Rendement de la location saisonnière

Quel rendement peut rapporter un appartement de vacances à Majorque ?

Il n'existe pas de réponse valable pour tout le monde — et tout chiffre que l'on vous donne sans connaître votre bien n'est qu'une estimation. Le rendement dépend de 4 facteurs qui peuvent fortement varier d'un cas à l'autre : le prix d'achat, les tarifs à la nuitée que permettent votre emplacement et le niveau d'équipement de votre bien, le taux d'occupation sur l'ensemble de l'année — et pas seulement pendant les 2 mois de haute saison — ainsi que votre résidence fiscale. C'est pourquoi vous trouverez un calculateur ci-dessus, et non une fourchette.

On peut toutefois dégager une tendance générale : la location saisonnière génère des revenus bruts plus élevés que la location longue durée du même appartement, mais elle engendre aussi des frais nettement supérieurs et présente, depuis le Decreto 4/2025, un risque réglementaire que la location longue durée ne connaît pas. Après déduction des frais et des impôts, l'écart entre les 2 modèles est souvent moins important qu'il n'y paraît au premier abord.

Le calculateur ne peut pas répondre à 2 questions à votre place. Il ne vous indique pas si votre bien peut être loué à des vacanciers — cela dépend de la licence ETV, le filtre le plus strict de Majorque. Il ne remplace pas non plus les conseils d'un fiscaliste : il calcule le cas standard d'une location par un particulier, et non une structuration via une société.

Comment le calcul est effectué : du tarif à la nuitée au rendement net

Le calcul est détaillé afin que vous puissiez vérifier si le résultat correspond à votre bien. Il se déroule en 6 étapes.

Étape 1 : les saisons déterminent le nombre de nuitées réservées

Un tarif annuel serait fictif : en août, le même appartement coûte plusieurs fois plus cher qu'en février, et il reste généralement inoccupé en février. Le calculateur divise donc l'année en 3 saisons et vous demande 2 valeurs pour chacune : le prix par nuit pour l'ensemble de l'appartement et le taux d'occupation. La durée des saisons ne provient pas d'une saisie, mais du calendrier de l'année fiscale sélectionnée ; elles couvrent ensemble l'intégralité de l'année.

Cette distinction est plus importante qu’elle n’en a l’air : la basse saison correspond exactement à la période durant laquelle la loi des Baléares réduit la taxe touristique. En revanche, la séparation entre haute saison et saison intermédiaire relève uniquement de la présentation — si votre logement atteint déjà des tarifs de haute saison en juin, indiquez-le via le prix de la saison intermédiaire, et non en décalant la limite.

Le nombre de nuits occupées par saison découle des jours disponibles et du taux d’occupation, arrondi à des nuits entières ; il permet ensuite de calculer le revenu brut. Le total des 3 saisons correspond au revenu locatif brut — la première ligne du récapitulatif.

Étape 2 : la taxe touristique s’ajoute, elle n’est pas incluse

L’Ecotasa — officiellement Impuesto sobre estancias turísticas, soit la taxe sur les séjours touristiques — est le poste qui fausse le plus souvent les calculs de rentabilité. Juridiquement, il s’agit d’une taxe due par le client : selon l’art. 6 de la Ley 2/2016, le client est le contribuyente et vous n’êtes que le sustituto ; vous la percevez et la reversez. Tant que vous la facturez en supplément du prix de la nuitée, elle reste sans incidence sur votre rentabilité.

Si votre tarif l’indique en revanche comme incluse, vous en assumez vous-même le coût. Un bouton permet de le paramétrer, avec un effet à 2 niveaux : sur votre trésorerie et sur l’assiette de l’impôt espagnol.

Le montant est fixé par l’art. 13 de la Ley 2/2016. Pour les locations de vacances, le tarif est de 2 € par jour et par personne. Il est ensuite réduit par 2 abattements :

• En basse saison, la taxe est réduite de 75 % (art. 13.2.a).
• Si le même séjour dure plus de 8 jours, chaque jour supplémentaire bénéficie d'une réduction de 50 % (art. 13.2.b). Les 2 réductions s'appliquent successivement : en basse saison, le montant déjà réduit est à nouveau divisé par 2.

Le calculateur vous demande donc votre durée moyenne de séjour, car elle détermine le nombre de nuits qui bénéficient de la réduction. Il ne vous demande pas le nombre de « personnes », mais celui des voyageurs âgés d'au moins 16 ans : les séjours de voyageurs plus jeunes sont exonérés en vertu de l'art. 5.1.a). Un champ qui inclut les enfants surestime l'Ecotasa pour chaque famille.

Étape 3 : les frais de gestion, selon ce qui les génère

La location saisonnière présente une structure de coûts que la location longue durée ne connaît pas : une grande partie des frais ne se produit pas chaque année, mais à chaque réservation. Le calculateur distingue donc 4 catégories :

• Frais par nuit occupée — ménage, linge, consommables. Ils augmentent avec le taux d'occupation ; une réservation supplémentaire rapporte donc moins que son prix ne le laisse penser.
• Commission — la part des revenus locatifs versée à la plateforme ou à l'agence.
• Frais de location annuels — gestion, annonces, photos : tout ce qui permet de maintenir le logement disponible à la location, quel que soit le nombre de réservations.
• Frais courants du bien et entretien — l'impôt foncier IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'assurance du bâtiment, les charges de la comunidad de propietarios, c'est-à-dire la copropriété, ainsi que les réparations et la maintenance. Ces frais s'appliquent même lorsqu'aucun voyageur ne séjourne dans le logement.

Pour passer en revue, poste par poste, les frais courants qui s'ajoutent réellement pour un bien en location saisonnière, utilisez le calculateur des frais courants d'un bien en location saisonnière avant de les saisir ici.

Étape 4 : la taxe provient du calculateur fiscal, pas d'une règle approximative

Ce calculateur ne calcule pas lui-même la ligne fiscale. Il transmet les revenus locatifs, les nuits occupées, les frais, les valeurs cadastrales et votre lieu de résidence au calculateur de l'impôt sur la location saisonnière, puis reprend son résultat sans le modifier. 2 calculateurs qui déterminent le même impôt de 2 manières différentes finiront tôt ou tard par aboutir à 2 chiffres distincts. Parmi ces éléments, 3 ont une incidence particulièrement forte sur le rendement :

Votre lieu de résidence détermine la déduction des frais. Si vous êtes résident fiscal dans l'UE ou l'EEE, vous déduisez vos frais des revenus locatifs et n'êtes imposé que sur l'excédent, au taux de 19 % de l'impôt des non-résidents IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Si vous résidez dans un pays tiers, la totalité des revenus locatifs est imposée, sans aucune déduction, à 24 % — c'est le principal levier de tout le calcul.

Les jours d'inoccupation ne sont pas exonérés d'impôt. L'Espagne impose également un bien qui reste à votre disposition lorsqu'il est inoccupé, de manière forfaitaire sur la base de sa valeur cadastrale (valor catastral, la valeur officielle figurant sur votre avis d'IBI, et non le prix d'achat). Plus le taux d'occupation est faible, plus la part de l'année soumise à ce forfait est importante.

L'amortissement réduit l'impôt, pas le cash-flow. Chaque année, seule la part bâtie est amortie à hauteur de 3 % ; le terrain ne l'est pas. Le calculateur demande donc séparément la valeur cadastrale et la part du bâtiment ; toutes 2 figurent sur votre avis d'impôt foncier.

Étape 5 : les frais annexes d’achat entrent dans le dénominateur

Le rendement mesure un revenu par rapport au capital investi, qui est supérieur au prix d’achat inscrit dans l’acte. Le calculateur détermine lui-même les frais annexes : l’impôt selon le barème en vigueur, ainsi que le notaire (notario), le registre foncier (Registro de la Propiedad), le bureau administratif (gestoría — le bureau qui se charge pour vous des démarches administratives et des formalités) et l’avocat. L’impôt applicable dépend de l’état du bien : pour l’ancien, il s’agit de l’impôt sur les mutations patrimoniales ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ; pour le neuf, de la TVA IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ainsi que de la taxe AJD (Actos Jurídicos Documentados). Si vous disposez d’une offre concrète, vous pouvez remplacer les frais annexes calculés par votre propre montant.

Étape 6 : les 2 rendements — et pourquoi les intérêts n’y figurent pas

Au final, 2 pourcentages s’affichent, qui diffèrent à la fois par leur numérateur et leur dénominateur. Le rendement brut rapporte les revenus locatifs au prix d’achat : c’est le chiffre indiqué dans l’annonce. Le rendement net déduit les frais d’exploitation et l’impôt espagnol, puis les rapporte au prix d’achat frais annexes compris. L’écart entre les 2 est donc plus important que ne le laisserait penser la seule déduction des frais ; chaque ligne indique explicitement son dénominateur afin que cela reste visible.

Le point qui demande le plus d’explications est le dernier : les frais de financement ne sont délibérément pas intégrés au rendement. Le rendement mesure ce que le bien immobilier génère, et non la façon dont vous le financez. 2 appartements identiques dans la même rue présentent le même rendement immobilier, même si l’un est payé comptant et l’autre largement financé à crédit. Si les intérêts entraient dans le numérateur, vous pourriez dégrader mathématiquement votre rendement en augmentant votre recours à l’emprunt, alors que le bien lui-même n’aurait pas changé.

Ils ne sont pas pour autant laissés de côté : ils figurent sur une ligne distincte sous le résultat afin que vous puissiez voir ce qu’il reste après le service de la dette, et ils sont intégrés sans modification au calcul fiscal, car ils constituent une charge déductible. Il ne s’agit pas d’un double comptage, mais de l’effet fiscal d’un même paiement.

Exemples de calcul

Vous trouverez sous le calculateur plusieurs cas entièrement détaillés. Ils ne sont pas saisis manuellement, mais générés par le même calcul qui traite également vos données : vous pouvez charger chaque exemple dans les champs, puis modifier le prix, le taux d’occupation ou le lieu de résidence afin de voir quel paramètre influe réellement sur votre résultat.

Cas particuliers qui modifient le calcul

La licence ETV : sans elle, vous calculez un modèle, pas la réalité

Avant qu’un calcul de rendement ait un sens, il faut déterminer si ce bien peut effectivement être loué à des vacanciers. L’autorisation s’appelle ETV (Estancia Turística Vacacional, hébergement touristique de vacances) et constitue à Majorque, depuis 2025, le principal facteur limitant.

Avec le Decreto 4/2025, le gouvernement des Baléares a de fait gelé l’attribution de nouvelles licences ETV pour les appartements situés dans des immeubles collectifs — les pisos. Cela transforme fondamentalement le marché : un appartement disposant d’une licence existante et transférable représente un bien économique différent d’un appartement identique dans le même immeuble sans licence, et l’écart de prix entre les 2 ne constitue pas une majoration, mais la valeur d’un droit qui ne peut plus être reproduit.

Louer sans licence valide vous expose à des amendes importantes ; les contrôles se sont nettement renforcés ces dernières années. Vérifiez le statut de la licence avant de signer chez le notaire — notre guide explique les justificatifs requis pour obtenir une licence de location saisonnière à Majorque. Si vous souhaitez acheter spécifiquement un bien disposant déjà d’une licence et savoir à partir de quelle majoration de prix cela devient rentable, utilisez le calculateur de rentabilité d’une licence ETV.

Indivision : chacun calcule et déclare sa part

Si vous détenez le bien avec votre partenaire, vos frères et sœurs ou dans le cadre d’une indivision successorale, en Espagne, ce n’est pas l’indivision qui effectue une déclaration : chaque personne déclare sa propre part. Lorsque vous saisissez votre quote-part dans le calculateur, celui-ci répartit les revenus, l’impôt et l’investissement selon la même proportion. C’est là que de nombreux calculs deviennent erronés : si vous divisez les revenus par 2, mais laissez le prix d’achat entier au dénominateur, vous obtenez une rentabilité divisée par 2.

Résidence hors de l’UE et de l’EEE

La déduction des frais est réservée aux résidents de l’UE ou de l’EEE. Depuis un pays tiers — y compris le Royaume-Uni depuis le Brexit — vous êtes imposé sur les revenus locatifs bruts : sans déduction des frais de ménage, des commissions, des intérêts ni de l’amortissement. Pour une location saisonnière, où la part des frais est élevée, cela fait souvent toute la différence entre un calcul viable et un résultat négatif. Modifiez une fois votre résidence dans le calculateur et comparez.

Lorsque la taxe touristique est incluse dans le prix

Le réglage est préréglé sur « en supplément du prix », car c’est le principe prévu par la loi. Le calculateur ne prend délibérément pas en compte 2 cas dans lesquels elle vous concerne malgré tout, car ils dépendent de votre contrat et non de la loi :

• Si une plateforme calcule sa commission sur le montant total, Ecotasa comprise, vous payez une commission sur une somme encaissée pour le compte d’autrui. Vérifiez sur quelle base s’applique votre taux de commission.
• Si vous ne percevez pas la taxe auprès du client, vous la devez malgré tout. La loi vous donne seulement le droit de la réclamer.

Séjours à cheval sur les saisons et hausse annoncée

Le calculateur rattache chaque nuit à sa saison et ne regroupe pas un séjour qui se prolonge au-delà du 30 avril ou du passage à la nouvelle année. La réduction applicable aux longs séjours ne s'applique donc pas à cette limite : le calcul est plutôt prudent que trop avantageux.

Autre point à surveiller : le gouvernement des Baléares a annoncé une hausse saisonnière de la taxe touristique pour les mois d'été. Une annonce ne vaut pas entrée en vigueur. Le calculateur applique le tarif prévu par le texte légal en vigueur ; si la loi est modifiée, la nouvelle valeur sera ajoutée comme une nouvelle version de la même entrée du registre, sans modifier les calculs déjà effectués pour le passé.

Le marché sur lequel vous achetez

La situation est contrastée : les prix augmentent, l'offre reste limitée et, parallèlement, la réglementation se durcit. L'étude indépendante CRES-Marktstudie 2026 (Center for Real Estate Studies am Steinbeis-Transfer-Institut, en coopération avec Porta Mallorquina) indique pour 2026 un prix moyen au mètre carré de 7.370 euros à l'échelle de l'île, soit une hausse de 9,8 % par rapport à l'année précédente ; depuis 2015, les prix ont ainsi presque doublé en valeur théorique. Dans le même temps, selon le notariat espagnol, les transactions de logements aux Baléares ont reculé de 13,9 % en novembre 2025 par rapport au même mois de l'année précédente : le niveau élevé des prix et la pression réglementaire freinent donc les ventes, sans faire baisser les prix.

Pour le calcul de votre rendement, cela implique surtout une chose : le dénominateur est élevé et continue d'augmenter, tandis que les revenus locatifs réalisables ne progressent pas au même rythme. Un appartement qui générait un rendement courant correct il y a 10 ans ne le fait pas automatiquement au prix d'acquisition actuel. Vous trouverez un aperçu de l'évolution des prix selon les secteurs dans notre article sur les prix de l'immobilier à Majorque.

Frais d'acquisition : un capital qui ne rapporte pas de loyer

Outre le prix d'achat, l'acquisition entraîne un montant non négligeable de frais annexes : ITP pour un bien ancien, ou IVA et AJD pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent le notaire, le registre foncier, la Gestoría et l'avocat. Ce capital ne génère aucun loyer : il entre dans le dénominateur de votre rendement net et le réduit chaque année ; il n'est pas récupérable lors de la revente.

Le calculateur ci-dessus détermine lui-même ce montant et l'affiche sur une ligne distincte. Pour votre bien précis, le calculateur des frais d'acquisition à Majorque le détaille poste par poste ; le guide explique également comment se calcule l'impôt sur les transmissions patrimoniales aux Baléares, selon un barème basé sur le prix d'achat.

L'alternative : la location de longue durée

La location de longue durée (arrendamiento de vivienda) relève de la loi nationale sur les baux, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Les locataires y bénéficient d'une protection sur plusieurs années : en règle générale 5 ans lorsque le bailleur est un particulier, davantage lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Pour vous, cela signifie des revenus prévisibles, aucune saisonnalité et peu de gestion opérationnelle, mais une flexibilité réduite et aucune possibilité d'usage personnel. La demande est forte, car la pression touristique, la croissance démographique et le ralentissement de la construction neuve ont particulièrement tendu le marché du logement à Palma et dans ses environs.

Sur le plan fiscal, les mêmes règles de base s'appliquent que pour la location de vacances : déduction des frais pour les résidents de l'UE ou de l'EEE, aucune déduction pour les résidents d'un pays tiers, amortissement de la part correspondant au bâti. Les catégories de frais diffèrent toutefois : pas de ménage à chaque réservation, pas de commission de plateforme, peu de vacance locative, mais un risque lié au droit locatif plutôt qu'à la saisonnalité. Les détails figurent dans le guide expliquant la rentabilité d'une location de longue durée à Majorque.

Location de vacances ou location de longue durée : comparaison

Les 2 modèles diffèrent sur presque tous les aspects. La comparaison ne donne volontairement aucune fourchette de rendement : vous pouvez la calculer ci-dessus pour votre bien.

En bref : après déduction des charges, des impôts et compte tenu d’un taux d’occupation réaliste, les revenus bruts plus élevés de la location saisonnière se rapprochent souvent davantage de ceux de la location longue durée que ne le laissent supposer les chiffres bruts — pour une gestion et un risque nettement plus importants. Les propriétaires qui souhaitent aussi occuper leur bien choisissent néanmoins souvent la location saisonnière, car c’est la seule formule qui permet de concilier les 2.

Usage personnel : chaque semaine occupée vous prive de revenus

Le calculateur ci-dessus part du principe que vous n’occupez pas vous-même le bien — une base rigoureuse pour évaluer la rentabilité, mais rarement conforme à la réalité. Chaque semaine que vous y passez est une semaine sans revenus locatifs et elle coïncide presque toujours avec la période où le logement rapporterait le plus. Son coût ne correspond donc pas au tarif moyen, mais au tarif de haute saison, déduction faite des frais de ménage et de consommation économisés.

Le calculateur suivant vous indique combien de semaines d’usage personnel votre projet peut supporter avant de ne plus être rentable.

Un 2e effet s’ajoute sur le plan fiscal : les jours d’usage personnel ne réduisent pas seulement les revenus, ils modifient aussi la déduction des charges. L’Espagne n’autorise la déduction des frais qu’au prorata des jours loués — si vous occupez vous-même le bien la moitié de l’année, vous ne pouvez déduire que la moitié des charges annuelles.

Quels secteurs offrent le meilleur rapport entre prix et revenus

Le prix d’achat et les revenus locatifs réalisables ne sont pas aussi bien équilibrés partout. Le sud-ouest pratique les loyers saisonniers les plus élevés de l’île — mais affiche aussi les prix d’entrée les plus hauts, et les biens disposant d’une licence y sont rares. Palma bénéficie de la plus forte demande en location longue durée ; la ville est en grande partie fermée à la location saisonnière en raison de la suspension de délivrance des licences.

Selon l'étude de marché, l'offre progresse le plus fortement dans le nord-est et le sud-est — pour les acheteurs, cela signifie davantage de choix et une meilleure position pour négocier. Pour la location de vacances, un autre facteur compte également dans ces zones, et aucun tableau de prix ne le reflète : la durée de la saison. Un emplacement qui reste rentable en mai et en octobre rapporte davantage sur l'année qu'un autre qui ne fonctionne qu'en août — essayez-le ci-dessus en modifiant le taux d'occupation de l'intersaison plutôt que le tarif de haute saison.

Plus-value : un bonus, pas une hypothèse de départ

Le rendement locatif courant ne raconte qu'une partie de l'histoire ; historiquement, la plus-value a représenté la composante la plus importante pour les biens immobiliers à Majorque. Pour l'avenir, une règle reste toutefois valable : les plus-values passées ne constituent aucune garantie. Le CRES prévoit une nouvelle croissance en 2026, mais plus modérée. Ceux qui fondent principalement leur décision d'achat sur les plus-values attendues s'exposent à un risque de marché sans rapport avec la location — sur un marché aux coûts de transaction élevés, où une revente peut prendre des mois.

Le calculateur n'intègre donc aucune hypothèse de plus-value. Il répond à la question « Que rapporte ce bien de façon récurrente ? », et non à la question « Quelle sera sa valeur dans dix ans ? ». Un investissement qui n'est rentable qu'avec une plus-value ne l'est pas sans elle.

Financement et rendement des fonds propres

Le recours à l'emprunt permet d'augmenter le rendement des fonds propres — mais seulement tant que le taux d'intérêt reste inférieur au rendement du bien. C'est précisément pourquoi il est utile de connaître avec exactitude le rendement du bien, indépendamment de son financement, avant de réfléchir au financement : c'est le seuil qui détermine si l'effet de levier joue dans le bon sens.

Les acheteurs non résidents en Espagne obtiennent généralement auprès des banques espagnoles un ratio prêt-valeur inférieur à celui accordé aux résidents, et les frais annexes d'achat ne sont pratiquement jamais financés. Le besoin en fonds propres est donc plus élevé que ne le laisse supposer le seul ratio de financement. Vous trouverez dans le guide comment financer un bien immobilier à Majorque ce que les banques espagnoles demandent aux acheteurs étrangers.

Les erreurs les plus fréquentes dans le calcul du rendement

La plupart des erreurs de calcul ne viennent pas d'erreurs de calcul, mais de postes oubliés :

1. Confondre brut et net. Les annonces indiquent des rendements bruts. Après les frais de gestion, de ménage, les commissions, l'entretien, les périodes de vacance, l'IBI, les charges de copropriété et les impôts, il reste une part sensiblement plus faible.
2. Ne vérifier le statut de la licence qu'après l'achat. Depuis le Decreto 4/2025, c'est l'erreur la plus coûteuse qui soit : un appartement sans licence ETV ne peut pas être transformé a posteriori en hébergement touristique.
3. Ne pas inclure les frais annexes d'achat dans le dénominateur. Ils font partie du capital investi, au même titre que le prix d'achat, mais ne génèrent aucun revenu.
4. Extrapoler le taux d'occupation à partir de la haute saison. Les semaines d'été sont les plus faciles ; le rendement annuel se joue en avril, mai, octobre et novembre.
5. Ne penser qu'à l'impôt sur les revenus. Outre l'impôt sur les revenus locatifs et sur les périodes de vacance, les non-résidents dont le patrimoine dépasse les abattements sont soumis chaque année à l'impôt sur la fortune sur leur patrimoine espagnol. Il dépend de la valeur du bien, et non des revenus qu'il génère : il est donc dû même lors d'une année difficile.
6. Ignorer le risque des mois sans location. En dehors de la saison, un bien de location saisonnière reste sans surveillance pendant des semaines. La manière dont vous vous protégez contre l'occupation non autorisée doit être intégrée au calcul, au même titre que l'assurance.
7. Oublier l'imposition des périodes de vacance. Si vous ne prévoyez que l'impôt sur les revenus locatifs, votre calcul est trop optimiste, d'autant plus si le taux d'occupation est faible.
8. Ignorer les coûts de rénovation. La location saisonnière use un appartement plus rapidement qu'une occupation à l'année. La rubrique Construire et rénover à Majorque présente les démarches et autorisations nécessaires.
9. Ne pas vérifier le registre foncier. Les charges, dettes ou situations de propriété floues deviennent votre problème après l'achat. Pour savoir comment lire l'extrait, consultez le guide expliquant comment vérifier le registre foncier espagnol.
10. Réfléchir trop tard à la structure d'achat. Choisir entre un achat à titre privé ou par l'intermédiaire d'une société ne peut être modifié par la suite qu'au prix de démarches considérables ; le guide explique quand l'achat via une SL espagnole est intéressant.

Les démarches après l'achat

• Choisir un gestionnaire. Un gestionnaire professionnel de locations de vacances prélève une part importante des revenus locatifs, mais réduit les périodes de vacance et la charge de travail. Calculez les 2 options ci-dessus.
• Obtenir le certificat énergétique. Il est obligatoire en cas de location ; le guide consacré au certificat énergétique en Espagne explique comment l'obtenir.
• Prévoir l'entretien. La climatisation, la piscine et le jardin ne sont pas facultatifs dans une location saisonnière : ils font partie de l'offre.
• Anticipez la revente. Pour connaître les impôts dus lors de la revente, consultez le guide consacré aux impôts sur la vente d’un bien immobilier en Espagne.
• Réglez la succession. Les règles applicables sont détaillées dans le guide sur les successions et donations aux Baléares.

Liste de contrôle avant la décision d’achat

• Extrait du registre foncier (nota simple) demandé et vérifié quant aux charges, dettes et servitudes
• Statut de la licence ETV clarifié : existante, transférable ou impossible à obtenir — par écrit, et non oralement
• Frais annexes d’achat calculés pour votre bien précis, et non estimés
• Calcul de rentabilité établi sur une base nette, incluant les impôts, la gestion, l’entretien et la vacance locative
• Taux d’occupation évalué séparément pour les 3 saisons, sans extrapolation à partir de la haute saison estivale
• Résidence fiscale et ses conséquences sur la déduction des frais vérifiées
• En cas de copropriété : parts et obligation de déclaration séparée clarifiées
• Structure de financement et besoin réel en fonds propres, frais annexes compris, définis
• Structure d’achat — à titre privé ou via une société — discutée avec un asesor fiscal, c’est-à-dire un conseiller fiscal espagnol
• Diagnostic de performance énergétique consulté
• Besoins de rénovation évalués et pris en compte dans le prix d’achat ou dans la réserve financière
• Charges de la comunidad de propietarios et IBI des dernières années demandés
• Demandé des devis pour la gestion de la location saisonnière et vérifié leur mode de calcul des commissions
• Mandaté un avocat indépendant (abogado) — pas celui du vendeur

Délais et formulaires

Si vous louez à des vacanciers, vous avez 2 obligations déclaratives récurrentes, à remplir séparément.

La taxe de séjour doit être déclarée par vos soins, en tant que sustituto du client, dans le cadre d'une autoliquidation distincte auprès de l'administration fiscale des Baléares, l'ATIB. Elle ne suit pas le calendrier de l'impôt sur les revenus, mais ses propres échéances ; pour les hébergements de vacances, la déclaration est liée à la fin de la saison. Tenez régulièrement le relevé des clients, des nuitées et des âges : il constitue la base de la déclaration et est difficile à reconstituer a posteriori.

L'imposition des revenus locatifs des non-résidents s'effectue via le Modelo 210, le formulaire de déclaration de l'administration fiscale espagnole AEAT pour l'impôt des non-résidents, l'IRNR. Il ne s'agit pas d'une déclaration annuelle unique, mais de plusieurs déclarations : l'une pour les revenus locatifs et l'autre pour l'imposition forfaitaire des jours durant lesquels le bien était à votre disposition. Les délais applicables et la répartition en cas de copropriété sont précisés dans le calculateur de l'impôt sur la location saisonnière.

Si vous ne souhaitez pas vous en charger vous-même, une gestoría s'en occupe généralement en Espagne. Ses honoraires font alors partie des frais de location de l'année, et non de la rubrique consacrée à l'impôt.

Base juridique et état des règles

La taxe de séjour repose sur la Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Les dispositions déterminantes sont l'art. 13.1 pour le barème applicable aux hébergements de vacances, l'art. 13.2.a) pour la réduction en basse saison, l'art. 13.2.b) pour la réduction applicable aux longs séjours et l'art. 13.3 pour la définition de la basse saison ; l'exonération des clients les plus jeunes est prévue à l'art. 5.1.a), tandis que la répartition des rôles entre le client et le loueur figure aux art. 6 et 10. La version en vigueur des dispositions tarifaires découle de la Ley 13/2017 et s'applique depuis le 1er janvier 2018.

L'imposition des revenus locatifs relève de la loi IRNR pour les non-résidents ou de l'IRPF pour les résidents en Espagne ; l'obligation de licence et le gel des attributions relèvent de la législation touristique des Baléares dans la version du Decreto 4/2025.

Sous le résultat, le calculateur indique l'état de chaque valeur utilisée ainsi que sa source. 2 limites doivent être clairement précisées : vous pouvez choisir une année fiscale antérieure, tandis que la ligne relative à l'état du droit indique la situation actuelle ; par ailleurs, une loi des Baléares paraît d'abord au bulletin officiel des Baléares avant d'être intégrée aux versions consolidées. Pour une décision portant sur un montant à 6 chiffres, il est utile de demander à un asesor fiscal de vérifier la situation du jour.

Sources officielles

• Ley 2/2016 (taxe de séjour des Baléares), version consolidée : boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (taxe de séjour, ITP) : atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210) : agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — Tourisme et licences ETV : conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 et bulletin officiel BOIB : caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut : étude du marché immobilier à Majorque 2026, en coopération avec Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Statistiques des transactions aux Baléares : notariado.org

Conclusion

La location de vacances à Majorque n’est pas un investissement passif, mais une petite entreprise dont le bien immobilier constitue l’actif. Le rendement brut est plus élevé que pour toute autre forme d’utilisation, mais il dépend de coûts qui reviennent à chaque réservation et d’une licence qui n’est plus délivrée pour les appartements.

Ce qui distingue néanmoins l’île des marchés de pur rendement, c’est la combinaison entre usage personnel, qualité de vie, demande internationale et offre structurellement limitée. Si vous achetez un bien avec une licence garantie dans un secteur où la saison est longue, en le finançant avec réalisme et en l’exploitant de manière professionnelle, vous pouvez obtenir un rendement viable même avec un prix d’acquisition élevé. La meilleure décision commence par un calcul complet — et par une réponse honnête à la question à laquelle aucun calculateur ne peut répondre : achèteriez-vous volontiers ce bien même si vous ne parveniez pas à le louer pendant 1 an ? Pour une vue d’ensemble plus large, consultez notre guide sur les points à prendre en compte pour louer un bien immobilier à Majorque.

Questions fréquentes sur le rendement d’une location de vacances

Calculateurs associés

• Calculer l’impôt sur la location de vacances — le même calcul fiscal que celui pris en compte dans le rendement ci-dessus, mais en détail : déduction des frais, amortissement, imposition des périodes de vacance, obligations déclaratives.
• Comparer usage personnel et location — ce que vous coûte chaque semaine passée dans le bien en termes de revenus locatifs, et à partir de quand le calcul cesse d’être favorable.
• Déterminer les frais courants d’un bien de vacances — le détail des postes que vous indiquez ci-dessus comme frais courants du bien.
• Calculer les frais annexes d’achat à Majorque — le poste qui figure au dénominateur de votre rendement net, pour votre bien précis.