Vivienda protegida de Majorque (VPO) : qui peut en acheter et comment t'inscrire sur la liste d'attente
Si tu cherches un logement abordable à Majorque, tu tomberas tôt ou tard sur deux termes : « Vivienda de Protección Oficial » (VPO) et « Vivienda de Precio Limitado » (VPL). Ces deux termes désignent des logements réglementés par l'État, dont les prix d'achat et les conditions d'utilisation sont plafonnés par la loi — et qui sont attribués exclusivement aux ménages respectant certaines limites de revenus. Comme le marché libre des Baléares compte parmi les plus chers d’Espagne, ces programmes constituent pour de nombreux résidents la seule chance réaliste d’accéder à la propriété. Ce guide t’explique qui peut postuler, comment s’inscrire au registre, quels documents tu dois fournir et ce qu’il faut prendre en compte en cas de revente ultérieure. Toutes ces informations proviennent exclusivement de sources vérifiées de l’IBAVI et de l’administration des Baléares.
Tu veux savoir si tu remplis les conditions pour obtenir un permis de séjour temporaire (VPO) ou un permis de séjour provisoire (VPL) à Majorque ?
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C'est quoi, une « Vivienda protegida » ? Et quelle est la différence entre une VPO et une VPL ?
Aux Baléares, il existe aujourd'hui deux systèmes parallèles de logements sociaux, qu'on confond souvent :
| Caractéristique | VPO – Logement social | VPL – Logement à prix modéré |
|---|---|---|
| Base juridique | Lois nationales et régionales sur le logement | Décret-loi n° 6/2023, remplacé par la loi n° 3/2024 |
| Organisme responsable | Public (IBAVI) ou privé (sous certaines conditions) | Principalement public (IBAVI) |
| niveau des prix | Niveau de prix le plus bas | Un peu plus cher que les VPO classiques |
| Durée de protection | En général, entre 10 et 30 ans | Selon le projet |
| Utilisation | Résidence principale, achat ou logement social | Achat ou location |
| Attribution | En fonction des besoins, pas par ordre d'arrivée | En fonction des besoins |
Le programme VPL a été créé aux Baléares comme une catégorie supplémentaire pour toucher davantage de ménages à revenus moyens, dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier d'un logement social classique (VPO), mais qui n'ont tout de même pas les moyens de s'offrir un logement au prix du marché. En pratique, les deux programmes fonctionnent via le même registre.
Remarque : le terme « VPP » (Vivienda de Protección Pública) apparaît dans des documents plus anciens et désigne également des logements subventionnés par l'État — son sens recoupe celui des termes « VPO » et « VPL ».
Qui gère ce programme ? L'IBAVI, en tant qu'organisme central
L'Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) est l'organisme chargé de gérer tous les logements sociaux des Baléares, de la conception du projet à la construction, en passant par l'attribution des logements. L'IBAVI gère des projets dans toute l'île de Majorque : Palma, Inca, Manacor, Marratxí et d'autres communes, avec des logements comprenant entre une et quatre chambres, selon les projets.
Un principe clé du système IBAVI : l'attribution se fait en fonction des besoins, et non selon le principe du « premier arrivé, premier servi ». Ça veut dire qu'il faut s'inscrire tôt, mais ça ne garantit pas pour autant qu'on te l'attribuera.
Évolutions récentes (documentées) :
- En décembre 2025, la présidente du gouvernement des Baléares, Prohens, a présenté un programme prévoyant 1 213 nouveaux logements sociaux pour les résidents, sur lequel l'IBAVI travaille actuellement.
- En mai 2026, le gouvernement a lancé un appel d'offres pour la construction de jusqu'à 387 logements sociaux supplémentaires à Majorque et à Ibiza.
- À Palma, un complexe de 43 nouveaux logements sociaux a déjà été achevé dans le Polígono de Levante ; ces logements sont destinés à la location sociale.
Les 4 conditions indispensables pour postuler
Avant de remplir le moindre formulaire, tu devrais vérifier si tu remplis les conditions de base. L'IBAVI énonce quatre conditions indispensables :
| # | Condition | Détails |
|---|---|---|
| 1 | majorité | Ou mineur et légalement émancipé |
| 2 | Résidence aux Baléares | Il faut effectuer un empadronamiento sur les Îles Baléares |
| 3 | Pas de logement à soi | Pas de droit de propriété sur un logement — sauf exceptions conformes aux critères d'attribution de l'IBAVI |
| 4 | Pas de refus injustifié | Au cours des deux dernières années, aucun logement IBAVI n'a été refusé sans raison valable |
Attention : si on te propose un logement IBAVI et que tu le refuses sans raison valable, tu perds le droit de postuler à nouveau pendant deux ans. Ce délai commence à courir à partir de la date de ton refus.
En plus de ces conditions de base, l'attribution concrète est soumise à des plafonds de revenus qui peuvent varier selon le projet et le type de logement. Les seuils exacts sont publiés pour chaque appel à candidatures dans le BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) correspondant au projet concerné.
Étape par étape : comment t'inscrire au registre
L'inscription au Registro Público de Demandantes est la première étape, et elle est obligatoire. Ce registre est compétent à la fois pour les VPO (logements sociaux publics et privés) et les VPL.
Voici comment ça se passe :
- Télécharger le dossier de demande — Le formulaire de demande ainsi que le formulaire de consentement relatif à la protection des données et à la représentation sont disponibles sur le site officiel de l'IBAVI ou dans les bureaux d'état civil.
- Imprime les deux documents et signe-les — une signature manuscrite est obligatoire ; selon la procédure, tu peux aussi les envoyer par voie numérique.
- Rassemble les documents nécessaires (voir le tableau ci-dessous).
- Dépôt — En personne dans un bureau de l'IBAVI ou au registre administratif local (Registro de la Administración), ou encore via le portail électronique de la CAIB à l'adresse https://www.caib.es.
- Attends la confirmation — Une fois la vérification effectuée, tu recevras un numéro d'enregistrement.
- Tiens tes données à jour — Tu dois signaler tout changement concernant tes revenus, ta situation familiale ou ta situation de logement, car ça a une incidence sur ton classement.
Documents standard (d'autres peuvent s'y ajouter selon le projet) :
| Document | Remarque |
|---|---|
| DNI/NIE (en cours de validité) | Tous les membres du foyer |
| Libro de familia ou extrait du registre des familles | Pour les familles |
| Empadronamiento (attestation de résidence à jour) | Tous les membres du foyer |
| Justificatifs de revenus (déclaration d'IRPF) | Dernière année fiscale disponible |
| Déclaration de non-propriété | Formulaire IBAVI |
| Consentement à la protection des données | Formulaire type IBAVI |
Plafonds de revenus : combien le foyer peut-il gagner ?
Les Baléares fixent des plafonds de revenus exprimés en multiples de l'IPREM (Indicateur public de revenu à effets multiples), une valeur de référence mise à jour chaque année. Les coefficients exacts sont déterminés pour chaque projet et publiés au Journal officiel des Baléares (BOIB).
Remarque : comme les coefficients IPREM varient d'un appel à projets à l'autre, tu dois toujours les vérifier dans l'avis de projet en vigueur. Le site de l'IBAVI propose d'ailleurs un calculateur de revenus pour ça.
En règle générale :
- Le VPO s'adresse aux ménages à faibles revenus.
- Le VPL (Precio Limitado) s'adresse à une tranche de revenus un peu plus élevée et coûte plus cher que le VPO classique, mais reste nettement en dessous des prix du marché.
- La priorité pour l'attribution des logements n'est pas déterminée uniquement par les revenus, mais par un système de points qui prend aussi en compte la taille du foyer, l'existence d'un handicap, le statut de parent isolé et d'autres critères sociaux.
Comment ça marche, l'attribution et la répartition ?
Dès qu'un nouveau projet de l'IBAVI est mis au concours, les personnes intéressées inscrites au Registro sont invitées à postuler pour cette installation spécifique. L'attribution se fait ensuite selon un système de points attribués en fonction des besoins — et non en fonction de la date d'inscription.
| critère d'attribution | Exemples de critères (selon l'appel d'offres) |
|---|---|
| Revenus (plus ils sont bas, plus tu gagnes de points) | variable |
| Taille du foyer | variable |
| parents isolés | Points supplémentaires |
| les personnes en situation de handicap | Points supplémentaires |
| Délai d'attente actuel dans le registre | peut être pris en compte |
L'IBAVI établit explicitement ses priorités en fonction de la situation d'urgence sociale : ainsi, quelqu'un qui est inscrit depuis longtemps sur la liste d'attente, mais qui a un revenu moyen, peut se faire dépasser par une famille qui a un besoin urgent.
Attention : l'inscription ne garantit pas l'attribution d'un logement. Étant donné qu'il y a plus de 1 200 nouveaux logements prévus et que le nombre de personnes intéressées sera sans doute bien plus important, tu devrais avoir des attentes réalistes.
Prix : Combien coûte un VPO ou un VPL à Majorque ?
Les logements réglementés par l'État sont soumis à des prix maximaux fixés par la loi. Pour les VPL des Baléares, les projets actuels montrent que ces logements sont plus chers que les VPO classiques, mais nettement moins chers que les prix du marché. Les prix maximaux exacts au mètre carré sont fixés pour chaque projet dans le BOIB.
| Type de logement | Nature du prix | Comparaison avec le marché |
|---|---|---|
| VPO (logement social) | Prix le plus bas, subventions les plus élevées | Bien en dessous du prix du marché |
| VPL (Prix limité) | Un peu plus haut que le VPO | En dessous du prix du marché |
| Marché libre de Palma | Les prix les plus élevés des Baléares | Point de référence |
Pour comparer les prix actuels du marché, jette un œil à notre analyse des prix de l'immobilier à Majorque.
Obligations d'utilisation et durée de protection : ce que tu n'as pas le droit de faire pendant la durée de l'engagement
L'achat d'un VPO ou d'un VPL est soumis à des conditions strictes qui s'appliquent pendant toute la durée de protection — généralement comprise entre 10 et 30 ans, selon le régime :
- Obligation de résidence principale : l'appartement doit être ta résidence principale permanente. La location en tant que logement de vacances est interdite.
- Pas de vente libre : pendant la période de protection, tu ne peux pas vendre l'appartement au prix du marché. Le prix de vente est plafonné et le nouvel acheteur doit lui aussi remplir les conditions d'éligibilité.
- Obligation d'autorisation : toute vente ou tout changement d'affectation pendant la durée de protection doit être approuvé par l'IBAVI.
- Pas de VPO dans la résidence secondaire : l'appartement ne doit pas servir de résidence secondaire.
Remarque : à l'expiration de la période de protection, l'appartement peut, sous certaines conditions, être « desclasifié » (retiré du régime de protection) et vendu au prix du marché. La procédure exacte dépend de l'autorisation concernée et du régime juridique applicable.
VPO d'occasion : acheter un logement VPO d'occasion
Tu peux acheter un VPO déjà occupé auprès d'un vendeur privé — mais si la période de protection est toujours en cours, toutes les restrictions restent en vigueur :
- Tu dois être inscrit au registre et en avoir le droit.
- Le prix d'achat est plafonné au prix maximum autorisé.
- En règle générale, l'IBAVI dispose d'un droit de préemption (derecho de tanteo y retracto) : il peut lui-même réaliser l'achat aux mêmes conditions.
- La durée restante de la protection continue de s'appliquer pour toi en tant que nouveau propriétaire.
Attention : si une VPO est vendue sans l'autorisation de l'IBAVI ou à un prix supérieur au plafond fixé, tu risques de lourdes amendes et la transaction peut être déclarée nulle. Fais vérifier par un avocat chaque achat d'une VPO d'occasion.
Pour en savoir plus sur le déroulement général d'un achat immobilier, consulte notre guide sur les démarches juridiques liées à l'achat d'un bien immobilier.
Les erreurs les plus courantes dans les candidatures
Dans la pratique, certaines erreurs reviennent sans cesse :
- Abandonner trop tôt : ce registre n'est pas une procédure rapide. Beaucoup de personnes intéressées s'inscrivent et attendent pendant des années… pour finalement ne plus figurer sur la liste au moment où un projet démarre.
- Ne pas oublier de mettre à jour tes infos : si tu te maries, si tu as un enfant ou si tes revenus changent, tu dois le signaler à l'IBAVI. Des infos pas à jour peuvent entraîner ta radiation.
- Refuser un logement sans raison valable : si tu refuses un logement qui t'a été attribué sans raison valable, tu perds le droit de présenter une nouvelle demande pendant deux ans.
- Acheter un VPO d'occasion sans vérification : si tu ne vérifies pas le droit de préemption de l'IBAVI et la durée restante de la protection, l'achat peut échouer ou être illégal.
- Déclarer des revenus de manière erronée : l'IBAVI vérifie les données fiscales. Des informations erronées entraînent la disqualification et peuvent avoir des conséquences pénales.
- Si tu veux structurer ton achat via une SL : les logements sociaux sont réservés exclusivement aux personnes physiques pour leur usage personnel — pas d'achat par une entreprise. Pour en savoir plus : acheter un bien immobilier via une SL.
Et après ? Financement, impôts et usage personnel
L'achat d'un VPO, c'est pas cher, mais c'est pas gratuit. Même quand tu achètes un VPO, il y a des frais annexes :
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : los logements sociales (VPO) bénéficient d'un taux réduit par rapport à l'ITP habituel des Baléares. Tu trouveras les taux en vigueur dans notre guide « ITP Baléares 2026 ».
- Les frais de notaire et d'inscription au registre foncier s'appliquent normalement.
- L'IBI (impôt foncier annuel) reste à ta charge après l'achat — pour en savoir plus : l'IBI en Espagne.
Côté financement : en Espagne, il existe des prêts immobiliers partiellement subventionnés pour les logements sociaux (VPO/VPL). En principe, les conditions sont les mêmes que pour les logements libres — tu trouveras plus d'infos là-dessus dans le guide « Financement immobilier à Majorque ».
Les jeunes qui achètent leur premier logement devraient aussi se renseigner sur la garantie d'État pour les jeunes acheteurs : Hipoteca Joven Mallorca.
Liste de contrôle : suis-je prêt à m'inscrire ?
Vérifie cette liste avant d'envoyer le formulaire :
- Je suis majeur(e) ou légalement émancipé(e)
- J'ai ma résidence principale (Empadronamiento) aux Baléares
- Je ne suis pas propriétaire d'un logement (ou je ne bénéficie pas d'une exception reconnue)
- Ces deux dernières années, je n'ai refusé aucun logement IBAVI sans raison valable
- J'ai ma dernière déclaration d'IRPF sous la main
- J'ai mon livret de famille ou mes actes d'état civil sous la main
- J'ai téléchargé et signé le formulaire de demande et la politique de confidentialité
- Je connais les conditions de la période de protection et je suis prêt à utiliser cet appartement comme résidence principale
- J'ai des attentes réalistes concernant le temps d'attente
Conclusion
Le programme « Vivienda protegida » — qu’il s’agisse du VPO classique ou du VPL plus récent — est, à Majorque, un véritable moyen d’accéder à la propriété pour les personnes à revenus moyens ou modestes qui n’ont pas les moyens de s’offrir un logement sur le marché libre. Le système est bien structuré, mais ça ne marche pas tout seul : l'inscription au registre est obligatoire, mais ce n'est pas une garantie. L'attribution se faisant en fonction des besoins, le délai d'attente est imprévisible. Si tu postules, tu dois tenir tes infos à jour, ne pas refuser à la légère un logement qui t'est attribué et bien connaître les obligations d'utilisation avant de signer.
Avec plus de 1 200 nouveaux logements en projet et d'autres appels d'offres prévus en 2026, l'offre est en hausse — mais la demande la dépasse largement. Si tu vérifies en parallèle si tu remplis les conditions pour bénéficier des programmes d'aide aux primo-accédants, tu te donnes les meilleures chances : Aide à l'achat pour les primo-accédants aux Baléares.
Sources officielles
- IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge: https://www.caib.es/sites/ibavi/es/inici/
- Registre public des demandeurs / Demande de logement social (VPO): https://www.caib.es/webgoib/es/buscas-una-vivienda-de-proteccion-oficial
- Logement à prix modéré (VPL) – FAQ du gouvernement des Baléares: https://www.caib.es/sites/habitatge_de_preu_limitat/es/faqs
- Communiqué de presse de la CAIB – 1 213 nouveaux logements, décembre 2025: https://www.caib.es/pidip2front/ficha_convocatoria.xhtml?lang=es&urlSemantica=10346277
- Loi n° 3/2024 sur le logement des Îles Baléares (remplace le décret-loi n° 6/2023) : BOIB
- Mairie de Calvià – Page d'information sur les logements VPO: https://www.calvia.com/es/areas-municipales/vivienda/informacion-general-vivienda-VPO
- BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – Journal officiel des annonces de projets : https://www.caib.es/eboibfront/