de construction de référence du bâtiment principal. Il faut toujours se référer à l'année de construction d'origine indiquée dans le Catastro.

Et après ?

Si l'IEE est disponible et qu'il ne présente aucun défaut — ou si les défauts ont été manifestement corrigés —, tu as, en tant que propriétaire, l'obligation de maintenir le bâtiment dans cet état et de faire réaliser une nouvelle expertise tous les 10 ans. La prochaine IEE peut donc déjà être planifiée dès l'achat.

Prochaines étapes recommandées après un IEE réussi :

Liste de contrôle IEE/ITE Majorque

# Exercice Qui Quand
1 Consulter l'année de construction dans le Catastro Acheteur / Propriétaire Avant le contrat de vente
2 Demande un IEE valide (les 4 parties) au vendeur Acheteur Avant le rendez-vous chez le notaire
3 Vérifie la date du rapport IEE (datant de 10 ans maximum) Acheteur Avant le rendez-vous chez le notaire
4 Vérifier la partie 1 pour voir s'il y a des remarques concernant des défauts Acheteur / Avocat Avant le rendez-vous chez le notaire
5 Demander le rapport final une fois les défauts corrigés Acheteur Avant le rendez-vous chez le notaire
6 En l'absence d'IEE : faire appel à un expert ou ajuster le prix d'achat Acheteur Avant le rendez-vous chez le notaire
7 Dans une copropriété : décider de l'IEE lors d'une assemblée générale Communauté À l'échéance
8 Noter la prochaine échéance IEE dans ton agenda Propriétaire Après l'achat
9 Veiller à ce que les défauts soient corrigés dans un délai de 6 mois Propriétaire En cas de résultat négatif
10 Envoyer le rapport final après les travaux de rénovation Propriétaire Une fois les défauts corrigés

Conclusion

À Majorque, l'IEE n'est pas une formalité administrative secondaire : c'est un document essentiel lors de l'achat d'un bien immobilier ancien et une obligation récurrente pour les propriétaires. Les quatre parties du rapport te donnent, en tant qu'acheteur, une vision claire de l'état d'un bien immobilier : structure porteuse et installations techniques, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, efficacité énergétique et plan de situation. La partie 1 est cruciale : si des défauts y sont constatés, un délai de 6 mois s’applique — et c’est toi, en tant qu’acheteur, qui en assumeras la responsabilité si tu ne fais pas attention. Les règles d’or sont simples : ne pas consulter un IEE valide avant le rendez-vous chez le notaire, c’est prendre un risque prévisible, mais évitable. Fais vérifier ce document par un avocat ou un conseiller expérimenté — avant de signer.

Sources officielles

Quelle est la différence entre l'ITE et l'IEE à Majorque ?
L'ITE (*Inspección Técnica de Edificios*) est l'ancien nom donné au contrôle périodique des bâtiments. À Majorque, depuis l'entrée en vigueur de la loi sur l'urbanisme des Baléares (LUIB, loi 12/2017, art. 125), c'est uniquement l'IEE (*Informe de Evaluación de Edificios*) qui s'applique, et qui couvre en plus l'accessibilité et l'efficacité énergétique.
À partir de quand l'IEE est-il obligatoire à Majorque ?
À partir de 30 ans, il faut faire réaliser un premier état des lieux. L'IEE complet, avec ses quatre parties, est obligatoire à partir de 50 ans. Ensuite, cette obligation se renouvelle tous les 10 ans.
Qui a le droit de délivrer l'IEE ?
L'IEE doit être établi par un architecte technique (*arquitecto técnico* ou *aparejador*) immatriculé à Majorque. Les devis d'entrepreneurs en bâtiment classiques ou de bricoleurs ne répondent pas aux exigences légales.
Que se passe-t-il si des défauts sont constatés dans l'IEE ?
En cas de défauts liés à l'état du bâtiment (partie 1), tu as 6 mois pour y remédier. Passé ce délai, l'expert doit présenter un rapport final confirmant que les défauts ont été corrigés. Sans ce rapport, la procédure est considérée comme en cours.
Est-ce que chaque propriétaire doit faire réaliser son propre IEE ?
Dans les immeubles collectifs, c'est la Comunidad de propietarios (*comunidad de propietarios*) dans son ensemble qui est responsable. Les frais sont répartis en fonction des parts de copropriété. Les copropriétaires ne peuvent pas se soustraire à cette obligation.
Quelle est la durée de validité d'un IEE ?
L'IEE est valable 10 ans à compter de sa date d'émission. À l'expiration de ce délai, il faut demander une nouvelle expertise complète.
Faut-il présenter le certificat d'efficacité énergétique (IEE) lors de l'achat d'un bien immobilier ?
Il n'y a pas d'obligation légale de présenter le rapport d'efficacité énergétique (IEE) lors du rendez-vous chez le notaire au sens d'une condition d'achat, mais en tant qu'acheteur, tu devrais toujours l'exiger avant de signer le contrat. L'absence d'IEE ou un IEE négatif constitue un argument de négociation de poids et peut impliquer des obligations de rénovation.
Est-ce que l'IEE s'applique aussi aux maisons individuelles et aux fincas ?
Oui. Cette obligation ne fait aucune distinction selon le type de bâtiment ou son usage. Les maisons individuelles, les « Fincas » et les résidences secondaires sont elles aussi soumises à l'obligation d'IEE dès qu'elles atteignent respectivement 30 et 50 ans.