Investissement immobilier à Majorque : rendement en 2026 – location longue durée ou location saisonnière ?

Si tu achètes un bien immobilier à Majorque en 2026 et que tu ne penses pas seulement à l'utiliser toi-même, tu te retrouves face à une question cruciale : est-ce que la location à long terme ou la location saisonnière te permettra d'obtenir le meilleur rendement ? Et quelle option correspond le mieux à ton profil de risque ? Le marché a connu des changements structurels : des prix au mètre carré s’élevant en moyenne à 7 370 euros sur l’ensemble de l’île (selon l’étude de marché CRES 2026), un gel de facto des nouvelles licences de location saisonnière et, parallèlement, un marché de la location à long terme tendu créent une situation complexe. Ce guide t'explique comment, en tant qu'investisseur, tu peux calculer de manière réaliste le rendement locatif net des deux modèles, quels coûts, impôts et obstacles réglementaires tu dois prendre en compte, et quels emplacements offriront en 2026 le meilleur rapport entre prix d'entrée et potentiel de rendement.

Quel modèle de location convient le mieux à ton bien immobilier à Majorque ? Et combien te reste-t-il vraiment après impôts ?

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Le marché immobilier de Majorque en 2026 : ce que tu dois savoir en tant qu'investisseur

En 2026, la situation pour les investisseurs immobiliers à Majorque est plus ambivalente que jamais : les prix ne cessent de grimper, l'offre reste limitée… et en même temps, la réglementation se durcit. Si tu veux investir ici, il te faut une stratégie claire.

L'étude de marché indépendante du CRES (Institut Steinbeis-Transfer, douzième édition, en collaboration avec Porta Mallorquina) indique pour 2026 un prix moyen au mètre carré de 7 370 euros sur l'ensemble de l'île, soit une hausse de 9,8 % par rapport à l'année précédente. Depuis 2015, les prix ont donc presque doublé (+97 %). Les biens existants ont vu leur prix augmenter d’environ 12 %, soit nettement plus que les constructions neuves (+4 %), même si ces dernières restent 24 % plus chères au mètre carré que les biens existants.

En même temps, les données du portail des notaires espagnols montrent que le nombre de transactions immobilières résidentielles aux Baléares a baissé de 13,9 % en novembre 2025 par rapport à l'année d'avant – l'une des baisses les plus marquées de toute l'Espagne. Le niveau élevé des prix et la pression réglementaire freinent le nombre de transactions, sans pour autant faire baisser les prix de manière significative.

Remarque : l'écart de prix entre les biens immobiliers classiques et les biens haut de gamme avec vue sur la mer est énorme. D'après l'étude, les biens offrant une vue imprenable sur la mer ou disposant d'une piscine privée de luxe ne représentent plus chacun qu'environ 2 % de l'offre – leur rareté fait grimper les prix bien au-dessus de la moyenne.

Tu trouveras un aperçu détaillé de l'évolution des prix par quartier dans notre guide des prix de l'immobilier.

Frais annexes d'achat : ce que tu dois prendre en compte avant de calculer ton rendement

Avant de comparer les revenus locatifs au prix d'achat, il faut prendre en compte les frais annexes d'achat dans le calcul du rendement. À Majorque (Îles Baléares), l'achat d'un bien immobilier existant entraîne généralement les frais suivants :

Ça veut dire que si tu achètes un bien immobilier à 500 000 euros, tu devras compter, en réalité, entre 50 000 et 70 000 euros de frais annexes – un capital qui ne rapporte rien et qui fait nettement baisser le rendement des fonds propres pendant les premières années. Pour en savoir plus, consulte le guide sur les frais annexes d'achat à Majorque.

Modèle 1 : location à long terme – rendement stable, risque prévisible

La location à long terme (en espagnol : « arrendamiento de vivienda ») est régie par la loi nationale sur les baux (LAU). Les locataires bénéficient d'une protection de leur droit d'occupation ; la durée minimale du bail est généralement de cinq ans pour les particuliers (et de sept ans pour les personnes morales agissant en tant que bailleurs). Pour toi, en tant qu'investisseur, ça veut dire : des revenus prévisibles, peu de fluctuations saisonnières, mais une flexibilité limitée.

Quels sont les revenus qu'on peut espérer tirer d'une location longue durée à Majorque ?

La demande d'appartements à louer à long terme est très forte à Majorque : le marché immobilier tendu – dû à la pression touristique, à la croissance démographique et au ralentissement de la construction neuve – fait grimper les loyers. À Palma, les loyers mensuels pour des appartements bien équipés (80 à 100 m²) se situent généralement entre 1 200 et 2 000 euros, voire plus dans les quartiers prisés.

Frais courants habituels (à la charge du propriétaire) :

• IBI (impôt foncier) : varie selon la commune et la valeur cadastrale → Guide de l'IBI
• Comunidad de propietarios (charges de copropriété) : entre 50 et 300 € par mois selon le complexe → Copropriété en Espagne
• Assurance habitation : recommandée → Assurance ménage en Espagne
• Frais de gestion/Property Management : environ 5 à 10 % du loyer

Régime fiscal : les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF). Les bailleurs non résidents en Espagne (non-résidents) paient un taux forfaitaire de 19 % (ressortissants de l'UE/EEE) sur le revenu net. Les frais professionnels, comme les intérêts, l'amortissement, les frais de gestion et les réparations, peuvent être déduits.

Remarque : en Espagne, il existe, sous certaines conditions, des avantages fiscaux pour les bailleurs à long terme – selon les modalités de location, des déductions sur les revenus locatifs nets sont possibles. Les conditions exactes changent régulièrement ; fais vérifier ça au cas par cas par un conseiller fiscal (Asesor Fiscal).

Plus d'infos sur la location longue durée : Location longue durée à Majorque

Modèle 2 : location saisonnière – revenus plus élevés, contexte plus complexe

La location saisonnière (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) a longtemps été le rêve de nombreux investisseurs à Majorque : en haute saison, on peut obtenir des loyers hebdomadaires intéressants, et sur plusieurs semaines, les chiffres semblent alléchants. Mais en 2026, la réalité a radicalement changé.

Licence ETV : gel de facto des délivrances depuis le décret n° 4/2025

L'événement réglementaire sans doute le plus important pour les investisseurs à Majorque en 2026, c'est le décret 4/2025 du gouvernement des Baléares : Ce décret a de fait gelé la délivrance de nouvelles licences ETV pour les appartements situés dans des immeubles collectifs (ce qu'on appelle les « pisos »). Il n'est donc plus possible d'obtenir de nouvelles licences de location saisonnière pour cette catégorie de biens aux Baléares.

Qu'est-ce que ça veut dire concrètement ?

Attention : si tu loues un appartement comme logement de vacances sans licence ETV valide, tu risques de lourdes amendes. Les contrôles aux Baléares se sont nettement intensifiés ces dernières années. Tous les détails sur l'obligation de licence : Licence ETV à Majorque

Qu'est-ce que la location saisonnière rapporte vraiment ?

Si tu achètes un bien immobilier avec une licence ETV déjà en cours de validité ou une villa/finca qui remplit les conditions requises, tu peux continuer à accueillir des vacanciers. Les revenus sont – à condition d'avoir une gestion professionnelle – plus élevés qu'avec une location à long terme, mais les coûts sont aussi considérables.

Exemple de calcul réaliste (villa, 4 chambres, sud-ouest de Majorque) :

Avec un prix d'achat de 900 000 euros (plus environ 12 % de frais annexes = environ 1 008 000 € d'investissement total), ça donne un rendement locatif net d'environ 3,1 %. Le rendement brut, avant frais et impôts, est d'environ 7,8 % – c'est le chiffre que les agents immobiliers aiment bien mettre en avant, mais qu'on atteint rarement sans autre.

Remarque : le rendement réel dépend fortement du taux d'occupation. On peut raisonnablement tabler sur 20 semaines dans les emplacements haut de gamme, mais dans les emplacements moins prisés ou avec une gestion moins professionnelle, ce chiffre peut être nettement inférieur, ce qui réduit considérablement le bénéfice.

Comparaison des rendements : location longue durée vs location saisonnière en un coup d'œil

Conclusion de cette comparaison : les revenus bruts plus élevés de la location saisonnière fondent, une fois les frais, les impôts et un taux d'occupation réaliste pris en compte, pour atteindre un niveau qui n'est souvent pas bien supérieur à celui de la location longue durée – mais qui implique en revanche beaucoup plus d'efforts et de risques réglementaires.

Quels emplacements offrent le meilleur rapport rendement/prix ?

Le rapport entre le prix d'achat et les revenus locatifs potentiels n'est pas aussi équilibré partout à Majorque. Alors que le sud-ouest affiche les prix les plus élevés et, par la même occasion, les loyers touristiques les plus élevés, certains quartiers en pleine croissance structurelle du nord-est et du sud-est peuvent offrir des opportunités d'entrée sur le marché plus intéressantes.

Astuce : d'après une étude de marché, c'est dans le nord-est et le sud-est que la croissance de l'offre sera la plus forte en 2026 – ce qui signifie plus de choix pour les acheteurs et leur donne potentiellement une meilleure position de négociation, sans pour autant renoncer à la dynamique des prix.

Les impôts sur les revenus locatifs : qu'est-ce qu'il reste vraiment ?

Le traitement fiscal des revenus locatifs dépend de ton statut en Espagne : résident ou non-résident.

Les non-résidents (c'est souvent le cas des investisseurs allemands) :

Les résidents déclarent leurs revenus locatifs via l'IRPF (impôt progressif sur le revenu). Les règles sont différentes ici, et parfois plus avantageuses. On te conseille vivement de te faire conseiller individuellement par un conseiller fiscal.

Attention : la législation fiscale évolue. La taxe touristique des Baléares (Ecotasa) s'applique aux locations de vacances et est prélevée par personne et par nuit – le montant exact varie en fonction de la saison et de la catégorie d'hébergement. Fais vérifier les tarifs actuels par un conseiller fiscal. Pour en savoir plus sur les implications fiscales : Fiscalité et droit à Majorque

Rendement global : la plus-value, troisième pilier

Le rendement locatif seul ne reflète qu'une partie de la réalité. Pour l'immobilier à Majorque, la plus-value a toujours été un élément important du rendement : depuis 2015, les prix ont augmenté d'environ 97 % sur toute l'île.

Pour l'avenir, il faut toutefois garder à l'esprit que les hausses de valeur passées ne sont pas une garantie. Le CRES prévoit une poursuite de la croissance pour 2026, mais à un rythme plus modéré que pendant les années de forte expansion. Si tu spécules uniquement sur les gains de cours, tu prends un risque lié au marché.

Exemple de rendement global (simplifié, 5 ans, location à long terme) :

C'est un calcul théorique : il part du principe que les locations sont stables, qu'il n'y a pas de logements vacants et que l'évolution des prix se poursuit comme jusqu'à présent. Mais ça te donne une idée de pourquoi l'immobilier à Majorque reste attractif pour beaucoup d'investisseurs, même si les rendements locatifs actuels sont modérés.

Financement et rendement des capitaux propres

Le recours à des capitaux extérieurs permet d'augmenter le rendement des fonds propres, à condition que le taux d'intérêt soit inférieur au rendement du bien. À Majorque, les non-résidents peuvent généralement financer jusqu'à 60 à 70 % du prix d'achat grâce à un prêt hypothécaire espagnol ; les résidents, quant à eux, peuvent généralement en financer jusqu'à 80 %.

Important : il faut prendre en compte les frais de financement dans le calcul du rendement. Avec un taux d'intérêt de 3,5 % et un rendement locatif brut de 4 à 5 %, l'effet de levier est limité et il ne faut pas sous-estimer le risque.

En savoir plus sur les possibilités de financement : Prêt immobilier à Majorque

Les erreurs les plus courantes en matière d'investissement immobilier à Majorque

Beaucoup d'investisseurs commettent les mêmes erreurs, qui pourraient pourtant être évitées. Voici les plus importantes – et comment les éviter :

1. Ne pas confondre brut et net : les agents immobiliers annoncent des rendements bruts. Une fois déduits les frais de gestion, d'entretien, les charges liées aux logements inoccupés, l'IBI, les charges de copropriété et les impôts, ce chiffre diminue considérablement.
2. Ne pas vérifier le statut de la licence ETV avant l'achat : si tu penses pouvoir louer n'importe quel appartement comme location de vacances, tu vas avoir un problème depuis le décret 4/2025. Vérifie toujours avant de signer chez le notaire.
3. Sous-estimer les frais annexes d'achat : ces frais, qui représentent 10 à 14 %, constituent un capital qui n'est pas pris en compte dans le calcul du rendement.
4. Une mauvaise estimation de la saisonnalité : on peut raisonnablement compter sur 20 semaines de haute saison dans les emplacements haut de gamme, mais ce n'est souvent pas le cas dans les emplacements de second choix ou sans gestion professionnelle.
5. Ne pas négliger les frais de rénovation : les biens existants nécessitent souvent des investissements. À Majorque, les frais de rénovation seront considérables en 2026 ; il est conseillé de prévoir une marge d'au moins 10 à 15 % du prix d'achat. En savoir plus : Construction et rénovation à Majorque
6. Inscriptions au registre foncier non vérifiées : les charges, les dettes ou les situations de propriété floues dans le registre foncier peuvent te coûter cher. → Vérifier le registre foncier espagnol
7. Négliger l'optimisation fiscale : qu'il s'agisse d'un achat direct, d'une structure SL ou d'une holding, le choix de la structure d'achat a une incidence considérable sur la charge fiscale. → Acheter un bien immobilier via une SL
8. Ne pas négliger le risque Okupas : en cas d'inoccupation entre deux réservations ou lors de pauses dans les locations de longue durée, il est judicieux de mettre en place un dispositif de sécurité bien pensé. → Protection Okupas Majorque

Et après ? Les décisions à prendre après l'achat

L'achat, c'est le début, pas la fin. Ensuite, il faut prendre des décisions opérationnelles :

• Opter pour la gestion immobilière : une gestion professionnelle coûte généralement entre 15 et 25 % des revenus locatifs, mais te fait gagner énormément de temps et réduit la durée des périodes d'inoccupation.
• Obtenir un certificat énergétique : c'est obligatoire pour la location. → Certificat énergétique en Espagne
• Planifier l'entretien : climatisation, piscine, jardin… des frais courants qu'on sous-estime souvent. → Climatisation à Majorque
• Garde à l'esprit ta stratégie de sortie : quand et comment se passe la revente, quelles sont les taxes à payer : → Les taxes sur la vente d'un bien immobilier en Espagne
• Planification successorale : les biens immobiliers à Majorque doivent être pris en compte dans la planification successorale. → Succession et donation aux Baléares

Liste de contrôle : Investissement immobilier à Majorque 2026

Avant de te décider à acheter, pense à vérifier les points suivants :

• On a demandé un extrait du registre foncier (Nota simple) et on a vérifié s'il y avait des charges, des dettes ou des servitudes
• Statut de la licence ETV du bien immobilier clarifié (existante / transférable / impossible)
• Calcul précis du taux ITP et des frais annexes d'achat pour ton bien immobilier
• Calcul du rendement effectué sur une base nette (taxes, frais de gestion, entretien et inoccupation compris)
• La structure de financement et les besoins en fonds propres ont été définis
• On a discuté de la structure d'achat (particulier ou société) avec notre conseiller fiscal
• J'ai consulté le certificat énergétique du bien immobilier
• Les coûts de rénovation potentiels ont été estimés et pris en compte dans le prix
• Demande concernant le montant des charges (Comunidad de propietarios)
• On a vérifié les IBI des dernières années
• On a demandé des devis pour la gestion immobilière
• Avocat (indépendant) mandaté

Conclusion : est-ce que ça vaut le coup d'investir dans un bien immobilier à Majorque en 2026 ?

Oui, mais pas à l'aveuglette et pas pour tout le monde. En 2026, Majorque n'est pas un marché de rendement facile au sens classique du terme : avec des rendements locatifs nets actuels compris entre 2 et 4,5 % en termes réels (selon le modèle et l'emplacement), l'île se situe au même niveau que d'autres destinations européennes haut de gamme. La hausse historique des prix d’environ 97 % depuis 2015 était impressionnante – mais on ne sait pas si ça va continuer comme ça.

Ce qui distingue Majorque des autres marchés : la combinaison entre l'usage personnel, le style de vie, l'engouement des investisseurs internationaux et une offre structurellement limitée. Si tu achètes un bien immobilier avec une licence ETV existante ou destiné à la location longue durée dans un emplacement très prisé, que tu le finances judicieusement et que tu le gères de manière professionnelle, tu peux obtenir un rendement viable malgré des prix d'entrée élevés.

En revanche, si tu penses pouvoir louer rapidement un appart à Palma comme location de vacances sans licence, tu vas vite te heurter à des contraintes réglementaires depuis le décret 4/2025.

Pour prendre la meilleure décision en matière de rentabilité, il faut commencer par faire un calcul objectif et complet – et répondre clairement à cette question : est-ce que j'achèterais quand même ce bien immobilier même si la location ne marchait pas ?

Sources officielles

• CRES – Center for Real Estate Studies (Institut Steinbeis-Transfer) : Étude de marché sur Majorque 2026, en collaboration avec Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-immobilien-mallorca-2026
• Consell de Mallorca – Tourisme et licences ETV (location de vacances) : conselldemallorca.net
• Gouvernement des Îles Baléares – Décret 4/2025 (réglementation ETV) : caib.es / BOIB
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (ITP, impôts) : atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, IRPF) : agenciatributaria.es
• Conseil général du notariat – Portail statistique des données transactionnelles des Baléares : notariado.org
• BOE – Journal officiel de l'État (LAU, loi espagnole sur les baux) : boe.es