Rentabilité de la licence ETV

La licence ETV est-elle rentable à Majorque ?

Vous n’achetez pas « une licence », mais un certain nombre de places touristiques — plazas turísticas en espagnol, places turístiques en catalan. Chaque place correspond à un couchage que vous êtes autorisé à louer légalement à des vacanciers, et coûte 3 500 € pour une maison individuelle. La rentabilité ne dépend pas du prix des places, mais de l’écart entre location saisonnière et location de longue durée après impôts — c’est précisément cet écart que le calculateur ci-dessus détermine à partir de vos propres chiffres.

L’erreur la plus coûteuse lors des négociations de vente

« La licence coûte 3 500 € » : cette phrase revient sans cesse, et elle est fausse. Ce montant correspond au prix d’une seule place. Une maison pouvant accueillir 6 personnes selon sa cédula de habitabilidad — le certificat officiel d’habitabilité qui fixe le nombre d’occupants autorisé pour chaque logement — nécessite 6 places. Le prix d’achat correspond donc au nombre de couchages multiplié par le prix de chaque place : ce qui semble être un poste raisonnable change vite d’ordre de grandeur.

L’autorisation elle-même ne coûte rien. Elle découle de la DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), une déclaration sur l’honneur par laquelle vous informez l’administration que vous commencez une activité de location touristique et que vous remplissez toutes les conditions requises. Cette déclaration est gratuite ; ce qui coûte cher, ce sont les places que vous devez posséder au préalable pour pouvoir les déclarer.

C’est pourquoi la ligne correspondante du calculateur s’intitule « Achat des places touristiques » et jamais « Investissement dans la licence ». En distinguant clairement ces notions, vous comprendrez aussi le reste du système : les places sont un bien strictement contingenté, tandis que l’autorisation est l’acte administratif qui s’y rapporte.

Les sigles que vous rencontrerez dans les annonces et les actes notariés désignent les modalités de location : ETV (estancias turísticas en viviendas) correspond à la location touristique d’une maison individuelle, ETVPL à la même activité dans un bien soumis au régime de la propiedad horizontal — autrement dit, lorsqu’un immeuble ou un ensemble comprenant des parties communes appartient à plusieurs propriétaires — et ETV60 à la location très limitée de votre résidence principale. Chaque modalité a son propre prix par place et ses propres conditions.

Comment le calcul est effectué

Le calculateur compare 2 situations pour le même bien immobilier et la même année : d’une part la location saisonnière, d’autre part l’alternative dont vous disposeriez sans licence — location de longue durée ou absence de location. Un flux de trésorerie net est calculé pour chaque situation, selon la formule suivante :

Revenus locatifs bruts moins dépenses réelles moins impôt. Les dépenses réelles comprennent les frais courants du bien immobilier (taxe foncière IBI, assurance, charges de copropriété), les intérêts, les réparations ainsi que les coûts propres à chaque scénario : ménage, linge et commission de plateforme pour la location saisonnière ; mise en location et gestion pour la location de longue durée. Les 2 scénarios comportent leur propre champ de dépenses : ne prévoir des frais que du côté de la location saisonnière fausserait la comparaison.

La différence entre les 2 flux de trésorerie nets correspond à votre revenu supplémentaire annuel. En divisant l’achat des places et les frais annexes ponctuels par ce revenu supplémentaire, vous obtenez le délai d’amortissement : le temps nécessaire pour que la location saisonnière ait compensé le coût des places.

Un point est plus important qu’il n’y paraît, et c’est là que la plupart des calculs de rentabilité basculent : l’amortissement réduit l’impôt, mais ce n’est pas une dépense. Il diminue l’assiette fiscale, mais aucun argent ne quitte votre compte. Il ne doit donc pas être déduit du cash-flow. Si vous le déduisez malgré tout, vous sous-estimez systématiquement la rentabilité locative et allongez trop la durée d’amortissement. Le calculateur le traite de la même manière dans les 2 scénarios, sans quoi la comparaison serait faussée.

Cet outil ne recalcule pas lui-même l’impôt : il s’appuie pour cela sur notre calculateur d’imposition de la location de vacances, qui utilise à son tour l’impôt sur l’usage personnel. Ensemble, ils prennent en compte l’IRNR, l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Celui-ci comprend également l’imputación de rentas : pour chaque jour où le bien reste vacant tout en étant à votre disposition, le fisc retient une valeur d’usage fictive calculée à partir de la valeur cadastrale. Même une maison vide est donc imposable ; c’est pourquoi l’option « aucune location » donne rarement un résultat aussi anodin qu’elle peut le laisser croire.

Le calculateur s’adresse aux personnes physiques non résidentes, pour une année civile complète et pour l’ensemble du bien immobilier. Il ne prend en compte que l’impôt espagnol ; le traitement de ces revenus par votre pays de résidence est une autre question, à confier à votre conseiller fiscal. Vous pouvez voir comment les chiffres se composent dans les exemples détaillés directement intégrés au calculateur : ils sont actualisés en fonction de la législation en vigueur, raison pour laquelle aucun montant n’est volontairement repris ici dans le texte.

2 façons d’obtenir des places : tirage au sort ou achat sur le marché

Le prix officiel par place n’est pas un prix de vente libre. Il ne s’applique que si vous achetez les places auprès du CBAT, le Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics, l’organisme qui gère aux Baléares la bourse des places touristiques. Cette bourse est alimentée uniquement par les désistements : les places restituées par leurs titulaires retournent dans le fonds commun. Aucune nouvelle place n’est créée.

Les places sont attribuées lors de sessions publiées à cet effet, selon la procédure actuellement en vigueur par tirage au sort public devant notaire — en espagnol, sorteo. Il n’existe donc pas de liste d’attente sur laquelle vous progressez, ni de droit acquis à force de patience. Il y a un appel à candidatures, une candidature et un tirage. Si vous n’êtes pas tiré au sort, vous attendez la session suivante.

La 2e voie est le marché : vous achetez un bien immobilier qui dispose déjà de ses places et payez pour cela un supplément inclus dans le prix d’achat. Aucune règle ne fixe la valeur de ce supplément : il se négocie et varie selon l’emplacement, le nombre de lits et l’empressement des parties. C’est pourquoi le calculateur propose une 2e option d’acquisition : vous y indiquez le montant que vous payez réellement, au lieu de calculer sur la base d’un prix officiel auquel vous n’avez précisément pas accès par cette voie.

Cette distinction est déterminante pour la rentabilité. Avec les mêmes revenus locatifs, les places obtenues par tirage au sort pour un même bien sont souvent amorties en quelques années, tandis qu’un supplément de marché élevé peut ne jamais l’être. Si l’on vous propose une Finca « avec licence », la 1re question à poser doit porter sur le supplément demandé pour les places.

Quels biens peuvent encore être déclarés

Le cadre juridique a profondément changé sur ce point, ce qui explique pourquoi de nombreux guides plus anciens induisent en erreur. Dans le cas des appartements soumis au régime de la propiedad horizontal, le dépôt de nouvelles déclarations est interdit dans l’ensemble des Baléares. Un appartement classique situé dans un immeuble collectif ne peut donc plus être nouvellement déclaré pour la location touristique : il n’y a tout simplement rien à calculer pour ce type de bien.

3 catégories échappent à cette interdiction : les maisons mitoyennes (viviendas adosadas), les maisons jumelées (viviendas emparejadas) et les maisons individuelles indépendantes partageant une parcelle avec d’autres bâtiments. La modalité ETVPL leur reste accessible. La location de votre résidence principale est également exclue de l’interdiction ; nous y revenons plus bas.

Une maison individuelle non soumise au régime de la propiedad horizontal — la maison indépendante classique ou la Finca sur sa propre parcelle — n’est pas concernée par l’interdiction. Elle relève de la modalité ETV et l’achat des places y est définitif : une compra definitiva, sans date d’expiration.

Il en va autrement des maisons mitoyennes et jumelées soumises au régime de la propiedad horizontal. Dans ce cas, l’autorisation est limitée dans le temps. Elle vous autorise à exercer l’activité pendant 5 ans à compter du dépôt de la déclaration d’activité, puis doit être renouvelée au moyen d’un nouveau certificat délivré par l’organisme gestionnaire des places, attestant que les places restent à votre disposition pour une nouvelle période. Dans cette modalité, le prix par place est nettement inférieur, soit 875 €, mais vous n’acquérez pas une position permanente, seulement un droit limité dans le temps.

Le calculateur en tire une conséquence que vous remarquerez : pour la modalité limitée dans le temps, il n’indique pas de durée d’amortissement dépassant la période de validité de l’autorisation. Il vous indique plutôt ce qu’il reste à amortir à l’issue de cette période. Un chiffre au-delà de ce terme ne serait pas un mauvais chiffre, mais pas un chiffre du tout : le modèle qui le produirait ne s’applique alors plus, car les places doivent être obtenues à nouveau et les conditions de renouvellement ne sont pas connues.

Ce que le calculateur ne prend volontairement pas en compte

Il existe une 3e modalité, ETV60 : la location de votre résidence principale pendant 60 jours par an au maximum, au tarif le plus bas par place de 291,67 €. À première vue, cela ressemble à la solution d'accès abordable que tout le monde recherche. Ce n'est pas le cas — du moins pas pour vous si vous ne vivez pas à Majorque. La condition est que le bien soit la résidence principale du propriétaire, or un non-résident n'en possède par définition pas sur l'île. Le simulateur ne propose donc pas cette modalité. C'est plus honnête que d'afficher un calcul fondé sur une condition que personne dans ce groupe cible ne remplit.

Le simulateur ne prend pas non plus en compte les copropriétés ne correspondant pas à une participation totale. Si le bien ne vous appartient qu'en partie, vous devez également ne comptabiliser les dépenses qu'au prorata — un flux de trésorerie calculé à 50 % est l'erreur la plus fréquente dans ce type de calcul, et un simulateur qui la produirait sans le signaler serait plus dangereux que l'absence de simulateur.

Enfin, le simulateur ne tient compte ni d'une revente ultérieure des places ni des frais de renouvellement. Ces 2 choix sont délibérés et privilégient les données vérifiables. Pour vous, cela signifie que la durée d'amortissement indiquée constitue davantage une limite supérieure qu'une prévision.

Ce qui vous lie aux places : pas de remboursement, pas de revente rapide

2 règles font de l'achat des places un engagement qui va au-delà du paiement.

Premièrement : si vous mettez fin à votre activité touristique, vous ne serez pas remboursé pour les places. Cela est expressément prévu par la loi baléare sur le tourisme (art. 91.6 Ley 8/2012). Si vous achetez les places et cessez de louer après une saison, vous perdez l'intégralité de votre investissement. Il existe une exception limitée : si l'administration annule l'autorisation de sa propre initiative sans que vous en soyez responsable, un remboursement au prorata est accordé, diminué d'un pourcentage fixe pour chaque mois écoulé depuis la déclaration.

Deuxièmement : les places issues de l'actuelle bourse temporaire ne peuvent pas être cédées à des tiers pendant 5 ans à compter de la délivrance du certificat d'acquisition. Il est donc impossible de les revendre rapidement au prochain intéressé. Pour votre calcul, cela signifie que le capital investi reste immobilisé pendant cette période et que vous ne pouvez sortir de l'investissement en vendant les places, mais uniquement en vendant le bien avec les places.

Délais, formulaires et obligations après l'acquisition

L'attribution ne suffit pas. Après l'acquisition des places, vous disposez d'un court délai pour déposer la DRIAT ; il figure dans l'appel à candidatures et dans le certificat d'acquisition. Si vous le laissez expirer, les places retournent à la bourse et votre argent, au lieu de financer une autorisation, est perdu. C'est l'erreur évitable la plus fréquente dans cette procédure, et elle se produit régulièrement car il faut encore réunir des documents entre le tirage au sort et la déclaration.

Si vous disposez d'une autorisation temporaire, vous devez la renouveler durant le mois précédant son expiration. Un nouveau certificat de l'organisme gestionnaire des places est nécessaire à cet effet. Ce renouvellement n'est pas automatique : vous ne pouvez pas laisser passer l'échéance puis la rattraper. Inscrivez-la dans votre agenda dès le dépôt de la déclaration.

Une obligation d'assurance s'applique également en permanence : toute personne proposant une location touristique doit maintenir une assurance responsabilité civile couvrant les dommages subis par les hôtes (art. 50.16 Ley 8/2012). L'obligation est inscrite dans la loi, tandis que le montant de la prime est fixé par le marché — dans le simulateur, elle fait partie des frais courants du bien, et non des frais de chaque location.

Pour les démarches administratives, la plupart des propriétaires font appel à une Gestoría — un bureau administratif espagnol qui se charge des demandes, déclarations et formalités auprès des administrations. Ses honoraires sont librement négociés et figurent donc dans le simulateur comme champ à renseigner parmi les frais annexes ponctuels, et non comme montant prédéfini qui pourrait sembler officiel. Il en va de même pour les certificats, expertises et conseils : vous êtes le seul à savoir ce que vous payez, et ces frais font partie de l'investissement puisqu'ils n'existeraient pas sans l'acquisition des places.

Base juridique et état des informations

La Junta Rectora du CBAT fixe les prix par place et les publie au BOIB, le Butlletí Oficial de les Illes Balears — le journal officiel des Baléares, dans lequel les décisions régionales sont publiées avec force obligatoire. La base juridique est l'art. 91.4 Ley 8/2012, la loi baléare sur le tourisme : il attribue expressément la fixation des prix à l'organisme gestionnaire et exige une distinction entre cession permanente, cession temporaire et modalité de résidence principale. Les montants utilisés dans le simulateur proviennent de l'Acord en vigueur de la Junta Rectora et sont actualisés dans le registre central des informations — ils ne viennent pas de ce texte, qui deviendrait sinon erroné dès la prochaine révision des prix.

La durée limitée de l'autorisation et son renouvellement sont prévus à l'art. 50.3 Ley 8/2012, la modalité de résidence principale à l'art. 50.20, l'obligation d'assurance à l'art. 50.16 et l'exclusion du droit au remboursement à l'art. 91.6. L'interdiction de nouvelles déclarations pour les logements soumis au régime de la propiedad horizontal, ainsi que les exceptions pour les maisons en rangée et jumelées, figurent dans la Disposición adicional segunda du Decreto ley 4/2025, dans la version de la Ley 4/2026, publiée au BOE. Les bourses temporaires de places et le tirage au sort sont régis par la Disposición transitoria segunda du même Decreto ley et par l'Acord actuel du CBAT.

Le calculateur indique lui-même l’état du droit auquel se rapportent les montants et les délais. Si vous souhaitez consulter les textes originaux : vous trouverez la version consolidée de la Ley 8/2012 dans le BOE, et les décisions du CBAT dans les archives du BOIB sur caib.es.

Questions fréquentes

Calculateurs associés

• Impôt sur les revenus locatifs des non-résidents — le calcul fiscal sur lequel repose ce calculateur.
• Impôt sur l’usage personnel et Modelo 210 — ce que le fisc applique aux jours où le bien est inoccupé.
• Coûts courants d’une résidence de vacances — les dépenses à intégrer à tout calcul.

Et si vous en êtes encore à une étape antérieure : notre guide sur le transfert de la licence ETV explique ce qu’il advient de la valeur des places existantes lors de l’achat d’un bien immobilier ; Investir dans l’immobilier à Majorque présente les perspectives de rentabilité plus larges.